Regler for indgangspartier og terrassehaver - Ejerforeningen ...

Plejeplan for Søllerød Parks
Indgangspartier & Terrassehaver
Landskabsværkstedet 2010

Side | 2

Indhold:
Indhold: ................................................................................................................................................. 3
Afsæt for plejeplan for indgangspartier og terrassehaver ................................................................... 5
Plejeplan for indgangspartier og terrassehaver ................................................................................... 6
Fællesbestemmelser for indgangspartier og terrassehaver: ............................................................ 6
Generelle bestemmelser for indgangspartier: ................................................................................. 7
Generelle bestemmelser for terrassehaver: .................................................................................... 7
Vejledende bestemmelser for hække: ......................................................................................... 7
Vejledende bestemmelser for træer: ........................................................................................... 8
Vejledende bestemmelser for belægninger: ................................................................................ 9
Vejledende bestemmelser for affald: ........................................................................................... 9
Generelle bestemmelser for park/havetilsyn: ................................................................................ 10
Generelle bestemmelser for påbud, - regler for frister m.v.: ......................................................... 10
Særlige bestemmelser - undtagelser: ............................................................................................. 10
Landskabsværkstedet
Frederiksberg Runddel 3F
2000 Frederiksberg C
Tlf: 3336 3876
E: info@landskab.nu
www.landskab.nu
Side | 3

Side | 4

Afsæt for plejeplan for indgangspartier i
og terrassehaver
Landskabsværkstedets afsæt er, at Søllerød Parks Park smukke kke landskabelige helhedspræg bevares.
Indgangspartier ndgangspartier og terrassehaver er en del af dette helhedspræg. Men modsat ”fælles” arealerne –
sletten, grønningerne, , randen, søen og skoven - som er behandlet i Plejeplanen, har ”haverne” -
indgangspartier og terrassehaver - mere ”privat” karakter, da der tilkommer beboerne af
stuelejlighederne en eksklusiv brugsret til disse arealer. a
Der gælder derfor nogle særlige regler og pligter for de ”private haver”. Først og fremmest, at disse
arealer pleje og vedligeholdelse skal tilrettelægges og gennemføres af beboere med eksklusiv
brugsret. . Undtaget fra reglen er purret omkring indgangspartierne til blok 10-14, 14, hvor plejen
tilrettelægges og gennemføres af bebyggelsens inspektører eller af anden aktør. Purret opleves her
som et arkitektonisk tonisk parkelement af væsentlig betydning, hvor plejen bør varetages af fagfolk fagfolk.
Eksempel 2: ”Private” indgangspartier og terrassehaver til blok 1-9 1
og blok 15-19
- Rød farve markerer indgangspartier, hvor pleje af ”private”
arealer tilrettelægges og gennemføres af beboere med
eksklusiv brugsret.
- Lyseblå farve markerer terrassehaver ssehaver, hvor pleje af ”private”
arealer tilrettelægges og gennemføres af beboere med
eksklusiv brugsret.
Eksempel 1: ”Private” indgangspartier og terrassehaver til blok 10-14
- Lyserød farve markerer indgangspartier, hvor pleje af ”fælles” pur purret tilrettelægges og
gennemføres af Søllerød Parks inspektører eller anden aktør.
- Lyseblå farve markerer terrassehaver, , hvor pleje af ”private” arealer tilrettelægges og
gennemføres af beboere med eksklusiv brugsret.
Side | 5
Purret ved iindgangspartierne
til blok 10 10-14 er et
parkelement af væsentlig
arkitektonisk betydning. betydning
(Foto fra ”private”
indgangspartier blok 10-14)
10
Indgangspartier og terrassehaver er en stor del af den
rumlige oplevelse omkring de enkelte bygninger.
Det tilkommer beboere af stuelejlighederne en eksklusiv
brugsret til disse arealer, hvorfor for der gælder en række
særlige regler og pligter.
(Foto fra de ”private” indgangspartier til blok 15)

