Download - Nordicom A/S
Download - Nordicom A/S
Download - Nordicom A/S
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Vores nye logo er udviklet for bedre at favne virksomhedens alsighed<br />
og fange den dynamik og fremdrift, der kendetegner <strong>Nordicom</strong>.<br />
Stilen er mere tidssvarende og grafisk markant med rene, skan-<br />
dinaviske linjer. Prikken over i’et er orange – et blikfang, der er åbent<br />
for fortolkning.<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S<br />
Kongens Nytorv 26<br />
1050 København K<br />
Tlf. 33 33 93 03<br />
Fax 33 33 83 03<br />
www.nordicom.dk<br />
Årsrapport 2006<br />
Årsrapport 2006
2006 var et godt år, hvor vi<br />
fik opfyldt de fleste af vores mål…<br />
Indhold<br />
Ledelsens beretning for koncernen i 2006 4<br />
Markedsbeskrivelse 14<br />
Forventning til 2007 18<br />
Segmentoplysninger 21<br />
Risikofaktorer 50<br />
Årsregnskab 2006 67<br />
Design: CPHgroup<br />
Tryk: Clausen Offset<br />
Foto: Kontraframe.dk
Ledelsens beretning<br />
for koncernen i 2006<br />
006 var et godt år<br />
Vi fik opfyldt de fleste af de mål, vi havde opstillet ved årets start, og fik opstartet kontorer i både Stockholm og Hamborg. I Tyskland har vi<br />
allerede erhvervet ejendomme for i alt 81,1 mio. kr., mens vi i Sverige forventer at få gang i investeringer i løbet af 2007.<br />
I Danmark har vi til nogle fornuftige startafkast øget investeringerne<br />
i ejendomme. Vi har erhvervet 23 nye ejendomme for i alt 526,9<br />
mio. kr. og solgt 9 ejendomme for i alt 135,6 mio. kr. På bolig-<br />
udviklingsområdet har vi afleveret 321 boliger til en samlet værdi af<br />
757,4 mio. kr., mens der på erhvervsudviklingsområdet er afleveret<br />
ca. 12.000 m 2 til en samlet værdi af ca. 130 mio. kr. Vi<br />
har desuden fornyet og styrket vores projektpipeline på både<br />
bolig- og erhvervsområdet, og står fortsat godt rustet på<br />
udviklingsområdet. Internt er der også sket en del i årets løb.<br />
Vi har bl.a. foretaget 12 nyansættelser, hvor de fleste har sigte<br />
mod at videreudvikle vores forretningsgange, tekniske kompetencer<br />
og rapporteringsfunktioner.
6<br />
Resultatet for 2006<br />
<strong>Nordicom</strong> har ændret regnskabspraksis vedr. indregning af avancen<br />
fra projektsalg i resultatopgørelsen. Hidtil har <strong>Nordicom</strong> indregnet<br />
avance fra projektsalg ift. projektets salgs- og udviklingsstade.<br />
Dette har givet en successiv indregning af indtægterne fra bl.a.<br />
projektsalg af boliger, efterhånden som produktionen er skredet<br />
frem. Med det nye regnskabsprincip indregnes projektsalget først i<br />
resultatopgørelsen ved aflevering af ejendommene til kunderne.<br />
Ændringen betyder, at indregningen i resultatopgørelsen af avancen<br />
fra projektsalg udskydes successivt med 12-18 mdr. ift. til <strong>Nordicom</strong>s<br />
hidtidige praksis. Ændringen af anvendt regnskabspraksis gennemgås<br />
yderligere under note 1 i årsrapporten.<br />
Koncernens omsætning udgør 919,4 mio. kr., hvilket er en fremgang<br />
på 436 mio. kr. (90,2%) ift. 2005.<br />
Koncernens bruttoresultat, der udgør 588,3 mio. kr, er reduceret<br />
med 24,9 mio. kr. (-4,1%) ift. 2005. Bruttoresultatet har følgende<br />
fordeling på hovedområder:<br />
Nettoomsætning:<br />
• Overskud fra driften af ejendomme udgør 117 mio. kr. (2005: 89,2<br />
mio. kr.). Det er en fremgang på 27,8 mio. kr., som skyldes øgede<br />
investeringer og optimeringer af driften på ejendomme.<br />
• Overskud ved udvikling og salg af bolig- og erhvervsprojekter<br />
udgør 167,4 mio. kr. (2005: 49,3 mio. kr.). Det svarer til en<br />
fremgang på 118,1 mio. kr. (240%).<br />
• Rente- og kautionsindtægter 14,1 mio. kr. (2005: 12,6 mio. kr.).<br />
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter:<br />
• Resultat af erhvervsudvikling udgør 9,8 mio. kr. Dette er en<br />
tilbagegang på 26 mio. kr. ift. 2005. Der er i 2006 færdiggjort<br />
erhvervsprojekter med et samlet areal på ca. 12.000 m 2 fordelt på<br />
3 forskellige projekter. Avancen på et af projekterne, som er solgt<br />
i 2006, medtages først i det nye regnskabsår, fordi ejendommen<br />
først afleveres til køberen i 2007.<br />
Regulering til dagsværdi, netto:<br />
• Regulering af prioritetsgæld til dagsværdi udgør 11,4 mio. kr.<br />
Koncernens prioritetsgæld ultimo 2005 udgør 1.458,4 mio. kr.<br />
• Urealiserede værdireguleringer på investeringsejendomme udgør<br />
135 mio. kr. Investeringsejendomme er værdiansat ud fra et kontant<br />
nettoafkast på gennemsnitligt 6,62% mod 7,05% ultimo 2005.<br />
Værdifastsættelsen af investeringsejendommene sker til vurderet<br />
forsigtig markedsværdi. <strong>Nordicom</strong> anvender den afkastbaserede<br />
værdiansættelsesmodel til opgørelse af ejendommenes værdi.<br />
• Urealiserede værdireguleringer på jord til boligformål udgør 99,8<br />
mio. kr. Det svarer til, at jorden på de 3 store københavnske<br />
boligprojektmuligheder gennemsnitligt er værdiansat til ca. 4.400<br />
kr./m 2 pr. forventet byggeret (ca. 4.700 kr./m 2 inkl. tilgåede<br />
omkostninger).<br />
Realiseret avance ved salg af investeringsejendomme:<br />
• Avance ved salg af investeringsejendomme udgør 33,8 mio. kr.,<br />
svarende til et dækningsbidrag på 24,9%. Resultatet er en<br />
fremgang på 7,2 mio. kr. ift. 2005.<br />
Koncernens kapacitetsomkostninger er øget med 12,7 mio. kr. til 61 mio.<br />
kr., og finansomkostningerne er øget med 20,4 mio. kr. til 80,1 mio. kr.<br />
Resultat før skat for 2006 udgør 452,0 mio. kr., som er i underkanten af<br />
det forventede. Umiddelbart er resultatet en tilbagegang på 54,3 mio.<br />
kr. ift. 2005, men når der ses bort fra de urealiserede værdireguleringer,<br />
er resultatet historisk set det bedste <strong>Nordicom</strong> har aflagt og en frem-<br />
gang på 109,4 mio. kr. ift. 2005. Eksklusiv urealiserede værdireguleringer<br />
på investeringsejendomme og gæld på 246,2 mio. kr. i 2006 (2005:<br />
409,9 mio. kr.) udgør resultatet før skat 205,8 mio kr. mod 96,4 mio. kr.<br />
i 2005. Resultatet efter skat udgør 326,5 mio. kr. (2005: 373,5 mio. kr.).<br />
Ændret regnskabspraksis vedr. indregning af<br />
avance fra projektsalg…
Balancesummen udgør 4.953,1 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005 på 1.436,8 mio. kr. (40,9%). Materielle og immaterielle anlægsaktiver<br />
udgør 3.763,3 mio. kr., hvilket er en stigning på 1.043 mio. kr. (38,3%). Omkring halvdelen af stigningen er relateret til øgede investeringer<br />
i udlejningsejendomme.<br />
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver udgør 1.071,3 mio. kr.,<br />
hvilket er en stigning ift. 2005 på 408,9 mio. kr. (61,7%). Posten<br />
består primært af likvide beholdninger, som udgør 586,1 mio. kr.,<br />
hvilket er en stigning ift. 2005 på 505,6 mio. kr. (628,1%). Desuden<br />
omfatter posten igangværende boligudviklingsprojekter, som udgør<br />
286,2 mio. kr., hvilket er et fald ift. 2005 på 84 mio. kr. (-22,7%),<br />
samt tilgodehavender fra salg, som udgør 114,9 mio. kr., hvilket er et<br />
fald ift. 2005 på 50,5 mio. kr. (-30,7%).<br />
Egenkapitalen udgør 1.197,9 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005<br />
på 298,2 mio. kr. (33,1%).<br />
Omkring halvdelen af balancestigningen kan<br />
tilskrives øgede investeringer i udlejningsejendomme…<br />
Balancen<br />
Langfristet gæld omfatter realkreditlån, langfristet bankgæld samt<br />
langfristet deposita og udgør 1.446,4 mio. kr., hvilket er en stigning<br />
ift. 2005 på 231,5 mio. kr. (19,1%).<br />
Kortfristet gæld omfatter primært bankkreditter samt kortfristede<br />
banklån og udgør 1.953,9 mio. kr., hvilket er en stigning ift. 2005<br />
på 803,3 mio. kr. (69,8%). Posten omfatter desuden skyldige<br />
købesummer og projektomkostninger, leverandørgæld og øvrige<br />
kortfristede forpligtelser.
Forretningsfundament og strategi<br />
<strong>Nordicom</strong> har 2 hovedaktiviteter: Ejendomsinvestering mhp. udlejning, og ejendomsudvikling mhp. udlejning eller salg. Inden for disse<br />
2 hovedområder fungerer <strong>Nordicom</strong> som nicheoperatør med et vidt forgrenet net af aktiviteter.<br />
Vi arbejder i øjeblikket efter en strategi, vi kalder ”Plan2008”, som<br />
har 2 hovedmål: At sikre balance mellem indtægterne fra udlejning<br />
og development og at sikre en fortsat opbygning af kompetencer.<br />
Det er det økonomiske mål i ”Plan2008”, at vi skal udvikle<br />
vores forretningsgrundlag, så vi kan fastholde det nuværende ind-<br />
tjeningsniveau på 400-500 mio. kr., dog uden at det er baseret<br />
på ekstraordinære værdireguleringer.<br />
Ultimo 2008 sigter vi mod en balance på 6,5-7,5 mia. kr. med 5-6<br />
mia. kr. placeret i investeringsejendomme og 1,5-2 mia. kr. i<br />
udviklingsprojekter. Vi tilstræber et overskud fra udlejning på niveau<br />
150-200 mio. kr. og et tilsvarende overskud fra development.<br />
Desuden forventer vi at kunne opnå avancer ved salg af<br />
investeringsejendomme og ved værdireguleringer på niveau 50-100<br />
mio. kr. om året.<br />
Ultimo 2006 er investeringerne i udlejningsejendomme opgjort til<br />
2,4 mia kr., hvilket er en stigning på 0,6 mia. kr. ift. 2005. For at<br />
opfylde vores balancemål for 2008 mangler vi at investere for<br />
yderligere 2,6-3,6 mia. kr. Vi forventer, at investeringerne i 2007<br />
og 2008 vil fordele sig med ca. en tredjedel på hver af de 3 markeder,<br />
hvor vi opererer, og at de samlede investeringer herefter vil for-<br />
dele sig med ca. 60% i Danmark, ca. 20% i Sverige og ca. 20%<br />
i Tyskland.<br />
På investeringsområdet er vi fortsat mest fokuserede på at finde nye<br />
investeringsmuligheder inden for de nicher, som både kræver en<br />
aktiv arbejdsindsats og en lokal markedsmæssig viden. Det er her, vi<br />
i øjeblikket kan få det bedste forhold mellem risiko og afkast, og når<br />
vi kombinerer vores finansielle styrke med lokal indsigt og et godt<br />
købmandskab, har vi i øjeblikket ikke problemer med at finde<br />
nye forretningsmuligheder. Drejer det sig derimod om de mere<br />
efterspurgte traditionelle investeringsejendomme, ønsker vi som<br />
regel ikke at være med som køber, da disse ejendomme i øjeblikket<br />
handles til priser, der er betydelig højere end det, <strong>Nordicom</strong> er<br />
villige til at betale. Vores ønske om vækst i “Plan2008” er derfor i<br />
højere grad baseret på vores evne til at finde interessante nicher<br />
og forretningsmuligheder end på et generelt ønske om at blive<br />
større. For de udlejningsejendomme, vi erhvervede i 2006, lykkedes<br />
det at opnå et gennemsnitligt startafkast, som lå over det<br />
minimumsafkast på 6,5%, som vi i øjeblikket har defineret for<br />
porteføljen. Hvis det i 2007 og 2008 kommer til at knibe med at<br />
finde nye udlejningsejendomme på det danske marked med det<br />
ønskede minimumsstartafkast, har vi desuden mulighed for at<br />
beholde en del af de ejendomme, vi selv projektudvikler, og således<br />
sikre det ønskede afkast.<br />
Vores ønske om et minimumsafkast for udlejningsejendomme hæn-<br />
ger sammen med, at en betydelig del af vores investeringer finan-<br />
sieres ved optagelse af lån. Et af hovedformålene med køb af nye<br />
udlejningsejendomme er at sikre et højt stabilt cashflow til <strong>Nordicom</strong>,<br />
men hvis afkastet i øjeblikket kommer under 6,5%, bliver det<br />
løbende cashflow for lavt med en fremmedkapitalandel på 70-80%.<br />
Vi har i 2006 etableret os på det svenske og tyske marked, og<br />
fortsætter dermed diversificeringen af vores aktiviteter. Samtidig<br />
ligger der med <strong>Nordicom</strong>s nichebetonede strategi et væsentligt<br />
potentiale på disse markeder. I Tyskland har vi hidtil kunnet opfylde<br />
vores afkastkrav vedr. de investeringer, vi har foretaget, og vi<br />
vurderer også, at det vil være muligt i Sverige. Den aktuelle<br />
organisationsopbygning i Sverige og Tyskland er målrettet mod<br />
at kunne håndtere identificering af investeringsnicher og hånd-<br />
tering af driften af de udlejningsejendomme, vi erhverver.<br />
På længere sigt er det også planen, at organisationerne skal kunne<br />
håndtere development.<br />
I Danmark har vi altid været beskæftiget med development. I de<br />
tidlige år af <strong>Nordicom</strong>s historie var det primært i forbindelse med<br />
vores udlejningsejendomme, men i 1999 førte det til oprettelsen af<br />
en selvstændig afdeling, som i starten havde særlig fokus på boliger.<br />
Siden har vi også opnået en betydelig position inden for develop-<br />
ment af detailhandelsejendomme og parkering. Vi har aldrig været<br />
så aktive inden for development af domiciler og ferieboliger, men det<br />
er 2 segmenter, som er interessante for yderligere diversificering af<br />
vores developmentaktiviteter. Vi er i øjeblikket i gang med ud-<br />
viklingen af et ferieboligprojekt i Ebeltoft, og udviklingen af<br />
kontordomiciler sker i øjeblikket primært uden for København. På<br />
ferieboligmarkedet vurderer vi imidlertid, at det er de internationale<br />
markeder, som rummer det største potentiale, og på domicilområdet<br />
i København giver den stigende lejeefterspørgsel på kontorsegmentet<br />
nogle interessante muligheder.<br />
Vi tror på, at grundlaget for en langsigtet og stabil værdiskabelse i<br />
<strong>Nordicom</strong> er en holdningsbaseret ledelse, et diversificeret forretnings-<br />
grundlag og kompetente medarbejdere, som er indstillet på at indgå<br />
i strukturerede arbejdsprocesser. Samtidig er vi drevet af et højt<br />
engagement og en stærk tro på, at vi kan fortsætte med at udvikle<br />
virksomhedens forretningsgrundlag.<br />
Selv om <strong>Nordicom</strong> i en årrække har haft et højt aktivitetsniveau, har<br />
vi kunnet opretholde en slank og effektiv organisation, hvor der også<br />
er plads til personligheder. Nøglen hertil er medarbejdere med stor<br />
selvstændighed, som samtidig accepterer at arbejde i en organisation<br />
med velstrukturerede rammer. Målet med den slanke organisation er<br />
at sikre en stor fleksibilitet, således at vi med meget kort varsel kan<br />
tilpasse vores strategier. Diversificering af vores forretningsgrundlag<br />
betyder nemlig samtidig, at vi kan justere vores strategier hurtigt,<br />
uden at det behøver at få signifikant betydning for koncernens<br />
10 11<br />
indtjening.
CASE 1<br />
Spændende, nyt bymiljø i Roskilde<br />
Ro’s Have er et af vores spændende udviklingsprojekter, der med butikker, kontorer og boliger skaber et balanceret og dynamisk bymiljø<br />
på i alt 12.000 m 2 .<br />
Den store, fælles tagterasse indbyder til samvær og grill i de lune sommernætter<br />
Beliggenheden i krydset mellem Byageren og Københavnsvej er ideel<br />
med gode tilkørsels- og parkeringforhold. De 5-7 detailbutikker<br />
med et samlet butiksareal på 6.000 m 2 vil nyde optimale profile-<br />
ringsmuligheder over for ca. 15.000 dagligt passerende biler, der kun<br />
forstærkes yderligere af naboskabet med JYSK og Ro’s Torv.<br />
På etagerne over detailbutikkerne udvikler vi 36 moderne 2- og 3-<br />
værelses ejerlejligheder på 67-112 m 2 . Boligerne er funktionelt<br />
indrettede i åbne plan med vedligeholdelsesvenlige kvalitets-<br />
materialer, integrerede depotrum, elevator og dørtelefon.<br />
Til boligerne på 1. sal hører 40-50 m 2 store, sydvestvendte, private<br />
terrasser adskilt fra naboerne med frodig bevoksning. På 2. sal er der<br />
8 m 2 store, tilbagetrukne altaner i hele stuens bredde. Beboerne har<br />
endvidere nem adgang til en stor, fælles tagterrasse.<br />
Området tilbyder fantastiske indkøbs- og shoppingmuligheder på<br />
Ro’s Torv, der også huser biograf, cafe og restaurant. Fra Ro’s Have<br />
er der kun ca. 1 km til gågaden i Roskilde centrum, 2 km til motorvejs-<br />
afkørslen og 30 km til København.<br />
Lejlighederne på 1. sal har store, private terrasser med grøn afskærmning<br />
Indrettet i lyse kvalitetsmaterialer, der optimerer lys og rum<br />
1 1
En overophedning af økonomien er den største trussel… Fornyet optimisme i den tyske økonomi…<br />
Markedsbeskrivelse<br />
DaNmaRk TysklaND<br />
De makroøkonomiske forudsætninger i Danmark er fortsat gunstige. Den stærke vækst fra 2005 er fortsat i 2006, og med en fortsat høj<br />
indenlandsk vareefterspørgsel og et stigende momentum i eksporten er der mange, der vurderer, at det er en overophedning af økonomien,<br />
der i øjeblikket er den største trussel. De ledige arbejdskraftressourcer er dog ved at være opbrugt, og det mærkes i særlig grad inden for<br />
byggefagene. Samtidig er den økonomiske vækst med til at lægge et opadgående pres på inflation og rente, og andet halvår af 2006 har<br />
budt på en stigning i den korte rente.<br />
Investeringsejendomme i Danmark handles til historisk lave afkast.<br />
Meget velbeliggende kontorejendomme og gågadeejendomme<br />
er i 2006 blevet handlet med afkast ned til under 4%. De seneste års<br />
tendens med faldende afkastkrav til investeringsejendomme<br />
fortsatte i første halvår af 2006, mens stigningen i den korte rente<br />
og større tilbageholdenhed i den finansielle sektor bremsede<br />
udviklingen i andet halvår. I 2007 forventer vi uændrede eller en<br />
smule lavere priser på investeringsejendomme.<br />
Udlejningsområdet fortsætter sin positive udvikling med stor<br />
efterspørgsel på alle typer lejemål og stigende lejepriser.<br />
Det gunstige forhold skaber fortsat gode muligheder for<br />
development af erhvervsprojekter og for at øge indtægterne i<br />
vores ejendomsportefølje.<br />
På boligområdet er der sket en brat opbremsning. Efterspørgslen<br />
på boliger er reduceret betydeligt samtidig med en markant stigning<br />
i antallet af boliger til salg. Udviklingen er mest udpræget i de store<br />
byer, hvor prisstigningerne også har været de største. I provinsen<br />
er det lokalt betinget, om priserne i øjeblikket er stigende eller<br />
faldende. Projektboligsalget er faldet til et meget lavt niveau, og<br />
stilstanden begynder at vise sig i udbuddet af projektboliger.<br />
I skrivende stund har der ikke tegnet sig et entydigt nyt billede af<br />
prisniveauet i hovedstadsområdet, men vi kalkulerer i vores planer<br />
med et prisfald på boliger i hovedstadsområdet på 5-10% i<br />
2007. I provinsen forventer vi, at det vil være lokalt betinget, om<br />
priserne vil være stigende eller faldende.<br />
Der har i 2006 været registreret fornyet optimisme i den tyske økonomi efter en længere periode med tilbagegang. Byggesektoren oplever<br />
fremgang for første gang i 10 år, og samtidig forventes der inden længe reformer på arbejdsmarkedet, som vil resultere i betydeligt større<br />
fleksibilitet. De tyske forbrugere har for første gang i mange år positive forventninger til kortsigtet vækst, og det ventes at betyde en stigende<br />
indenlandsk efterspørgsel i de kommende år. Regeringens beslutning om at øge momsen har dog i starten af 2007 givet et større fald i<br />
detailsalget end ventet, og kan derfor bremse udviklingen.<br />
Interessen for at investere i tyske ejendomme er steget betydeligt<br />
de seneste 2 år, og det ser ud til, at det tyske ejendomsmarked er<br />
brudt ud af en mere end 10 år lang recession. Der opleves en markant<br />
øget investeringsinteresse, særligt fra udlandet, som i høj grad<br />
har kunnet tilskrives attraktive startafkast i kombination med<br />
forholdsvis lave finansieringsomkostninger og positive forvent-<br />
ninger til udvikling i den tyske økonomi.<br />
Der er imidlertid fortsat ingen stigninger at spore i det generelle<br />
tyske lejeniveau, og det er et dilemma, da en af hovedårsagerne til<br />
den langvarige tyske krise på ejendomsmarkedet, netop var et<br />
vigende lejeniveau. Så grundforudsætningerne er ikke så forandrede,<br />
som det kunne se ud til, og der er fortsat grund til at være forsigtig<br />
og meget selektiv – særligt fordi afkastniveauerne i Tyskland allerede<br />
er faldet meget. Generelt er startafkastniveauet på det tyske<br />
marked faldet med 1-2 procentpoint i løbet af de seneste 3 år,<br />
og potentialet for kortsigtede prisstigninger på ejendomme er<br />
derfor reduceret betragteligt.<br />
1 1
Den i forvejen stærke svenske økonomi, er blevet<br />
næret af gode internationale konjunkturer, en<br />
stærk svensk eksport og en øget produktivitet.<br />
MARKEDSBESKRIVELSE<br />
sVeRige<br />
Gode internationale konjunkturer,<br />
stærk svensk eksport og øget produktivitet…<br />
Den svenske økonomi er vokset konstant siden midten af halvfemserne, og med en ny regering ved roret er der grund til optimisme. Væksten<br />
i BNP i 2005 udgjorde knap 3% og forventes at blive højere i 2006. Den i forvejen stærke svenske økonomi næres af gode internationale<br />
konjunkturer, stærk svensk eksport og øget produktivitet. En fortsat lav inflation har samtidig hjulpet til med at reducere arbejdsløsheden<br />
og øge omsætningen inden for detailhandlen.<br />
Det svenske ejendomsmarked udmærker sig ved at være meget<br />
likvid. Der er en meget stor tilstedeværelse af internationale inve-<br />
storer, og en betragtelig del af de store handler, som gennemføres,<br />
sker efter en auktionslignende udbudsproces. De seneste års tendens<br />
med faldende startafkast på investeringsejendomme er fortsat i<br />
2006, og forstærkes af en massiv finansiel tilstedeværelse, som har<br />
presset afkastniveauet yderligere. Ultimo 2006 er der imidlertid sket<br />
opbremsning i den finansielle sektor, som kan komme til at lægge en<br />
dæmper på udviklingen i 2007.<br />
16 1<br />
CASE 2<br />
Et tiltrængt ansigtsløft til den oprindelige bymidte<br />
Et nyt centrum for handel og kultur<br />
Efter at have vundet et udbud fra Gribskov (tidl. Helsinge) Kommune skal vi i gang med at genoplive den oprindelige bymidte.<br />
Med erhvervelsen af Stationsvej 1-3 er det planen at genskabe<br />
byens naturlige centrum, der i dag fungerer som knudepunkt for<br />
den offentlige trafik med jernbanestation og busholdeplads.<br />
Her anlægger vi torv og butikscenter som afslutning af den<br />
nyrenoverede gågade.<br />
Gribskov Centeret, der foruden et stort varehus får 1-2 ankerlejere<br />
og 10-15 special butikker, kommer så at sige til at ligge på<br />
jernbaneperronen, hvorfra det støder direkte ud i gågaden. Således<br />
vil det binde byen sammen og være med til skabe et levende og<br />
dynamisk miljø for både handel og kultur med torv, parkering i<br />
kælderen, kontorer på 1. sal og ejerlejligheder på 1. og 2. sal.<br />
Byggeriet, der er tegnet af Aarhus Arkitekterne, påbegyndes i<br />
efteråret 2007. Centerdelen forventes at slå dørene op primo 2009,<br />
mens boliger og kontorer bliver klar til indflytning midt i 2009.<br />
Projektet, der har en forventet anlægsinvestering på ca. 250 mio. kr.,<br />
rummer mulighed for 20.000 m 2 ekskl. kælder, hvoraf 7.000-<br />
10.000 m 2 anvendes til detailbutikker.
