Fra byggeskandale til mønster-byggeplads - Bebyggelsen Ørbækgård

8
Fra byggeskandale til
mønster-byggeplads
Murværket var ude af lod og vage, og der gik skimmelsvamp i taget, inden byggeriet var færdigt:
Ørbækgård kandiderede til titlen som årets byggeskandale, indtil bygherren sagde stop. I dag glider
byggeriet i olie. Konstruktøren har set nærmere på, hvad der er sket i mellemtiden.
AF POUL HØEGH ØSTERGAARD (DJ)
I dag er alle glade på
Ørbækgård i Hørsholm. Bygherren
er glad, fordi købere og lejere
flokkes om de færdige boliger.
Arkitekten og bygherren er
glad, fordi Hørsholm kommune
har præmieret den flotte bebyggelse.
Alle er glade, fordi den
femte etape i bebyggelsen skrider
planmæssigt frem - i et samarbejde,
som bygherre, rådgivere
og entreprenør alle betegner
som forbilledligt.
Måske er de også glade over
alt det, som nu ligger bagude.
Slagsmålene, voldgiftssagerne –
fortvivlelsen over, at noget kunne
gå så grueligt galt som de
første etaper af det, der skulle
være et mønstereksempel på
godt, muret boligbyggeri.
Kun de færreste nybyggerier
afleveres helt uden anmærkninger.
Men at man ligefrem vælger
at rive byggeriet ned og starte
forfra hører alligevel til sjældenhederne.
Det var imidlertid hvad
der skete med en tredjedel af boligerne
i Ørbækgård-bebyggelsens
afsnit 8, da bygherren sagde
stop og standsede et byggeri, der
var kørt helt af sporet.
Billede 1 til højre:
Tankeløshed ødelagde taget i en hel boligblok.
Isoleringen søbede i vand og træværket i de
præfabrikerede tagkassetter blev opfugtet og efterfølgende
angrebet af skimmelsvamp. Alt måtte
pilles fra hinanden, udtørres og mikrobølgebehandles,
fordi man havde “glemt” at afdække
en fuldstændig ubeskyttet trækonstruktion.
Fotos: Vilhelm Lauritzen.
Der er i dag rift om prestigebyggeriet Ørbækgård i Hørsholm og bebyggelsen er præmieret af kommunen. Fotos: Kuben Byg A/S.
Hvordan kunne det gå så
galt? Og hvordan kan samarbejdet
mellem de samme parter i
dag glide i olie, når det for et år
siden gik fuldstændig i opløsning?
’Konstruktøren’ har talt med
nøgleparterne i Ørbækgård-byg-
gesagen i et forsøg på at blive bare
lidt klogere på, hvad der bestemmer
om en byggesag bliver
vellykket – eller det modsatte.
Gennemtræk i byggeledelsen
Når noget går galt, er der gerne
lige så mange forklaringer på,
hvorfor det skete, som der er
parter i sagen. Sådan er det ikke
med Ørbækgård. Totalentreprenøren
– Skanska – har overordnet
erkendt sit ansvar, rettet fejlene
og udbedret skaderne. Med
en ny byggeledelse er Skanska
som nævnt nu i gang med sit

Ørebækgård skulle være et mønstereksempel på det fuldmurede byggeri - men murerne var desværre ikke taget i ed. To gange måtte murværk rives ned - og to gange måtte der sættes nye murere på opgaven.
femte byggeri for Kuben på
Ørbækgård. Bygherren er tilfreds
med entreprenørens foranstaltninger
og parat til at se fremad:
- Det er let i denne sag at pege
på Skanska. Det er også forholdsvis
klart, at de har haft
nogle alvorlige styringsproblemer
– men også, at de nu har taget
skeen i den anden hånd. Efter
at der er kommet ny ledelse
hos Skanska, har vi fået drøftet
problemerne igennem. Virksomheden
vedstår sig sit ansvar, og
vi har fået opbygget et godt og
tillidsfuldt forhold. Med det
samarbejde, vi har nu, har jeg
ingen forbehold over for at bygge
med Skanska en anden gang,
siger afdelingsdirektør i Kuben
Byg A/S, Chico Sandbeck.
Han sætter dermed straks fingeren
på det, som helt åbenbart
har været det centrale problem
ved Ørbækgård-byggerierne: En
dårligt fungerende byggeledelse.
Ved de første fire etaper har entreprenøren
tre gange skiftet
projektleder. Mere end 20 forskellige
personer har i samme
periode haft deres arbejde i byggeledelsens
kontor på pladsen.
Skanska havde i samme periode
travlt med en række storbyggerier
– bl.a. Fisketorvet i København
– der pressede organisationen
til det yderste. Ørbækgård
blev derfor i flere omgange dels
tappet for ledelsesressourcer,
dels bemandet med folk, som ikke
havde den fornødne erfaring
og som ikke magtede at styre
byggerierne.
