Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland
Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland
Bliv medejer af lækker stor lejlighed i Grækenland
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Bliv</strong> <strong>medejer</strong> <strong>af</strong> <strong>lækker</strong> <strong>stor</strong> <strong>lejlighed</strong> i <strong>Grækenland</strong><br />
Du betaler 145.000 kr. for at blive ejer <strong>af</strong> 1/12 <strong>af</strong> en <strong>stor</strong> <strong>lækker</strong> græsk <strong>lejlighed</strong>, hvor du<br />
har adgang til at bruge denne 4 uger om året. Årligt betaler du herfor 3.000 kr. alt<br />
inklusive, herunder alle udgifter og skatter.<br />
Lejligheden bruges <strong>af</strong> dig og de andre anpartshavere og kan således udnyttes således<br />
økonomisk optimalt.<br />
Du får samtidigt adgang til andel i ejendommes værdistigning ved salg.<br />
Ejendommen købes kontant, så der er ikke årlige finansieringsudgifter og risiko for<br />
dårlige betalere.<br />
Lejligheden er 81 kvm. Stor opholdstue med åben forbindelse til spiseplads og køkken<br />
med køle-frys og opvaskemaskine, to soveværelser, bad med vaskemaskine. Der er<br />
adgang til balkon fra alle rum. I kælderen tilhører et <strong>stor</strong>t fællesrum således at<br />
anpartshaverne hver kan have et <strong>stor</strong>t skab til privat opbevaring. Der er elevator tv og<br />
Internet. Der er anvendt lækre keramiske materialer på gulve og i bad. Lejligheden er<br />
fuldt møbleret til 6 personer, standard som danske feriefonde.<br />
Til <strong>lejlighed</strong>en hører en <strong>stor</strong> tagterrasse med en udsigt til Olympusbjerget og Det<br />
Ægæiske Hav<br />
Lejligheden ligger i naturskønt område ved foden <strong>af</strong> det fantastiske Olympusbjerg 3 km<br />
højt og ud til vidunderlige strande. Fra international flyveplads er der en times kørsel<br />
med bil, bus eller tog til <strong>lejlighed</strong>en. Området Piera Amt er det oprindelige <strong>Grækenland</strong><br />
uden masse turismens negative sider. Der er 500m til strand og 400m til bymæssige<br />
omgivelser med centergade, forretninger og god shopping. Bygningen og <strong>lejlighed</strong>en er<br />
klar til indflytning april 2009.<br />
Der tilbydes serviceordninger, udlevering <strong>af</strong> nøgler, slutrengøring, oliefyr, forsikring,<br />
alm. tilsyn.
Køb <strong>af</strong> <strong>lejlighed</strong> i <strong>Grækenland</strong> via dansk selskab<br />
Ved køb <strong>af</strong> aktier i selskabet ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS” opnås en ejerandel i en <strong>lejlighed</strong> beliggende i <strong>Grækenland</strong>.<br />
Der udbydes 12 anparter i selskabet ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS. Ansk<strong>af</strong>felsessummen for en anpart er DKK 145.000.<br />
Anparterne giver 4 ugers brugsret til <strong>lejlighed</strong>en i <strong>Grækenland</strong>, som ejes 100% <strong>af</strong> selskabet.<br />
Udnyttes brugsretten, skal der betales en markedsleje, således beskatning <strong>af</strong> fri bolig udgås. Lejen går til ejendommens drift og vedligehold<br />
m.v. Et eventuelt overskud i ejendommen opspares i selskabet eller bliver besluttet udloddet på selskabets generalforsamling.<br />
Der opnås altså direkte ejerskab <strong>af</strong> <strong>lejlighed</strong>en via ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS. Anparts købet kan således ikke sammenlignes med<br />
timeshare o.lign. projekter.<br />
Der er ingen gæld i selskabet. Selskabet kan ikke optage gæld til finansiering.<br />
Der kan med kvalificeret flertal (mindst 2/3 <strong>af</strong> stemmerne) på generalforsamlingen træffes beslutning om salg <strong>af</strong> selskabets ejendom og<br />
likvidation <strong>af</strong> selskabet. Likvidationsprovenuet vil blive udloddet til selskabsdeltagerne efter antal anparter.<br />
Anparterne er frit omsættelige.<br />
Sælges ejendommen, skal provenuet anvendes til køb <strong>af</strong> ny ejendom beliggende i <strong>Grækenland</strong>. Det kan dog besluttes på generalforsamling<br />
i ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS, at selskabet helt eller delvis opløses ved salg <strong>af</strong> selskabets ejendom.<br />
Den løbende administration og kontakt til lokale håndværkere m.v. vedrørende ejendommen varetages <strong>af</strong> selskabet.<br />
Det er muligt bindende at tegne sig for en portion anparter frem til d. 31/12 2008. Betaling for anparterne skal tidligst ske den 1/12 2008.<br />
Er der fuld tegning <strong>af</strong> anparterne inden d. 31/12 2008, vil tildeling <strong>af</strong> anparterne ske efter først til mølle princippet.<br />
Kontakt for at få tilsendt tegningsmateriale og yderligere oplysninger.