Begivenheder efter 31. december 2006<br />
Der er ikke efter balancedagen indtruffet væsentlige begivenheder, der ikke er nævnt i ledelsesrapporteringen, og som har betydning<br />
for årsregnskabet.<br />
Forventning til 2007<br />
For regnskabsåret 2007 forventer vi fortsat et resultat før skat i niveau 300 mio. kr.<br />
Vi forventer en betydelig forøgelse af driftsoverskuddet fra udlej-<br />
ningen ift. 2006, da ejendomsporteføljen er større end i starten af<br />
2006, og vi har planer om at fortsætte opkøbet af udlejnings-<br />
ejendomme i 2007. Herudover forventer vi at kunne fortsætte med at<br />
reducere ejendommenes driftsudgifter og tomgang.<br />
I lighed med de seneste mange år forventer vi i 2007 at kunne<br />
fortsætte med at sælge investeringsejendomme med avance på<br />
niveau med 2006. Vi vil fortsat forsøge at afstemme salget af<br />
investeringsejendomme efter vores vækstplan, så salg ikke bliver en<br />
hindring i at nå vores mål iht. ”Plan2008”.<br />
Vi har i 2005 og 2006 haft ekstraordinært høje urealiserede<br />
værdireguleringer, som kan henføres til de betydelige prisstigninger<br />
på ejendomsmarkedet. I 2007 forventer vi, at de urealiserede<br />
værdireguleringer kommer til at ligge på niveau med inflationen.<br />
På developmentområdet forventer vi et overskud på niveau med<br />
2006 eller lidt lavere. Boligområdet vil komme til at bidrage med en<br />
betydeligt lavere indtjening end i 2006, mens indtjeningen fra<br />
erhvervsområdet forventes at blive betydeligt større end i 2006.<br />
Projektporteføljen er fortsat fin på begge områder, men på<br />
boligområdet kommer vi ikke til at aflevere så mange boliger som i<br />
2006. Den aktuelle overophedning i byggesektoren medfører, at<br />
byggefasen for flere projekter bliver forlænget, og det betyder, at en<br />
del afleveringer og dermed indtjeningen forskydes til 2008.<br />
Fortsat reducering af<br />
ejendommenes driftsudgifter<br />
og tomgang…<br />
1 1
CASE 3<br />
Københavns nye shoppingcenter<br />
Tiden er løbet fra Høje Gladsaxe Centret, som over en længere periode har oplevet en nedadgående tendens ikke mindst pga. et forkert<br />
butiksmix. Men beliggenheden, blot 10 km fra Københavns centrum lige ved Hillerød Motorvejens første afkørsel, er ideel for detailhandel,<br />
der har optimale profileringsmuligheder og til- og frakørselsforhold.<br />
Spektrum er alle de farver, der fremkommer, når hvidt lys<br />
brydes i et prisme. Navnet symboliserer den farverighed og<br />
mangfoldighed, det nye center tilstræber<br />
Høje Gladsaxe Centret står over for et ansigtsløft<br />
<strong>Nordicom</strong> har i tæt samarbejde med Gladsaxe Kommune skabt<br />
grundlag for at give det gamle center en ordentligt ansigtsløftning.<br />
Her bliver tale om en omfattende renovering og udvidelse af<br />
centeret, der herefter vil fremstå nyt og spændende i tråd med<br />
tidens standard.<br />
Nye tider kræver nyt navn, og derfor afholdt vi i sommer en storstilet<br />
konkurrence. Mere end 700 seriøse, sjove og opfindsomme<br />
navneforslag væltede ind på <strong>Nordicom</strong>s hjemmeside i august måned,<br />
hvoraf dommerkomitéen valgte 10, der kom til offentlig afstemning.<br />
Vinderforslaget, Spektrum, er et godt billede på den mangfoldighed<br />
og farverighed, det nye center tilstræber.<br />
Med Spektrum bliver der skabt et stort forretningscentrum med<br />
masser af muligheder i et område, hvor der bor rigtig mange<br />
mennesker. Det vil styrke handelslivet i hele Gladsaxe og give genlyd<br />
i oplandet, når Spektrum slår dørene op i 2009.<br />
Segmentoplysninger <strong>Nordicom</strong> Ejendom<br />
<strong>Nordicom</strong> Ejendom investerer i udlejningsejendomme på markederne Danmark, Sverige og Tyskland.<br />
Udvikling i ejendomsporteføljen<br />
Pr. 31. december 2006 udgør værdien af ejendomsporteføljen i <strong>Nordicom</strong> Ejendom 2,9 mia. kr., hvilket er en vækst ift. året før på 0,7 mia. kr.<br />
(+31%). Heraf anvendes ejendomme med en værdi på 2,4 mia. kr. til udlejning, mens ejendomme med en værdi på 0,5 mia. kr. anvendes<br />
til projektudvikling.<br />
FigUR 1: UDVikliNg i ejeNDomspoRTeFølje<br />
0<br />
2002 2003 2004 2005<br />
Væksten i porteføljen har i de seneste år været betydelig. I 2002<br />
udgjorde porteføljen 1,4 mia. kr., og på 5 år er der således sket mere<br />
end en fordobling, se fig. 1.<br />
Der er hvert år købt og solgt et betydeligt antal ejendomme. Siden<br />
2002 er der købt ejendomme for i alt 1,6 mia. kr., og solgt ejendomme<br />
med regnskabsmæssige værdier på ca. 0,7 mia. kr.<br />
I fig. 2 har vi vist de årlige ændringer i porteføljen fordelt på<br />
køb, salg, forbedringer og dagsværdireguleringer. Det fremgår, at<br />
køb og salg af ejendomme nogenlunde har modsvaret hinanden i<br />
perioden 2002 til 2004, hvorefter købet i de efterfølgende år langt<br />
overstiger salget. Forklaringen er det strategiskift, som skete i<br />
sommeren 2005, hvor vi satte vækst på dagsordenen. Det er vores<br />
aktuelle plan at øge ejendomsporteføljen til omkring 5-6 mia. kr.<br />
inden ultimo 2008.<br />
0 1<br />
mio. kr.<br />
3.000<br />
2.500<br />
2.000<br />
1.500<br />
1.000<br />
500<br />
mio. kr.<br />
600<br />
500<br />
400<br />
300<br />
200<br />
100<br />
-100<br />
-200<br />
-300<br />
2002 2003 2004 2005 2006<br />
2006<br />
FigUR : ÅRlig poRTeFøljeTilVæksT FoRDelT pÅ køb,<br />
FoRbeDRiNgeR, VæRDiRegUleRiNgeR og salg<br />
0<br />
Køb af ejendomme<br />
Forbedringer i eksisterende ejendomme<br />
Dagsværdireguleringer<br />
Salg af ejendomme
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME UDVIKLING I EJENDOMSPORTEFøJLE (FORTSAT)<br />
I 2006 udgør netto-nyinvesteringerne i ejendomme 671,3 mio. kr. mod 622 mio. kr. i 2005. I tab. 1 herunder fremgår det, hvordan porteføljen<br />
har udviklet sig i perioden fra 2002 til 2006.<br />
Tabel 1: poRTeFøljeUDVikliNg (T.kR.)<br />
NeTToVæksT i ejeNDomspoRTeFølje 00 - 006<br />
Vi har investeret 450 mio. kr. i erhvervsejendomme, som er under<br />
projektudvikling. Arbejdet med development af de mange sager<br />
håndteres af <strong>Nordicom</strong> Udvikling, men da vi forventer at skulle<br />
fortsætte med at eje en række af de færdigudviklede ejendomme,<br />
har vi valgt at lade ejerskabet af disse ejendomme forblive i<br />
<strong>Nordicom</strong> Ejendom, se fig. 4.<br />
00 - 006 006<br />
Køb af ejendomme 1.586,8 480,7<br />
Forbedringer i eksisterende ejendomme* 275,8 151,8<br />
Dagsværdireguleringer 344,0 135,3<br />
Salg af ejendomme, regnskabsmæssige værdier -685,4 -96,5<br />
i alt 1. 1, 6 1,<br />
*Eksklusiv værdiskabelser skabt af <strong>Nordicom</strong> Udvikling<br />
FigUR : segmeNTopDeliNg aF ejeNDomspoRTeFøljeN<br />
mio. kr.<br />
568<br />
442<br />
mio. kr.<br />
450<br />
194<br />
167 450<br />
Butiksejendomme Logistik- og produktionsejendomme<br />
Boligejendomme<br />
Domicilejendomme<br />
Byejendomme Andet<br />
Udlejningsejendomme<br />
Udviklingsejendomme<br />
1.058<br />
FigUR : ejeNDomspoRTeFøljeN opDelT pÅ<br />
UDlejNiNg og UDVikliNg<br />
2.429<br />
Det er ultimo 2006 fortsat butiksejendommene, som dominerer<br />
vores portefølje. Med en andel af de samlede investeringer på<br />
næsten 1,1 mia. kr., udgør butiksejendomme knap 37% af vores<br />
samlede ejendomsinvesteringer, se fig. 3.<br />
Det næststørste investeringsområde er byejendomme, hvor der er<br />
investeret 568 mio. kr., svarende til godt 20%.<br />
Det hurtigst voksende segment har i de seneste år har været logistik-<br />
og produktionsområdet, hvor der nu er investeringer på 450 mio. kr.,<br />
svarende til 16% af porteføljen.<br />
Boligprojekter er placeret i <strong>Nordicom</strong> Udvikling.<br />
Ejendomsporteføljen<br />
er vokset med 31%…
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME<br />
køb af ejendomme<br />
Vi har erhvervet 26 nye ejendomme i 2006 for i alt 666 mio. kr. – heriblandt vores første investeringer i Tyskland. Vi har i 2006 ikke foretaget<br />
investeringer i Sverige. Af de nye investeringer i 2006 er der 5 ejendomme, som først overtages i 2007, se tab. 2.<br />
Af de nye ejendomme er 16 projektejendomme og 10 udlejningsejendomme.<br />
Hotel Vinhuset i Næstved på 4.500 m 2 ligger mellem midtbyen og<br />
havnen – et område, hvor <strong>Nordicom</strong> har et betydeligt antal<br />
udviklingsprojekter i gang. Birkemose Alle 3-35 og Birkemosevej 9<br />
i Kolding er 2 nyere kontorejendomme med et samlet areal på 10.000<br />
m 2 . Nørregade 31-33 i Ringsted er en byejendom med blandet<br />
anvendelse, der ligger som nabo til Ringsted Centret, der også<br />
er vores ejendom. Axel Kiers Vej 13 i Højbjerg er en kontor- og<br />
produktionsejendom på 9.200 m 2 , som er udlejet på en længere<br />
Tabel : køb aF Nye ejeNDomme (T.kR.)<br />
oVeRTageT i 006<br />
løbende lejekontrakt. De 2 ejendomme i Lüneburg i Tyskland<br />
er strøgejendomme med et samlet areal på 4.800 m 2 . De 2 ejen-<br />
domme i Hamborg har et samlet areal på 3.200 m 2 og anvendes<br />
til boligformål.<br />
ejendom købspris<br />
Vordingborgvej 0, Næstved* -<br />
Hotel Vinhuset, Næstved -<br />
Birkemose Allé 3-35, Kolding -<br />
Nørregade 31-33, Ringsted -<br />
Vordingborgvej 6, Næstved* -<br />
Vordingborgvej , Næstved* -<br />
Vordingborgvej + , Næstved* -<br />
Ulrik birchs alle, københavn* -<br />
kongensgade 6 , odense C* -<br />
Vindegade , odense C* -<br />
klostervej 0, odense C* -<br />
Birkemosevej 9, Kolding -<br />
stationspladsen 1- , Helsinge* -<br />
Axel Kiers Vej 13, Højbjerg -<br />
erhvervsvej 6 (Toldbuen), Næstved* -<br />
københavnsvej , Roskilde* -<br />
Grapengiesserstrasse 2, Lüneburg, Tyskland -<br />
Grapengiesserstrasse 16, Lüneburg, Tyskland -<br />
Langebrogade 5, København -<br />
In de Krümm 36, Hamborg, Tyskland -<br />
Dithmarscher Sts./Kra.strasse, Hamborg, Tyskland -<br />
i alt 0. 1<br />
Tabel : køb aF Nye ejeNDomme (T.kR.) (FoRTsaT)<br />
oVeRTages i 00<br />
ejendom købspris<br />
Torvet 1, Åkirkeby* -<br />
Åkirkebyvej 0, Rønne* -<br />
lerchesvej, svendborg* -<br />
stationspladsen , Helsinge* -<br />
Dannebrogsgade 2, Odense -<br />
i alt ( 006+ 00 ) 66 .<br />
* Markerede ejendomme er projektejendomme, mens øvrige er udlejningsejendomme.<br />
Vi har foretaget vores<br />
første investeringer i Tyskland…
6<br />
CASE 4<br />
På hjørnet i Køge<br />
I slutningen af 2006 stod Køges nye 3.000 m 2 store butikscenter<br />
færdigbygget på Codan-grunden.<br />
Med indkørsel fra Tangmosevej har den kendte produktionsgrund<br />
en af byens bedste beliggenheder – kun få hundrede meter fra<br />
Gl. Lyngvejens butikscenter.<br />
De 3 lejere, BabySam, Maxi Zoo og Sanistål, er allerede flyttet ind og<br />
nyder stor synlighed fra den lange butiksfacade ud til Københavnsvej<br />
med nem tilkørsel og parkering.<br />
Centeret er solgt med overtagelse d. 1. februar 2007 og er derfor<br />
ikke længere en del af <strong>Nordicom</strong>s portefølje.<br />
Butikscentret Galosche Allé har en af byens bedste beliggenheder<br />
Nem til- og frakørsel samt gode parkeringsmuligheder<br />
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME<br />
salg af ejendomme<br />
I de seneste 5 år har vi solgt ejendomme for 827,3 mio. kr. med avancer på 179,6 mio. kr., hvilket har givet et gennemsnitligt dækningsbidrag<br />
på 21,7%. Ud af denne avance har de 37,8 mio. kr. været realisering af tidligere bogførte urealiserede værdireguleringer.<br />
I fig. 5 herunder er salgsprisen på de ejendomme, som er solgt siden<br />
2002, opdelt på oprindelig købspris, realiserede værdireguleringer og<br />
realiserede avancer ved salg.<br />
FigUR : ejeNDomssalg opDelT pÅ kosTpRiseR, RealiseReDe VæRDiRegUleRiNgeR og aVaNCeR<br />
mio. kr.<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
-50<br />
2002 2003 2004 2005 2006<br />
Kostpris<br />
Realiserede værdireguleringer<br />
Avance ved salg
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME SALG AF EJENDOMME (FORTSAT)<br />
I 2006 har vi solgt ejendomme for 135,6 mio. kr. og realiseret<br />
avancer på 52 mio. kr., hvilket svarer til et dækningsbidrag på<br />
38,3%. Heraf har 18,2 mio. kr. tidligere været indtægtsført som<br />
urealiserede værdireguleringer, mens 33,8 mio. kr. er realiseret som<br />
salgsavancer i 2006.<br />
Tabel : salg aF ejeNDomme (T.kR.)<br />
aFleVeReT i 006<br />
I 4. kvartal har vi frasolgt en del af den nyerhvervede ejendom<br />
Vindegade 53 i Odense, som ikke skal anvendes i erhvervsudvikling.<br />
I Roskilde har vi fortsat salget af restejerlejlighederne i Møllehusene,<br />
efterhånden som de er blevet ledige.<br />
ejendom salgssum<br />
Mindegade 6, Århus -<br />
Rungsted Bytorv, 12 restejerlejligheder -<br />
Møllehusene, 7 restejerlejligheder -<br />
Slotsgade 59, Hillerød -<br />
Bjødstrupvej 24, Århus -<br />
Køgevej 34, Ringsted -<br />
Tømrervej 26, Varde -<br />
Barfoedsvej 1, Hjørring -<br />
øster Mellemkaj, Næstved -<br />
i alt 1 .61<br />
solgT i 006, Til aFleVeRiNg i 00 :<br />
ejendom<br />
Vindegade 53, Odense (delsalg) -<br />
Realisering af tidligere bogførte<br />
urealiserede værdireguleringer…<br />
CASE 5<br />
Lindehaven – godt håndværk<br />
I efteråret 2006, kun et års tid efter byggeriets påbegyndelse, kunne lejere og ejere rykke ind i Lindehavens flotte, nye omgivelser.<br />
Det moderne byhus i karakteristiske, røde mursten på hovedgaden i<br />
Taastrup er et pragteksempel på et succesfuldt byfortætningsprojekt,<br />
der giver mulighed for at nyde byens puls og et trygt familie-/privatliv<br />
i samme åndedrag.<br />
Byggeriet huser 21 ejerboliger fordelt på 3 etager med tilbagetrukne<br />
penthouselejligheder på toppen og butikker i stueplanet.<br />
Alle boligerne har 1-2 regulære altaner, der i sammenspil med franske<br />
altaner optimerer lysindfaldet. Lejlighederne på første etage har<br />
terrasser med direkte adgang til den store, fælles tagterrasse, der<br />
Lys og praktisk indretning af rummelige lejligheder midt på Taastrup Hovedgade<br />
Alle boligerne har 1-2 regulære altaner<br />
med let beplantning, lys og luft indbyder til hyggeligt samvær og<br />
giver børnene frie udfoldelsesmuligheder.<br />
Butikslokalerne i stueplanet er udlejet til hhv. Roskilde Bank og Aldi<br />
Supermarked.<br />
Lindehaven er blevet til i samarbejde med entreprenørfirmaet<br />
SKANSKA og CenterPlan. Det er tegnet af Gröning Arkitekter.
140<br />
120<br />
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME<br />
Urealiserede værdireguleringer<br />
I hovedparten af lejekontrakterne i <strong>Nordicom</strong>s ejendomme er der indbygget en pristalsregulering af lejeindtægterne, som typisk indebærer,<br />
at ejendommenes værdi øges år for år. I <strong>Nordicom</strong>s resultatopgørelse indregnes denne værdiudvikling under posten urealiserede<br />
værdireguleringer. For de aktuelle ejendomme i porteføljen er der gennem årene samlet sket værdireguleringer på 439 mio. kr. Summen<br />
øges, når der foretages nye urealiserede værdireguleringer i et regnskabsår, og reduceres, når der sælges ejendomme, hvor der tidligere har<br />
været foretaget urealiserede værdireguleringer.<br />
I de seneste år har betydelige prisstigninger på ejendomsmarkedet<br />
afspejlet sig i usædvanligt høje værdireguleringer på <strong>Nordicom</strong>s<br />
ejendomme. Den høje efterspørgsel på investeringsejendomme har<br />
betydet, at det startafkast, som investorer har været villige til at<br />
acceptere ved køb af nye ejendomme, er blevet lavere og lavere.<br />
Ultimo 2005 opgjorde <strong>Nordicom</strong> værdien af sin ejendomsportefølje<br />
ud fra et gennemsnitligt nettoafkast på 7,05%. Den gunstige<br />
prisudvikling på investeringsejendomme er fortsat i 2006, hvor<br />
markedets afkastkrav igen er gået ned. Værdien af <strong>Nordicom</strong>s<br />
udlejningsejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gennemsnitligt<br />
nettoafkast på 6,62%.<br />
I løbet af de seneste 5 år har vi i alt foretaget urealiserede<br />
værdireguleringer for 344 mio. kr. Ved salg af ejendomme er der i<br />
samme periode blevet realiseret 37,8 mio. kr. af tidligere urealiserede<br />
værdireguleringer, se fig. 6.<br />
Som det fremgår af figuren har der været særligt høje urealiserede<br />
værdireguleringer i 2005 og 2006, som skyldes prisstigninger på<br />
ejendomsmarkedet. De samlede urealiserede værdireguleringer i<br />
2006 udgør 135 mio. kr. <strong>Nordicom</strong> anvender den afkastbaserede<br />
værdiansættelsesmodel.<br />
FigUR 6: UDVikliNgeN i VæRDiRegUleRiNgeR pÅ iNVesTeRiNgsejeNDomme<br />
(Y) mio. kr.<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
-20<br />
-40<br />
2002 2003 2004 2005<br />
Urealiserede værdireguleringer i perioden (Y)<br />
Realiserede værdireguleringer i perioden (Y) Samlede værdireguleringer, ultimo (Z)<br />
2006<br />
(Z) mio. kr.<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
Modellen tager udgangspunkt i ejendommenes nettoleje for det<br />
kommende regnskabsår. Beregningen for hver enkelt ejendom<br />
indeholder alle lejeindtægter for det kommende år, en lejeværdi for<br />
ledige lokaler samt indtægter fra ejendommenes fælles- og<br />
varmeregnskaber. Driftsudgifter indregner alle faktiske drifts-<br />
omkostninger, som bl.a. omfatter skatter og afgifter, administration,<br />
Den gunstige prisudvikling på<br />
investeringsejendomme er fortsat…<br />
forsikringer, vedligeholdelse, serviceudgifter, renholdelse, for-<br />
syningsudgifter og diverse. Ejendommens nettoleje fremkommer ved<br />
at trække driftsudgifterne fra ejendommenes indtægter og lægge<br />
forrentning af depositum til. Ejendommenes markedsværdi beregnes<br />
ved at kapitalisere nettolejen med en afkastprocent, der fastsættes<br />
individuelt for hver enkelt ejendom.<br />
0 1
CASE 6<br />
Sydvendte taghaver og altaner i Degnehaven<br />
Realiseret med sikkerhed<br />
Uden EjendomsKaution var Degnehaven på Frederikssundsvej i<br />
Brønshøj ikke blevet til noget.<br />
Pantheon A/S var initiativtager til Degnehaven, men det var<br />
<strong>Nordicom</strong>, der sikrede projektets gennemførelse via Ejendoms-<br />
Kaution. Resultatet er en moderne og stilfuld ejendom med 24<br />
ejerlejligheder fordelt på 3 etager med 2 butikker i stueplanet.<br />
EjendomsKaution er vores tilbud til mindre og mellemstore inves-<br />
torer og udviklere om kaution for de yderste 10-20% af et<br />
ejendomsudviklingsprojekt.<br />
Pantheon A/S valgte at indgå en aftale om EjendomsKaution for<br />
økonomisk at sikre sig rettigheder til grunden og udviklingen af<br />
denne. For <strong>Nordicom</strong> var samarbejdet interessant, fordi projektets<br />
ide og grundlæggende kvaliteter lå inden for vores forretnings-<br />
grundlag for EjendomsKaution. Degnehaven blev til i tæt samarbejde,<br />
hvor vi foruden kaution også stillede os til rådighed med sparring og<br />
rådgivning omkring markedet.<br />
Ejendommen blev opført som forventet og leveret i efteråret 2006,<br />
og samtlige ejerlejligheder var solgt på meget kort tid.<br />
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME<br />
Udlejning af ejendomme<br />
Der er i 2006 realiseret lejeindtægter for i alt 137,6 mio. kr. Heraf kommer ca. 129 mio. kr. fra udlejning af ejendomme i normal drift og ca.<br />
8,6 mio. kr. fra udlejning af ejendomme under projektudvikling. Sammenlignet med samme periode sidste år er de realiserede lejeindtægter<br />
øget med 23,2 mio. kr. svarende til 20%.<br />
<strong>Nordicom</strong>s lejeindtægter har været jævnt stigende i de sidste ca. 4 år, og da det er planen at fortsætte med at øge investeringerne i<br />
udlejningsejendomme, er det vores forventning, at denne tendens vil fortsætte i de kommende år.<br />
FigUR : RealiseReDe lejeiNDTægTeR<br />
mio. kr.<br />
140<br />
130<br />
120<br />
110<br />
100<br />
90<br />
80<br />
2002 2003 2002 2004 2003 2005<br />
2004 2006<br />
Inden for den eksisterende udlejningsportefølje er der også et fint potentiale for at øge lejeindtægterne. Ultimo 2006 var der ledige lejemål<br />
i udlejningsporteføljen med en samlet vurderet årlig lejeværdi på 21,6 mio. kr., svarende til en tomgang på 13%. Det normale for<br />
en portefølje som vores vil være en tomgang på mellem 5-7% – et niveau, vi forventer at kunne nå i løbet af et år til halvandet.<br />
Ca. 2/3 af tomgangen (15 mio. kr.) stammer fra 5 ejendomme, som i øjeblikket er i en betydelig omstillingsfase, hvilket begrunder den meget<br />
høje tomgang.
CASE 7<br />
Spændende blanding af materialer i facaden Store fællesområder i børnvenligt miljø<br />
En oase på kanten af København<br />
I efteråret 2004 vandt vi et spændende udbud om 2 ubebyggede grunde på den gamle træningsbane og et græsdækket restareal i Ballerup<br />
Idrætsby.<br />
Her i den naturskønne nordlige del af Harrestrup Ådal skyder det<br />
storstilede boligprojekt Olgas Have op med 48 rækkehuse, 80<br />
etageboliger og et budgethotel med 130 værelser. I alt 15.000<br />
etagemeter.<br />
Boligerne i Olgas Have er indrettede med optimal rum- og<br />
lysudnyttelse og kvalitetselementer. De individuelle behov tilgodeses<br />
– ikke blot med varierende størrelser og antal værelser, men med<br />
mulighed for direkte at til- og fravælge vægge.<br />
Hvert rækkehus har 108 m 2 fordelt på 2 plan med for- og baghave og<br />
mulighed for carport. Lejlighederne, derimod, varierer i størrelse<br />
med 2, 3 og 4 værelser på hhv. 56, 86 og 103 m 2 . De fås med enten<br />
altan eller terrasse fra stuen, som er indrettet i åben planløsning med<br />
stort spisekøkken og optimal rum- og lysudnyttelse.<br />
Beboerne i rækkehusene og halvdelen af lejlighederne flyttede ind i<br />
efteråret 2006. Den anden halvdel af lejlighederne bliver ind-<br />
flytningsklar i oktober/november 2007, mens hotellet slår dørene op<br />
for gæster d. 1. maj 2007.<br />
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM EJENDOMME<br />
Resultat for <strong>Nordicom</strong> ejendom<br />
Resultatet for <strong>Nordicom</strong> Ejendom i 2006 er et overskud før skat på kr. 197,8 mio. kr. (2005: 136,9 mio. kr.).<br />
Tabel : ResUlTaT i NoRDiCom ejeNDom (mio. kR.)<br />
NORDICOM EJENDOM 2005 2006<br />
Omsætning 114,4 137,6<br />
Avance, salg af ejendomme 8,1 33,8<br />
Resultat før skat 136,9 197,8<br />
Balancesum 2.630,1 3.329,3<br />
Fremgangen kan henføres til en positiv udvikling på alle indtjeningsområder. Indtjeningen fra udlejning er øget, og ejendomsværdierne er<br />
steget ligesom avancerne fra salg af ejendomme. I fig. 8 herunder vises indtjeningens fordeling på hovedområder.<br />
FigUR : iNDTjeNiNgeNs FoRDeliNg pÅ HoVeDomRÅDeR (ResUlTaT FøR kapaCiTeTs- og FiNaNsielle omkosTNiNgeR):<br />
(Y) mio. kr. (Z) mio. kr.<br />
160<br />
140<br />
120<br />
100<br />
80<br />
60<br />
40<br />
20<br />
0<br />
2002<br />
2003 2004 2005 2006<br />
Resultat fra udlejning, netto (Y) Værdireguleringer (Y) Avance fra solgte ejendomme (Y) Resultat før kapacitets- og finansielle omkostninger (Z)<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0
6<br />
Segmentoplysninger <strong>Nordicom</strong> Udvikling<br />
Arbejdet i <strong>Nordicom</strong> Udvikling er opdelt på 3 hovedområder, der fokuserer på henholdsvis development af boliger, erhvervsprojekter<br />
og parkering.<br />
projektudvikling af boliger<br />
<strong>Nordicom</strong>s boligudviklingsafdeling, der har været aktiv siden 1999, har udviklet et betydeligt antal ejerlejligheder og rækkehuse i en række<br />
forskellige byer i Danmark. Boligerne udvikles enten til udlejning eller salg.<br />
aflevering af boliger<br />
I 2006 har vi afleveret 321 boliger fra projekterne Fyrholm,<br />
Emdrup Park II, Hammarshøj og Olgas Have, hvilket har givet<br />
en omsætning på 757,4 mio. kr. og et dækningsbidrag på<br />
167,4 mio. kr.<br />
portefølje<br />
Efter afleveringen af boliger i 2006 rummer vores projektportefølje<br />
mulighed for at udvikle ca. 2.300 nye boliger med et forventet samlet<br />
etageareal på ca. 229.000 m 2 og en forventet samlet markedsværdi<br />
på ca. 6,9 mia. kr.<br />
boliger under opførelse<br />
Vi er i øjeblikket i gang med at opføre 384 boliger, som ikke er<br />
afleveret, med et samlet etageareal på 26.507 m 2 til en forventet<br />
samlet markedsværdi på ca. 825 mio. kr.<br />
Tabel : pRojekTeR UNDeR opFøRelse<br />
pR. 1. DeCembeR 006<br />
projekt areal antal solgte solgte ikke Forventet aflevering (m )<br />
boliger (stk.) boliger (stk.) boliger (stk.) afleverede (stk.) 00 00 00<br />
Hammershave, Helsingør 4.978 55 0 55 4.978 0 0<br />
Fyrholm, Sluseholmen, Kbh. 18.365 196 194 2 220 0 0<br />
Lindholm, Sluseholmen, Kbh. 14.299 146 0 63 0 14.299 0<br />
Olgas Have, Ballerup 11.446 128 80 38 3.720 0 0<br />
Ballerup Hotel, Ballerup 3.400 133 0 (Udlejet) 133 3.400 0 0<br />
i alt . 6 1 1 . 1 1 . 0<br />
markedsværdi i alt (mio. kr.) 1. 1 6 6<br />
Af de 384 boliger, der er under opførelse og ikke afleveret, er 158 solgt og 133 udlejet. I alt har vi således 93 boliger under opførelse, som<br />
hverken er solgt/udlejet. De igangværende boligbyggerier, der ikke er afleveret, er pr. 31. december 2006 indregnet i balancen med en<br />
regnskabsmæssig kostpris på 206,2 mio. kr.<br />
Mulighed for at udvikle ca. 2.300 nye boliger…
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING PROJEKTUDVIKLING AF BOLIGER (FORTSAT)<br />
projektudvikling af boliger, som ikke er under opførelse<br />
<strong>Nordicom</strong> Udvikling har 7 boligprojekter i pipelinen, hvor der ikke er igangsat byggeri. I disse projekter forventer vi at kunne opføre<br />
ca. 1.949 nye boliger med et samlet etageareal på ca. 200.000 m 2 til markedsværdi på ca. 6,1 mia. kr.<br />
Tabel 6: pRojekTeR UNDeR UDVikliNg<br />
pR. 1. DeCembeR 006<br />
projekt areal antal endelig solgte ikke afleverede Forventet aflevering (m )<br />
(m ) boliger (stk.) lokalplan boliger (stk.) 00 00 00<br />
Skråningshusene, Snekkersten 1.292 10 Godkendt 0 1.292 0 0<br />
Hammershøj Længehus, Helsingør 4.433 68 Godkendt 0 4.433 0 0<br />
Amager Strandvej, København 50.202 420 I 2008 0 0 5.000 25.000<br />
Ved Stigbordene, København 55.620 585 I 2007 0 0 15.000 15.000<br />
Enghave Brygge, København 59.700 630 I 2009 0 0 15.000<br />
Laguneparken, Næstved 6.700 71 Godkendt 0 6.700 0 0<br />
Randlevvej, Odder 25.000 165 I 2008 0 0 10.000 10.000<br />
i alt 0 . 1. 0 1 . 0.000 6 .000<br />
markedsværdi i alt (mio. kr.) 6.0 0 60 0 1. 00<br />
3 af projekterne har godkendte lokalplaner, mens planlægnings-<br />
forløb på de øvrige projekter er igang – herunder de 3 store projekter<br />
i København.<br />
Flere boligprojekter under udvikling…<br />
I de 7 boligprojekter under udvikling, hvor byggeriet endnu ikke er<br />
igangsat, udgør den regnskabsmæssigt bogførte værdi ultimo 2006<br />
i alt 884,7 mio. kr. Det svarer til en gennemsnitlig regnskabsmæssig<br />
værdi på ca. 4.350 kr. pr. forventet kvadratmeters byggeret.<br />
Der er i 2006 foretaget regulering af jordværdierne på de 3 store<br />
projekter i København, mens der ikke er foretaget værdireguleringer<br />
på øvrige projekter. Jordværdierne for de københavnske projekter på<br />
Amager Strandvej, i Sluseholmen og i Enghave Brygge er ultimo<br />
2006 indregnet til en regnskabsmæssig værdi på 775,8 mio. kr. inkl.<br />
tilgåede omkostninger. Det svarer til en gennemsnitlig pris pr.<br />
forventet byggeretskvadratmeter på ca. 4.700 kr. (ca. 4.400 kr.<br />
ekskl. tilgåede omkostninger). De øvrige projekter er bogført til en<br />
gennemsnitlig pris pr. byggeretskvadratmeter på ca. 2.900 kr.<br />
salg af projektboliger<br />
I Olgas Have i Ballerup er vi igang med at sælge de sidste 10 boliger.<br />
Herudover er det eneste projekt under opførelse, som ikke er<br />
udsolgt, Lindholm i Sluseholmen. Her mangler vi at sælge 83 boliger,<br />
men vi har ikke brugt ressourcer på at sælge boliger i dette<br />
projekt det seneste halve år, da der er 10–12 måneder til bolig-<br />
ernes aflevering. Forudsat at omsætningen på boligmarkedet har<br />
normaliseret sig, forventer vi at genoptage salgsindsatsen på<br />
Lindholm medio 2007.
