4.4 Srovnávací metoda - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana ...
4.4 Srovnávací metoda - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana ...
4.4 Srovnávací metoda - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana ...
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
1. ZNALECKÁ s.r.o.<br />
znalecký ústav<br />
Vzhledem k vývoji v oblasti odlou�ených retail� je však situace specifická a zna�n� r�zná<br />
podle marketingové strategie, dalšímu plánovanému rozvoji (další investice) atd., tedy<br />
ukazatel�, které souvisí vždy s konkrétním zám�rem investora (know-how) a které lze<br />
z pohledu obvykle tržního h��e zobec�ovat. V p�ípad� dokon�ení projektu OC hrozí<br />
nebezpe�í vyšší neobsazenosti a ztráty výnosu.<br />
K datu ocen�ní podle námi oslovených subjekt� (Obec Loket, Colliers, JaT, Orco) není mezi<br />
investory v sou�asnosti zájem o pokra�ování projektu outletového centra z d�vodu<br />
celosv�tové ekonomické krize a zm�ny strategie investor� v tomto odv�tví. Nová OC se<br />
b�hem dvou let v �R stav�t nebudou.<br />
4.5.2 Výnosová <strong>metoda</strong> – p�i zm�n� projektu na sklady, lehká výroba<br />
Ocen�ní:<br />
Výnosy z provozu, nájmu pro provozovatele<br />
EUR/m2 K�/rok m2 obsaze celkem<br />
/m�s<br />
nost K�/rok<br />
sklady 4 1200 12 200 80,00% 11 712 000<br />
spole�né<br />
sklady<br />
Výdaje spojené s provozem a údržbou nemovitosti zajiš�ující trvalý výnos<br />
Odpisy - st�ádání na obnovu 3 110 000<br />
K�/rok (uvažováno 1,00 % z hrubé nákladové<br />
ceny)<br />
Pojišt�ní nemovitosti 155 500<br />
K�/rok (nebo 0.05násobek z hrubé nákladové<br />
ceny)<br />
Da� z nemovitosti 200 000<br />
K�/rok (uvažováno 0,05 % z hrubé nákladové<br />
ceny)<br />
Nájem z cizího pozemku 0 K�/rok Se neplatí<br />
Náklad na opravu a údržbu K� na 1m2 za<br />
Oprava a údržba 0* K�/rok rok<br />
Sklady 50-100, Kancelá�e 100-150<br />
Správa nemovitosti 200 000 K�/rok Náklad vlastníka na admin. správu<br />
Ostatní 0 K�/rok<br />
RO�NÍ VÝDAJE CELKEM 3 665 500 K�/rok<br />
*podle budoucí smlouvy platí komplet veškeré náklady na údržbu a opravy nájemce<br />
výpo�et:<br />
�istý ro�ní výnos K� 8 046 500<br />
míra kapitalizace 8% 0,08<br />
cena K� 100 581 250<br />
Rekapitulace výnosových metod ocen�ní:<br />
Hodnota projektu p�i dokon�ení outletového centra po dokon�ení je 345,0 mil. K�<br />
Hodnota projektu p�i zm�n� ú�elu stavby na sklady, lehká výroba podle výnos� je 100,5<br />
mil. K�<br />
Znalecký posudek �.1223-004-2011 37
Change language