Beskrivelse <strong>af</strong> konsekvenserne ved køb <strong>af</strong> græsk ejendom igennem et dansk selskab<br />
Efterfølgende information skal udelukkende ses som vejledning. Vejledningen kan ikke anvendes til fortolkning <strong>af</strong> anpartsoverenskomst<br />
eller lignede. Ligeledes er beskrivelse <strong>af</strong> de økonomiske og skattemæssige konsekvenser kun vejledende, og der opfordres til, at man søger<br />
individuel rådgivning, hvis de præcise konsekvenser for ens økonomi og skat ønskes undersøgt.<br />
Grundformen<br />
Ved køb <strong>af</strong> en portion anparter i selskabet ” Ejendom i <strong>Grækenland</strong>” opnås der via ejerskabet i selskabet delvis brugs og ejendomsret over<br />
en græsk <strong>lejlighed</strong>. Brugsretten gælder for 4 uger per år. Da der er 12 personer, der har en sådan brugsret i ejendommen, vil der således<br />
være 4 uger om året, hvor ejendommen kan blive vedligeholdt m.v., således at dette ikke skal gøres mens man bebor ejendommen.<br />
Som nævnt købes brugs – og ejendomsretten til <strong>lejlighed</strong>en via køb <strong>af</strong> anparter i et dansk selskab. Det danske selskab er gældfrit.<br />
Ved ejerskab i form <strong>af</strong> danske anparter, er de økonomiske og skattemæssige konsekvenser ved brugs- og ejendomsret <strong>af</strong> en græsk ejendom<br />
overskuelige og kendte på forhånd.<br />
Anparterne købes kontant, og der er ingen gæld i det danske selskab, der ejer ejendommen. Med denne konstruktion vil der ikke være<br />
nødvendigt at sætte sig ind i de græske regler om udlejning <strong>af</strong> boliger, når man ikke selv benytter ejendommen, da denne så vil blive beboet<br />
<strong>af</strong> de øvrige anpartshavere, ligesom hele administrationsdelen er overladt til andre.<br />
Endvidere slipper man for hele skattedelen, inkl. græsk selvangivelse for lejeindtægt og formueskat, dansk selvangivelse med udenlandsk<br />
indkomst og ejendomsværdiskat <strong>af</strong> en græsk ejendom.<br />
Skat vil først blive en del <strong>af</strong> ens overvejelser, hvis man ønsker at <strong>af</strong>hænde anparterne, hvor disse vil blive behandlet efter de almindelige<br />
regler i aktieavancebeskatningsloven. Disse vil blive beskrevet nærmere umiddelbart nedenfor.<br />
Anparterne kan frit <strong>af</strong>stås til enten anpartshavere, der har brugsret til samme ejendom som en selv, eller til 3. mand på markedsvilkår. Dvs.<br />
at anparterne er frit omsættelige.<br />
Endelig vil der med dette set up være mulighed for at erhverve sig rettighederne til en bolig i <strong>Grækenland</strong> via selskabsmidler i et dansk<br />
selskab, ved at ens danske selskab køber anparter i ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS”. Ved køb <strong>af</strong> 1/12 <strong>af</strong> anparterne i selskabet, kan den<br />
særlige hovedaktionærbeskatning <strong>af</strong> værdien <strong>af</strong> en fritidsbolig ligeledes undgås.<br />
Skattemæssige konsekvenser ved køb <strong>af</strong> anparter i ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong> ApS”<br />
Personligt regi
Nedenfor er beskrevet de skattemæssige konsekvenser, hvis man vælger at købe anparterne i personligt med private midler.<br />
Danmark<br />
Køb <strong>af</strong> anparter i et dansk anpartsselskab har ingen umiddelbare skattemæssige konsekvenser i Danmark.<br />
Selve erhvervelsen vil således ikke i sig selv være en skattebegivenhed i Danmark. Hvis købet skal finansieres f.eks. via optagelse <strong>af</strong> lån i<br />
friværdi i dansk bolig, vil renteudgifterne herfor være fradragsberettigede i den personlige danske skatteopgørelse som øvrige danske<br />
renteudgifter.<br />
Løbende beskatning hvert år mens man ejer anparterne, vil udelukkende opstå, hvis det på selskabets generalforsamling besluttes, at der<br />
skal udloddes udbytte fra selskabet. Udbytteudlodningen vil blive beskattet som aktieindkomst i Danmark. Der indeholdes 28% i<br />