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING<br />
projektudvikling af erhvervsprojekter<br />
<strong>Nordicom</strong> har beskæftiget sig med udvikling af erhvervsprojekter siden 1993 med særligt fokus på butiksejendomme. I dag arbejdes der<br />
med et bredere sigte i erhvervsudviklingsafdelingen, hvor der fokuseres på projekter til detailhandel, kontorformål og med en blandet<br />
bymæssig anvendelse.<br />
aflevering af projekter<br />
<strong>Nordicom</strong> Udvikling har i 2006 afleveret ca. 12.000 m 2 butiksarealer<br />
i forbindelse med projekterne Galosche Allé 3-7 i Køge, Albuen i<br />
Kolding og delvist på Zartmannsvej på Bornholm. Værdien af de<br />
færdiggjorte projekter udgjorde ca. 130 mio. kr. Ejendommen på<br />
Galosche Allé 3-7 i Køge blev solgt i 2006, men da afleveringen af<br />
ejendommen til køberen først sker i 2007, medregnes omsætningen<br />
og indtjeningen først i det nye regnskabsår.<br />
portefølje<br />
Ultimo 2006 var erhvervsafdelingen i gang med at udvikle 22<br />
erhvervsprojekter med et samlet forventet areal på 211.747 m 2<br />
og til en forventet færdigværdi af ca. 3,5 mia. kr. Tyngden i<br />
projektudviklingen ligger fortsat på detailhandelsområdet, som med<br />
et projektareal på ca. 131.000 m 2 udgør ca. 62% af den samlede<br />
projektportefølje (75% ultimo 2005). Projekter målrettet kontor-<br />
Tabel : eRHVeRVspRojekTeR UNDeR opFøRelse<br />
pR. 1. DeCembeR 006<br />
formål udgør ca. 29.000 m 2 , svarende til ca. 14% af projektporteføljen<br />
(8% ultimo 2005).<br />
erhvervsprojekter under opførelse<br />
Vi har byggeri i gang på 5 erhvervsprojekter med et samlet areal på<br />
17.957 m 2 , hvoraf 14.957 m 2 er udlejet. De 5 projekter har en<br />
forventet samlet færdigværdi på ca. 266 mio. kr., se tab. 7. Det<br />
eneste af projekterne under opførelse, der ikke er udlejet/solgt, er<br />
Hotel Hvide Hus i Ebeltoft, som indeholder 3.000 m 2 under<br />
udvikling til 34 nye ferieboliger. Vi forventer at starte salget i påsken<br />
2007. Den samlede bogførte regnskabsmæssige kostpris for de 5<br />
projekter under opførelse udgør 72 mio. kr. ultimo 2006. Hertil<br />
kommer dog Hotel Hvide Hus, som ejes i partnerskab med en<br />
associeret virksomhed.<br />
projekt butiksareal kontorareal anden anvendelse areal i alt Udlejet areal Forventet aflevering<br />
(m ) (m ) (m ) (m ) (m ) (år)<br />
storkøbenhavn<br />
Gladsaxevej 341-347, Gladsaxe 5.000 0 3.300 8.300 8.300 2007<br />
øvrige sjælland<br />
Næstved Biografcenter 0 0 2.550 2.550 2.550 2007<br />
Toldbuen, Næstved 0 1.745 0 1.745 1.745 2007<br />
jylland og øerne<br />
Zartmannsvej m.fl., Bornholm 2.200 0 162 2.362 2.362 2008<br />
Hotel Hvide Hus, Ebeltoft 0 0 3.000 3.000 Sælges 2007<br />
i alt . 00 1. .01 1 . 1 .<br />
22 erhvervsprojekter med<br />
et samlet forventet areal<br />
på 211.747 m 2 ...<br />
0 1
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING PROJEKTUDVIKLING AF ERHVERVSPROJEKTER<br />
projektudvikling af erhvervsprojekter, som ikke er under opførelse<br />
Vi er i gang med at udvikle 17 projekter, hvor der ikke er igangsat byggeri, med en forventet samlet færdigværdi på 3,2 mia. kr.<br />
Tabel : pRojekTUDVikliNg aF eRHVeRVspRojekTeR, HVoR DeR ikke eR igaNgsaT byggeRi<br />
pR. 1. DeCembeR 006 FoRVeNTeT aFleVeRiNg<br />
projekt butiksareal kontorareal anden anvendelse areal i alt godkendt 00 00 eller<br />
(m ) (m ) (m ) (m ) lokalplan (m ) senere (m )<br />
storkøbenhavn<br />
Frederikssundsvej 11, København 256 0 1.091 1.347 Ja 1.347<br />
Herlev Hovedgade 199, Herlev 2.160 0 1.270 3.430 Ja 3.430<br />
Herlev Hovedgade 17, Herlev (udvidelse) 4.500 0 0 4.500 Ja 4.500<br />
Høje Gladsaxe Center (udvidelse) 7.000 0 2.000 9.000 Nej 9.000<br />
Taastrup Bycenter, Taastrup 7.016 0 3.063 10.079 Ja 10.079<br />
Englandsvej 51, København* 1.500 0 7.550 9.050 Ja 9.050<br />
øvrige sjælland<br />
Byageren 5-11 m.fl., Roskilde 7.059 900 4.782 12.741 Ja 2.627 10.114<br />
L.C. Worsøesvej 2, Holbæk 2.057 0 0 2.057 Ja 2.057<br />
Ringsted Centret (udvidelse) 3.848 3.399 0 7.247 Nej 7.247<br />
Schweizerarkaden, Slagelse 3.862 1.303 4.158 9.323 Ja 9.323<br />
Slagelse Storcenter, Slagelse 45.150 0 0 45.150 Ja 45.150<br />
Næstved Havn, Næstved 21.934 17.742 0 39.676 Ja 39.676<br />
Helsinge Stationscenter* 6.800 2.700 3.400 12.900 Ja 12.900<br />
jylland og øerne<br />
Torvet 1, Aakirkeby, Bornholm 2.290 0 0 2.290 Ja 2.290<br />
Kongensgade 67, Odense* 1.600 0 3.200 4.800 Ja 4.800<br />
Svendborg Havn, Svendborg* 1.100 0 2.200 3.300 Nej 3.300<br />
Middelfartvej 1, Odense* 6.000 1.500 9.400 16.900 Ja 10.500 6.400<br />
i alt 1 .1 . .11 1 . 0 1 . 61 1 .<br />
Den bogførte regnskabsmæssige kostpris på ovenstående erhvervs-<br />
projekter, hvor der ikke er igangsat byggeri, udgør ca. 350 mio. kr.<br />
ekskl. Taastrup Bycenter, der ejes i partnerskab med en associeret<br />
virksomhed. Det samlede forventede areal i de projekter, hvor der<br />
ikke er igangsat byggeri, udgør 193.790 m 2 – heraf er der pt.<br />
indgået aftaler om udlejning af 15.163 m 2 til en samlet årlig leje<br />
på ca. 19 mio. kr.<br />
De 5 projekter i tab. 8 mærket med * er opstartet i 2006, og har et<br />
forventet samlet nyt areal på 36.450 m 2 og en forventet samlet<br />
færdigværdi på 600-700 mio. kr. På Englandsvej 51 i København skal<br />
vi identificere en ny lokalisering til den eksisterende lejer, således at<br />
ejendommen kan ombygges til butikker og nye boliger. I Helsinge har<br />
vi i samarbejde med kommunen udviklet grundlaget for et nyt<br />
stationscenter med butikker, kontorer og boliger, der skal ligge for<br />
enden af den nuværende gågade. På strøget i Odense har vi erhvervet<br />
2 ejendomme ud til Kongensgade, der efter planen skal nedrives, så<br />
vi kan opføre en ny ejendom med butikker i stueetagen og boliger<br />
på etagerne ovenover. I Svendborg Havn har vi erhvervet et areal,<br />
hvor vi forventer at skulle opføre et discountsupermarked, et par<br />
mindre butikslejemål samt 25 boliger. En anden ny sag er et projekt<br />
på Middelfartvej i Odense, hvor vi forventer at opføre butikker,<br />
kontorer og boliger.<br />
For de fleste af projekterne, hvor lokalplangrundlaget endnu ikke er<br />
på plads, er processen langt fremskreden. Vi forventer, at alle pro-<br />
jekter har endeligt godkendte lokalplaner inden udgangen af 2007.<br />
SEGMENTOPLYSNINGER NORDICOM UDVIKLING<br />
Udvikling af parkeringsprojekter<br />
På parkeringsområdet er vores primære aktivitet at medvirke til fornyelse af de gamle snævre bymidter med særlig fokus på det fuldautomatiske<br />
Trevi-system. Inden for dette segment arbejder vi både som byudvikler, developer og investor. Den rigtige parkeringsstrategi giver mulighed<br />
for at skabe et mere bilfrit og vitalt bymiljø til gavn for både handel og borgere med flere gågader, torve, grønne områder og bedre kår for<br />
cyklisterne.<br />
En stor del af det grundlæggende arbejde i Trevi handler om at skabe kontakter til nye byer og få lejlighed til at præsentere vores vision for<br />
udvikling af bymidterne.<br />
Resultat for <strong>Nordicom</strong> Udvikling<br />
Tabel : ResUlTaT i NoRDiCom UDVikliNg (mio. kR.)<br />
NoRDiCom UDVikliNg 00 006<br />
Omsætning 351,2 769,4<br />
Resultat før skat 368,3 254,4<br />
Balancesum 1.171,8 2.282,6<br />
Resultat før skat i <strong>Nordicom</strong> Udvikling udviser et overskud før skat på<br />
254,4 mio. kr. i 2006 (2005: 368,3 mio. kr.).<br />
Periodens resultat skal ses i forhold til den ændrede regnskabspraksis,<br />
som er præsenteret i årsrapportens note 1. Tidligere har <strong>Nordicom</strong><br />
indregnet avance fra projektsalg i omsætningen ift. projektets<br />
salgs- og udviklingsstade, og det har givet en successiv indregning af<br />
indtægterne fra bl.a. projektsalg af boliger, efterhånden som<br />
produktionen er skredet frem. Med det nye regnskabsprincip bliver<br />
projektsalg af boliger og erhvervsejendomme først indregnet i<br />
omsætningen ved aflevering til køberne. Den ændrede regnskabs-<br />
praksis er indarbejdet i sammenligningstallene.
Den ændrede adfærd i boligmarkedet<br />
vil påvirke risikovilligheden…<br />
Segmentoplysninger <strong>Nordicom</strong> Finans<br />
I <strong>Nordicom</strong> Finans investerer vi i pantebreve og indgår i projektudviklingspartnerskaber, hvor det er <strong>Nordicom</strong>s rolle at sikre projekt-<br />
ernes kapitalgrundlag.<br />
pantebreve<br />
Ultimo 2006 er beholdningen af pantebreve reduceret til 91,1 mio. kr.<br />
ejendomskaution<br />
Via forretningsområdet EjendomsKaution tilbyder vi at kautionere for ejendomsinvestorer over for banker el. lign. for de yderste 10-20% af<br />
et ejendomsengagement. Samtidigt tilbyder vi vores kunder at kunne trække på <strong>Nordicom</strong>s netværk og få mulighed for sparring og rådgivning<br />
om ejendomsinvesteringen og/eller projektudviklingen.<br />
Forretningsområdet er i god harmoni med koncernens øvrige forretningsområder og giver os mulighed for at optimere brugen af vores viden<br />
og netværk.<br />
Vi vurderer, at der er et stort markedspotentiale for EjendomsKaution, men pga. den meget rigelige tilstedeværelse af risikovillig kapital i<br />
ejendomsmarkedet i de seneste par år, har vi ikke ønsket at ekspandere dette område.<br />
Med udgangspunkt i den ændrede adfærd på boligmarkedet forventer vi imidlertid, at den finansielle risikovillighed vil ændre sig inden for<br />
de nærmeste 12 måneder og derved skabe plads til ekspansion af EjendomsKaution inden for en overskuelig tidshorisont.<br />
Resultat for <strong>Nordicom</strong> Finans<br />
Tabel 10: ResUlTaT i NoRDiCom FiNaNs (mio. kR.)<br />
NoRDiCom FiNaNs 00 006<br />
Omsætning 12,6 14,1<br />
Resultat før skat 10,9 12,5<br />
Balancesum 121,6 101,4<br />
Resultat før skat i <strong>Nordicom</strong> Finans udviser et overskud før skat på 12,5 mio. kr. i 2006 (2005: 10,9 mio. kr.).
6<br />
CASE 8<br />
Storbypuls og bølgebrus<br />
400 år efter grundlæggelsen af Christianshavn følger vi nu den charmerende hollandske skik op med etableringen af Københavns<br />
nye kanalby på Sluseholmen. Her realiseres utopien om et liv i maritime omgivelser – uden at skulle give afkald på byens mange<br />
kulturelle oplevelser og tilbud.<br />
Fyrholm, en af i alt 8 boligholme, har kanalbyens bedste beliggen-<br />
hed direkte ud til de store havneløb – og med frit udsyn til Amager<br />
Fælleds fredede, grønne vidder og hyggelige kolonihaveliv.<br />
Boligholmene er forbundet med broer og fremkommet ved<br />
udgravningen af 7 kanaler, der gennemskærer den oprindelige halvø,<br />
Sluseholmen. Beliggenheden i en del af Københavns Havn, der<br />
traditionelt var præget af erhverv og industri, bliver mere central<br />
efterhånden, som kanalbyen udvikler sig.<br />
Fyrholm tilbyder et ø-liv med rige rekreative udfoldelsesmuligheder<br />
– blot 15 minutter på cykel fra Rådhuspladsen og byens over-<br />
flødighedshorn af kulturelle oplevelser og shoppingmuligheder. De<br />
maritime omgivelser lægger op til en aktiv hverdag med vandet som<br />
omdrejningspunkt; aftenture langs promenaden, morgendukkerter<br />
i havnebadet og alle typer vandsport.<br />
Det maritime miljø forplanter sig helt ind i soveværelset Indretning i åbne plan og materialevalg, der optimerer rum og lysindfald<br />
Tænk at vågne<br />
op med havudsigt<br />
hver morgen!<br />
Boligholmene er forbundet med broer over kanalerne, hvor<br />
beboerne har mulighed for at få deres egen bådeplads
CASE 8<br />
(FORTSAT)<br />
Det er Gröning Arkitekter, med assistance fra Arkitektfirmaet C. F.<br />
Møller, Format Arkitekter, KHR Arkitekter og Vilhelm Lauritzen, der<br />
har tegnet byggeriet på Fyrholm. Husenes forskellige højder med<br />
facader i forskellige farver og materialer er med til at bryde<br />
den arkitektoniske vanetænkning, og optimerer elementerne vand,<br />
luft og lys.<br />
I løbet af de kommende år udbygges Sydhavnen til i alt ca. 5.000<br />
boliger fra Sluseholmen i syd til Fisketorvet i nord, og udover boliger<br />
er der butikker, caféer og restauranter på tegnebrættet, som skal<br />
give bydelen sit eget liv. Som en speciel velkomst til børnefamilierne<br />
planlægger Københavns kommune bl.a. en børneinstitution på<br />
Askholm og en skole på Teglholmen med broadgang fra Fyrholm.<br />
<strong>Nordicom</strong> står bag udviklingen af Fyrholm samt naboøen, Lindholm.<br />
Alle boligerne på Fyrholm blev solgt i 2006.<br />
Det blå element er allestedsnærværende på Fyrholm, der ligger på hjørnet af de 2 havneløb – ved siden af lystbådehavnen og havnebadet<br />
Arkitektfirmaet bag Fyrholm<br />
Fra råt til flot...<br />
Sydhavnen har en fortid som råt havneindustriområde med store<br />
lagerhaller, pakhuse og en daglig trafik af godsskibe, der skulle<br />
læsses og losses.<br />
Sluseholmen med sluseanlæg blev anlagt i 1901-03 for at gøre det<br />
nemmere for de store skibe at navigere i den stærke strøm. Slusen<br />
blev lukket i 1995 og genåbnedes i sommeren 2004 til stor glæde for<br />
mindre både med en mastehøjde på under 3 meter, der nu igen har<br />
direkte adgang til Københavns Havn.
Risikofaktorer<br />
I dette afsnit beskrives de væsentligste af de risici, som kan påvirke<br />
<strong>Nordicom</strong>s mulighed for at opfylde vores budgetforventninger og<br />
strategiske mål. Vi beskæftiger os primært med den direkte virkning<br />
af hver enkelt risikofaktor.<br />
Vi har opdelt beskrivelsen i 4 hovedafsnit:<br />
• Finansielle risici<br />
• Risici ved investering i udlejningsejendomme<br />
• Projektudvikling<br />
• øvrige forhold<br />
Den overordnede holdning til risiko i <strong>Nordicom</strong> er illustreret i<br />
figuren på modsatte side, som bruges til kortlægning af sammen-<br />
hængen mellem sandsynlighed for, at en risikofaktor indtræffer, og<br />
betydningen af den enkelte risikofaktor, hvis den indtræffer.<br />
Begge er sat i forhold til <strong>Nordicom</strong>s mulighed for at opfylde vores<br />
budgetforventninger og strategiske mål.<br />
<strong>Nordicom</strong> ønsker principielt ikke enkelte risikofaktorer, som både<br />
indtræffer med stor sandsynlighed og har stor betydning for vores<br />
muligheder for at opfylde vores budgetforventninger og strategiske<br />
mål. Sådanne risikofaktorer vil være placeret i det røde felt i figuren,<br />
men da <strong>Nordicom</strong> i mange år systematisk har diversificeret vores<br />
aktiviteter, mener vi ikke, vi har nogen enkeltstående risikofaktorer i<br />
0 1<br />
beTyDNiNg<br />
sToR<br />
lille<br />
det røde felt.<br />
lille sToR<br />
I arbejdet med at styre risici er det naturligvis målet at bringe de<br />
enkelte risikofaktorer så langt nedad og mod venstre i figurens<br />
grønne felt som muligt – uden at gøre det umuligt at drive forretning<br />
og skabe forretningsmuligheder.<br />
<strong>Nordicom</strong> kan således godt acceptere risikofaktorer med stor be-<br />
tydning, så længe sandsynligheden, for at de indtræffer, er lille (det<br />
blå felt). Ligeledes kan det være acceptabelt med risikofaktorer, som<br />
indtræffer med stor sandsynlighed, hvis de er af mindre betydning<br />
(det gule felt).<br />
saNDsyNligHeD
RISIKOFAKTORER<br />
Finansielle risici<br />
I slutningen af 2006 udgjorde vores samlede bank- og realkreditlån 3,2 mia. kr., svarende til 63,7% af den samlede koncernbalance.<br />
Lånene er sammensat af realkreditlån (943,5 mio. kr.), byggelån (901,4 mio. kr.), øvrige banklån (1.216,9 mio. kr.) og kassekreditter<br />
(93,3 mio. kr.).<br />
FigUR : koRTlægNiNg aF FiNaNsielle RisiCi<br />
beTyDNiNg<br />
sToR<br />
lille<br />
lille sToR<br />
1. Rentestigning . Kapitalmangel . Kurstab på lån . Valutakurstab<br />
1. Risiko for rentestigning<br />
Risikoen ved en rentestigning er i fig. 9 placeret i det gule felt. Der er<br />
stor sandsynlighed for udsving i den korte rente, men da der skal<br />
relativt store rentestigninger til, for at det får stor betydning for<br />
<strong>Nordicom</strong>, vurderer vi, at konsekvensen for <strong>Nordicom</strong> er middel.<br />
<strong>Nordicom</strong> har i de seneste år foretrukket en relativt kort gennem-<br />
snitlig rente, og vores renteudgifter er således relativt påvirkelige<br />
af renteudsving. I 2006 var den gennemsnitlige rentebinding i<br />
<strong>Nordicom</strong>s låneportefølje ca. 2 1/2 år. Den gennemsnitlige rente på<br />
lån var 4,4%, og det betød samlede renteudgifter på 118,1 mio. kr.<br />
1<br />
saNDsyNligHeD<br />
Såfremt markedsrenten i den korte ende stiger med 1 procentpoint,<br />
betyder det, at <strong>Nordicom</strong>s renteudgifter stiger med ca. 1 procentpoint<br />
i løbet af ca. 2 1/2 år, svarende til en merudgift på ca. 16,0 mio. kr.<br />
Den korte rentebinding betyder, at vi hurtigt kan omlægge vores lån<br />
til en længere løbetid uden de store omkostninger ved brug af<br />
finansielle instrumenter. Det indbyrdes forhold mellem renten<br />
og kurserne på obligationer giver os en vis kompensation via<br />
kursgevinst på vores lånebeholdning, hvis renten stiger. Desuden<br />
vil en længerevarende rentestigning typisk være funderet i en<br />
øget inflation, som giver stigende lejeindtægter og dermed øger<br />
ejendomsværdierne. Hvis en stigende rente ikke skyldes inflation,<br />
men i stedet er drevet af en højere pris på penge, vil den indirekte<br />
betydning af en rentestigning formentlig også være faldende<br />
ejendomspriser.<br />
. Risiko for kapitalmangel<br />
Risikoen for mangel på kapital er i fig. 9 placeret i det blå felt. Hvis vi<br />
kommer til at mangle kapital, har det stor betydning for vores mål<br />
om vækst, men med det aktuelle kapitalgrundlag i <strong>Nordicom</strong><br />
vurderer vi, at der er relativt lille sandsynlighed, for at det sker.<br />
<strong>Nordicom</strong> ønsker en egenfinansieringsgrad på ca. 30% (egen-<br />
kapital og udskudte skatter ift. balancesum). Ultimo 2006 var<br />
egenfinansieringsgraden opgjort til 31,4%, og da balancen på<br />
skæringsdagen samtidigt er forhøjet med ca. 500 mio. kr. pga. ikke<br />
frigivne deponeringer, giver det en uudnyttet investeringskapacitet<br />
på ca. 600 mio. kr. Sammen med den investeringskapacitet, som<br />
indtjeningen i 2007 og 2008 forventes at give, er det vurderingen, at<br />
vi har tilstrækkeligt med kapital til at realisere vores vækstmål i<br />
“Plan2008”. Det daglige likvide beredskab tilvejebringes via<br />
indtægterne fra <strong>Nordicom</strong>s udlejningsaktiviteter, mens der typisk<br />
skal opnås ekstern finansiering på ca. 70% af investeringssummen,<br />
når nye investeringer eller projekter igangsættes. <strong>Nordicom</strong> har<br />
tradition for at sprede sine finansielle engagementer på flere<br />
långivere, og det forventer vi også at fortsætte med i fremtiden.<br />
Overskuelige låneengagementer hos mange finansielle samarbejds-<br />
partnere er med til at sikre, at engagementer kan flyttes eller indfries<br />
uden de store problemer.<br />
. Risiko for kurstab på lån<br />
Risikoen for kurstab på lån er i fig. 9 placeret i det grønne felt.<br />
Hovedparten af <strong>Nordicom</strong>s obligationsbaserede lån er almindelige<br />
realkreditlån, som kan indfries til kurs 100. De obligationsbaserede<br />
lån, som ikke kan indfries til kurs 100, udgør 892,7 mio. kr., men da<br />
de refinansieres til pari med en gennemsnitlig tidshorisont på 1 år,<br />
er risikoen for kurstab beskeden.<br />
. Risiko for valutakurstab<br />
Risikoen for tab på valutakursændringer er i fig. 9 placeret i det<br />
grønne felt. <strong>Nordicom</strong> havde i 2006 ingen lån i fremmed valuta, men<br />
nye aktiviteter i Tyskland og Sverige vil betyde, at vi i fremtiden<br />
kommer til at råde over både aktiver og passiver i fremmed mønt.<br />
Men også i de kommende år vil valutarisikoen være beskeden,<br />
da investeringerne og lån placeres i samme valuta og dermed opvejer<br />
hinanden. Risikoen for valutakurstab vil derfor kun berøre vores<br />
egenkapitalandel i investeringerne, avancer ved salg og det løbende<br />
driftsoverskud.<br />
Ingen enkeltstående<br />
risikofaktorer i det røde felt…
CASE 9<br />
Nyt liv i Taastrups bymidte<br />
Midtbyen får et tiltrængt løft, som vil styrke den lokale detailhandel betragteligt, når planen for Taastrup Hovedgade med bycenter, parkering<br />
og ejerboliger realiseres. <strong>Nordicom</strong> vandt projektet om omdannelsen af et 19.000 m 2 stort areal på et udbud fra kommunen i 2002.<br />
Ud over et 3.000 m 2 stort Kvickly-varehus får butikscenteret plads til<br />
8-10 specialbutikker. Den suveræne beliggenhed i knudepunktet<br />
mellem byens busholdeplads og stationen, der også fører direkte ud<br />
til Taastrups travleste hovedstrøg, giver centerbutikkerne optimal<br />
synlighed og profileringsmulighed. Synergieffekten mellem center-<br />
og strøgbutikker vil være en styrkelse i konkurrence med ”City 2” i<br />
Høje Taastrup.<br />
For at skærme for støjen anlægges parkering i 2 etager med plads til<br />
ca. 300 biler ovenpå centeret mod jernbanen. I den anden side med<br />
front mod Køgevej og strøget indrettes 30 moderne ejerboliger.<br />
Lejlighederne på 70-100 m 2 får alle enten direkte adgang til den<br />
1.000 m 2 store, hyggelige fælles gårdhave med terrassedæk eller<br />
privat sydvestvendt altan.<br />
Støjen fra banelegemet blokeres mod ejerboligerne af parkeringsanlægget ovenpå centret
6<br />
RISIKOFAKTORER<br />
Risici ved investering i udlejningsejendomme<br />
Ved udgangen af 2006 udgjorde værdien af <strong>Nordicom</strong>s investeringer i udlejningsejendomme 2,4 mia. kr.<br />
FigUR 10: koRTlægNiNg aF RisiCi VeD iNVesTeRiNg i UDlejNiNgsejeNDomme<br />
beTyDNiNg<br />
sToR<br />
lille<br />
lille sToR<br />
. Prisfald på udlejningsejendomme 6. Fald i markedsleje . øget tomgangsleje<br />
. Risiko ved prisfald på udlejningsejendomme<br />
Risikoen for værditab på udlejningsejendomme er i fig. 10 placeret i<br />
det gule felt. Porteføljens relativt store andel af koncernens<br />
balance bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendoms-<br />
markedet er forholdsvis stor. Da <strong>Nordicom</strong>s ejendomsportefølje<br />
primært består af højafkastejendomme, som er vurderet til et<br />
forsigtigt markedsafkast, får vi en slags buffereffekt, som betyder,<br />
at der skal relativt store prisfald på ejendomsmarkedet til, før det<br />
får stor betydning for <strong>Nordicom</strong>. Sandsynligheden for prisfald på<br />
ejendomsmarkedet vurderer vi til gengæld til at være relativt stor.<br />
Det danske ejendomsmarked har været i konstant vækst i 10 år, og<br />
startafkastet inden for en række segmenter er meget lavt.<br />
6<br />
saNDsyNligHeD<br />
Udviklingen i markedsprisen på en ejendom er primært reguleret<br />
af udviklingen i lejen og det markedsbestemte afkast på investe-<br />
ringsejendomme. I hovedparten af <strong>Nordicom</strong>s ejendomme reguleres<br />
huslejen årligt med inflationen, og det giver en løbende stigning i<br />
ejendommenes værdi. Ved uændrede krav til markedsafkast fra<br />
investeringsejendomme vil ejendommenes værdi normalt udvikle sig<br />
positivt og følge inflationen. I de seneste år har markedets krav til<br />
startafkast imidlertid været faldende, og det har betydet, at priserne<br />
på ejendomme er steget med mere end inflationen. Værdien af<br />
<strong>Nordicom</strong>s ejendomme er ultimo 2006 opgjort ud fra et gennem-<br />
snitligt forsigtigt markedsafkast på 6,62%. Detaljeret information<br />
om beregning af ejendommenes værdi fremgår af regnskabspraksis<br />
i årsrapportens note 1 samt note 2. Ændring af markedsafkastet på<br />
<strong>Nordicom</strong>s ejendomme med 0,43 procentpoint, som det er sket i<br />
2006, har givet en regulering af ejendomsværdierne med ca. 135,0<br />
mio. kr.<br />
6. Risiko ved fald i markedslejeniveauet<br />
Risikoen for faldende lejeindtægter er i fig. 10 placeret i det grønne<br />
felt. Den direkte betydning af et fald i markedslejeniveauet er relativt<br />
lille. <strong>Nordicom</strong>s samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9 mio.<br />
kr., og et fald i lejen på 5% koster således årligt ca. 7,4 mio. kr. Vi<br />
vurderer samtidig, at sandsynligheden for et fald i markedsleje-<br />
niveauet lige nu er meget lille.<br />
Den stærke vækst og de gunstige makroøkonomiske forhold i<br />
Danmark fortsætter i 2006. På udlejningsområdet oplever vi god<br />
efterspørgsel på alle typer af lejemål og en generel underliggende<br />
stigningstendens for priserne på lejemål.<br />
De fleste lejere har kontrakter med en vis uopsigelighed, der giver<br />
stor elasticitet mellem udviklingen i markedslejen og udviklingen i<br />
lejeniveauet på det enkelte lejemål. Derfor er det hovedsageligt et<br />
langsigtet fald i markedslejeniveauet, der kan påvirke <strong>Nordicom</strong>,<br />
og det vil primært være indirekte via et fald i ejendomsværdierne.<br />
Hvis lejeindtægterne i <strong>Nordicom</strong>s ejendomme falder med 5%,<br />
reducerer det værdien af ejendommene med knap 5%.<br />
. Risiko for øget tomgangsleje<br />
Risikoen for et øget tomgangslejeniveau er i fig. 10 placeret i det<br />
grønne felt. Den direkte betydning af et øget tomgangsniveau er<br />
relativt lille. <strong>Nordicom</strong>s samlede lejeindtægter i 2006 udgjorde 147,9<br />
mio. kr., og øges tomgangen med 5 procentpoint, koster det årligt<br />
ca. 7,4 mio. kr. Hovedparten af vores tomgang i 2006 var fordelt<br />
på 4 ejendomme, som i øjeblikket undergår nogle strukturelle<br />
forandringer. En del af de tomme kvadratmeter har derfor i 2006<br />
ikke været optimale at leje ud, hvormed tomgangslejen for 2006<br />
er blevet relativt høj. På det grundlag vurderer vi ikke, at det<br />
er sandsynligt, at tomgangslejen bliver betydeligt højere i den<br />
nærmeste fremtid.