Plejeplan for indgangspartier og terrassehaver
Indgangspartier og terrassehaver er en del af fællesarealet, men har mere ”privat” end ”fælles”
karakter. Til brugsretten hører derfor en række særlige regler og pligter, som man skal gøre sig
klart:
Der må ikke foretages udvidelse af indgangspartier og terrassehaver.
Arealerne skal være velholdte og de må i ingen henseende fremtræde skæmmende for
parkanlægget.
Al vedligeholdelse og pleje af arealerne påhviler beboerne med eksklusiv brugsret.
Al vedligeholdelse og pleje af indgangspartiers og terrassehavers hække – såvel udvendig som
indvendig - påhviler beboerne med eksklusiv brugsret. Dette er dog eksklusiv pur/hække til
indgangspartierne ved blok 10-14. Purret opleves som et væsentlig arkitektonisk ”fælles”
parkelement, som derfor skal vedligeholdes og plejes af fagfolk til Søllerød Park.
Ejerforeningen kan til enhver tid lade arealerne bringe i overensstemmelse med plejeplanen for
beboernes regning.
Fællesbestemmelser for indgangspartier og terrassehaver:
De bolignære arealer langs indgangspartier og terrassehaver skal som hovedregel afgrænses med
ensartede sammenhængende busk- eller hækplantninger. Plantevalget varierer mellem taks og
liguster, men liguster kan ved nordfacader erstattes af fjeldribs, som er mere skyggetålende.
Der må ikke i nogen form anvendes dødt hegn som stakit, plankeværk, flethegn eller lignende.
I adgangsvejen mellem terrassehave og fællesareal må der opsættes en havelåge.
Der må ikke plantes kraftigt voksende træarter eller stedsegrønne planter, som ved deres størrelse
eller vækst kan give gener for de omboende og/eller ejendommen.
For at undgå skyggegener for lejlighederne bør der til haverne udelukkende anvendes prydbuske og
moderatvoksende og dekorative småtræer.
Træerne må som hovedregel maksimalt blive 3,5 m høje. Vokser eksisterende træer i haverne mere
end det tilladte, kan overboere/naboer kræve dem beskåret. Eventuelle stridigheder bringes til
afgørelse ved bestyrelsen.
Vedbend (efeu) og andre murplanter på gavlene skal holdes klippede, så de ikke vokser ind i
tagrender eller vinduer. Hvis der konstateres problemer med beplantningen (f.eks. ved revner i
facaden eller deslige), og der er fare for skade på ejendommen, kan ejerforeningen kræve dem
nedtaget/fjernet.
Bestyrelsen kan til enhver tid kræve eksisterende generende eller skæmmende bevoksning fjernet.
Side | 6

Generelle bestemmelser for indgangspartier:
Hvis den oprindelige afskærmende beplantning er fjernet, bør den, medmindre der foreligger
anden skriftlig aftale med ejerforeningen, retableres som en dobbeltrækket hæk fra vej og
adgangssti.
Hækkene holdes klippede i en højde fra 50 til 100cm.
Ved genplantningen anvendes den oprindelige planteart: taks og liguster (eller fjeldribs).
Inden for den beskrevne hækafgrænsning kan arealet udnyttes som ”privat have” med bænk, bord,
sandkasse, andet haveinventar og lignende, som ikke virker skæmmende for helheden.
Der skal tilstræbes en grøn plantedækningsgrad på minimum 50 % af arealet inden for hækken.
Beplantninger i krukker, plantebeholder og lignende tæller med i dækningsgraden.
Eksisterende takshække skal bevares.
Generelle bestemmelser for terrassehaver:
Haveterrasser skal i deres helhed være hegnet/afgrænset med liguster- eller takshæk. Hvor hækken
mangler skal denne reetableres.
Hækken skal holdes klippet, så det passer med miljøet, og hække langs haverne ved samme
boligblok bør holdes i nogenlunde samme højde. Minimumshøjden er af hensyn til udkig fra
lejlighederne sat til 80 cm, mens maksimumhøjden er på 180 cm.
Inden for den beskrevne hækafgrænsning kan arealet udnyttes som ”privat have” med bænk, bord,
andet haveinventar og lignende, som ikke virker skæmmende for helheden.
Der skal tilstræbes en grøn plantedækningsgrad på minimum 50 % af arealet inden for hækken.
Beplantninger i krukker, plantebeholder og lignende tæller med i dækningsgraden
Vejledende bestemmelser for hække:
Hække omkring indgangspartier og terrassehaver skal til en hver tid fremstå vel vedligeholdte. Det
vil sige, at de skal klippes mindst 1. gang årligt, senest d. 15. september.
Hækken skal holdes fri for ukrudt og græs, i hækkens bredde.
Hækken må ikke gro ud over ”fælleskabets” trapper, inventar og belægningsarealer, der ligger i
umiddelbar tilknytning til hækken.
Hække må ikke fjernes fra grunden. Ved behov for helt ny hæk må dette kun iværksættes efter
plejeplanens bestemmelser eller også i følge anden skriftlig aftale med ejerforeningens bestyrelse.
Der må ikke plantes eller anlægges noget på udvendig side af hækken ud mod fællesarealerne.
Side | 7