udbytteskat fra selskabets side. Overstiger ens aktieindkomst kr. 48.300 (2009) skal der betales 45% i aktieskat <strong>af</strong> aktieindkomst over dette<br />
beløb.<br />
Da der er 12 anpartshavere i hvert selskab, undgås ligeledes hovedaktionærbeskatning <strong>af</strong> rådigheden over en fritidsbolig.<br />
Indlevering <strong>af</strong> græsk selvangivelse, græsk regnskab og betaling <strong>af</strong> græske ejendomsskatter er man ikke personligt ansvarlig for. Alt dette<br />
foregår i selskabet og foretages <strong>af</strong> selskabets administrator og revisor.<br />
Avancebeskatning ved salg <strong>af</strong> anparterne. Sælges anparterne med en avance, vil denne avance være skattepligtig i Danmark som<br />
aktieindkomst. Dvs. aktieindkomst optil kr. 48.300 (2009) vil blive beskattet med 28%, og avance derover vil blive beskattet med 45%.<br />
Besluttes det på en generalforsamling, at den græske ejendom i selskabet skal sælges, vil en eventuel avanceskat i <strong>Grækenland</strong> og Danmark<br />
skulle betales <strong>af</strong> selskabet. Provenuet efter avancebeskatning i selskabet kan herefter udloddes, hvorefter selskabet likvideres. Udlodningen<br />
fra selskabet vil være aktieindkomst hos ejeren <strong>af</strong> selskabet.<br />
Opsummering Ovenstående kan kort opsummeres ved, at man via køb <strong>af</strong> en del <strong>af</strong> en græsk ejendom via anparter i et dansk selskab, ikke<br />
skal bekymre sig om græsk selvangivelse, dansk beskatning <strong>af</strong> den græske ejendom. Det har kun skattemæssige konsekvenser i Danmark i<br />
forbindelse eventuelle udbyttebetalinger fra selskabet eller ved salg <strong>af</strong> anparterne.<br />
<strong>Grækenland</strong><br />
Som nævnt har køb <strong>af</strong> anparterne ikke nogle skattemæssige konsekvenser for anpartshaverne i <strong>Grækenland</strong>. Græsk skat og selvangivelse<br />
skal betales og indsendes <strong>af</strong> selskabet. Selvangivelsen klares <strong>af</strong> selskabets revisor, og skattebetalingen klares <strong>af</strong> selskabets administration.
Selskabsregi<br />
Det er muligt at købe en andel <strong>af</strong> en græsk ejendom igennem sit danske selskab. Har man f.eks. et holdingselskab, kan holdingselskabet<br />
købe anparterne i ”Ejendom i <strong>Grækenland</strong>” ApS.<br />
Danmark<br />
Køb <strong>af</strong> anparterne vil ikke have nogen umiddelbare skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet. Anparterne får en skatte– og<br />
regnskabsmæssig ansk<strong>af</strong>felsessum svarende den faktiske købspris <strong>af</strong> anparterne. Udover dette har selve ansk<strong>af</strong>felsen <strong>af</strong> anparterne ikke<br />
nogen skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet.<br />
Løbende beskatning i holdingselskabet vil være udbytteskat, hvis ejendomsselskabets generalforsamling beslutter at udlodde en del <strong>af</strong> årets<br />
overskud som udbytte. Da der vil være 12 anpartshavere i ejendomsselskabet, vil holdingselskabet ikke være hovedaktionær i<br />
ejendomsselskabet (kræver en anpartskapital på mindst 10%). Dette medfører, at eventuelle udbytter vil være skattepligtige i<br />
holdingselskabet. Her skal 2/3 <strong>af</strong> udbyttet medtages i den skattepligtige indkomst og beskattes med 25%.<br />
Det forudsættes, at eventuel betaling til ejendomsselskabet for benyttelse <strong>af</strong> den græske ejendom foretages personligt <strong>af</strong> ejeren <strong>af</strong><br />
holdingselskabet, således at lejen <strong>af</strong> ejendommen i <strong>Grækenland</strong>, hverken har skattemæssige konsekvenser for holdingselskabet eller dets<br />
ejer.<br />
Hvis holdingselskabet <strong>af</strong>holder lejeudgiften, vil dette blive betragtet som maskeret udlodning til ejeren, hvilket medfører, at<br />