RISIKOFAKTORER<br />
projektudvikling<br />
Den største generelle risiko ved projektudvikling er, når et marked pludseligt ændrer karakter. I et stabilt marked kan man beregne en<br />
kalkuleret risiko ved igangsættelse af et projekt, men hvis markedet pludseligt ændrer karakter, risikerer man, at forudsætningerne for<br />
beregningen af den kalkulerede risiko ændres.<br />
Til gengæld er der principielt intet til hinder for, at en projektudvikler kan tjene penge i et faldende marked. Succeskriterierne vil<br />
typisk være nogle andre end i et stigende marked, men hvis markedet er stabilt faldende, kan projektrisikoen kalkuleres, så der stadig<br />
kan tjenes penge.<br />
Hvor adgangen til jord eller projektmuligheder vil være blandt de vigtigste succesfaktorer i et stigende marked, vil det typisk være adgang<br />
til kapital og knowhow, der er de vigtigste succesfaktorer i et faldende marked. I <strong>Nordicom</strong> har vi som udgangspunkt adgang til at kunne<br />
agere under begge markedsvilkår.<br />
FigUR 11: koRTlægNiNg aF RisiCi VeD pRojekTUDVikliNg<br />
beTyDNiNg<br />
sToR<br />
lille<br />
11<br />
10<br />
lille sToR<br />
. Reduceret salg/udlejning . Forsinkelse med aflevering af projekter 10. øgede udgifter til projektudvikling 11. Miljø/geoteknik<br />
saNDsyNligHeD<br />
. Risiko for reduceret salg og/eller udlejning<br />
Risikoen for reduceret salg eller udlejning er i fig. 11 placeret i det<br />
blå felt. Da vores projektudviklingsområde er fordelt på et betydeligt<br />
antal projekter og en række forskellige segmenter, som kun i<br />
beskedent omfang er reguleret af de samme efterspørgselsforhold,<br />
er sandsynligheden for et betydeligt fald i salg eller udlejning relativt<br />
lille. Skulle det alligevel ske, er betydningen til gengæld relativt stor.<br />
Overskud fra projektudvikling udgjorde 177,5 mio. kr. i 2006.<br />
På boligområdet har efterspørgselsforholdene ændret sig betydeligt<br />
i 2006. Vi har hidtil kunnet afsætte de fleste projektboliger før<br />
byggestart – men må nu kalkulere med først at kunne igangsætte<br />
salget et halvt års tid før byggeriets afslutning.<br />
. Risiko for forsinkelse med afleveringen af færdige projekter<br />
Risikoen for forsinkelse med afleveringen af færdige projekter er i<br />
fig. 11 placeret i det grønne felt. Vi har mange projekter i gang<br />
samtidigt, og spredningen bevirker, at den generelle sandsynlighed<br />
for forsinkelser er relativt lille. Vi bruger aflevering som<br />
indtægtskriterium, og hvis budgetterede afleveringer forskydes til et<br />
nyt regnskabsår, kan avancen ikke indtægtsføres i det pågældende<br />
regnskabsår. For det enkelte regnskabsår kan forsinkelser således<br />
have relativt stor betydning, men da der er tale om forskydning og<br />
ikke tab, er den strategiske betydning mindre.<br />
Vi kan agere optimalt, så længe markedet er stabilt<br />
– stigende eller faldende…<br />
10. Risiko for øgede udgifter til projektudvikling<br />
Risikoen for øgede udgifter til projektudvikling er i fig. 11 placeret i<br />
det blå felt. Byggeomkostningerne er pga. overophedningen på<br />
boligmarkedet steget betydeligt i de sidste 3-4 år. I efteråret 2006 er<br />
der imidlertid sket en betydelig reduktion i efterspørgslen på boliger,<br />
og det, forventer vi, kommer til at betyde, at der vil blive igangsat<br />
langt færre boligprojekter i de nærmeste år. Sandsynligheden for<br />
yderligere prisstigninger på byggemarkedet, vurderer vi derfor som<br />
relativt lille. Hvis der sker prisstigninger, påvirker det imidlertid alle<br />
vores projekter på en gang, og derfor er betydningen for <strong>Nordicom</strong><br />
relativt stor.<br />
11. Risiko for uforudsete miljø- og geotekniske forhold<br />
Risikoen for uforudsete miljø- og geotekniske forhold er i fig. 11<br />
placeret i det grønne felt. I forbindelse med køb af jord og gamle<br />
bygninger til projektudvikling laver vi miljø- og geotekniske<br />
undersøgelser, så sandsynligheden for uforudsete problemer er<br />
relativt lille. Konsekvensen for økonomien i det enkelte projekt kan<br />
have stor betydning, såfremt der opstår uforudsete problemer af<br />
denne slags, men da projektudviklingen er spredt på så mange<br />
projekter, bliver betydningen for <strong>Nordicom</strong> relativt lille.
CASE 10<br />
Danmarks bedste udsigt<br />
Hotel Hvide Hus i Ebeltoft, der er en institution inden for danske ferieoplevelser, omdannes nu til ferielejligheder.<br />
Denne attraktive grund udvikler vi nu til et nyt og eksklusivt ferie-<br />
boligområde med respekt for den naturskønne beliggenhed og<br />
ejendommens oprindelige Friis og Moltke-arkitektur.<br />
Boligernes terrasser har eftersigende landets smukkeste solnedgang<br />
med udsigt over Ebeltoft Vig og Mols Bjerge.<br />
Fra terrasserne oplever<br />
beboerne naturen<br />
på første parket<br />
De komfortable, moderne indrettede ferieboliger henvender sig<br />
primært til ”Det Grå Guld” (+50), hvoraf mange har gæstet hotellet<br />
gennem tiderne. Nogle er bosat i udlandet og ønsker en attraktiv<br />
feriebolig i Danmark uden bopælspligt. En anden stor målgruppe er<br />
selvstændige eller lønmodtagere med høj indkomst eller store<br />
friværdier, der er interesserede i en feriebolig med stort udlejnings-<br />
potentiale i spekulationsøjemed.<br />
Hotellet ligger i enestående natur med kort afstand til golfbanen,<br />
skønne strande, shopping og kulturelle oplevelser i Ebeltoft by – en<br />
af Danmarks ældste og smukkeste med et hyggeligt og autentisk<br />
gågademiljø.<br />
Landets smukkeste solnedgang med udsigt over Ebeltoft Vig og Mols Bjerge<br />
60 61<br />
en ny æra<br />
<strong>Nordicom</strong> finder muligheder, hvor de opstår i markedet. Ebeltolt er<br />
kendt og elsket af de mange sommerferiegæster, der gennem<br />
generationer har besøgt det hvide hotel ved vigen. Med ombyg-<br />
ningen til ferieboliger går det gamle hotel en ny storhedstid i møde.<br />
Ombygningen er i fuld sving med respekt for den<br />
oprindelige arkitektur og de naturskønne omgivelser
RISIKOFAKTORER<br />
øvrige forhold<br />
Blandt de øvrige risikoforhold har vi valgt at fokusere på organisationsudvikling, forsikring og it.<br />
FigUR 1 : koRTlægNiNg aF RisiCi VeD oRgaNisaTioNsUDVikliNg, FoRsikRiNg og iT NeDbRUD/DaTaTab<br />
beTyDNiNg<br />
sToR<br />
lille<br />
1<br />
1<br />
1 . Risiko for en uønsket organisationsudvikling<br />
Risikoen for ikke at kunne tiltrække eller fastholde medarbejdere<br />
med et tilstrækkeligt kompetenceniveau er i fig. 12 placeret i det<br />
grønne felt. <strong>Nordicom</strong> er en videnbaseret virksomhed, og vores<br />
langsigtede vækst afhænger derfor af, at vi kan fortsætte med at<br />
udvikle og tiltrække nye talentfulde medarbejdere. Vi har endnu<br />
ikke oplevet problemer med at kunne tiltrække den ønskede<br />
kompetence, og vi har hidtil været i stand til at øge kompetence-<br />
niveauet ved ansættelse af nye medarbejdere, når gamle<br />
medarbejdere har valgt at forlade os. I 2006 har vi ansat 22<br />
nye medarbejdere, sagt farvel til 10 medarbejdere og haft et<br />
sygefravær på 2%.<br />
1<br />
lille sToR<br />
1 . Uønsket organisationsudvikling 1 . Tab for skader pga. under- eller manglende forsikring 1 . Tab pga. it nedbrud og datatab<br />
saNDsyNligHeD<br />
Organisationsudvikling i <strong>Nordicom</strong> drejer sig dog ikke kun om at<br />
kunne tiltrække nye, kompetente medarbejdere. Det drejer sig også<br />
om at sikre, at vores nuværende medarbejdere har attraktive og<br />
markedskonforme ansættelsesvilkår, og her har de bløde værdier<br />
stor betydning. Noget så gammeldags som gode kollegaer,<br />
motiverende fysiske rammer, et attraktivt placeret firmadomicil,<br />
nyt og velfungerende it-udstyr, hjemmearbejdsplads med hurtig<br />
opkobling, karrieremuligheder og troværdige uddannelsessystemer<br />
er alle vigtige elementer i vores personalepolitik og med til<br />
at fastholde de attraktive medarbejdere i længere tid. Vi tror<br />
også på, at virksomhedens holdninger og værdier er vigtige<br />
for medarbejdernes tilfredshed og selvopfattelse. Ledelsens<br />
dispositioner skal være forståelige for medarbejderne, og hvis<br />
dispositionerne er forankret i et fælles værdigrundlag, er det lettere<br />
for organisationen at forholde sig hertil.<br />
1 . Risiko for tab fra skader pga. underforsikring<br />
eller manglende forsikring<br />
Risikoen for tab pga. uhensigtsmæssige forsikringsforhold er i<br />
fig. 12 placeret i det grønne felt. <strong>Nordicom</strong> har en omfattende<br />
forsikringsdækning, og sandsynligheden for store tab som følge<br />
af manglende forsikring vurderer vi som lille. Vi forsøger via<br />
vores forsikringsprogram at minimere den økonomiske virkning af<br />
skader, men der er naturligvis ingen sikkerhed for, at dækningen<br />
er tilstrækkelig, før man står i situationen. <strong>Nordicom</strong> har tegnet<br />
følgende typer forsikringer: Løsøre, huslejetabsforsikring, brand-<br />
og stormskadeforsikring, bygningsforsikring, entrepriseforsikring,<br />
erhvervsansvarsforsikring, bestyrelsesansvarsforsikring og livsfor-<br />
sikring vedr. adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen. Vi har desuden<br />
forsikret vores fredede ejendomme, så merudgifter i forbindelse med<br />
skade som følge af krav fra Kulturarvsstyrelsen dækkes ubegrænset<br />
6 6<br />
til nyværdi.<br />
De bløde værdier får stadig større betydning…<br />
1 . Risiko for nedbrud og datatab i forbindelse med it-systemer<br />
Risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af<br />
nedbrud af it-systemer og deraf følgende datatab er i fig. 12<br />
placeret i det grønne felt. Vi foretager dagligt backup af alle interne<br />
og eksterne data – og kontrollerer indholdet af backup-kopierne<br />
løbende. Derfor vurderer vi risikoen som relativt lille.<br />
It-området er under konstant udvikling med implementering af<br />
standard software og egne programmer, der sigter mod en højere<br />
grad af automatisering og kvalificering inden for alle funktioner og<br />
forretningsområder.<br />
Ultimo 2006 tog vi et intelligent scanningssystem i brug, der<br />
registrerer indgående post elektronisk og fordeler den via et work-<br />
flow. Systemet effektiviserer processerne på en lang række områder<br />
bl.a. disposition og godkendelse i forbindelse med overholdelse af<br />
de interne tegningsregler. Vores it-risikoanalyse og -politik justeres<br />
løbende efter behov og revideres årligt af vores revisor. Serviceringen<br />
forestås af eksterne leverandører.<br />
Det er evident, at nedbrud vanskeliggør driften af koncernen, omend<br />
den ikke umiddelbart har en negativ økonomisk påvirkning.<br />
Oppetiden på vores it ligger særdeles tilfredsstillende på 99,5%.
CASE 11<br />
Vejdirektoratets nye domicil<br />
Nye strømninger i havnen<br />
Det er noget under opsejling i Næstved Havn. Med en særdeles attraktiv beliggenhed i kort afstand fra midtbyen har Næstved en historisk<br />
mulighed for at udvikle en ny bydel med spændende kulturelle faciliteter, detailhandel samt moderne bolig- og erhvervsområder.<br />
I løbet af 2006 har vi erhvervet 14 ejendomme i og omkring Næstved<br />
Havn med et samlet grundareal på 71.500 m 2 , hvoraf bygnings-<br />
arealet er på ca. 33.000 m 2 . Vi forventer over de næste 5 år at<br />
investere 400-500 mio. kr. i udvikling og byggeri af nye ejendomme<br />
med et samlet etageareal på ca. 50.000 m 2 fordelt på både<br />
detailhandel, kulturelle funktioner, boliger og kontorer. Konkrete<br />
forhandlinger er i gang om udlejningen af 20.000 m 2 .<br />
Næstveds nye havnefront består af en række selvstændige projekter,<br />
der igangsættes efterhånden, som de udlejes. Beliggenheden<br />
supplerer de øvrige kulturelle faciliteter i området og skaber en<br />
spændende arkitektonisk forbindelse mellem by og havnefront.<br />
Vi har indgået aftale med en dagligvarekæde og har forhandlinger i<br />
gang om et nyt biografcenter, møbelcentrum, lægehus, kontor,<br />
bankdomicil m.m.<br />
I Næstved bygger vi endvidere Vejdirektoratets nye domicil på<br />
Toldbuen 1, som ventes færdigbygget i 3. kvartal af 2007.<br />
ERHVERV OG BOLIGER<br />
Der er visionære tanker bag udviklingen<br />
af Næstved Havn. Med sin centrale<br />
beliggenhed i forhold til Næstveds bymidte<br />
har området alle muligheder for at blive en<br />
både attraktiv og dynamisk ny bydel...<br />
Variation og nytænkning på Næstveds havnefront<br />
Plan over den nye havnefront<br />
6 6<br />
MARITIMT MILJø<br />
CENTRAL BELIGGENHED
Årsregnskab for 2006<br />
66 6
Hovedtal<br />
BeløB i t.kr. • • • • •<br />
resultatopgørelsen 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1)<br />
Omsætning 919.439 483.420 363.465 409.462 254.359<br />
Driftsomkostninger -620.885 -342.478 -245.951 -278.281 -126.344<br />
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0 0<br />
Regulering til dagsværdi, netto 246.192 409.945 29.543 32.144 22.283<br />
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 33.809 26.554 39.196 24.900 30.500<br />
Bruttoresultat 588.344 613.219 186.253 188.225 180.798<br />
Personale og andre eksterne omkostninger -57.802 -45.529 -44.970 -36.675 -32.739<br />
Resultat af associerede virksomheder 4.768 1.087 0 0 0<br />
Afskrivninger -3.179 -2.768 -3.436 -1.777 -1.514<br />
resultat af primær drift 532.131 566.009 137.847 149.773 146.545<br />
Finansielle poster -80.109 -59.687 -52.298 -54.544 -64.200<br />
resultat før skat 452.022 506.322 85.549 95.229 82.345<br />
Skat af årets resultat -125.531 -132.827 -23.322 -31.439 -24.219<br />
Årets resultat 326.491 373.495 62.227 63.790 58.126<br />
Balancen 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1)<br />
aktiver<br />
Langfristede materielle og immaterielle aktiver 3.763.352 2.720.278 1.577.354 1.620.756 1.682.271<br />
Langfristede finansielle aktiver 118.473 133.605 140.724 167.257 174.538<br />
Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 1.071.286 662.398 846.827 583.135 230.269<br />
aktiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078<br />
passiver<br />
Koncernens hoved- og nøgletal<br />
Egenkapital, ultimo 1.197.862 899.672 552.923 557.248 546.300<br />
Langfristede gældsforpligtelser 1.801.353 1.466.050 1.127.755 1.238.791 1.263.955<br />
Kortfristede gældsforpligtelser 1.953.896 1.150.559 884.227 575.109 276.823<br />
passiver i alt 4.953.111 3.516.281 2.564.905 2.371.148 2.087.078<br />
pengestrømme 2006 2005 2004 2003 1) 2002 1)<br />
Pengestrømme fra driften 343.478 -67.377 -539.508 73.521 96.806<br />
Pengestrømme til investering, netto -761.355 -529.874 441.117 -191.608 -376.421<br />
Pengestrømme fra finansiering 923.510 450.005 260.951 115.351 280.150<br />
pengestrømme i alt 505.633 -147.246 162.560 -2.736 535<br />
1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede regnskabspraksis for<br />
indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport. De korrektioner, der vil være nødvendige, såfremt sammen-<br />
ligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance<br />
pr. 1. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005, samt de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar<br />
2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport.<br />
68 69<br />
nøgletal<br />
Koncernens hoved- og nøgletal<br />
2006 2005 2004 2003 1) 2002 1)<br />
Selskabskapital (t.kr.) 312.786 312.786 312.786 312.786 312.786<br />
Forrentning af egenkapital før skat 43,1 69,7 15,9 17,3 15,6<br />
Forrentning af egenkapital eller skat 31,1 51,4 11,5 11,6 11,0<br />
Børskurs, ultimo 843 918 237 175 150<br />
Aktiekursstigning i kurspoint -75 681 62 25 3<br />
Indre værdi pr. aktie, ultimo 391 295 183 178 175<br />
Resultat pr. aktie før skat 147 166 28 30 26<br />
Resultat pr. aktie efter skat 107 122 21 20 19<br />
Udbytte pr. aktie (kr.) 13,0 12,0 11,0 10,0 9,3<br />
Direkte afkast (udbytterate) 1,4 5,1 6,3 6,7 6,2<br />
Kurs/indre værdi, ultimo 2,2 3,1 1,3 1,0 0,9<br />
Udbytteprocent 12,5 10,0 55,3 49,0 49,9<br />
Price Earning 6 6 8 6 8<br />
Cashflow pr. aktie 110,1 -21,7 -177,5 23,5 30,9<br />
Soliditet (%) 24,2 25,6 21,6 23,5 26,2<br />
Antal medarbejdere i koncernen 52 46 57 50 54<br />
1) Hoved- og nøgletal for 2002-2003 er ikke tilpasset den ændrede regnskabspraksis ved overgangen til IFRS, herunder den ændrede regnskabspraksis for<br />
indregning af acontoavancer på projektbeholdninger præsenteret i nærværende årsrapport. De korrektioner, der vil være nødvendige, såfremt sammen-<br />
ligningstal i hoved- og nøgletalsoversigten for 2002-2003 skulle omarbejdes til IFRS, svarer til de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance<br />
pr. 1. januar 2004 og resultatet for 2004 præsenteret i årsrapporten 2005, samt de forhold, der korrigeres for i koncernens åbningsbalance pr. 1. januar<br />
2005 og resultat for 2005 præsenteret i nærværende årsrapport.<br />
Ovennævnte nøgletal er beregnet iht. definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings ”Anbefalinger & Nøgletal 2005”,<br />
jf. oversigten efterfølgende side.