De klassiske symptomer på
svigtende byggeledelse – overskridelser
af tidsfrister, tilfældig
materialelogistik, ukoordinerede
arbejdsoperationer og rod på
pladsen – har præget tre af de fire
etaper, som alle blev afleveret
senere end den oprindeligt aftalte
frist. Det samme gjalt nummer
to i rækken, men her dog angiveligt
som følge af en misforståelse.
Svigt på alle niveauer
At murerne i et enkelt tilfælde
fik lov at mure vind og skævt i 14
dage, før de blev standset – eller
at tømrerne efterlod et parti nymonterede
tagkassetter uafdækkede
– må også tilskrives ledelsessvigt
på forskellige niveauer.
Men det vidner tillige om
manglende ansvarsfølelse hos
de implicerede. Og ”synderegistret”
på Ørbækgård synes da
også at omfatte svigt på alle niveauer
i forening med forkerte
beslutninger og valg.
Decideret faglig inkompetence
var der tale om i sagen med de
famøse mure, der måtte nedrives
og genopføres fra grunden.
”Det er beskæmmende, at faglærte
kan aflevere murværk, der
er ude af lod og vage, og hvor
murmålene ikke er holdt”, udtalte
formanden for Murersvendenes
Fagforening i Nordsjælland,
Erling Olsen til nyhedsmagasinet
Ingeniøren 2.3.01.
Fadæsen med tagpladerne, der
måtte udskiftes, er derimod udtryk
for, at en uheldig besparelse
i materiale- og udførelseskvalitet
– en beslutning, der blev truffet
af totalentreprenør og fagentreprenør
uden at inddrage den
projekterende – kan ende med at
blive en kostbar affære. Det er da
også den lære, entreprenøren
selv har draget, fortæller Finn
Serup Jensen, der er kommunikationschef
hos Skanska:
- Når man undervejs i en byggesag
konstaterer, at økonomien
er under pres, er det jo kun naturligt
at undersøge, hvad man
kan gøre for at rette op på tingene
– herunder om der er noget
at hente ved at købe billigere
ind. Men her bagefter kan vi se,
at det var en fejlbedømmelse.
Det flyttede fokus væk fra det
ene, som virkelig tæller: En effektiv
byggeledelse, siger Finn
Serup Jensen.
Åbenhed og kontinuitet
Til spørgsmålet om, hvad Skanska
har lært af hele affæren, svarer
kommunikationschefen:
Åbenhed!
- Vi har først og fremmest
lært, at problemer skal frem i lyset
og drøftes med vores bygherre
og samarbejdsparter straks,
Fakta om Ørbækgård
B Y G G E R I • B Y G G E S J U S K I
de dukker op. For hvis ikke man
gør det, kommer man ind i en
ond cirkel, som bare bliver selvforstærkende.
- En anden lære er, at man
skal sikre kontinuitet i byggeledelsen.
Når man hele tiden skal
bemande nye byggepladser, kan
det somme tider være nødvendigt
at trække folk fra igangværende
byggepladser. Men sagen
her har vist os, at det har sin
pris. Det er lige som med et fodboldhold.
Skifter man for voldsomt
ud på pladserne, må man
være indstillet på, at det varer
nogen tid, før holdet er sammenspillet.
Kontinuitet i bemandingen og
åbenhed i samarbejdet har således
været stikordene for den nye
byggeledelse, der blev sat ind i
foråret. Det har givet helt andre
boller på suppen:
- Men den nye ledelse på pladsen
har også gjort en fantastisk
indsats. De startede langt bagud
på point. Men i dag har vi fået
genskabt et rigtig godt samarbejde
på pladsen, pointerer Finn
Serup Jensen.
Den vurdering er bygherren
som nævnt enig i. Men afdelingsdirektør
Chico Sandbeck, Kuben
Byg, er i øvrigt slet ikke sikker
Ørbækgård er et nyt boligområde i Hørsholm, der udvikles af Kuben Byg A/S. Første etape stod
færdig i 1998. Der er opført foreløbig fire etaper, mens en femte og sjette etape er undervejs. Den
samlede bebyggelse vil omfatte 300-400 boliger
Bebyggelsen omfatter både ejer- og lejerboliger, rækkehuse og lejligheder i 2-3 etagers boligblokke.
Byggeriet udføres i en pæn standard som et fuldmuret byggeri i gule sten
Ørbækgård-bebyggelsen er udviklet af Kuben i samarbejde med arkitektfirmaet Vilhelm Lauritzen.
De hidtidige etaper er opført i totalentreprise af Skanska.
9
K o n s t r u k t ø r e n 1 1 · 2 0 0 1

10
Problemer skal frem i lyset og drøftes med bygherre og samarbejdspartnere straks, og så skal man sikre kontinuiteten i byggeledelsen
samt gode samarbejdsvilkår, konkluderer både bygherre og entreprenør.
på, at problemerne på Ørbækgård-byggeriet
har været så meget
værre end ved mange andre
byggesager:
Når de har fået så meget opmærksomhed,
hænger det sammen
med, at vi som bygherre er
gået meget aktivt ind i sagen. Vi
vil ikke gå på kompromis med
kvaliteten. Derfor er der ting, vi
simpelthen ikke vil acceptere.