holdingselskabet ikke har fradrag for udgiften samtidig med, at ejerens skattepligtige aktieindkomst vil blive forhøjet med et beløb<br />
svarende til holdingselskabets betaling til ejendomsselskabet.<br />
Salg <strong>af</strong> anparterne. Hvis der er en avance på anparterne i ejendomsselskabet, når disse sælges, vil den skattemæssige behandling <strong>af</strong>hænge<br />
<strong>af</strong>, hvor lang tid anparterne har været ejet. Har holdingselskabet ejet anparterne i mindre end 3 år, vil avancen være skattepligtig indkomst i<br />
selskabet, og blive beskattet med 25%.<br />
Hvis anparterne i ejendomsselskabet har været ejet i mere end 3 år, vil en eventuel avance være skattefri i selskabsregi.<br />
Ønskes avancen udloddet til ejeren <strong>af</strong> holdingselskabet, vil udlodningen blive behandlet som aktieindkomst hos ejeren, dvs. beskatning op<br />
til 45% <strong>af</strong> det udloddede beløb.<br />
Ejendomsselskabets skattemæssige situation<br />
Ejendomsselskabet vil være hjemmehørende i Danmark, og dermed være underlagt danske regler – såvel selskabsretligt som skatteretligt.<br />
Derudover vil selskabet skattemæssigt have et såkaldt fast driftssted i <strong>Grækenland</strong> i kr<strong>af</strong>t <strong>af</strong>, at den ejer en græsk ejendom. Det betyder, at<br />
ejendommen skal beskattes i <strong>Grækenland</strong> <strong>af</strong> overskud, ligesom der skal betales græske ejendomsskatter.
<strong>Grækenland</strong><br />
Den skattepligtige indkomst i <strong>Grækenland</strong> skal opgøres som indtægter vedrørende ejendommen – dvs. overskud (inkl. indbetalinger for<br />
rådigheden betalt <strong>af</strong> anpartshavere fratrukket ejendommens driftsudgifter). Den herefter opgjorte skattepligtige indkomst beskattes med<br />
25%.<br />
Hvis det danske selskab sælger den græske ejendom, vil en avance skulle beskattes med 25% i <strong>Grækenland</strong> (selskabsskatten vil gradvis<br />
blive reduceret i <strong>Grækenland</strong> til 20% fra og med 2014).<br />
Danmark<br />
Erhverver et dansk selskab fast ejendom i <strong>Grækenland</strong>, har Danmark følge intern dansk ret til at beskatte alle selskabets indtægter og<br />
formue, uanset hvorfra i verden de måtte stamme. Efter intern dansk ret skal indtægter og udgifter fra et fast driftssted eller en fast ejendom<br />
i udlandet imidlertid ikke medregnes ved opgørelsen <strong>af</strong> selskabets danske indkomstopgørelse, medmindre selskabet vælger international<br />
sambeskatning efter selskabsskattelovens § 31 A, jf. selskabsskatteloven § 8.<br />
Selskabet skal dog kunne oplyse sammenhængen mellem det selskabsretlige årsregnskab (som inkluderer det faste driftssted eller den faste<br />
ejendom) og skatteregnskabet.<br />
Vælges international sambeskatning efter selskabsskattelovens § 31A, vil selskabet skulle indtægtsføre løbende indtægter på ejendommene<br />
og kunne fradrage drifts- og renteudgifter på ejendommene. En ejendomsavance ved salg <strong>af</strong> ejendommene vil ligeledes blive beskattet i<br />
Danmark. Skatten vil udgøre 25 % <strong>af</strong> såvel løbende overskud som <strong>af</strong> avance ved salg <strong>af</strong> fast ejendom. Det vil blive givet nedslag (credit)<br />
for betalt græsk selskabsskat.<br />
Oversigt<br />
Nedenfor er lavet en oversigt i tabelform over de økonomiske konsekvenser ved køb <strong>af</strong> en del <strong>af</strong> en græsk ejendom via anparter i et dansk<br />
selskab.<br />
Ejendomsselskab Anparter ejet personligt Anparter ejet via selskab<br />
Overskud ved udlejning Avance ved salg <strong>af</strong> ejendom Salg <strong>af</strong> anparter Modtagelse <strong>af</strong> udbytte Salg <strong>af</strong> anparter Udbytte<br />
<strong>Grækenland</strong> 25% 25% 0 0 0 0<br />
Danmark 0 hvis der ikke vælges sambeskatning 0 hvis der ikke vælges sambeskatning 28/45 28/45 0 (ved mere end 3 års ejertid/ 25% 0 / 16,5%