Koncernens hoved- og nøgletal<br />
de beregnede nøgletal er beregnet ud fra flg. formler:<br />
Forrentning af egenkapital før skat<br />
Forrentning af egenkapital efter skat<br />
Indre værdi pr. aktie, ultimo<br />
Resultat pr. aktie før skat<br />
Resultat pr. aktie efter skat<br />
Udbytte pr. aktie (kr.)<br />
Direkte afkast (udbytterate)<br />
Kurs/indre værdi, ultimo<br />
Udbytteprocent<br />
Price Earning<br />
Cashflow pr. aktie<br />
Soliditet (%)<br />
Resultat før skat * 100<br />
Gennemsnitlig egenkapital<br />
Resultat efter skat * 100<br />
Gennemsnitlig egenkapital<br />
Egenkapital, ultimo<br />
Antal aktier, ultimo<br />
Resultat før skat * 100<br />
Gennemsnitligt antal aktier<br />
Resultat efter skat * 100<br />
Gennemsnitligt antal aktier<br />
Udbytteprocent * aktiens pålydende<br />
100<br />
Udbytte pr. aktie * 100<br />
Børskurs<br />
Børskurs<br />
Indre værdi pr. aktie<br />
Foreslået udbytte<br />
Årets resultat<br />
Børskurs<br />
Resultat pr. aktie<br />
Cashflow fra driftsaktivitet<br />
Udvandet gennemsnitligt antal aktier<br />
Egenkapital, ultimo * 100<br />
Passiver, ultimo<br />
Ledelsespåtegning<br />
Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar-31. december 2006 for <strong>Nordicom</strong> A/S.<br />
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske<br />
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.<br />
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets<br />
aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme<br />
for regnskabsåret 1. januar-31. december 2006.<br />
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.<br />
København den 9. marts 2007<br />
Gunnar Chr. Kristensen<br />
Torben Schøn, formand Peter Højland, næstformand Aksel Bjødstrup Andreasen Bent Vestergaard Christensen<br />
70 71<br />
direktion<br />
Bestyrelse
Den uafhængige revisors påtegning<br />
til aktionærerne i nordicom a/s<br />
Vi har revideret årsrapporten for <strong>Nordicom</strong> A/S for regnskabsåret<br />
1. januar-31. december 2006 omfattende ledelsespåtegning, ledel-<br />
sesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse,<br />
pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabs-<br />
praksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International<br />
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere<br />
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.<br />
ledelsens ansvar for årsrapporten<br />
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport,<br />
der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International<br />
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske<br />
oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar<br />
omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne<br />
kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport,<br />
der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset<br />
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og<br />
anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af<br />
regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.<br />
revisors ansvar og den udførte revision<br />
Vort ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag<br />
af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med<br />
danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op<br />
til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik<br />
på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder<br />
væsentlig fejlinformation.<br />
Anders O. Gjelstrup<br />
statsautoriseret revisor<br />
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb<br />
og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger<br />
afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for<br />
væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformation<br />
skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor<br />
interne kontroller, der er relevante for selskabets udarbejdelse<br />
og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede,<br />
med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende<br />
efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke<br />
en konklusion om effektiviteten af selskabets interne kontrol. En<br />
revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen<br />
anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede<br />
regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede<br />
præsentation af årsrapporten.<br />
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt<br />
og egnet som grundlag for vores konklusion.<br />
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.<br />
konklusion<br />
København den 9. marts 2007<br />
deloitte<br />
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab<br />
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede<br />
af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle<br />
stilling pr. 31. december 2006 samt af resultatet af koncernens og<br />
moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret<br />
1. januar -31. december 2006 i overensstemmelse med International<br />
Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere<br />
danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.<br />
Britta Fladeland Iversen<br />
statsautoriseret revisor<br />
Retvisende...<br />
Uden væsentlig fejlinformation...<br />
Hensigtsmæssig regnskabspraksis...<br />
Rimelige regnskabsmæssige skøn...<br />
72 73
Resultatopgørelse<br />
koncern modervirksomHed<br />
note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Nettoomsætning 919.439 483.420 14.737 14.604<br />
Driftsomkostninger -620.885 -342.478 -3.223 -3.411<br />
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0<br />
Regulering til dagsværdi, netto 246.192 409.945 14.604 6.451<br />
Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 33.809 26.554 -56 -841<br />
4 Bruttoresultat 588.344 613.219 26.062 16.803<br />
5,6 Personaleomkostninger -29.971 -27.569 -8.653 -12.432<br />
7 Andre eksterne omkostninger -27.831 -17.960 -22.296 -10.724<br />
8 Andre driftsindtægterdriftsindtægter - - 29.175 18.157<br />
20 Resultat af associerede virksomheder og joint ventures 4.768 1.087 - -<br />
9 Afskrivninger -3.179 -2.768 -1.340 -1.180<br />
resultat af primær drift 532.131 566.009 22.948 10.624<br />
19 Værdiregulering af dattervirksomheder - - 0 -3.500<br />
Udbytte fra dattervirksomheder - - 150.000 0<br />
10 Finansielle indtægter 8.514 3.008 17.049 5.960<br />
11 Finansielle omkostninger -88.623 -62.695 -31.605 -32.165<br />
resultat før skat 452.022 506.322 158.392 -19.081<br />
12 Skat af årets resultat -125.531 -132.827 1.133 4.392<br />
Årets resultat 326.491 373.495 159.525 -14.689<br />
Fordeling af årets resultat<br />
Moderselskabets aktionærer 326.509 373.495 - -<br />
Minoritetsinteresser -18 0 - -<br />
326.491 373.495 - -<br />
13 Resultat pr. aktie 106,54 122,29 - -<br />
13 Udvandet resultat pr. aktie 104,66 120,36 - -<br />
Forslag til resultatdisponering<br />
Overført til næste år - - 108.697 -55.962<br />
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning - - 10.166 3.739<br />
Foreslået udbytte - - 40.662 37.534<br />
- - 159.525 -14.689<br />
Balance<br />
(pr. 31. decemBer) koncern modervirksomHed<br />
note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
74 75<br />
aktiver<br />
langfristede aktiver<br />
immaterielle aktiver<br />
14 Rettigheder 1.510 2.949 0 0<br />
materielle aktiver<br />
1.510 2.949 0 0<br />
15 Domicilejendom 43.007 27.000 - -<br />
16 Investeringsejendomme 3.675.038 2.684.870 262.503 247.063<br />
17 Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning 37.792 0 0 0<br />
18 Inventar og driftsmidler 6.005 5.459 4.600 4.523<br />
Finansielle aktiver<br />
3.761.842 2.717.329 267.103 251.586<br />
19 Kapitalandele i dattervirksomheder - - 513.423 512.922<br />
20 Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures 14.113 9.345 - -<br />
21 Pante- og gældsbreve 88.352 99.422 1.547 0<br />
22 Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 16.008 24.838 - -<br />
118.473 133.605 514.970 512.922<br />
langfristede aktiver i alt 3.881.825 2.853.883 782.073 764.508
Balance<br />
(pr. 31. decemBer) koncern modervirksomHed<br />
note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
aktiver (fortsat)<br />
kortfristede aktiver<br />
projektbeholdninger 286.244 370.226 0 0<br />
investeringsejendomme til salg 10.966 0 0 0<br />
22 tilgodehavender<br />
21 Kortfristet del af finansielle aktiver 2.790 2.800 200 0<br />
Tilgodehavende lejeindtægter 11.721 5.116 535 417<br />
Tilgodehavende fra salg af ejendomme 114.940 165.396 0 245<br />
Tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 348.450 228.872<br />
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 2.278 0 0 0<br />
Andre tilgodehavender 28.726 27.344 1.005 3.707<br />
Periodeafgrænsningsposter 27.537 9.249 478 1.497<br />
værdipapirer og kapitalandele<br />
187.992 209.905 350.668 234.738<br />
Andre værdipapirer 0 1.816 0 0<br />
0 1.816 0 0<br />
23 likvide beholdninger 586.084 80.451 6.538 34.338<br />
kortfristede aktiver i alt 1.071.286 662.398 357.206 269.076<br />
aktiver i alt 4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584<br />
(pr. 31. decemBer) koncern modervirksomHed<br />
note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
76 77<br />
passiver<br />
egenkapital<br />
Aktiekapital 312.786 312.786 312.786 312.786<br />
Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning 625.891 462.857 40.794 30.628<br />
Reserve for opskrivning efter indre værdis metode 11.355 6.587 0 0<br />
Overført resultat 207.185 79.908 144.082 25.907<br />
Foreslået udbytte 40.662 37.534 40.662 37.534<br />
egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer 1.197.879 899.672 538.324 406.855<br />
Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser -17 0 - -<br />
24,25 egenkapital i alt 1.197.862 899.672 538.324 406.855<br />
gældsforpligtelser<br />
langfristede gældsforpligtelser<br />
26 Prioritetsgæld og langfristet bankgæld 1.422.639 1.208.427 102.401 127.605<br />
27 Udskudt skat 354.932 251.169 20.780 27.305<br />
Deposita 23.782 6.454 954 822<br />
kortfristede gældsforpligtelser<br />
1.801.353 1.466.050 124.135 155.732<br />
26 Prioritetsgæld og langfristet bankgæld, kortfristet del 35.724 9.938 2.097 2.818<br />
26 Øvrige kreditinstitutter 1.696.760 983.382 265.088 344.941<br />
Skyldige omkostninger vedr. solgte projekter 40.300 10.690 0 0<br />
Skyldige købesummer m.v., ejendomme 39.001 50.593 8 8<br />
Leverandørgæld 75.180 22.094 5.154 2.087<br />
Gæld til dattervirksomheder - - 190.808 104.324<br />
Selskabsskat 6.682 6.860 6.519 6.697<br />
Deposita 21.612 21.238 2.442 3.064<br />
Anden gæld 38.637 45.764 4.704 7.058<br />
1.953.896 1.150.559 476.820 470.997<br />
gældsforpligtelser i alt 3.755.249 2.616.609 600.955 626.729<br />
passiver i alt 4.953.111 3.516.281 1.139.279 1.033.584<br />
1-3 Noter uden henvisning<br />
28-34 Noter uden henvisning
Egenkapitalopgørelse Koncern<br />
AKTIEKAPITAL<br />
RESERVE FOR SIKRINGSTRANSAKTIONER<br />
OVERKURS VED EMISSION<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • • • •<br />
Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 150.248 0 98.102 34.406 600.200 0 600.200<br />
Effekt af ændret<br />
regnskabspraksis i 2005 -110 -110 -110<br />
Effekt af ændret<br />
regnskabspraksis i 2006 -47.161 -47.161 -47.161<br />
reguleret egenkapital<br />
pr. 1. januar 2005 312.786 -110 4.658 150.248 0 50.941 34.406 552.929 0 552.929<br />
egenkapitalbevægelser i 2005<br />
Overførsel -4.658 4.658 0 0<br />
Regulering af afledte finansielle<br />
instrumenter indgået til sikring af<br />
fremtidige betalingsstrømme 157 157 157<br />
Effekt ved ændring<br />
af skatteprocent fra 30% til 28% 3.890 -3.890 0 0<br />
Skat af egenkapitalbevægelser -47 -47 -47<br />
nettogevinster indregnet<br />
direkte på egenkapitalen 0 110 -4.658 3.890 0 768 0 110 0 110<br />
Årets resultat 308.719 6.587 20.655 37.534 373.495 0 373.495<br />
totalindkomst i alt 0 110 -4.658 312.609 6.587 21.423 37.534 373.605 0 373.605<br />
Indregning af aktiebaseret<br />
vederlæggelse 514 514 514<br />
Udloddet udbytte -34.406 -34.406 -34.406<br />
Salg af egne aktier 6.348 6.348 6.348<br />
Udbytte af egne aktier 682 682 682<br />
egenkapitalbevægelser i 2005 i alt 0 110 -4.658 312.609 6.587 28.967 3.128 346.743 0 346.743<br />
egenkapital pr. 31. december 2005 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899.672 0 899.672<br />
RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING,<br />
EjENDOMME<br />
RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER INDRE<br />
VæRDIS METODE<br />
OVERFØRT RESULTAT<br />
FORESLÅET UDByTTE<br />
EGENKAPITAL TILHØRENDE MODER-<br />
SELSKABETS AKTIONæRER<br />
EGENKAPITAL TILHØRENDE MINORITETS-<br />
INTERESSER<br />
EGENKAPITAL I ALT<br />
Egenkapitalopgørelse Koncern<br />
78 79<br />
AKTIEKAPITAL<br />
RESERVE FOR SIKRINGSTRANSAKTIONER<br />
OVERKURS VED EMISSION<br />
RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING,<br />
EjENDOMME<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • • • •<br />
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 179.077 37.534 998.841 0 998.841<br />
Effekt af ændret<br />
regnskabspraksis i 2006 -99.169 -99.169 -99.169<br />
reguleret egenkapital<br />
pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 462.857 6.587 79.908 37.534 899.672 0 899.672<br />
egenkapitalbevægelser i 2006<br />
Valutakursregulering vedr.<br />
udenlandske virksomheder -14 -14 -14<br />
nettogevinster indregnet direkte<br />
på egenkapitalen 0 0 0 0 0 -14 0 -14 0 -14<br />
Årets resultat 163.034 4.768 118.045 40.662 326.509 -18 326.491<br />
totalindkomst i alt 0 0 0 163.034 4.768 118.031 40.662 326.495 -18 326.477<br />
Indregning af aktiebaseret<br />
vederlæggelse 3.477 3.477 3.477<br />
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 9.723 9.723 9.723<br />
Minoritetsinteresser, til- og afgang 0 1 1<br />
Udloddet udbytte -37.534 -37.534 -37.534<br />
Køb af egne aktier -4.466 -4.466 -4.466<br />
Udbytte af egne aktier 744 744 744<br />
Øvrige reguleringer -232 -232 -232<br />
egenkapitalbevægelser i 2006<br />
i alt 0 0 0 163.034 4.768 127.277 3.128 298.207 -17 298.190<br />
egenkapital pr. 31. december 2006 312.786 0 0 625.891 11.355 207.185 40.662 1.197.879 -17 1.197.862<br />
Akkumuleret reserve vedr. valutakursreguleringer i dattervirksomheder udgør pr. 31. december 2006 -14 t.kr. (31. december 2005: 0 t.kr.).<br />
Akkumuleret reserve for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006: 4.528 t.kr. (31. december 2005: 1.051 t.kr.).<br />
RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER INDRE<br />
VæRDIS METODE<br />
OVERFØRT RESULTAT<br />
FORESLÅET UDByTTE<br />
EGENKAPITAL TILHØRENDE MODER-<br />
SELSKABETS AKTIONæRER<br />
EGENKAPITAL TILHØRENDE MINORITETS-<br />
INTERESSER<br />
EGENKAPITAL I ALT
Egenkapitalopgørelse Modervirksomhed<br />
AKTIEKAPITAL<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • •<br />
Egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 0 4.658 0 136.709 111.636 34.406 600.195<br />
Effekt af ændret regnskabspraksis i 2005 -110 -136.709 -18.536 -155.355<br />
Effekt af tilbageførte ejendomme 26.889 -23.433 3.456<br />
reguleret egenkapital pr. 1. januar 2005 312.786 -110 4.658 26.889 0 69.667 34.406 448.296<br />
egenkapitalbevægelser i 2005<br />
Overførsel -4.658 4.658 0<br />
Regulering af afledte finansielle instrumenter indgået til<br />
sikring af fremtidige betalingsstrømme 157 157<br />
Skat af egenkapitalbevægelser -47 -47<br />
nettogevinster indregnet direkte på egenkapitalen 0 110 -4.658 0 0 4.658 0 110<br />
Årets resultat 3.739 -55.962 37.534 -14.689<br />
totalindkomst i alt 0 110 -4.658 3.739 0 -51.304 37.534 -14.579<br />
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 514 514<br />
Udloddet udbytte -34.406 -34.406<br />
Udbytte af egne aktier 682 682<br />
Salg af egne aktier 6.348 6.348<br />
egenkapitalbevægelser i 2005 i alt 0 110 -4.658 3.739 0 -43.760 3.128 -41.441<br />
egenkapital pr. 31. december 2005 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37.534 406.855<br />
Det i 2005 udloddede udbytte på 34.406 t.kr. svarer til 11 kr. pr. aktie.<br />
RESERVE FOR SIKRINGSTRANSAKTIONER<br />
OVERKURS VED EMISSION<br />
RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING,<br />
EjENDOMME<br />
RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER<br />
INDRE VæRDIS METODE<br />
OVERFØRT RESULTAT<br />
FORESLÅET UDByTTE<br />
EGENKAPITAL I ALT<br />
Egenkapitalopgørelse Modervirksomhed<br />
80 81<br />
AKTIEKAPITAL<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • •<br />
Egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 0 0 44.088 37.534 394.408<br />
Effekt af tilbageførte ejendomme 30.628 -18.181 12.447<br />
reguleret egenkapital pr. 1. januar 2006 312.786 0 0 30.628 0 25.907 37.534 406.855<br />
egenkapitalbevægelser i 2006<br />
Årets resultat 10.166 108.697 40.662 159.525<br />
totalindkomst i alt 0 0 0 10.166 0 108.697 40.662 159.525<br />
Indregning af aktiebaseret vederlæggelse 3.477 3.477<br />
Skatteeffekt aktiebaseret vederlæggelse 9.723 9.723<br />
Udloddet udbytte -37.534 -37.534<br />
Køb af egne aktier -4.466 -4.466<br />
Udbytte af egne aktier 744 744<br />
egenkapitalbevægelser i 2006 i alt 0 0 0 10.166 0 118.175 3.128 131.469<br />
egenkapital pr. 31. december 2006 312.786 0 0 40.794 0 144.082 40.662 538.324<br />
Det i 2006 udloddede udbytte på 37.534 t.kr. svarer til 12 kr. pr. aktie. For regnskabsåret 2006 har bestyrelsen foreslået udbetalt<br />
udbytte på 40.662 t.kr. svarende til 13 kr. pr. aktie.<br />
Akkumuleret reserve for aktiebaseret vederlæggelse udgør pr. 31. december 2006: 4.528 t.kr. (31. december 2005: 1.051 t.kr.).<br />
RESERVE FOR SIKRINGSTRANSAKTIONER<br />
OVERKURS VED EMISSION<br />
RESERVE FOR NETTOOPSKRIVNING,<br />
EjENDOMME<br />
RESERVE FOR OPSKRIVNING EFTER<br />
INDRE VæRDIS METODE<br />
OVERFØRT RESULTAT<br />
FORESLÅET UDByTTE<br />
EGENKAPITAL I ALT
Pengestrømsopgørelse<br />
koncern modervirksomHed<br />
note BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
resultat af primær drift (eBit) 532.131 566.009 22.948 10.624<br />
30 Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. -289.842 -591.498 -9.787 -4.647<br />
31 ændring i driftskapital 230.321 50.668 -29.268 18.308<br />
pengestrømme vedr. primær drift 472.610 25.179 -16.107 24.285<br />
Modtaget udbytte fra dattervirksomheder - - 150.000 0<br />
Modtagne finansielle indtægter 8.514 3.008 17.049 5.960<br />
Betalte finansielle omkostninger -125.423 -72.745 -31.605 -32.165<br />
Betalt selskabsskat -12.223 -22.819 4.153 -8.569<br />
pengestrøm fra driftsaktivitet i alt 343.478 -67.377 123.490 -10.489<br />
pengestrøm fra investeringsaktivitet<br />
Køb af investerings- og domicilejendomme<br />
samt bygninger under opførelse -937.790 -832.164 -1.320 -1.335<br />
Salg af investerings- og domicilejendomme<br />
samt bygninger under opførelse 167.641 283.833 245 1.649<br />
Køb af øvrige materielle anlægsaktiver -2.701 -2.121 -1.832 -1.491<br />
Salg af øvrige materielle anlægsaktiver 415 1.734 415 456<br />
Kapitalindskud i dattervirksomheder - - -501 0<br />
Kapitalindskud i associerede virksomheder 0 -12.238 - -<br />
Afdrag og indfrielse af pantebreve 11.080 31.082 -1.747 0<br />
pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt -761.355 -529.874 -4.740 -721<br />
pengestrøm fra finansieringsaktivitet<br />
Provenu fra lang- og kortfristede låneforpligtelser 1.429.495 1.148.912 35.052 196.541<br />
Afdrag på lang- og kortfristede låneforpligtelser -464.729 -671.531 -140.346 -170.210<br />
Udlodning af udbytte -37.534 -34.406 -37.534 -34.406<br />
Udbytte af egne aktier 744 682 744 682<br />
Køb af egne aktier -4.466 0 -4.466 6.348<br />
Salg af egne aktier 0 6.348 0 0<br />
pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt 923.510 450.005 -146.550 -1.045<br />
Årets pengestrøm i alt 505.633 -147.246 -27.800 -12.255<br />
likvide beholdninger pr. 1. januar 80.451 227.697 34.338 46.593<br />
23 likvide beholdninger pr. 31. december 586.084 80.451 6.538 34.338<br />
Pengestrømsopgørelsen kan ikke udledes direkte af balance og resultatopgørelse.<br />
1 Anvendt regnskabspraksis<br />
2 Regnskabsmæssige vurderinger og skøn<br />
3 Segmentoplysninger for koncernen<br />
4 Bruttoresultat<br />
5 Personaleomkostninger<br />
6 Aktiebaseret vederlæggelse<br />
7 Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer<br />
8 Andre driftsindtægter<br />
9 Afskrivninger<br />
10 Finansielle indtægter<br />
11 Finansielle omkostninger<br />
12 Skat af årets resultat<br />
13 Indtjening pr. aktie<br />
14 Rettigheder<br />
15 Domicilejendom<br />
16 Investeringsejendomme<br />
17 Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning<br />
18 Inventar og driftsmidler<br />
Pengestrømme vedr. drift, investeringer og finansiering<br />
samt likvider ved årets begyndelse og slutning...<br />
Noteoversigt<br />
19 Kapitalandele i dattervirksomheder<br />
20 Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures<br />
21 Pante- og gældsbreve<br />
22 Tilgodehavender<br />
23 Likvide beholdninger<br />
24 Aktiekapital<br />
25 Egne aktier<br />
26 Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter<br />
27 Udskudt skat<br />
28 Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser<br />
29 Valuta-, rente- og kreditrisici samt anvendelse<br />
af afledte finansielle instrumenter<br />
30 Ikke-likvide driftsposter m.v.<br />
31 ændring i driftskapital<br />
32 Nærtstående parter<br />
33 Aktieposter over 5%<br />
34 Bestyrelsens og direktionens ledelseserhverv<br />
i danske aktie- og anpartsselskaber<br />
82 83
Implementeringen af nye standarder og fortolkningsbidrag<br />
har ingen indvirkning haft på årsrapporten...<br />
84 85<br />
Noter<br />
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS<br />
Årsrapporten for 2006 for <strong>Nordicom</strong> A/S, der omfatter både årsregn-<br />
skab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overens-<br />
stemmelse med International Financial Reporting Standards som god-<br />
kendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for<br />
regnskabsklasse D (børsnoteret), jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt iht.<br />
årsregnskabsloven.<br />
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Stan-<br />
dards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board<br />
(IASB).<br />
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), der anses for at være<br />
den primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle<br />
valuta for moderselskabet.<br />
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser bortset fra<br />
investeringsejendomme og visse finansielle instrumenter, der måles<br />
til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet<br />
nedenfor.<br />
Ændring af anvendt regnskabspraksis i koncernen<br />
Årsrapporten for 2006 er aflagt i overensstemmelse med de nye og<br />
ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC)<br />
den beløbsmæssige effekt i koncernen af ændringen i anvendt regnskabspraksis kan specificeres således:<br />
koncern (BeløB i t.kr.) • • • • •<br />
Beløb iht. hidtidig<br />
regnskabspraksis<br />
egenkapital<br />
1. jan. 2005<br />
600.091<br />
resultatopgørelse<br />
2005<br />
425.503<br />
gældende for regnskabsår, der begynder 1. januar 2006 eller senere.<br />
Implementeringen af nye standarder og fortolkningsbidrag har ikke<br />
haft nogen indvirkning på årsrapporten.<br />
Anvendt regnskabspraksis er i 2006 ændret vedrørende ind-<br />
regning af indtægter fra solgte projektbeholder. ændringen er<br />
foretaget for at følge udviklingen i anvendt regnskabspraksis<br />
inden for developerbranchen. <strong>Nordicom</strong> anvender salgsmetoden<br />
til indregning og måling af omsætning fra salg af projektbehold-<br />
ninger. Omsætning fra salg af projektbeholdninger efter salgsme-<br />
toden indregnes nu, når projektet er solgt, byggeriet er afsluttet<br />
og endeligt afleveret til køber.<br />
<strong>Nordicom</strong>s fortolkning af salgsmetoden betød tidligere, at en<br />
andel af salgssummen, svarende til forholdet mellem det udførte og<br />
ikke-udførte arbejde, blev indregnet som omsætning, når der var<br />
indgået en salgsaftale med køber, og betingelserne for handlen ansås<br />
for opfyldt. Den resterende del af salgssummen blev indregnet i takt<br />
med udførelsen af de resterende arbejder.<br />
egenkapital<br />
31. dec. 2005<br />
998.841<br />
resultatopgørelse<br />
2006<br />
242.600<br />
egenkapital<br />
31.dec. 2006<br />
1.213.370<br />
Effekt af praksisændring før skat -65.493 -72.241 -137.734 116.515 -21.538<br />
Skattemæssig effekt af ændringen 18.331 20.233 38.565 -32.624 6.030<br />
Beløb iht. til ændret<br />
regnskabspraksis 552.929 373.495 899.672 326.491 1.197.862
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)<br />
resultatopgørelse og balance for 2005 og 2006 er påvirket som følger:<br />
koncern (BeløB i t.kr.) 2006 2005<br />
resultatopgørelse<br />
Omsætning 382.349 -312.658<br />
Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg -265.834 240.417<br />
Resultat af primær drift 116.515 -72.241<br />
Skat af årets resultat -32.624 20.233<br />
Årets resultat 83.891 -52.008<br />
Balance<br />
Projektbeholdninger 185.838 265.691<br />
Tilgodehavender -259.828 -641.716<br />
Aktiver i alt -73.990 -376.025<br />
Egenkapital -15.508 -99.169<br />
Udskudt skat -6.030 -38.565<br />
Skyldige omkostninger vedr. solgte boliger -52.452 -238.291<br />
Passiver i alt -73.990 -376.025<br />
ændringens effekt på indtjening pr. aktie og udvandet indtjening pr. aktie er beskrevet i note 13.<br />
Sammenligningstal i årsrapporten er tilpasset den ændrede regnskabspraksis. I koncernens hoved- og nøgletalsoversigt er den ændrede<br />
regnskabspraksis tillige tilpasset for 2004. ændringen af anvendt regnskabspraksis har ingen effekt på moderselskabets årsregnskab.<br />
Ændring af primotal for moderselskabet<br />
<strong>Nordicom</strong>-koncernen gennemførte en omstrukturering pr. 1. januar 2004, hvor alle ejendomme tilhørende <strong>Nordicom</strong> A/S blev flyttet til<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S’ dattervirksomheder. For 5 ejendommes vedkommende har det i 2006 vist sig, at det ikke har været muligt at gennemføre<br />
flytningen af ejendommene mellem koncernens selskaber iht. de forudsætninger, der lå til grund for omstruktureringen.<br />
Det har derfor været nødvendigt at udeholde de 5 ejendomme af omstruktureringen og i stedet yde kontante vederlag mellem<br />
selskaberne for de selskabsretlige dispositioner afledt af omstruktureringen.<br />
I årsregnskabet for 2006 er de 5 ejendomme indregnet i primobalancen for <strong>Nordicom</strong> A/S, herunder er sammenligningstal for 2005<br />
86 87<br />
tilrettet.<br />
den beløbsmæssige effekt i moderselskabet af tilbageførelsen kan specificeres således:<br />
moderselskaB (BeløB i t.kr.) • • •<br />
egenkapital<br />
1. jan. 2005<br />
resultatopgørelse<br />
2005<br />
egenkapital<br />
31. dec. 2005<br />
Beløb før tilbageførsel af ejendomme 444.840 -23.679 394.408<br />
Effekt af tilbageførsel af ejendomme 6.335 10.138 16.473<br />
Skattemæssig effekt af ændringen -2.879 -1.148 -4.026<br />
Beløb efter tilbageførsel af ejendomme 448.296 -14.689 406.855<br />
resultatopgørelse og balance for 2005 er påvirket som følger:<br />
BeløB i t.kr. 2005<br />
resultatopgørelse<br />
Omsætning 14.604<br />
Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger -3.348<br />
Bruttoresultat 11.256<br />
Regulering til dagsværdi, netto 6.451<br />
Resultat af primær drift 17.707<br />
Finansielle omkostninger -7.569<br />
Skat af årets resultat -1.148<br />
Årets resultat 8.990<br />
Balance<br />
Investeringsejendomme 247.063<br />
Tilgodehavender hos dattervirksomheder -29.512<br />
Øvrige aktiver 803<br />
Aktiver i alt 218.354<br />
Egenkapital 12.447<br />
Udskudt skat 27.049<br />
Prioritets- og bankgæld 172.726<br />
Deposita 3.886<br />
Selskabsskat -163<br />
Anden gæld 2.409<br />
Passiver i alt 218.354
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)<br />
reklassifikationer<br />
I årsregnskabet for 2006 er foretaget en række reklassifikationer af<br />
resultatopgørelsens, balancens og pengestrømopgørelsens poster<br />
mhp. at skabe en mere korrekt klassifikation ift. gældende IFRS-<br />
standarder. De væsentligste reklassifikationer er følgende:<br />
• Gevinster ved salg af investeringsejendomme vises nu som et<br />
nettotal, der indgår i bruttoresultatet. Tidligere blev gevinsterne<br />
præsenteret i bruttotal, således at salgssummer indgik i om-<br />
sætning og tilhørende regnskabsmæssige værdier i de direkte<br />
driftsomkostninger.<br />
• Dagsværdireguleringer på investeringsejendomme er medtaget<br />
i bruttoresultatet. Tidligere blev dagsværdireguleringer præ-<br />
senteret som selvstændige poster efter bruttoresultatet.<br />
Sammenligningstal, segmentoplysninger og koncernens hoved-<br />
og nøgletalsoversigt er i årsrapporten tilpasset de nye klassifi-<br />
kationer.<br />
standarder og fortolkningsbidrag,<br />
der endnu ikke er trådt i kraft<br />
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport foreligger<br />
en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som<br />
endnu ikke er trådt i kraft og/eller godkendt af EU.<br />
Det er ledelsens vurdering, at anvendelse af de nye og ændrede<br />
standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på<br />
årsrapporten for de kommende regnskabsår bortset fra yderligere<br />
oplysningskrav til finansielle instrumenter og forretningssegmenter,<br />
der følger af implementering af IFRS 7 og IFRS 8.<br />
koncernregnskabet<br />
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet, <strong>Nordicom</strong> A/S, samt<br />
dattervirksomheder, hvori <strong>Nordicom</strong> A/S direkte eller indirekte<br />
besidder mere end 50% af stemmerettighederne eller på anden<br />
måde udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori<br />
koncernen besidder mellem 20-50% og udøver betydelig ind-<br />
flydelse, betragtes som associerede virksomheder. Virksomheder,<br />
der ledes med andre investorer, betragtes som joint ventures.<br />
Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af<br />
årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte<br />
dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med<br />
koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne<br />
indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellem-<br />
værender, udbytte samt urealiserede interne fortjenester og tab ved<br />
transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.<br />
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabs-<br />
poster 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af<br />
resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen og som<br />
en særskilt del af koncernens egenkapital.<br />
virksomhedssammenslutninger<br />
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncern-<br />
regnskabet fra hhv. overtagelses- og stiftelsestidspunktet. Solgte<br />
eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede<br />
resultatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.<br />
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder.<br />
Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor.<br />
Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved<br />
de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og<br />
eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.<br />
Der indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.<br />
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem anskaffelsesværdien for<br />
virksomheden og dagsværdien af overtagne identificerede aktiver,<br />
forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under<br />
immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke men testes årligt for<br />
værdiforringelse.<br />
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af datter-<br />
virksomheder opgøres som forskellen mellem salgs- eller<br />
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)<br />
afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl.<br />
goodwill på salgstidspunktet samt omkostninger i forbindelse med salg<br />
88 89<br />
eller afvikling.<br />
omregning af fremmed valuta<br />
Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta om-<br />
regnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgode-<br />
havender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta,<br />
som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens<br />
valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens<br />
kurs og kursen på betalingsdagen hhv. balancedagens kurs, indregnes i<br />
resultatopgørelsen som finansielle poster.<br />
Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger og<br />
andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med<br />
udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens<br />
kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes<br />
ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.<br />
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger<br />
regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK),<br />
omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser,<br />
medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på<br />
transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske<br />
valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.<br />
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af uden-<br />
landske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til<br />
balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra<br />
gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes direkte<br />
på egenkapitalen. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af<br />
ændringer foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital,<br />
indregnes ligeledes direkte på egenkapitalen.<br />
afledte finansielle instrumenter<br />
Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til<br />
dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle<br />
instrumenter indgår i andre tilgodehavender hhv. anden gæld.<br />
Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af<br />
aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.<br />
ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,<br />
der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige<br />
betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det<br />
sikrede og indregnes i egenkapitalen under en særskilt reserve for<br />
sikringstransaktioner. Når den sikrede transaktion realiseres, overføres<br />
gevinst eller tab vedr. sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen<br />
og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.<br />
aktiver bestemt for salg<br />
Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og afhændelses-<br />
grupper, som besiddes bestemt for salg. Afhændelsesgrupper omfatter<br />
aktiver, som skal afhændes samlet ved salg el. lign. ved en enkelt<br />
transaktion og forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive<br />
overført ved transaktionen. Aktiver klassificeres som ”bestemt for salg”,<br />
når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet<br />
gennem salg inden for 12 måneder iht. en formel plan frem for gennem<br />
fortsat anvendelse.<br />
Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den<br />
laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdien med<br />
fradrag af salgsomkostninger. Der afskrives og amortiseres ikke på<br />
aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassificeres som ”bestemt for salg”.<br />
Tab ved værdiforringelse, som opstår ved den første klassifikation som<br />
”bestemt for salg” og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til<br />
laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med<br />
fradrag af salgsomkostninger, indregnes i resultatopgørelsen under de<br />
poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne.<br />
Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i<br />
balancen, og hovedposterne specificeres i noterne.