Hække der vender ind mod en nabolejlighed, skal vedligeholdes og plejes ligeligt af begge beboere,
og klippes på en måde, der ikke gør hækken skæv eller på anden måde uskøn.
Vejledende plejeindsats for hække omkring haverne er:
Plejeindsats – hække Resultat Gange
Klipning Hækken skal stadig være tæt og grøn lige efter klipning. 1 – 3x / år
Opsamling af afklip Afklip fjernes fra hækkens top og sider, og opsamles fra
jorden
1 – 3x / år
Ukrudtskontrol Ukrudt må ikke genere planternes vækst eller skæmme
hækkens udseende.
3x / år
Sygdomme og skadedyr Sygdomme og skadedyr, der truer hækkens funktion
bekæmpes
1x / år
Vanding Vand må ikke være en manglende faktor i
etableringsfasen
4x / år
Gødskning Hækplanterne skal være i en god og sund vækst 1x / år
Tilstand Der må ikke forekomme huller i hækken og jord skal
være fri for ukrudt eller også dækket af planter
1x / år
Antal meter I alt ca. 4.300 m 2 private hække
Tilsyn 1x/årligt
Vejledende bestemmelser for træer:
Træer må som hovedregel ikke plantes tættere på facader end 3,5 m eller 1,5 m fra naboskel.
Træer må som hovedregel ikke blive mere end 3,5 m i højden, og skal derfor beskæres årligt (efter
ca. 10-12 års alder), alt afhængig af arten.
Espalieretræer eller dværgtræer kan plantes 2,5 m fra facader. Det er ikke tilladt at plante
frugttræer (eller andre træer) op af facader, og fastgøre grene og stammer hertil.
Hvis et træ er til gene for naboen eller overboen, fordi det skygger m.v., og man indbyrdes ikke kan
blive enige om beskæring af træet, kan påbud om beskæring efter gartners/ejendomsfunktionærs
anvisning, komme på tale.
Bestyrelsen kan også beslutte at et træ skal fældes, hvis det er til stor gene for andre beboere.
Af hensyn til lysindfald og sol, og da rodnettet kan ødelægge kloakrør og dræn, er der restriktioner
på træartsvalget, ligesom visse træarter er at foretrække frem for andre.
- Følgende træarter er ikke tilladt:
o Elm, El, Rødeg, Pile- & Poppelarter, Birkearter, Bøg, Ask, Lind, Hjorte-Takstræ, Akacie
- Følgende træarter anbefales (forslag):
o Stedsegrønne: Taks og Enebær.
o Løvfældende: Diverse frugttræer, Slåen, Vinterjasmin, Benved, Pebertræ, Aralia,
Cotoneaster, Japansk ahorn, Kirsebærkornel, Morbær, Syrisk rose samt Paradisæble- og
Kirsebærarter på halvstamme.
Side | 8

Vejledende plejeindsats for træer i haverne er:
Plejeindsats Resultat Gange
Fældning Døde, ødelagte eller udlevede træer må ikke skæmme det
generelle indtryk af haverne
Ved behov
Beskæring Udføres så træerne kommer i overensstemmelse med
plejeplanens angivelser, med mindre andet er aftalt
Ved behov
Nedskæring af døde og Der må ikke forekomme syge, døde eller knækkede grene, Ved behov
knækkede grene efter der skæmmer det generelle synsindtryk eller træets sundhed,
opretning
eller som kan udgøre en risiko for andre beboere eller biler
Fjernelse af afskårne grene Afskårne grene fjernes lige efter beskæring Ved behov
Tilsyn 1x/år
Vejledende bestemmelser for belægninger:
Haver belagt med fliser og anden stenbelægning, skal holdes fri for ukrudt og græs mellem
fliserne/belægningerne, og de tilstødende revner vendende mod sokler og murværk.
Eventuelle trapper i tærrænforskydninger skal holdes fri for ukrudt og græs i samlinger og ved
overgange til fællesarealets belægninger og stianlæg.
Hvis der anlægges nye fliser og belægninger er der renholdelsespligt for disse, på lige vilkår som
eksisterende.
Hvis fliser og belægninger fjernes ved fraflytning, skal der retableres med muldjord og græssåning,
på det område belægningerne er fjernet. Det sker for fraflytters regning eller egen foranledning.
Vejledende bestemmelser for affald:
Det er ikke tilladt i længere tid at opbevare haveaffald, hverken i sække eller som kompost, uden
for egen bolig. Eventuelt haveaffald fra vedligeholdelse og pleje skal være bortkørt senest inden for
14 kalenderdage fra arbejdets færdiggørelse.
Der må ikke opbevares husholdningsaffald på arealerne.
Materialer, anden inventar el.lign., der ikke er til havens brug eller indretning, må heller ikke
opbevares på arealerne.
Byggematerialer og lignende materialer må kun opbevares, hvis de er til igangværende brug.
Ved henvendelse til inspektørerne kan der tilbydes hjælp for gangbesværede og beboere med
fysiske handicap.
Side | 9