Hvor andre bygherrer måske
ville have sagt ”lad gå”, siger vi
”om igen”. Vi forvalter nogle
værdier på andres vegne, og Kuben
kan ikke lægge navn til noget,
der ikke er i orden. Som
professionel bygherre har vi følt
os forpligtet til at spille en stærk
og aktiv rolle.
Nøgleordet er samarbejde
Men selv en stærk, professionel
bygherre er åbenbart ikke nogen
garanti for, at en byggesag ikke
kan løbe af sporet?
- Det må vi erkende. Vi kan
påpege problemerne, hyre konsulenter
og få lavet rapporter.
Vi kan stå med alle de styringsredskaber,
vi har. Men det er jo
ikke os, der har styringen. Og
hvis entreprenøren ikke kan
håndtere sin byggeledelse, kan
vi intet gøre – andet end at insi-
stere på, at problemerne bliver
løst.
Hvad har I lært af denne sag?
- Jamen, det har vi selvfølgelig
brugt mange kræfter på at evaluere.
Set i bagklogskabens lys
skulle vi måske ikke have givet
entreprenøren så lang snor i
starten. Måske skulle vi lidt tidligere
have sat en konsulent til
at kulegrave de problemer, vi
kunne se, og ikke være gået
med til fristforlængelser, når
entreprenøren ikke kunne over-
Byggeskader på stribe
holde sin tidsplan. Men det er
efterrationaliseringer. I andre
tilfælde vil det måske være rigtigt
at vise sine samarbejdspartnere
den tillid og give dem mulighed
for at klare deres problemer
selv.
- For det er jo hvad det i sidste
ende handler om. Man kan
pudse alle de jurister på sagen,
man vil, men jura bygger ingen
huse. Intet er mere effektivt end
et godt og tillidsfuldt samarbejde,
hvor man forstår og respekterer
hinandens position, er parat
til at være fleksible, men også
stiller krav.
Samme konklusion fremhæver
arkitekten – Claus Skogstad
i arkitektfirmaet Vilhelm
Lauritzen:
- Denne sag viser, at et godt
byggeri i sidste ende afhænger
af et godt samarbejde mellem
de parter, der skal føre det ud i
livet. Man kan køre KS-systemer
og alt muligt. Når det kommer
til stykket, kan det hele koges
ned til et spørgsmål om, at
det er de rette personer, der er
sat sammen, og at de har nogle
rimelige vilkår at samarbejde
på. ◆
Udførelsesfejl i tage: Det har været nødvendigt at udskifte tagpladerne i første etape (afsnit 7) på i
alt 85 boliger, som stod færdig i 1998. Under bestemte vindforhold blafrede zinktagpladerne som
presenninger. En ekstern konsulentundersøgelse fastslog, at taget ikke var udført som foreskrevet.
Afstanden mellem hafterne (fastgørelserne) var større end de foreskrevne tre hafter pr. meter. Der
var anvendt zinkplader i 60 centimeters bredde i stedet for de foreskrevne 50 cm – og samtidig i en
tyndere (0.7 mm) kvalitet end de anviste 0.8 mm.
Udførelsesfejl i elementmontage: Ved område 5 på 50 boliger løb tømrerne ind i problemer, da
de skulle montere vinduerne. Vindueshullerne i skalmuren og de korresponderende huller i bagmuren
(der var udført i betonelementer) korresponderede ikke nøjagtigt. Det viste sig, at der var sket
afsætningsfejl under elementmontagen, så bagmurselementerne måtte tildannes på pladsen.
Udførelsesfejl i opmuring: Afsnit 8 på Ørbækgaard skulle have været et mønstereksempel på fuldmuret
byggeri – men blev i første omgang det modsatte. To forskellige murerfirmaer måtte hver
især nedrive arbejder, der var udført i en helt uantagelig kvalitet. I det mest grelle tilfælde måtte 12
ud af i alt 34 næsten opmurede rækkehuse nedrives til grunden. Murerne havde af egen drift skåret
et halvt skifte af soklen, som de troede var udført forkert. Da de siden fik problemer med at holde
muren i lod og vage, forsøgte de at korrigere i fugen, som i et enkelt tilfælde blev op til 60 mm høj!
Uafdækkede tagkassetter opfugtet og angrebet af skimmelsvamp: En enkelt regnbyge kan forvolde
store skader, hvis sårbare bygningsdele ikke holdes afdækket. Det var netop, hvad der skete
på Ørbækgård, hvor et parti netop monterede tagkassetter på et uafdækket tag blev gennemvædet
af regn og efterfølgende angrebet af skimmelsvamp. Det var herefter nødvendigt at fjerne den indbyggede
isolering samt afvaske, udtørre og mikrobølgebehandle træværket, inden taget kunne færdiggøres.