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)<br />
ophørte aktiviteter<br />
Aktiviteter og pengestrømme, som klart kan adskilles driftsmæssigt<br />
og regnskabsmæssigt fra den øvrige virksomhed, og hvor aktiviteterne<br />
enten er afhændet eller udskilt bestemt for salg, og salget forventes<br />
gennemført inden for 12 måneder iht. en formel plan, betragtes som<br />
ophørte aktiviteter. Resultat efter skat af ophørte aktiviteter samt værdi-<br />
reguleringer efter skat af tilhørende aktiver og forpligtelser præsenteres<br />
i en særskilt linje i resultatopgørelsen med sammenligningstal. I noterne<br />
oplyses omsætning, omkostninger, værdireguleringer og skat for den<br />
ophørte aktivitet. Aktiver og dertil knyttede forpligtelser for ophørte<br />
aktiviteter udskilles i særskilte linjer i balancen, jf. afsnittet ovenfor vedr.<br />
aktiver bestemt for salg.<br />
Pengestrømme fra drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter for de<br />
ophørte aktiviteter oplyses i en note.<br />
resultatopgørelsen<br />
nettoomsætning<br />
Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og<br />
salgssummer fra solgte ejendomme, vedr. udviklings- og boligprojekter.<br />
Indtægter indregnes, når levering og risikoovergangen til køber har<br />
fundet sted (salgsmetoden).<br />
Salgssummer fra solgte ejendomme indregnes, når der er indgået en<br />
salgsaftale med køber, og betingelser for handlen anses for opfyldt.<br />
For udviklings- og boligprojekter anses betingelser for handlen<br />
opfyldt, når byggeriet er afsluttet og endeligt afleveret til køber, og<br />
alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt.<br />
Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder,<br />
de vedrører.<br />
driftsomkostninger<br />
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet om-<br />
sætningen, herunder bogført værdi af solgte ejendomme, handels-<br />
omkostninger og løbende driftsomkostninger på ejendommene.<br />
værdiskabelse og regulering af dagsværdi, netto<br />
Regulering af dagsværdi, netto, omfatter løbende værdireguleringer af<br />
investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser. Værdiskabelse<br />
ved udviklingsprojekter af erhvervsprojekter omfatter værdiskabelse som<br />
følge af gennemførte udviklingsprojekter på investeringsejendomme.<br />
indtægter af kapitalandele i associerede virksomheder og joint<br />
ventures i koncernregnskabet<br />
I koncernens resultatopgørelse indregnes den forholdsmæssige andel af<br />
associerede virksomheders og joint ventures resultat efter skat og efter<br />
eliminering af forholdsmæssig andel af interne avancer/tab.<br />
indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder i<br />
moderselskabets årsregnskab<br />
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i<br />
moderselskabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det<br />
regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte<br />
overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet,<br />
indregnes udbyttet dog som nedskrivning på kapitalandelenes kostpris.<br />
Finansielle poster<br />
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger,<br />
kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag,<br />
realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt<br />
tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.<br />
Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på<br />
investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen<br />
på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt, og<br />
ejendommene kan benyttes til det planlagte formål.<br />
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder,<br />
de vedrører.<br />
skat af årets resultat<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder.<br />
Den samlede aktuelle selskabsskat vedr. sambeskattede selskaber<br />
er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen ift. disses<br />
skattepligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede<br />
virksomheder indgår i acontoskatteordningen.<br />
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt<br />
skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres<br />
til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan<br />
henføres til posteringer direkte i egenkapitalen.<br />
90 91<br />
Balancen<br />
immaterielle aktiver<br />
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede<br />
af- og nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over<br />
den forventede brugstid på 4 år. Af- og nedskrivninger indregnes i<br />
resultatopgørelsen.<br />
domicilejendomme<br />
Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede<br />
af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt<br />
omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme<br />
afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 30-50<br />
år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet<br />
restværdi efter afsluttet brugstid (scrapværdi).<br />
investeringsejendomme<br />
Investeringsejendomme omfatter alle ejendomme (inkl. grunde),<br />
som besiddes for at opnå løbende afkast eller en kapitalgevinst.<br />
Undtaget er:<br />
1) Ejendomme erhvervet mhp. kortsigtet salg samt ejendomme un-<br />
der opførelse eller om-/tilbygning mhp. på salg. Disse indregnes i<br />
projektbeholdninger.<br />
2) Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning mhp. fremtidig<br />
anvendelse som investeringsejendomme, jf. nedenfor.<br />
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris,<br />
der omfatter ejendommenes købspris og direkte tilknyttede om-<br />
kostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi<br />
og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i<br />
posterne ”Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter”<br />
og ”Regulering til dagsværdi, netto”. Dagsværdien opgøres på<br />
grundlag af en normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i<br />
en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forventede<br />
afkast. Afholdte omkostninger, der forventes at forøge<br />
investeringsejendommenes fremtidige afkast eller dagsværdi,<br />
tillægges værdien på ejendommene. Ved ombygning på<br />
investeringsejendomme tillægges endvidere direkte henførbare<br />
låneomkostninger til ejendommenes værdi.<br />
Bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter<br />
mhp. fremtidig anvendelse som investeringsejendomme måles<br />
til kostpris. Heri indgår direkte henførbare låneomkostninger.<br />
Omfattede bygninger og projekter præsenteres i balancen i posten<br />
”Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning” og overføres til<br />
investeringsejendomme, når opførelsen eller om-/tilbygningen er<br />
tilendebragt.<br />
Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den<br />
løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte<br />
dagsværdi.<br />
Dagsværdien for ubebyggede grunde, der indgår i koncernens<br />
beholdning af investeringsejendomme, baseres på et skøn over,<br />
hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår.<br />
Årets dagsværdiregulering efter skat, der udgør en opskrivning,<br />
bindes på ”Reserve for investeringsejendommenes nettoopskrivning”<br />
under egenkapitalen.<br />
inventar og driftsmidler<br />
Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af<br />
akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter<br />
anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet<br />
anskaffelsen. Inventar og driftsmidler afskrives lineært over<br />
aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.
Tab ved<br />
værdiforringelse<br />
indregnes i<br />
resultatopgørelsen...<br />
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT)<br />
kapitalandele i associerede virksomheder<br />
og joint ventures i koncernregnskabet<br />
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles<br />
efter den indre værdis metode svarende til den forholdsmæssige<br />
andel af virksomhedernes indre værdi. Virksomhedernes<br />
indre værdi er opgjort efter koncernens regnskabspraksis med<br />
fradrag eller tillæg af en forholdsmæssig andel af urealiserede<br />
koncerninterne avancer og tab samt tillæg af regnskabsmæssig<br />
værdi af goodwill.<br />
Associerede virksomheder og joint ventures med negativ<br />
regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Såfremt koncernen<br />
har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den associerede<br />
virksomheds eller joint ventures underbalance, indregnes denne<br />
under forpligtelser.<br />
Nettoopskrivning af kapitalandele i associerede virksomheder<br />
og joint ventures indregnes under egenkapitalen i reserve for<br />
nettoopskrivning efter indre værdis metode.<br />
kapitalandele i dattervirksomheder<br />
i moderselskabets regnskab<br />
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Over-<br />
stiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne<br />
lavere værdi.<br />
Kostprisen reduceres med udloddet udbytte, der overstiger den<br />
akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet.<br />
pante- og gældsbreve<br />
Pante- og gældsbreve vedrører solgte ejendomme. Pante-<br />
og gældsbreve måles til amortiseret kostpris med fradrag af<br />
nedskrivninger pga. varige værdiforringelser.<br />
projektbeholdninger<br />
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet mhp. salg,<br />
herunder igangværende byggeprojekter for egen regning og tidligere<br />
investeringsejendomme under om-/tilbygning mhp. salg.<br />
Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdien,<br />
hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere<br />
investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som<br />
ejendommens nye kostpris.<br />
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg<br />
af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger,<br />
der direkte kan henføres til projekt-/ombygningsperioden samt in-<br />
direkte projektomkostninger.<br />
Når det er sandsynligt, at de samlede omkostninger til byggeprojekter,<br />
herunder om-/tilbygningsprojekter på projektbeholdninger, vil over-<br />
stige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i<br />
resultatopgørelsen.<br />
tilgodehavender<br />
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af<br />
nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.<br />
92 93<br />
egne aktier<br />
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra<br />
disse indregnes direkte i egenkapitalen under overført resultat.<br />
værdiforringelse af langfristede aktiver<br />
Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og<br />
finansielle aktiver vurderes løbende, mindst én gang årligt, for<br />
at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan<br />
indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi.<br />
Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med<br />
fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi.<br />
Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige<br />
værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed<br />
overstiger aktivets eller den pengestrømsgenererende enheds<br />
genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i<br />
resultatopgørelsen.<br />
egenkapital<br />
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet<br />
for vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte,<br />
som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under<br />
egenkapitalen.<br />
aktiebaserede incitamentsprogrammer<br />
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne<br />
alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien<br />
på tildelingstidspunktet, og indregnes i resultatopgørelsen<br />
under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige<br />
ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i<br />
egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved<br />
anvendelse af en Black Scholes-model. Beregningen tager hensyn til<br />
de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.<br />
selskabsskat og udskudt skat<br />
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes<br />
i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst,<br />
reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige<br />
indkomster samt for betalte acontoskatter.<br />
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode<br />
af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og<br />
skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog<br />
ikke udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved<br />
enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af<br />
en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og<br />
hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første<br />
indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller<br />
den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder<br />
skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige under-<br />
skud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive<br />
anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller<br />
ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
NOTE 1: ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) ændring i udskudt skat som flg. af ændringer<br />
i skattesatser eller -regler indregnes i resultatopgørelsen...<br />
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet<br />
med kapitalandele i dattervirksomheder og associerede virk-<br />
somheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at<br />
kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er<br />
sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel<br />
skat i en overskuelig fremtid.<br />
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser,<br />
der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den<br />
udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. ændring i<br />
udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller -regler<br />
indregnes i resultatopgørelsen.<br />
gældsforpligtelser<br />
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investerings-<br />
ejendomme, indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle<br />
forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme,<br />
indregnes i resultatopgørelsen under ”Regulering til dagsværdi,<br />
netto”.<br />
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gælds-<br />
forpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virk-<br />
somheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris,<br />
hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.<br />
pengestrømsopgørelse<br />
Pengestrømsopgørelsen for hhv. koncernen og moderselskabet<br />
præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme<br />
vedr. drift, investeringer og finansiering samt koncernens og<br />
moderselskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.<br />
Pengestrømme vedr. driftsaktiviteter opgøres som driftsresul-<br />
tatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i<br />
driftskapital og betalte finansielle indtægter og omkostninger,<br />
fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat.<br />
Pengestrømme vedr. investeringsaktiviteter omfatter betalinger i<br />
forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver<br />
samt køb, udvikling, forbedring og salg m.v. af immaterielle og<br />
materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.<br />
Pengestrømme vedr. finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i<br />
moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed<br />
samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld,<br />
køb af egne aktier og udbetaling af udbytte.<br />
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer<br />
med ubetydelig kursrisiko.<br />
segmentoplysninger<br />
Der gives oplysninger på forretningssegmenter, der er koncernens<br />
primære segmenteringsformat, og geografiske markeder, der er<br />
det sekundære format. Segmenterne følger koncernens regnskabs-<br />
praksis, risici og interne økonomistyring.<br />
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og<br />
-forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det<br />
enkelte segment, samt de poster, der kan allokeres til det enkelte<br />
segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter<br />
primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger<br />
vedr. koncernens administrative funktioner, indkomstskatter mv.<br />
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de langfristede aktiver,<br />
som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og<br />
materielle aktiver samt kapitalandele i associerede virksomheder.<br />
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de kortfristede aktiver, som<br />
anvendes direkte i segmentets drift, herunder projektbeholdninger,<br />
tilgodehavender fra salg og andre tilgodehavender.<br />
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af<br />
segmentets drift, herunder prioritetsgæld, banklån og anden gæld.<br />
94 95
NOTE 2: REGNSKABSMæSSIGE VURDERINGER OG SKØN<br />
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan<br />
alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de<br />
seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regn-<br />
skabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere fore-<br />
tagne skøn pga. ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet<br />
eller pga. supplerende information, yderligere erfaring eller efter-<br />
følgende begivenheder.<br />
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabs-<br />
praksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige<br />
vurderinger, der har haft betydelig indflydelse på årsregnskabet:<br />
opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme<br />
Investeringsejendomme måles i årsregnskabet til dagsværdi – hovedsage-<br />
ligt baseret på en normalindtjeningsmodel. Opgørelse af dagsværdi på<br />
investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn, idet<br />
der ikke er foretaget eksterne vurderinger.<br />
Opgørelsen af dagsværdier iht. en normalindtjeningsmodel tager ud-<br />
gangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på hver enkelt<br />
ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tages i videst<br />
muligt omfang udgangspunkt i historisk realiserede driftsresultater for<br />
hver enkelt ejendom – korrigeret for forventede ændringer. Ejendomme-<br />
nes dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med<br />
et afkastkrav, som fastsættes af ledelsen individuelt for hver enkelt<br />
ejendom. Afkastkravene, der baseres på såvel samfundsmæssige som<br />
individuelle forhold for den enkelte ejendom, ligger pr. 31. december<br />
2006 i intervallet 5-8% og pr. 31. december 2005 i intervallet 5-8,75%.<br />
Det vægtede gennemsnit af afkastkravene udgør 6,62% pr. 31. december<br />
2006 og 7,05% pr. 31. december 2005. For hvert enkelt ejendomssegment<br />
udgør det vægtede gennemsnit af afkastkravene pr. 31. december 2006:<br />
ejendomssegment aFkastkrav, vÆgtet gennemsnit<br />
Butiksejendomme 6,95%<br />
Boligejendomme 5,14%<br />
Byejendomme 6,52%<br />
Logistik- og produktionsejendomme 6,54%<br />
Domicilejendomme 6,49%<br />
Øvrige ejendomme 6,42%<br />
Dagsværdien for ubebyggede grunde, der indgår i koncernens be-<br />
holdning af investeringsejendomme, baseres på et skøn over, hvad<br />
grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår. Pr. 31. decem-<br />
ber 2006 udgør opskrivninger på ubebyggede grunde 384,4 mio. kr.,<br />
hvoraf 99,8 mio. kr. er indregnet i resultatopgørelsen for 2006 (2005:<br />
284,6 mio. kr.). Forventet antal byggeretskvadratmeter for de omfat-<br />
tede grunde udgør ca. 165.000. Dagsværdien for disse grunde er pr.<br />
31. december 2006 opgjort til kostpris med et tillæg af en skønnet<br />
merværdi pr. forventet byggeretskvadratmeter. I gennemsnit udgør<br />
opskrivningerne pr. forventet byggeretskvadratmeter ca. 2.300 kr.,<br />
hvorefter den gennemsnitlige regnskabsmæssige værdi pr. forven-<br />
tet byggeretskvadratmeter udgør ca. 4.700 kr. (ca. 4.400 kr. ekskl.<br />
tilgåede omkostninger).<br />
Koncernen gennemfører udviklingsprojekter på investeringsejendom-<br />
me mhp. at forøge ejendommenes afkast. Værdiskabelsen fra udvik-<br />
lingsprojekter indgår som et element i den opgjorte dagsværdi på hver<br />
enkelt ejendom under udvikling. Tillæggelse af værdiskabelsen base-<br />
res på færdiggørelsesgraden af udviklingsprojektet samt udlejnings-<br />
graden for nye lokaler og forhøjelser af lejeindtægter på eksisterende<br />
lokaler. Færdiggørelsesgraden af udviklingsprojekter baseres på en<br />
skønsmæssig vægtning af flg. faktorer, som ledelsen vurderer at være<br />
de værdiskabende faktorer:<br />
• Erhvervelse af ejendomme<br />
• Principtilladelse<br />
• Byggetilladelser<br />
• Projektering<br />
• Byggeri<br />
Bygninger under opførelse, tilbygning og ombygningsprojekter, hvor pro-<br />
jektet i henhold til gældende IFRS standarder ikke anses for at udgøre en<br />
del af den eksisterende investeringsejendom, klassificeres som ”bygnin-<br />
ger under opførelse eller om-/tilbygning” mhp. fremtidig anvendelse som<br />
investeringsejendomme og måles til kostpris. Når opførelsen eller om-/<br />
tilbygningen er tilendebragt, klassificeres projektet som investeringsejen-<br />
domme og måles til dagsværdi.<br />
NOTE 2: REGNSKABSMæSSIGE VURDERINGER OG SKØN (FORTSAT)<br />
indregning af omsætning<br />
Som omtalt i note 1 har ledelsen i 2006 ændret regnskabspraksis<br />
vedr. indregning af indtægter fra solgte projektbeholdninger. Som<br />
konsekvens af ændringen af den anvendte regnskabspraksis er der<br />
ikke længere væsentlige vurderinger og skøn forbundet med ind-<br />
regningen af indtægter fra solgte projektbeholdninger. Indtægter<br />
fra solgte projektbeholdninger indregnes på baggrund af objektive<br />
konstaterbare kriterier om, hvorvidt projektbeholdningerne er solgt,<br />
byggeriet afsluttet og endeligt afleveret til køber.<br />
NOTE 3: SEGMENTOPLySNINGER FOR KONCERNEN<br />
Forretningsmæssige segmenter<br />
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i 3 forretningsmæssige segmenter, der anses for at være koncernens primære<br />
segmentopdeling. De forretningsmæssige segmenter er som følger:<br />
<strong>Nordicom</strong> Ejendom: Investering i investeringsejendomme<br />
<strong>Nordicom</strong> Udvikling: Opførelse og udvikling af ejendomme og parkeringsanlæg<br />
<strong>Nordicom</strong> Finans: Ejendomskaution og erhvervspantebreve<br />
segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter 2006:<br />
BeløB i t.kr. • • • • •<br />
96 97<br />
nordicom<br />
ejendom<br />
nordicom<br />
udvikling<br />
nordicom<br />
Finans<br />
ikke<br />
fordelt<br />
koncern<br />
i alt<br />
Omsætning, eksternt 135.884 769.412 14.143 0 919.439<br />
Omsætning, internt 1.692 0 0 0 1.692<br />
Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 146.410 109.571 0 0 255.981<br />
Bruttoresultat 289.820 287.050 14.143 0 591.013<br />
Resultat af primær drift 264.580 262.451 12.402 -7.302 532.131<br />
Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 4.795 -27 0 0 4.768<br />
Resultat før skat 197.765 254.375 12.492 -12.610 452.022<br />
Årets resultat 142.391 183.150 8.994 -8.044 326.491<br />
Langfristede aktiver 2.857.694 931.586 86.398 6.147 3.881.825<br />
Kortfristede aktiver 471.616 1.351.020 15.032 -766.382 1.071.286<br />
segmentaktiver 3.329.310 2.282.606 101.430 -760.235 4.953.111<br />
segmentforpligtelser 2.646.251 1.816.405 47.300 -754.707 3.755.249<br />
Anlægsinvesteringer 596.436 314.923 0 356 911.715<br />
Afskrivninger 223 1.616 0 1.480 3.319<br />
Investering i associerede virksomheder og joint ventures 13.639 474 0 0 14.113
NOTE 3: SEGMENTOPLySNINGER FOR KONCERNEN (FORTSAT)<br />
segmentoplysninger opdelt på forretningssegmenter 2005:<br />
BeløB i t.kr. • • • • •<br />
98 99<br />
nordicom<br />
ejendom<br />
nordicom<br />
udvikling<br />
nordicom<br />
Finans<br />
ikke<br />
fordelt<br />
koncern<br />
i alt<br />
Omsætning, eksternt 112.921 351.198 12.642 6.659 483.420<br />
Omsætning, internt 1.528 0 0 0 1.528<br />
Værdiskabelse og regulering til dagsværdi, netto 124.108 321.615 0 0 445.723<br />
Bruttoresultat 211.813 389.374 12.642 1.822 615.651<br />
Resultat af primær drift 197.193 368.286 10.284 -9.754 566.009<br />
Andel af resultat i associerede virksomheder og joint ventures 1.087 0 0 0 1.087<br />
Resultat før skat 136.940 368.119 10.938 -9.675 506.322<br />
Årets resultat 98.597 265.046 7.876 1.976 373.495<br />
Langfristede aktiver 2.224.326 527.300 97.753 4.504 2.853.883<br />
Kortfristede aktiver 405.753 644.527 23.850 -411.732 662.398<br />
segmentaktiver 2.630.079 1.171.827 121.603 -407.228 3.516.281<br />
segmentforpligtelser 2.040.291 808.725 56.472 -288.879 2.616.609<br />
Anlægsinvesteringer 603.012 192.516 0 1.750 797.278<br />
Afskrivninger 0 1.520 0 1.450 2.970<br />
Investering i associerede virksomheder og joint ventures 8.844 500 0 0 9.344<br />
Ikke fordelte beløb vedrører moderselskabets holdingaktiviteter, herunder koncernmellemværender. I 2005 indgår endvidere aktiviteterne<br />
vedr. <strong>Nordicom</strong> Detail, som blev afhændet i 2005. Intern omsætning vedrører opkrævning af husleje på markedslignende vilkår.<br />
For <strong>Nordicom</strong> Udvikling er foretaget tilpasning af sammenligningstallene for 2005 iht. til den nye regnskabspraksis for indregning af indtægter<br />
fra solgte projektbeholdninger.<br />
geografiske segmenter<br />
Koncernens aktiviteter er primært lokaliseret i Danmark. I 2006 har koncernen etableret sig i såvel Sverige som i Tyskland mhp. erhvervelse<br />
af en portefølje af investeringsejendomme. Ledelses- og rapporteringsmæssigt henføres de udenlandske aktiviteter til <strong>Nordicom</strong> Ejendom.<br />
Pr. 31. december 2006 har <strong>Nordicom</strong> Tyskland erhvervet 4 ejendomme i området omkring Hamborg. <strong>Nordicom</strong> Sverige har endnu ikke<br />
erhvervet ejendomme. Nedenstående oplysninger om geografiske segmenter er baseret på ejendommenes beliggenhed:<br />
BeløB i t.kr. danmark tyskland koncern i alt<br />
2006<br />
Omsætning, eksterne kunder 918.928 511 919.439<br />
Samlede aktiver 4.869.853 83.258 4.953.111<br />
Tilgange af immaterielle og materielle langfristede aktiver 830.660 81.055 911.715
NOTE 4: BRUTTORESULTAT<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Huslejeindtægter 147.895 112.971 14.737 14.604<br />
Projektsalg 757.400 351.147 0 0<br />
Renteindtægter, pante-/gældsbreve og kautioner 14.144 12.642 0 0<br />
Øvrige indtægter 0 6.660 0 0<br />
omsætning i alt 919.439 483.420 14.737 14.604<br />
Ejendommenes og øvrige aktiviteters driftsomkostninger -30.882 -40.617 -3.223 -3.411<br />
Projektbeholdningernes driftsomkostninger -590.003 -301.861 0 0<br />
driftsomkostninger i alt -620.885 -342.478 -3.223 -3.411<br />
Værdiskabelse ved udvikling af erhvervsprojekter 9.789 35.778 0 0<br />
Dagsværdiregulering, investeringsejendomme 234.802 407.225 14.120 5.193<br />
Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld 11.390 2.720 484 1.258<br />
værdireguleringer i alt 255.981 445.723 14.604 6.451<br />
Salgssummer investeringsejendomme 135.615 173.540 0 0<br />
Investeringsejendommes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -101.806 -146.986 -56 -841<br />
realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme i alt 33.809 26.554 -56 -841<br />
Bruttoresultat 588.344 613.219 26.062 16.803<br />
NOTE 5: PERSONALEOMKOSTNINGER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Gager og lønninger 37.283 32.804 2.873 10.182<br />
Bidragsbaserede pensioner 1.429 888 79 187<br />
Andre omkostninger til social sikring 283 168 42 49<br />
Aktiebaseret vederlæggelse 3.477 514 3.477 514<br />
Øvrige personaleomkostninger 3.831 2.635 2.182 1.500<br />
Personaleomkostninger indregnes således:<br />
46.303 37.009 8.653 12.432<br />
Personaleomkostninger 29.971 27.569 8.653 12.432<br />
Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og<br />
investeringsejendomme 16.332 9.440 0 0<br />
46.303 37.009 8.653 12.432<br />
Gennemsnitligt antal medarbejdere 52 46 3 13<br />
Modervirksomhedens direktion er vederlagt således:<br />
Løn og gager 3.200 3.126 480 3.126<br />
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 2.000 514 2.000 514<br />
Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således:<br />
5.200 3.640 2.480 3.640<br />
Bestyrelseshonorar 1.400 1.363 1.400 1.363<br />
Aktiebaseret vederlæggelse 1) 1.477 0 1.477 0<br />
2.877 1.363 2.877 1.363<br />
1) Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret. Beløbet<br />
indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til omtalen i note 6.<br />
Koncernen har i 2005 afhændet aktiviteterne i <strong>Nordicom</strong> Detail. I gennemsnitligt antal medarbejdere for koncernen i 2005 indgår 8 medarbejdere<br />
fra <strong>Nordicom</strong> Detail. I 2006 er koncernens, og hermed modervirksomhedens, medarbejdere blevet splitansat i koncernens selskaber,<br />
hvilket har reduceret antallet af medarbejdere, der direkte henføres til modervirksomheden.<br />
En række ledende medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Såfremt direktionen<br />
opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion eller lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller lign., er koncernen<br />
forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesordnen 1-2 mio. kr.<br />
Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver<br />
forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab el. lign., men har ingen risiko mht. den fremtidige udvikling i rente,<br />
inflation, dødelighed, invaliditet m.v. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.<br />
100 101
NOTE 6: AKTIEBASERET VEDERLæGGELSE<br />
Koncernens direktion er i 2003 blevet tildelt optioner til køb af i alt 100.000 aktier i <strong>Nordicom</strong>. Optionerne er opdelt i 4 trancher med<br />
mulighed for udnyttelse af de første 40.000 stk. efter 1. april 2005 og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 20.000 stk. hver 1.<br />
april i de efterfølgende 3 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2003, tillagt værditilvækstkrav<br />
for den efterfølgende årrække.<br />
I 2005 er koncernens direktion og bestyrelse blevet tildelt optioner til køb af 102.000 aktier i <strong>Nordicom</strong>. Optionerne er opdelt i 3 trancher<br />
med mulighed for udnyttelse af de første 34.000 stk. efter 1. april 2007, og herefter med mulighed for at udnytte yderligere 34.000 stk.<br />
hver 1. april i de efterfølgende 2 år. Optionernes udnyttelseskurs baseres på børskursen efter offentliggørelsen af kvartalsregnskabet for<br />
3. kvartal 2005 hhv. børskursen efter den ordinære generalforsamling i 2006.<br />
Direktionens udnyttelse af optionerne er betinget af, at direktøren er i uopsagt stilling på udnyttelsestidspunktet. Bestyrelsesmedlemmernes<br />
udnyttelse af optionerne er betinget af, at det enkelte medlem ikke har forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet. Der er ingen<br />
øvrige betingelser for retserhvervelse. For direktionen gælder særlige bestemmelser ved ændringer i selskabets kapitalforhold m.v.<br />
Dagsværdien af optionerne på tildelingstidspunktet opgjort baseret på Black Scholes-modellen fremgår af nedenstående tabel.<br />
aktieoptioner tildelt til direktion og bestyrelse:<br />
optioner tildelt i 2003:<br />
• • • •<br />
antal exercisekurs løbetid pr. 31. dec. 2006<br />
dagsværdi på tildelings<br />
tidspunkt (t.kr.)<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2005 40.000 157 Udnyttet i 2005 686<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2006 20.000 171 Optjent 280<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 20.000 185 3 mdr. 239<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 20.000 198 15 mdr. 204<br />
optioner tildelt i 2005:<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 34.000 696 3 mdr. 2.330<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 34.000 827 15 mdr. 2.112<br />
Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 34.000 958 27 mdr. 2.040<br />
202.000 7.891<br />
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2003 er forudsat en volatilitet på 23%, baseret på det seneste års kursobservationer,<br />
en risikofri rente på ca. 4% og en udbytterate på 6,2%.<br />
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30%, baseret på det seneste års kursobservationer,<br />
en risikofri rente på ca. 3% og en udbytterate på 1,7%.<br />
De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne indregnes forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleomkostning<br />
over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsår er resultatført 3.477 t.kr. (2005: 514 t.kr.).<br />
NOTE 6: AKTIEBASERET VEDERLæGGELSE (FORTSAT)<br />
udestående optioner:<br />
antal optioner gns. exercisekurs<br />
Udestående optioner pr. 1. januar 2005 100.000 174<br />
Tildelt i 2005 102.000 827<br />
Udnyttet i 2005 -40.000 157<br />
udestående optioner pr. 1. januar 2006 162.000 589<br />
Tildelt i 2006 0 0<br />
Udnyttet i 2006 0 0<br />
udestående optioner pr. 31. december 2006 162.000 589<br />
NOTE 7: HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGTE REVISORER<br />
i andre eksterne omkostninger indgår flg. honorarer til generalforsamlingsvalgte revisorer:<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Deloitte 4.503 1.300 2.458 550<br />
RevisionsFirmaet Edelbo - 27 - 20<br />
Mazars Revisionsaktieselskab - 549 - 73<br />
Heraf andre ydelser end revision:<br />
Deloitte 2.004 450 1.436 450<br />
RevisionsFirmaet Edelbo - 27 - 20<br />
Mazars Revisionsaktieselskab - 549 - 73<br />
NOTE 8: ANDRE DRIFTSINDTæGTER<br />
Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.<br />
102 103
NOTE 9: AFSKRIVNINGER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Rettigheder 1.439 1.439 0 0<br />
Inventar og driftsmidler 1.880 1.530 1.480 1.376<br />
Avance ved salg af driftsmidler -140 -201 -140 -196<br />
afskrivninger i alt 3.179 2.768 1.340 1.180<br />
note 10: FINANSIELLE INDTæGTER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Renter af indestående i kreditinstitutter 4.341 1.622 317 431<br />
Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder - - 15.452 5.529<br />
Renter af andre tilgodehavender m.m. 4.173 1.386 1.280 0<br />
Finansielle indtægter i alt 8.514 3.008 17.049 5.960<br />
NOTE 11: FINANSIELLE OMKOSTNINGER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Renter af banklån 72.900 20.605 17.013 19.809<br />
Prioritetsrenter 45.297 35.836 4.404 7.439<br />
Realiseret kurstab på prioritetsgæld 2.480 1.582 0 67<br />
Rente af gæld til dattervirksomheder - - 9.811 0<br />
Andre renter og gebyrer 1.555 13.136 371 4.371<br />
Låneomkostninger 3.191 1.586 6 479<br />
Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme<br />
125.423 72.745 31.605 32.165<br />
under om- og tilbygning -3.941 -1.384 0 0<br />
Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger -32.859 -8.666 0 0<br />
Finansielle omkostninger i alt 88.623 62.695 31.605 32.165<br />
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på investeringsejendomme under om- og tilbygning samt i kostprisen for projekt-<br />
beholdninger er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. I det omfang<br />
projekterne er finansieret ved træk på koncernens likvide reserver, er finansieringsomkostningerne beregnet med udgangspunkt i afholdte<br />
omkostninger og en rentesats på ca. 4,4% p.a. (2005: 3,3% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen.<br />
NOTE 12: SKAT AF ÅRETS RESULTAT<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Aktuel skat af årets resultat 12.045 9.866 -4.331 -4.577<br />
ændring i udskudt skat tidligere år -1.489 -9.973 143 -1.722<br />
ændring i udskudt skat 114.975 132.934 3.055 1.907<br />
125.531 132.827 -1.133 -4.392<br />
Selskabsskatteprocent 28,00% 28,00% 28,00% 28,00%<br />
Ikke skattepligtig udbytte fra dattervirksomheder – – -26,52% –<br />
Øvrige ikke skattepligtige indtægter og udgifter -0,23% -1,77% -2,20% -4,98%<br />
effektiv skatteprocent 27,77% 26,23% -0,72% 23,02%<br />
NOTE 13: INDTjENING PR. AKTIE<br />
resultat pr. aktie er beregnet på grundlag af flg. beløb:<br />
104 105<br />
koncern<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005<br />
Årets resultat 326.509 373.495<br />
Resultateffekt efter skat, hvis der sker konvertering af eksisterende tegningsretter m.v. 0 0<br />
resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie 326.509 373.495<br />
Gennemsnitligt antal aktier 3.127.858 3.127.858<br />
Gennemsnitligt antal egne aktier -63.054 -73.675<br />
gennemsnitligt antal aktier i omløb 3.064.804 3.054.183<br />
Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 54.794 48.992<br />
udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb 3.119.598 3.103.175<br />
Resultat pr. aktie (kr.) 106,54 122,29<br />
Udvandet resultat pr. aktie (kr.) 104,66 120,36<br />
Den i note 1 beskrevne ændring i anvendt regnskabspraksis har forøget resultat pr. aktie med 27,37 kr. (2005: -17,03 kr.) og udvandet<br />
resultat pr. aktie med 26,89 kr. (2005: -16,76 kr.).