Generelle bestemmelser for park/havetilsyn:
Der afholdes et årligt park/havetilsyn. Det vil typisk finde sted efter d. 15. september og før ultimo
oktober. Tilsynet er mest tænkt som en gennemgang af området/haverne udvendigt, hvor
bestyrelsen sammen med inspektørerne ser på områdets/havernes tilstand generelt.
Bestyrelsen/inspektørerne kan på forhånd have bemærket indgangspartier og terrassehaver, der
ikke holdes forskriftsmæssigt, som der så kigges på, og der kan under tilsynet blive observeret
uopdagede ikke velholdte haver.
De berørte haver noteres, og fotograferes alt efter behov, hvorefter der rettes skriftlig henvendelse
til de beboere, som ikke har deres have i orden.
Før der eventuelt rettes skriftlig meddelelse ud til den enkelte beboer, skal kravet om havens
vedligeholdelses- og plejeniveau afstemmes i forhold til kravene for de øvrige haver.
Fravigelser kan eventuelt godkendes, men bør indarbejdes i skriftligt tillæg til haveplejeplanen
under punktet særlige bestemmelser og som vurderingsgrundlag til bestyrelsens årlige tilsyn.
Generelle bestemmelser for påbud, - regler for frister m.v.:
Hvis en beboer har fået tilsendt en påmindelse – påbud om at få sin have bragt i overensstemmelse
med plejeplanens regler, skal der i denne meddelelse gives en tidsfrist på minimum 14.
kalenderdage.
Påmindelsen skal indeholde oplysning om, hvad der forventes rettet i den enkelte have.
Efter tidsfristens udløb, vil der enten blive bestilt et gartnerfirma eller også vil inspektørerne udføre
arbejdet på beboerens bekostning. Udgiften vil blive opkrævet i måneden efter arbejdets
afslutning, forudsat at fakturaen for eventuel fremmed aktørs arbejde er fremsendt til
ejerforeningen rettidigt til at nå dette. Ellers sker opkrævningen til den efterfølgende måned.
Udgiften tillægges et administrationsgebyr.
Ved tilflytning til Søllerød Park skal administrationen advisere de nye beboere om plejeplan og
havetilsynet, således at der ved denne orientering er givet påmindelse om, at haven vil blive set
efter under efterårstilsynet og hvilke regler der er gældende. Derefter skal beboerne ikke
orienteres yderligere, idet de forudsættes orienteret ved Søllerød Parks hjemmeside og
generalforsamling.
Særlige bestemmelser - undtagelser:
I særlige tilfælde kan der fraviges for ovenstående krav. I sådanne særtilfælde bør de indarbejdes
som særlige bestemmelser / undtagelser i et skriftligt tillæg til haveplejeplanen og som
vurderingsgrundlag for bestyrelsens årlige tilsyn af haverne.
Side | 10

Særlige bestemmelser kan f.eks. gælde eksisterende ”haver”, hvor der er en gennemtænkt
havearkitektonisk tankegang bag ved og hvor haven ikke skæmmer bebyggelsen. Det kan også
gælde nye haver, men det er selvfølgelig et skøn, som det er op til bestyrelsen at vurdere i alle
særtilfælde.
De særlige bestemmelser skal give bestyrelsen mulighed for, at sikre beboerne en øget
selvforvaltningsgrad, hvor der er en klar idé og sammenhæng med de øvrige omgivelser. Det kan
give en tydeligere fornemmelse af ansvar for og tilhørsforhold til de pågældende arealer - og kan
desuden resultere i interessante oplevelser.
Ved forfald kan bestyrelsen kræve, at haverne på beboerens regning skal genoprettes efter den
generelle plejeplans forskrifter.
Side | 11