NOTE 14: RETTIGHEDER<br />
koncern<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 5.756 5.756<br />
Tilgang 0 0<br />
kostpris pr. 31. december 5.756 5.756<br />
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -2.807 -1.368<br />
Årets afskrivninger -1.439 -1.439<br />
af- og nedskrivninger pr. 31. december -4.246 -2.807<br />
regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 1.510 2.949<br />
De erhvervede rettigheder vedrører parkeringsprojekter.<br />
NOTE 15: DOMICILEjENDOM<br />
koncern<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 27.000 27.000<br />
Overførsel fra investeringsejendomme 15.962 0<br />
Tilgang 45 0<br />
kostpris pr. 31. december 43.007 27.000<br />
regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 43.007 27.000<br />
Koncernen har i 2006 overtaget yderligere lokaler af ejendommen Kongens Nytorv 26, København til administrative formål. Lokalerne<br />
var tidligere udlejet til eksterne lejere. Overtagelsen af de yderligere lokaler har medført en overførsel af en regnskabsmæssig værdi på<br />
15.962 t.kr. fra beholdningen af investeringsejendomme.<br />
Scrapværdien på koncernens domicilejendom skønnes at udgøre den regnskabsmæssige værdi på 43.007 t.kr., hvilket medfører, at der<br />
ikke beregnes afskrivninger på ejendommen.<br />
Domicilejendommen er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån, jf. omtalen i note 28.<br />
NOTE 16: INVESTERINGSEjENDOMME<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Dagsværdi pr. 1. januar 2.684.870 1.539.563 247.063 240.535<br />
Overførsel fra projektbeholdninger 17.184 37.007 0 0<br />
Overførsel til projektbeholdninger -10.561 0 0 0<br />
Overførsel til domicilejendomme -15.962 0 0 0<br />
Overførsel til omsætningsaktiver -10.966 0 0 0<br />
Tilgange, nyerhvervelser 740.339 756.944 0 0<br />
Tilgange, forbedringer på eksisterende ejendomme 94.298 38.213 1.320 1.335<br />
Tilgange, overført fra bygninger under opførelse 36.540 0 0 0<br />
Afgang ved salg -105.295 -129.860 0 0<br />
Årets værdiskabelse/dagsværdiregulering, netto 244.591 443.003 14.120 5.193<br />
dagsværdi pr. 31. december 3.675.038 2.684.870 262.503 247.063<br />
Lejeindtægter fra investeringsejendomme 147.895 112.971 14.737 14.604<br />
Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme 244.591 443.003 14.120 5.193<br />
Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -24.811 -19.151 -2.582 -2.806<br />
Direkte driftsomkostninger, ikke udlejede arealer -5.913 -4.605 -641 -605<br />
nettoindtægter fra investeringsejendomme 361.762 532.218 25.634 16.386<br />
Modervirksomhedens primoværdier vedrører ejendomme tilbageført fra dattervirksomheder, jf. omtalen i note 1.<br />
Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.<br />
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån, jf. omtalen i note 28.<br />
Koncernen har pr. 31. december 2006 indgået aftaler om køb af investeringsejendomme for 185 mio. kr. (31. december 2005: 0 mio. kr.).<br />
Koncernen har pr. 31. december 2006 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge<br />
ejendomme. Forventet projektsum for omfattede byggerier udgør ca. 127 mio. kr. (31. december 2005: 0 mio. kr.) hvoraf 78 mio. kr. er<br />
afholdt pr. 31. december 2006 (31. december 2005: 0 mio. kr.).<br />
NOTE 17: ByGNINGER UNDER OPFØRELSE ELLER OM-/TILByGNING<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 0 0 0 0<br />
Tilgange, byggeri 74.332 0 0 0<br />
Afgang, overførsel til investeringsejendomme -36.540 0 0 0<br />
kostpris pr. 31. december 37.792 0 0 0<br />
Bygninger under opførelse eller om-/tilbygning omfatter byggeri mhp. fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. Byggeriet måles<br />
til kostpris og overføres til investeringsejendomme ved færdiggørelsen, hvorefter bygningerne måles til dagsværdi i lighed med koncernens<br />
øvrige investeringsejendomme.<br />
106 107
NOTE 18: INVENTAR OG DRIFTSMIDLER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 9.615 11.624 8.326 7.824<br />
Årets tilgang 2.701 2.121 1.832 1.491<br />
Årets afgang -891 -4.130 -891 -989<br />
kostpris pr. 31. december 11.425 9.615 9.267 8.326<br />
Af- og nedskrivninger pr. 1. januar -4.156 -5.223 -3.803 -3.157<br />
Årets afskrivninger -1.880 -1.530 -1.480 -1.376<br />
Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang 616 2.597 616 730<br />
af- og nedskrivninger pr. 31. december -5.420 -4.156 -4.667 -3.803<br />
regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 6.005 5.459 4.600 4.523<br />
NOTE 19: KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER<br />
modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 519.103 519.103<br />
Årets tilgang 501 0<br />
kostpris pr. 31. december 519.604 519.103<br />
Nedskrivninger pr. 1. januar -6.181 -2.681<br />
Nedskrivninger i året 0 -3.500<br />
nedskrivninger pr. 31. december -6.181 -6.181<br />
regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 513.423 512.922<br />
NOTE 19: KAPITALANDELE I DATTERVIRKSOMHEDER (FORTSAT)<br />
nordicom a/s dattervirksomheder pr. 31. december 2006 omfatter:<br />
navn Hjemsted ejerandel<br />
108 109<br />
direkte ejet<br />
<strong>Nordicom</strong> Ejendom A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Udvikling A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Finans A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Parking ApS (tidl. <strong>Nordicom</strong> Trevi ApS) København 100%<br />
Administrationsselskabet ApS København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Tyskland A/S (tidl. <strong>Nordicom</strong> Detail A/S) København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Sverige A/S København 100%<br />
K/S Langebrogade 5 København 100%<br />
indirekte ejet<br />
Logistik- og Produktionsejendomme A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Byejendomme A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Boligejendomme A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Domicilejendomme A/S København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Butiksejendomme A/S København 100%<br />
Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS København 100%<br />
Nybrogade 24 ApS København 100%<br />
Kanalparken A/S (tidl. Næstved jernstøberi A/S) København 100%<br />
Fyrholm ApS København 100%<br />
Siloen, Roskilde ApS København 100%<br />
Skærgården, Egå ApS København 100%<br />
Havnestaden ApS København 100%<br />
Hammershøj ApS København 100%<br />
Emdrup Have ApS København 100%<br />
Amager Strandvej ApS København 100%<br />
Emdrup Park ApS København 100%<br />
Skråningshusene ApS København 100%<br />
Enghave Brygge ApS København 100%<br />
Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS København 100%<br />
Lindholm ApS København 100%<br />
Ved Stigbordene ApS København 100%<br />
Rønne Alle 12-18 ApS København 100%<br />
Susågaarden ApS København 100%<br />
Randlevvej ApS København 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Sverige AB Sverige 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Holding GmbH Tyskland 100%<br />
<strong>Nordicom</strong> Management GmbH Tyskland 100%<br />
Nordteam I. GmbH & Co. KG Tyskland 94%<br />
Nordteam II. GmbH & Co. KG Tyskland 94%<br />
Koncernen har i 2005 afhændet alle aktiviteter i <strong>Nordicom</strong> Detail A/S (nu <strong>Nordicom</strong> Tyskland A/S). I den forbindelse blev moderselskabets<br />
kapitalandel i <strong>Nordicom</strong> Detail A/S nedskrevet med 3,5 mio. kr. til skønnet dagsværdi svarende til nettoaktiverne i selskabet efter nedlukningsomkostninger.<br />
Nedskrivningerne er i 2005 indregnet i resultatopgørelsen under “Værdiregulering af dattervirksomheder”.<br />
Der er ikke foretaget nedskrivninger på kapitalandele i 2006.
NOTE 20: KAPITALANDELE I ASSOCIEREDE VIRKSOMHEDER OG jOINT VENTURES NOTE 21: PANTE- OG GæLDSBREVE<br />
koncern<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005<br />
Kostpris pr. 1. januar 2.758 2.258<br />
Tilgang 0 500<br />
kostpris pr. 31. december 2.758 2.758<br />
Reguleringer pr. 1. januar 6.587 5.500<br />
Andel af årets resultat 4.768 1.087<br />
reguleringer pr. 31. december 11.355 6.587<br />
regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 14.113 9.345<br />
koncernen besidder pr. 31. december 2006 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:<br />
koncernens andel<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • •<br />
navn Hjemsted<br />
ejerandel<br />
omsætning<br />
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 -53 85.145 84.198 474 -27<br />
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 25.380 10.112 41.297 16.019 13.639 4.795<br />
koncernen besidder pr. 31. december 2005 flg. kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures:<br />
Årets resultat<br />
aktiver<br />
Forpligtelser<br />
egenkapital<br />
Årets resultat<br />
14.113 4.768<br />
koncernens andel<br />
BeløB i t.kr. • • • • • • • •<br />
navn Hjemsted<br />
ejerandel<br />
omsætning<br />
Hvide Hus Ebeltoft A/S Århus 50% 0 0 49.561 48.561 500 0<br />
K/S Køgevej 109-111/Lindehaven København 50% 44.455 2.367 34.829 19.663 8.845 1.087<br />
Begge ovenstående virksomheder beskæftiger sig med udvikling af ejendomme til salg.<br />
Årets resultat<br />
aktiver<br />
Forpligtelser<br />
egenkapital<br />
Årets resultat<br />
9.345 1.087<br />
Kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures måles i koncernens balance efter den indre værdis metode. Den regnskabsmæssige<br />
værdi af associerede virksomheder og joint ventures anslås at svare til dagsværdien.<br />
Moderselskabet har ikke kapitalandele i associerede virksomheder og joint ventures.<br />
Koncernen er kommanditist i K/S Køgevej 109-11/Lindehaven. <strong>Nordicom</strong>s hæftelse er begrænset til 5 mio. kr. Pr. 31. december 2006 forekommer<br />
ingen forpligtelser eller eventualforpligtelser i kommanditselskabet, udover sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser og<br />
garantier i forbindelse med kommanditselskabets udviklingsprojekter.<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Tilgodehavende pr. 1. januar 102.222 133.305 0 0<br />
Årets tilgang 500 1.847 1.847 0<br />
Årets afdrag -2.594 -3.143 -100 0<br />
Årets afgang -8.986 -29.787 0 0<br />
tilgodehavende pr. 31. december 91.142 102.222 1.747 0<br />
Der fordeles således:<br />
Langfristet 88.352 99.422 1.547 0<br />
Kortfristet 2.790 2.800 200 0<br />
koncernens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder:<br />
91.142 102.222 1.747 0<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi dagsvÆrdi<br />
valuta udløB 2006 2005 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 2012 5,19% 3,91% 1.747 1.847 1.747 1.847<br />
DKK 2014 7,00% - 458 0 458 0<br />
DKK 2021 - 5,42% 0 9.152 0 9.152<br />
DKK 2023 7,50-8,50% 7,50-8,50% 35.698 36.623 35.698 36.623<br />
DKK 2024 7,50% 7,50% 53.239 54.600 53.239 54.604<br />
modervirksomhedens pante- og gældsbreve udløber i flg. perioder:<br />
91.142 102.222 91.142 102.226<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi dagsvÆrdi<br />
valuta udløB 2006 2005 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 2012 5,19% - 1.747 0 1.747 0<br />
De angivne dagsværdier er baseret på skøn<br />
1.747 0 1.747 0<br />
110 111
NOTE 22: TILGODEHAVENDER<br />
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af<br />
nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.<br />
Tilgodehavendernes regnskabsmæssige værdier svarer til dagsværdier og er overvejende ikke rentebærende.<br />
Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme<br />
for tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme.<br />
NOTE 23: LIKVIDE BEHOLDNINGER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Kontant beholdning 13 6 13 6<br />
Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 22.708 41.900 2.838 32.217<br />
Indestående i pengeinstitutter, deponeret til senere frigivelse 563.363 38.545 3.687 2.115<br />
586.084 80.451 6.538 34.338<br />
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko<br />
tilknyttet likviderne. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdi. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.<br />
De deponerede indeståender frigives løbende, når endeligt skøde for solgte ejendomme foreligger.<br />
NOTE 24: AKTIEKAPITAL<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Aktiekapital pr. 1. januar 312.786 312.786 312.786 312.786<br />
aktiekapital pr. 31. december 312.786 312.786 312.786 312.786<br />
Aktiekapitalen består af 3.127.858 aktier á 100 kr.<br />
Ingen aktier har særlige rettigheder. Der har ikke været bevægelser på aktiekapitalen inden for de seneste 5 år.<br />
NOTE 25: EGNE AKTIER<br />
Koncernens beholdning af egne aktier udgør pr. 31. december 2006 67.803 stk. á 100 kr., svarende til 2,2% af den samlede selskabskapital.<br />
Beholdningen af egne aktier udgjorde pr. 31. december 2005 62.008 stk. á 100 kr., svarende til 2,0% af den samlede selskabskapital.<br />
NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Prioritetsgæld og gæld til øvrige kreditinstitutter i alt, nominelt 3.153.564 2.188.798 369.378 474.672<br />
Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949 208 692<br />
Forpligtelserne indgår således i balancen:<br />
3.155.123 2.201.747 369.586 475.364<br />
Prioritetsgæld og bankgæld, langfristet 1.422.639 1.208.427 102.401 127.605<br />
Prioritetsgæld og bankgæld, kortfristet 35.724 9.938 2.097 2.818<br />
Øvrige kreditinstitutter, kortfristet 1.696.760 983.382 265.088 344.941<br />
Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter<br />
Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi:<br />
3.155.123 2.201.747 369.586 475.364<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi<br />
lÅn/valuta udløB 1) Fast/variaBel 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 0-1 år Fast 5,75% - 950 0<br />
DKK 0-1 år Variabel 4,63-7,75% 3,10-4,94% 1.066.289 487.159<br />
DKK 1-5 år Fast 5,37-6,07% 5,37-6,07% 126.134 128.366<br />
DKK 1-5 år Variabel 4,53-7,30% 3,31-7,75% 407.069 115.563<br />
DKK 6-10 år Variabel 3,25-5,86% 3,06-8,50% 128.995 127.061<br />
DKK 11-15 år Fast 5,85-6,49% 5,85-8,21% 10.015 12.277<br />
DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% - 9.412 0<br />
DKK 16-20 år Variabel 3,34-7,29% 2,95-5,50% 150.114 54.214<br />
DKK 21-25 år Variabel 3,42% 3,10-4,67% 3.933 129.000<br />
DKK 26-30 år Variabel 2,80-4,27% 2,82-3,34% 595.752 584.717<br />
nominel restgæld i alt 2.498.663 1.638.357<br />
Kursregulering til dagsværdi 1.559 12.949<br />
regnskabsmæssig værdi 2.500.222 1.651.306<br />
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris:<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi<br />
lÅn/valuta udløB 1) Fast/variaBel 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 0-1 år Variabel 4,73-6,35% 3,50-5,45% 654.901 496.223<br />
DKK 1-5 år Variabel - 3,10% 0 54.218<br />
regnskabsmæssig værdi 654.901 550.441<br />
112 113
NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER (FORTSAT)<br />
Modervirksomheden har pr. 31. december flg. lån og kreditter.<br />
Forpligtelser vedr. investeringsejendomme indregnet til dagsværdi:<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi<br />
lÅn/valuta udløB 1) Fast/variaBel 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 0-1 år Fast 5,75% - 950 0<br />
DKK 1-5 år Fast 5,50% 5,50-5,75% 10.420 12.276<br />
DKK 6-10 år Variabel 4,60% 3,25-8,50% 20.590 44.840<br />
DKK 11-15 år Fast 6,43% 6,43% 1.336 1.407<br />
DKK 11-15 år Variabel 3,12-3,44% - 4.174 0<br />
DKK 16-20 år Variabel - 2,95-3,12% 0 4.388<br />
DKK 26-30 år Variabel 3,74% 3,06% 66.820 66.820<br />
nominel restgæld i alt 104.290 129.731<br />
Kursregulering til dagsværdi 208 692<br />
regnskabsmæssig værdi 104.498 130.423<br />
Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris:<br />
eFFektiv rente regnskaBsmÆssig vÆrdi<br />
lÅn/valuta udløB 1) Fast/variaBel 2006 2005 2006 2005<br />
DKK 0-1 år Variabel 4,94-6,19% 3,54-4,94% 265.088 344.941<br />
regnskabsmæssig værdi 265.088 344.941<br />
1) Gæld angivet til at forfalde eller udløbe inden for 1 år fra balancedagen indeholder bl.a. kreditfaciliteter hos kreditinstitutter, som løber indtil videre, men<br />
som kan opsiges af kreditinstitutterne med kort varsel.<br />
Dagsværdier er baseret på officielle markedskurser. Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret<br />
kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. Den gennemsnitlige rente på koncernens<br />
prioritetsgæld og gæld til kreditinstitutter udgør ca. 4,4% i 2006 (2005: ca. 3,3%).<br />
Koncernen og moderselskabet måler gæld vedr. investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 (”The Fair Value Option”), som godkendt<br />
af EU. Denne metode anvendes for at modvirke ”accounting mismatch” mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle<br />
gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent<br />
indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi<br />
giver mere relevant regnskabsinformation.<br />
I praksis er dagsværdien af koncernens fast forrentede gæld ikke påvirket af ændringer i koncernens kreditrating som følge af lånenes<br />
sikkerhedsmæssige placering i koncernens ejendomme. Dagsværdien af øvrig gæld vedr. investeringsejendomme er variabelt forrentet og<br />
derfor ikke eller kun marginalt påvirket af koncernens kreditrating.<br />
NOTE 26: PRIORITETSGæLD OG GæLD TIL ØVRIGE KREDITINSTITUTTER (FORTSAT)<br />
den nominelle restgæld forfalder til betaling således:<br />
NOTE 27: UDSKUDT SKAT<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Udskudt skat pr. 1. januar 251.169 128.161 27.305 27.073<br />
Regulering udskudt skat via egenkapital -9.723 47 -9.723 47<br />
Regulering til tidligere år -1.489 -9.973 143 -1.722<br />
Udskudt skat på årets resultat 114.975 132.934 3.055 1.907<br />
udskudt skat pr. 31. december 354.932 251.169 20.780 27.305<br />
Som specificeres således i hovedtal:<br />
Investeringsejendomme 327.064 251.354 31.630 27.049<br />
Udviklingsprojekter 41.313 2.953 0 0<br />
Inventar og driftmidler 408 476 352 256<br />
Immaterielle anlægsaktiver -769 -642 0 0<br />
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -843 -814 -23 0<br />
Kursregulering, prioritetsgæld -843 -3.756 -268 0<br />
Opskrivning og rente i associerede virksomheder -119 1.966 0 0<br />
Aktiebaseret vederlæggelse -10.911 0 -10.911 0<br />
Underskud fra tidligere år -368 -368 0 0<br />
udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen:<br />
354.932 251.169 20.780 27.305<br />
Kapitalandele i dattervirksomheder 94.721 73.367 94.721 73.367<br />
94.721 73.367 94.721 73.367<br />
Forpligtelserne er ikke indregnet, idet moderselskabet er i stand til at kontrollere, hvorvidt de udløses. Det er sandsynligt, at forpligtelserne ikke vil blive udløst.<br />
udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Inden for 1 år fra balancedagen 1.732.484 993.320 267.185 347.759<br />
Mellem 2 og 5 år fra balancedagen 566.594 314.278 15.007 20.389<br />
Efter 5 år fra balancedagen 854.486 881.200 87.186 106.524<br />
3.153.564 2.188.798 369.378 474.672<br />
Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder 721 0 0 0<br />
721 0 0 0<br />
Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor<br />
der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.<br />
114 115
NOTE 27: UDSKUDT SKAT (FORTSAT)<br />
Ændring i midlertidige forskelle i årets løb:<br />
koncern<br />
BeløB i t.kr. • • • •<br />
2006<br />
Balance 1. jan.<br />
indregnet i<br />
resultatopgørelsen<br />
indregnet på<br />
egenkapitalen Balance 31. dec.<br />
Investeringsejendomme 251.354 75.710 0 327.064<br />
Udviklingsprojekter 2.953 38.360 0 41.313<br />
Inventar og driftmidler 476 -68 0 408<br />
Immaterielle anlægsaktiver -642 -127 0 -769<br />
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -814 -29 0 -843<br />
Kursregulering, prioritetsgæld -3.756 2.913 0 -843<br />
Opskrivning og rente i associerede virksomheder 1.966 -2.085 0 -119<br />
Aktiebaseret vederlæggelse 0 -1.188 -9.723 -10.911<br />
Underskud fra tidligere år -368 0 0 -368<br />
2005<br />
Dagsværdier er baseret på<br />
officielle markedskurser...<br />
251.169 113.486 -9.723 354.932<br />
Investeringsejendomme 131.358 119.996 0 251.354<br />
Udviklingsprojekter 2.171 782 0 2.953<br />
Inventar og driftmidler 826 -350 0 476<br />
Immaterielle anlægsaktiver -115 -527 0 -642<br />
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer -937 123 0 -814<br />
Kursregulering, prioritetsgæld -4.701 945 0 -3.756<br />
Opskrivning og rente i associerede virksomheder 0 1.966 0 1.966<br />
Sikringstransaktioner -47 0 47 0<br />
Underskud fra tidligere år -394 26 0 -368<br />
128.161 122.961 47 251.169<br />
NOTE 27: UDSKUDT SKAT (FORTSAT)<br />
modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. • • • •<br />
116 117<br />
2006<br />
Balance 1. jan.<br />
indregnet i<br />
resultatopgørelsen<br />
indregnet på<br />
egenkapitalen Balance 31. dec.<br />
Investeringsejendomme 27.049 4.581 0 31.630<br />
Inventar og driftmidler 256 96 0 352<br />
Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer 0 -23 0 -23<br />
Kursregulering, prioritetsgæld 0 -268 0 -268<br />
Aktiebaseret vederlæggelse 0 -1.188 -9.723 -10.911<br />
2005<br />
27.305 3.198 -9.723 20.780<br />
Investeringsejendomme 26.656 393 0 27.049<br />
Inventar og driftmidler 464 -208 0 256<br />
Sikringstransaktioner -47 0 47 0<br />
27.073 185 47 27.305
NOTE 28: SIKKERHEDSSTILLELSER OG EVENTUALFORPLIGTELSER<br />
pantsætninger og garantier<br />
Til sikkerhed for prioritetsgæld og mellemværender med koncernens kreditinstitutter, i alt 2.431 mio.kr., er lyst pant på i alt 2.357 mio. kr. i kon-<br />
cernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 3.566 mio. kr. Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitut-<br />
ter, 343 mio. kr., er lyst pant på i alt 30 mio. kr. i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på 260 mio. kr. Til sikkerhed<br />
for koncernens mellemværende med kreditinstitutter, 57 mio. kr., er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 60 mio. kr.<br />
Til sikkerhed for prioritetsgæld og kreditinstitutter i modervirksomheden er lyst pant på i alt 187 mio. kr. i modervirksomhedens ejendomme,<br />
der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 263 mio. kr.<br />
Koncernen har stillet sædvanlige branchemæssige sikkerhedsstillelser for koncernens udviklingsprojekter.<br />
Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2006 udgjorde<br />
887 mio. kr. Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med tredjemand for 133 mio. kr. Moder-<br />
selskabet og koncernen har pr. 31. december 2006 afgivet selvskyldnerkaution for tredjemand for 20 mio. kr. (31. december 2005: 20 mio. kr.).<br />
Koncernen har afgivet enkelte leje- og driftsgarantier for solgte ejendomme, udgørende maksimalt 48 mio. kr. over de kommende 7 år<br />
(2005: 0 mio. kr.).<br />
Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100% ejede dattervirksomheder. Selskaberne hæfter solidarisk med de skatter, som<br />
vedrører sambeskatningen til og med regnskabsåret 2004. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen for 2005 og 2006.<br />
Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæring for dattervirksomheden <strong>Nordicom</strong> Parking ApS (tidl. <strong>Nordicom</strong> Trevi ApS).<br />
retssager<br />
Koncernen er part i retssager med et samlet krav mod koncernen på ca. 36 mio. kr. Det et ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under 50%.<br />
operationelle leasingforpligtelser<br />
For årene 2006-2012 er indgået operationelle leasingkontrakterne vedrørende leje af kopimaskiner. Leasingkontrakterne er indgået for 7 år<br />
med faste minimumsydelser, der årligt pristalsreguleres.<br />
de samlede fremtidige minimumsleasingydelser iht. uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Inden for 1 år fra balancedagen 698 333 698 333<br />
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 2.792 1.332 2.792 1.332<br />
Efter 5 år fra balancedagen 524 250 524 250<br />
4.014 1.915 4.014 1.915<br />
Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse 644 284 644 284<br />
operationelle leasingkonrakter<br />
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme.<br />
Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer.<br />
de fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Inden for 1 år fra balancedagen 99.118 61.657 6.040 9.291<br />
Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 227.758 90.785 11.743 11.699<br />
Efter 5 år fra balancedagen 50.635 35.954 0 0<br />
I resultatopgørelsen for 2006 indgår betingede lejeydelser med 1,6 mio. kr. (2005: 1,6 mio. kr.).<br />
note 29: VALUTA-, RENTE- OG KREDITRISICI SAMT ANVENDELSE AF AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER<br />
koncernens risikostyringspolitik<br />
Den finansielle styring i koncernen er målrettet stabilisering og optimering af koncernens drift og finansiering. Det er ikke defineret i<br />
koncernens politikker at indgå spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.<br />
valutarisiko<br />
Da koncernens væsentligste aktiver er beliggende i Danmark, og finansieringen sker i DKK, er der kun i begrænset omfang valutarisici.<br />
Koncernen har i 2006 erhvervet 4 ejendomme i Tyskland, hvor den endelige finansiering vil blive optaget i EUR. Koncernens valutarisici<br />
vurderes derfor ikke at være steget væsentligt som følge af etableringen af udenlandske aktiviteter i 2006.<br />
renterisiko<br />
Koncernen har valgt fortsat at fastholde en væsentlig del af låneporteføljen med rentebindinger fra 6 -12 måneder, hvilket medfører en lettere<br />
forhøjet renterisiko, som følges tæt. Ved en væsentlig ændring i renteniveauet er strukturen gjort klar til omlægning af låneporteføljen<br />
til langfristede lån.<br />
Leverandørgæld, skyldige omkostninger og købesummer samt anden gæld er ikke rentebærende.<br />
kreditrisiko<br />
Koncernens kreditrisici knytter sig typisk til:<br />
• Lejetilgodehavender<br />
• Tilgodehavender fra salg af ejendomme<br />
• Pantebreve<br />
• Kautioner<br />
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af <strong>Nordicom</strong>s mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af<br />
omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af<br />
købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner<br />
sikrer koncernen sig med supplerende sikkerheder, såsom pant i projekter.<br />
Den generelle kreditrisiko på modparter på bankforretninger og andre finansielle instrumenter holdes på et minimum ved løbende kreditvurdering<br />
af modpartsrisikoen og anvendelse af et udvalg af større kreditværdige modparter.<br />
Koncernens risici er yderligere beskrevet i afsnittet “Risikofaktorer”.<br />
377.511 188.396 17.783 20.990<br />
118 119
NOTE 30: IKKE-LIKVIDE DRIFTSPOSTER M.V.<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
Af- og nedskrivninger 3.319 2.970 1.480 1.376<br />
Værdiregulering investeringsejendomme -244.591 -443.002 -14.120 -5.193<br />
Avance ved salg af driftsmidler -140 -201 -140 -196<br />
Avance ved salg af ejendomme -37.320 -148.082 0 0<br />
Resultat af associerede virksomheder og joint ventures -4.768 -1.087 - -<br />
Urealiseret kurstab på prioritetsgæld -11.390 -2.720 -484 -1.258<br />
Regulering af afledte finansielle instrumenter 0 110 0 110<br />
Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 3.477 514 3.477 514<br />
Øvrige reguleringer 1.571 0 0 0<br />
regulering i alt -289.842 -591.498 -9.787 -4.647<br />
NOTE 31: æNDRING I DRIFTSKAPITAL<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
ændring i varebeholdninger 0 3.277 0 0<br />
ændring i tilgodehavende lejeindtægter -6.605 2.709 -118 -240<br />
ændring i igangværende projekter 160.953 22.412 0 0<br />
ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter 25.430 5.924 0 0<br />
ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder - - -33.094 13.476<br />
ændring i andre tilgodehavender -13.118 -1.001 3.721 23.083<br />
Køb og salg af andre værdipapirer 0 5.690 0 0<br />
ændring i deposita 17.702 2.098 -490 -110<br />
ændring i anden gæld 45.959 9.559 713 -17.901<br />
Ændring i driftskapital i alt 230.321 50.668 -29.268 18.308<br />
NOTE 32: NæRTSTÅENDE PARTER<br />
Som nærtstående parter anses selskaber i <strong>Nordicom</strong>-koncernen, <strong>Nordicom</strong>s bestyrelse, <strong>Nordicom</strong>s direktør samt virksomheder uden for<br />
<strong>Nordicom</strong>-koncernen, der tegnes af medlemmer af ledelsen i <strong>Nordicom</strong>.<br />
Selskaber i <strong>Nordicom</strong>-koncernen omfatter dattervirksomheder, associerede virksomheder og joint ventures, jf. note 19 og 20, hvor<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S har bestemmende eller betydelig indflydelse.<br />
der har i regnskabsåret været flg. transaktioner mellem nordicom og nærtstående parter til denne:<br />
koncern modervirksomHed<br />
BeløB i t.kr. 2006 2005 2006 2005<br />
120 121<br />
ledelsen<br />
<strong>Nordicom</strong>s salg af tjenesteydelser til direktionen, administrationshonorar<br />
for administration af én ejendom. Administrationshonoraret<br />
er baseret på markedsmæssige vilkår 76 89 - -<br />
<strong>Nordicom</strong>s salg af bil til direktionen 300 0 300 0<br />
<strong>Nordicom</strong>s køb af tjenesteydelser hos advokatfirma,<br />
hvor bestyrelsesformanden er partner 1.769 1.406 1.604 692<br />
<strong>Nordicom</strong>s køb af anparter i K/S af selskab,<br />
hvor bestyrelsesformanden indgår i bestyrelsen 1 0 1 0<br />
associerede virksomheder og joint ventures<br />
Tilgodehavender hos associerede virksomheder og joint ventures 18.286 24.838 - -<br />
dattervirksomheder<br />
Fordeling af koncernomkostninger - - 29.175 18.157<br />
Garantiprovisioner m.v. (indtægt) - - 1.143 0<br />
Koncernmellemværender, renteindtægter - - 15.452 5.529<br />
Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 9.811 0<br />
Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 348.450 228.872<br />
Koncernmellemværender, forpligtelser - - 190.808 104.324<br />
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på <strong>Nordicom</strong> A/S.<br />
Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.<br />
Moderselskabet hæfter endvidere for dattervirksomheder vedrørende bl.a. sambeskatning, som omtalt i note 28.<br />
Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til ledelsen i <strong>Nordicom</strong> fremgår.
NOTE 33: AKTIEPOSTER OVER 5 %<br />
nordicom a/s har registreret flg. aktionærer med mere end 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:<br />
ejer-/stemmeandel<br />
Nicolaj Gruppen ApS, København 21,8%<br />
Baugur Group hf, Island 11,0%<br />
Vagner Holding ApS, København (IP 107 ApS pr. 9. marts 2007) 11,0%<br />
Real Estate Development ApS, Charlottenlund 8,9%<br />
NOTE 34: BESTyRELSENS OG DIREKTIONENS LEDELSESERHVERV I DANSKE AKTIE- OG ANPARTSSELSKABER<br />
aksel Bjødstrup andreasen torben schøn<br />
Bestyrelsesposter: Bestyrelsesposter:<br />
DMT International A/S Cinemaxx Danmark A/S<br />
AA International Holding A/S ApS Kbil 38 nr. 2552<br />
AA International Consulting A/S Aschengreens Legat<br />
Centerplan A/S (formand)<br />
Bent vestergaard christensen API Property Fund Denmark P/S (formand)<br />
K/S Teglværksgade Invest (formand)<br />
Bestyrelsesposter: BPT Arista A/S (formand)<br />
A/S Dansk Erhvervsinvestering BPT Optima Sicar (formand)<br />
peter Højland direktionsposter:<br />
Bestyrelsesposter: A&T Invest ApS<br />
Amrop-Hever A/S (formand)<br />
Investment Prosea, filial af Investment AB Prosea<br />
Transmedica A/S (formand) gunnar chr. kristensen<br />
Transmedica Holding A/S<br />
Danisco A/S Bestyrelsesposter:<br />
Danske Bank A/S Real Estate Development ApS<br />
Bikuben Fondene (formand) Fitness Holding af 2005 A/S (formand)<br />
Frederiksberg Fonden Wellatwork A/S (formand)<br />
Wexøe Holdning A/S Alf Arp-Hansen Hotel A/S<br />
Center for Ledelse (formand)<br />
Rambøll Gruppen A/S direktionsposter:<br />
Siemens Danmark A/S (formand) Real Estate Development ApS<br />
direktionsposter:<br />
Transmedica Holding A/S<br />
122 123<br />
selskab<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S Telefon: + 45 33 33 93 03<br />
Kongens Nytorv 26 Telefax: + 45 33 33 83 03<br />
1050 København K Internet: www.nordicom.dk<br />
CVR-nr.: 12 93 25 02 E-mail: nordicom@nordicom.dk<br />
Hjemsted: København, Danmark<br />
Bestyrelse<br />
Advokat Torben Schøn, formand, født 1961, tiltrådt i 2003 Direktør Aksel Andreasen, født 1942, tiltrådt i 1994<br />
Direktør Peter Højland, næstformand, født 1950, tiltrådt i 2000 Direktør Bent Vestergaard Christensen, født 1936, tiltrådt i 2000<br />
direktion<br />
Direktør Gunnar Chr. Kristensen, født 1961<br />
revision<br />
Selskabs- og aktionærforhold<br />
Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab<br />
Weidekampsgade 6, 2300 København S<br />
generalforsamling<br />
Generalforsamlingen er selskabets øverste myndighed. Selskabets bestyrelse lægger vægt på, at aktionærerne får en detaljeret orientering<br />
og et fyldestgørende grundlag for de beslutninger, der træffes på generalforsamlingen. Den ordinære generalforsamling afholdes hvert år i<br />
Århus eller Københavns kommune inden udgangen af maj måned.<br />
Indkaldelse til generalforsamling offentliggøres og udsendes til de navnenoterede aktionærer mindst 8 dage forud for afholdelsen. Alle<br />
aktionærer har ret til at deltage i og stemme eller afgive fuldmagt ved generalforsamlingen, jf. vedtægternes § 9.<br />
Bestyrelsen skal indkalde til ekstraordinær generalforsamling, hvis det ønskes af aktionærer, som besidder 10% eller mere af aktiekapitalen.<br />
Der afholdes ordinær generalforsamling d. 16. april 2007 kl. 10.00 hos Dansk Design Center, H.C. Andersens Boulevard 27, 1553 København K.
Selskabs- og aktionærforhold (fortsat)<br />
regler for ændring af vedtægter<br />
<strong>Nordicom</strong> A/S’ vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler. Beslutning<br />
om ændring af vedtægterne er kun gyldig, såfremt mindst 2/3 af aktiekapitalen er repræsenteret på generalforsamlingen, og forslaget<br />
vedtages med mindst 2/3 af såvel de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede<br />
aktiekapital. Hvis 2/3 stemmer for et forslag på en generalforsamling, der ikke er repræsenteret af 2/3 af den stemmeberettigede<br />
aktiekapital, skal bestyrelsen indkalde til en ny generalforsamling inden 14 dage. Stemmer 2/3 for forslaget på den nye generalforsamling,<br />
vedtages det uden hensyn til den repræsenterede aktiekapitals størrelse.<br />
Beslutning om vedtægtsændringer vedr. aktionærernes ret til udbytte, aktiernes omsættelighed, aktieindløsning, udøvelse af stemmeret<br />
samt ulige spaltning kræver i visse tilfælde tiltrædelse af mindst 90% af såvel de afgivne stemmer som den på generalforsamlingen<br />
repræsenterede kapital.<br />
Bestyrelsens arbejde, sammensætning og regler for udpegning, udskiftning m.v.<br />
Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen består iht. selskabets vedtægter af 3-5 medlemmer, som vælges for ét år ad<br />
gangen. I 2006 har bestyrelsen bestået af 4 medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af koncernen. Bestyrelsen finder antallet af<br />
medlemmer hensigtsmæssigt.<br />
Bestyrelsesmedlemmerne har erhvervsmæssig baggrund, herunder har bestyrelsesformanden en juridisk baggrund. Sammensætningen<br />
i bestyrelsen sikrer en god bredde og et hensigtsmæssigt erfaringsgrundlag. Bestyrelsen vurderer løbende, om der er anledning til at<br />
ajourføre eller styrke medlemmernes kompetencer ift. opgaverne. Bestyrelsesmedlemmerne er præsenteret på selskabets hjemmeside:<br />
www.nordicom.dk.<br />
Bestyrelsesformanden er partner i et advokatfirma, der udfører rådgivningsopgaver for <strong>Nordicom</strong>-koncernen og anses derfor ikke for<br />
uafhængig af <strong>Nordicom</strong> A/S. De øvrige 3 bestyrelsesmedlemmer anses alle for at være uafhængige af selskabet.<br />
Bestyrelsen i <strong>Nordicom</strong> A/S afholder mindst 5 ordinære møder årligt, heraf mindst ét i kvartalet. Mindst én gang om året afholder<br />
bestyrelsen strategimøder mhp. at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelse af selskabet.<br />
Mødedatoer fastlægges under hensyntagen til bestyrelsens behandling af investeringssager, budget, årsrapport samt kvartals- og<br />
halvårsmeddelelser.<br />
Bestyrelsen evaluerer sig selv én gang om året. Selvevalueringsprocessen forestås af bestyrelsesformanden, og resultatet af evalueringen<br />
drøftes i den samlede bestyrelse. Bestyrelsen vurderer løbende koncernens kapital- og aktiestruktur og finder den nuværende struktur<br />
passende for koncernens aktiviteter.<br />
Medlemmer af bestyrelsen skal fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.<br />
regler for udpegning af direktionen<br />
Bestyrelsen ansætter en direktion til at forestå koncernens daglige forretningsvirksomhed og fastsætter vilkårene for direktionens<br />
kompetence- og virksomhedsområder.<br />
vederlag til ledelsen<br />
For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer er direktionens og bestyrelsens aflønning fastlagt under<br />
hensyntagen til arbejdsopgaver, værdiskabelse og vilkår i sammenlignelige virksomheder. I aflønningen indgår incitamentsprogrammer,<br />
som skal medvirke til at sikre interessesammenfald mellem selskabets ledelse og aktionærerne. I den forbindelse har <strong>Nordicom</strong> A/S<br />
tidligere etableret et aktieoptionsprogram for såvel direktionen som bestyrelsen. Der er ikke tildelt yderligere aktieoptioner i 2006.<br />
Iht. optionsprogrammet har administrerende direktør, Gunnar Chr. Kristensen, modtaget 100.000 aktieoptioner i 2003 og 60.000 stk. i<br />
2005. På tidspunktet for tildelingerne repræsenterede aktieoptionerne en markedsværdi på hhv. 1,4 mio. kr. og 3,8 mio. kr. Optionerne er<br />
tildelt således, at de optjenes løbende, hvilket medfører, at de først kan udnyttes, når de er optjent. Opsiger Gunnar Chr. Kristensen sin<br />
stilling, bortfalder retten til endnu ikke optjente aktieoptioner.<br />
Ved udnyttelse af aktieoptionerne vil <strong>Nordicom</strong> A/S, i det omfang det er muligt, overføre aktier fra selskabets egen beholdning til Gunnar<br />
Chr. Kristensen, der som modydelse skal erlægge en kontant betaling svarende til exercise-kursen pr. aktie. Såfremt <strong>Nordicom</strong> A/S’ egen<br />
beholdning af aktier ikke er tilstrækkelig, vil det være nødvendigt at købe de resterende aktier på aktiemarkedet. I 2005 udnyttede Gunnar<br />
Chr. Kristensen 40.000 aktieoptioner, der således modtog 40.000 aktier fra <strong>Nordicom</strong> A/S mod en betaling på ca. 6,3 mio. kr. Aktiernes<br />
værdi på daværende tidspunkt udgjorde ca. 12,4 mio. kr.<br />
Aktieoptionernes endelige værdi for Gunnar Chr. Kristensen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes.<br />
Under forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan Gunnar Chr. Kristensens resterende beholdning af<br />
aktieoptioner specificeres således:<br />
direktionens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006:<br />
markedsvÆrdi pÅ udnyttelsestidspunkt (t.kr.)<br />
antal stk. optjenes pr. exercise-kurs 600 800 1.000<br />
20.000 1. april 2006 171 8.580 12.580 16.580<br />
20.000 1. april 2007 185 8.300 12.300 16.300<br />
20.000 1. april 2007 696 - 2.080 6.080<br />
20.000 1. april 2008 198 8.040 12.040 16.040<br />
20.000 1. april 2008 827 - - 3.460<br />
20.000 1. april 2009 958 - - 840<br />
120.000 24.920 39.000 59.300<br />
Bestyrelsen har i 2005 fået tildelt i alt 42.000 aktieoptioner, hvoraf 18.000 er tildelt bestyrelsesformanden, 12.000 næstformanden<br />
og 6.000 hver af de resterende 2 bestyrelsesmedlemmer. På tidspunktet for tildelingen af optionerne repræsenterede optionerne en<br />
markedsværdi på 2,7 mio. kr. Optionerne optjenes med 1/3 pr. 1. april 2007, 1/3 pr. 1. april 2008 og 1/3 pr. 1. april 2009.<br />
124 125
Selskabs- og aktionærforhold (fortsat)<br />
Aktieoptionernes endelige værdi for bestyrelsen afhænger af aktiekursen på tidspunktet, hvor aktieoptionerne kan udnyttes. Under<br />
forskellige forudsætninger om aktiekursen på udnyttelsestidspunktet kan bestyrelsens beholdning af aktieoptioner specificeres således:<br />
Bestyrelsens uudnyttede aktieoptioner pr. 31. december 2006:<br />
markedsvÆrdi pÅ udnyttelsestidspunkt (t.kr.)<br />
antal stk. optjenes pr. exercise-kurs 600 800 1.000<br />
14.000 1. april 2007 696 - 1.456 4.256<br />
14.000 1. april 2008 827 - - 2.422<br />
14.000 1. april 2009 958 - - 588<br />
42.000 0 1.456 7.266<br />
Ledelsens vederlag og optionsprogrammet er yderligere beskrevet i note 5 og 6 til årsrapporten. Af det samlede vederlag til<br />
bestyrelsen inkl. omkostninger til aktieoptioner vedrører 3/7 bestyrelsesformanden, 2/7 næstformanden og 1/7 hver af de resterende 2<br />
bestyrelsesmedlemmer.<br />
Såfremt direktionen opsiges, herunder opsiges i forbindelse med fusion el. lign., eller selv opsiger sin stilling som følge af fusion eller<br />
lign., er <strong>Nordicom</strong> A/S forpligtet til at betale en særlig kompensation i størrelsesordenen 1-2 mio. kr.<br />
For en række ledende medarbejdere er etableret sædvanlige præstationsafhængige bonusordninger.<br />
væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen med selskabet ændres<br />
Koncernen har ingen væsentlige aftaler, der ændres, hvis kontrollen med selskabet ændres.<br />
anbefalinger for god selskabsledelse<br />
I 2005 udsendte Den Nordiske Børs reviderede anbefalinger for god selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på Den Nordiske<br />
Børs. De reviderede anbefalinger trådte i kraft for regnskabsår, der begyndte 1. januar 2006 eller senere og omhandler bl.a. aktionærernes<br />
rolle og samspil med selskabets ledelse, politik for selskabets forhold til interessenter, politik for information og kommunikation, bestyrelsens<br />
opgaver og ansvar, bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring samt revision.<br />
Som børsnoteret selskab skal <strong>Nordicom</strong> A/S enten følge disse anbefalinger eller forklare, hvorfor anbefalingerne ikke følges helt eller<br />
delvist. <strong>Nordicom</strong> A/S følger generelt Den Nordiske Børs’ anbefalinger bortset fra følgende punkter:<br />
• Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer, der samtidig indgår i en direktion i et aktivt selskab, ikke beklæder mere end 3 menige<br />
bestyrelsesposter eller én formandspost og én menig bestyrelsespost i selskaber, der ikke er en del af <strong>Nordicom</strong>-koncernen. <strong>Nordicom</strong><br />
har fraveget anbefalingerne på dette punkt, da bestyrelsen vægter hensynet til sammensætningen af forretningsmæssig kompetence<br />
og branchekendskab højere end antallet af det enkelte medlems øvrige bestyrelsesposter. Bestyrelsesmedlemmernes øvrige<br />
ledelseshverv fremgår af årsrapportens note 34.<br />
• Det anbefales, at bestyrelsesmedlemmer ikke aflønnes med aktieoptionsprogrammer. I <strong>Nordicom</strong> A/S aflønnes bestyrelsen med<br />
aktieoptioner, idet det er bestyrelsens vurdering, at denne aflønningsform giver bestyrelsens medlemmer det bedste incitament ved<br />
varetagelsen af selskabets og aktionærernes interesser.<br />
aktieinFormation<br />
Fondsbørs Den Nordiske Børs<br />
Aktiekapital 312.785.800 kr.<br />
Nominel stykstørrelse 100 kr.<br />
Antal aktier 3.127.858 stk.<br />
Aktieklasser En<br />
Antal stemmer pr. aktie En<br />
Ihændehaverpapir ja<br />
Stemmeretsbegrænsning Nej<br />
Begrænsninger i omsættelighed Nej<br />
Fondskode DK0010158500<br />
Alle <strong>Nordicom</strong> A/S’ aktier er noteret på Den Nordiske Børs og indgår i Mid Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede 31. december 2006 på<br />
kurs 843, hvilket er en nedgang med 75 point (-8 %) i aktiekursen pr. 31. december 2005. Markedsværdien af <strong>Nordicom</strong> A/S udgør 2,6<br />
mia. kr. pr. 31. december 2006 (2005: 2,9 mia. kr.). Der er i regnskabsåret omsat 2,25 mia. kr. af <strong>Nordicom</strong> A/S’ aktier på Den Nordiske<br />
Børs, hvilket er en stigning på 1,41 mia. kr. ift. 2005.<br />
Kursudvikling i DKK Aktieomsætning i mio. kr.<br />
126 127<br />
1.300<br />
1.200<br />
1.100<br />
1000<br />
900<br />
800<br />
700<br />
600<br />
egne aktier<br />
02.01.2006 02.01.2007<br />
Selskabets beholdning af egne aktier udgør 67.803 stk. pr. 31. december 2006, svarende til 2,2% af den samlede aktiekapital.<br />
Bestyrelsen er iht. generalforsamlingsbeslutning af 20. april 2006 bemyndiget til at erhverve maksimalt nominel 31.279 t.kr. egne aktier,<br />
svarende til 10% af aktiekapitalen frem til 20. august 2007. Selskabet har 3. oktober 2006 og 6. oktober 2006 erhvervet i alt 5.795 aktier<br />
til kurs 771 (gns.) svarende til 4.466 t.kr. Aktierne er primært erhvervet mhp. tildeling ifm. aktieoptionsordninger.<br />
aktiebesiddelser<br />
Følgende aktionærer er i aktiebogen noteret for en ejer- og stemmeandel på over 5% pr. 31. december 2006:<br />
ejer-/stemmeandel<br />
Nicolaj Gruppen ApS 21,8%<br />
Baugur Group hf 11,0%<br />
Vagner Holding ApS (IP 107 ApS pr. 9. marts 2007) 11,0%<br />
Real Estate Development ApS 8,9%<br />
500<br />
450<br />
400<br />
350<br />
300<br />
250<br />
200<br />
150<br />
100<br />
50<br />
0<br />
jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec<br />
Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde<br />
1.271 stk. pr. 31. december 2006, hvilket er stort<br />
set uændret ift. sidste år. De navnenoterede<br />
aktionærer udgør 61,3% af aktiekapitalen.
Bestyrelsen og direktionen besidder pr. 31. december 2006 flg. aktier og aktieoptioner i nordicom a/s:<br />
i antal stk. 1) aktier aktieoptioner<br />
Bestyrelse:<br />
31. dec. 2005 BevÆgelse i Året 31. dec. 2006 31. dec. 2005 BevÆgelse i Året 31. dec. 2006<br />
Torben Schøn 0 0 0 18.000 0 18.000<br />
Peter Højland 19.304 -4.000 15.304 12.000 0 12.000<br />
Aksel Andreasen 7.580 -2.000 5.580 6.000 0 6.000<br />
Bent Vestergaard Christensen 3.500 0 3.500 6.000 0 6.000<br />
direktion:<br />
Gunnar Chr. Kristensen 278.700 0 278.700 120.000 0 120.000<br />
1) Inklusiv nærtstående parter<br />
udbytte<br />
Selskabs- og aktionærforhold (fortsat)<br />
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2006 udbetales et udbytte på 13 kr. pr. aktie, svarende til 40,7 mio. kr.<br />
investor relations<br />
Det er <strong>Nordicom</strong>s politik at informere hurtigt og korrekt om relevante forhold. Information målrettes specielt til Den Nordiske Børs,<br />
aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.<br />
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de<br />
af Den Nordiske Børs formulerede oplysningsforpligtelser. <strong>Nordicom</strong> ønsker at øge kendskabet til <strong>Nordicom</strong> og koncernens aktiviteter og<br />
dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutninger omkring <strong>Nordicom</strong>.<br />
Det indgår i <strong>Nordicom</strong>s informationspolitik at:<br />
• Udsende kvartals- og halvårsmeddelelser<br />
• Udsende årsrapport<br />
• Udsende web cast-præsentationer 2 gange om året<br />
• Give hurtige besvarelser på henvendelser til selskabet<br />
• Deltage i seminarer og investormøder<br />
Fondsbørsmeddelelser i 2006 og 2007:<br />
dato titel<br />
8. marts 2007 <strong>Nordicom</strong>, storaktionærmeddelelse<br />
10. januar 2007 <strong>Nordicom</strong>, finanskalender 2007<br />
20. november 2006 <strong>Nordicom</strong>, kvartalsrapport 3. kvartal<br />
2. oktober 2006 <strong>Nordicom</strong>, egne aktier (§ 28)<br />
23. august 2006 <strong>Nordicom</strong>, halvårsrapport 2006<br />
18. maj 2006 <strong>Nordicom</strong>, insideres handler<br />
17. maj 2006 <strong>Nordicom</strong>, kvartalsrapport 1. kvartal 2006<br />
21. april 2006 <strong>Nordicom</strong>, insideres handler<br />
20. april 2006 <strong>Nordicom</strong>, forløb ordinær generalforsamling d. 20. april 2006<br />
12. april 2006 <strong>Nordicom</strong>, årsrapport 2005<br />
4. april 2006 <strong>Nordicom</strong>, indkaldelse ordinær generalforsamling d. 20. april 2006<br />
22. marts 2006 <strong>Nordicom</strong>, oversigt fondsbørsmeddelelser 2005<br />
9. marts 2006 <strong>Nordicom</strong>, årsregnskabsmeddelelse 2005<br />
2. februar 2006 <strong>Nordicom</strong>, finanskalender<br />
128 129<br />
Finanskalender:<br />
dato titel<br />
9. marts 2007 Årsregnskabsmeddelelse 2006<br />
16. april 2007 Generalforsamling<br />
16. maj 2007 1. kvartalsmeddelelse 2007<br />
15. august 2007 Halvårsmeddelelse 2007<br />
16. november 2007 3. kvartalsmeddelelse 2007<br />
7. marts 2008 Årsregnskabsmeddelelse 2007<br />
17. april 2008 Generalforsamling<br />
yderligere information<br />
På <strong>Nordicom</strong>s hjemmeside, www.nordicom.dk, findes yderligere informationer, selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter.<br />
Forespørgsler vedr. selskabets relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til:<br />
Adm. direktør Gunnar Chr. Kristensen<br />
Tlf. +45 33 33 93 03<br />
Fax +45 33 33 83 03<br />
E-mail: gk@nordicom.dk<br />
Selskabets aktier følges desuden af en række analytikere, herunder:<br />
Michael West Hybholt, Nordea, tlf. +45 33 33 33 33 (michael.hybholt@nordea.com)<br />
Peter Falk Sørensen, Dansk Aktie Analyse, tlf. +45 32 96 09 60 (daa@danskaktieanalyse.dk)
Notater...