4.4 Srovnávací metoda - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana ...

Znalecký posudek 

� . 1223-004-2011 

Stanovení ceny obvyklé dle cenového p�edpisu 

z.�.151/1997 Sb., vyhlášky �. 3/2008 Sb., ve zn�ní 

vyhlášky �. 460/2009 Sb. 

Ocen�ní pozemk� a staveb spole�nosti BDL Czech, a.s., I�:27231453, zapsaných na LV 

152 v k.ú. Brzotice, LV 136 v k.ú. Loket u Dolních Karlovic, LV 207 v k.ú. Alberovice a 

LV 309 v k.ú. Bernartice u Dolních Kralovic pro ú�ely exeku�ního �ízení na základ� 

usnesení sp.zn. 095 Ex 158/10/U 02 – 55. 

Objednatel 

JUDr. Jana Tvrdková 

soudní exekutor 

Exekutorský ú�ad Praha 4 

Hornokr�ská 650/29 

140 00 Praha 4 

Zhotovitel 

1. Znalecká a.s. 

znalecký ústav 

Mozartova 679/21 

460 01 Liberec

1. ZNALECKÁ s.r.o. 


Obsah 

1. OBECNÉ P�EDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY..........................3 

2. OSV�D�ENÍ ..................................................................................................4 

3. NÁLEZ............................................................................................................5 

3.1 Bližší údaje o nemovitosti................................................................................................. 5 

3.2 Podklady pro vypracování posudku .................................................................................. 7 

3.3 Ú�el ocen�ní...................................................................................................................... 7 

3.4 P�edm�t ocen�ní - popis .................................................................................................... 7 

3.5 Právní a ekonomické aspekty............................................................................................ 9 

3.6 Použitá metoda, použité pojmy ......................................................................................... 9 

4. POSUDEK A OCEN�NÍ ..............................................................................12 

4.1 Vyhlášková metoda......................................................................................................... 12 

4.2 Náklady na odstran�ní stavby ......................................................................................... 27 

4.3 Nákladová metoda........................................................................................................... 27 

4.3.1 Nákladová metoda – dostavba OC EXIT 66................................................................ 28 

4.3.2 Nákladová metoda – dostavba objektu pro jiné využití ............................................... 28 

4.4 Srovnávací metoda – cena pozemk� ............................................................................... 29 

4.4.1 Popis pozemk� ...................................................................................................... 29 

4.4.2 Srovnatelné prodeje............................................................................................... 32 

4.4.3 Srovnávací metoda - ocen�ní ................................................................................ 34 

4.5 Výnosová metoda............................................................................................................ 36 

4.5.1 Výnosová metoda – p�i dokon�ení projektu EXIT66 .................................................. 36 

4.5.2 Výnosová metoda – p�i zm�n� projektu na sklady, lehká výroba................................ 37 

5. SHRNUTÍ......................................................................................................38 

6. IDENTFIKACE A AUTORIZACE ZHOTOVITELE .................................39 

Znalecký posudek �.1223-004-2011 2



1. OBECNÉ P�EDPOKLADY A OMEZUJÍCÍ PODMÍNKY 

Tento znalecký posudek byl zpracován v souladu s následujícími obecnými p�edpoklady a 

omezujícími podmínkami: 

1. Znalec vycházel ze svých databází, obecn� dostupných informací a z informací a 

prohlášení o pravosti a platnosti p�edložených podklad�. 

Neodpovídá tudíž zejména za: 

a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných v�cných práv k oce�ovaným 

movitým a nemovitým v�cem, 

b) pravost a platnost práv k cizím v�cem a nájemních vztah� k nim, jejichž 

existence m�la nebo mohla mít vliv na provedený znalecký posudek. 

2. Znalec vycházel z toho, že informace získané z p�edložených podklad� pro 

zpracování znaleckého posudku jsou v�rohodné a správné a nebyly tudíž ve všech 

p�ípadech z hlediska jejich p�esnosti a úplnosti ov��ovány. 

3. Znalec zpracoval znalecký posudek podle podmínek na trhu v dob� jeho provád�ní a 

neodpovídá za p�ípadné zm�ny v podmínkách trhu, ke kterým by došlo po p�edání 

znaleckého posudku. 

4. Tento znalecký posudek respektuje právní p�edpisy v oblasti cen, financování, 

ú�etnictví a daní, které m�ly platnost v dob�, ke které je posudek zpracován. 

5. Znalecký posudek byl podán v souladu s etickými kodexy IRRV (Institute of 

Revenues, Rating and Valuation, UK) a IREI (International Real Estate Institute, 

USA). 


3. NÁLEZ 

3.1 Bližší údaje o nemovitosti 



Okres: CZ0201 Benešov 

Obec: 530093 Loket 

Katastrální území: 613495 Brzotice 

686492 Loket u Dolních Karlovic 

702919 Alberovice 

602655 Bernartice u Dolních Kralovic 

Nemovitost: viz. seznam nemovitostí níže 

Vlastník dle LV BDL Czech, a.s., Jemnická 5/345, 140 00 Praha 4-Michle, 

�. 152,136,207,309 I�:27231453 

Ocen�ní ke dni: 31.12.2010 

Místní šet�ení: 17.01.2011 

Posudek je vyhotoven ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 obdrží objednatel a 1 z�stává v archivu 

znalce. 

Seznam nemovitostí: 

katastrální území Brzotice, obec Loket, zapsané na LV �. 152 

budovy: 

rozestav�ná stavba na pozemku p.�. St. 194 



pozemky: 

pozemek parc.�. St. 194 o vým��e 8470 m2 (zastav�ná plocha a nádvo�í), 



pozemek parc.�. 89/5 o vým��e 270 m2 (trvalý travní porost), 

pozemek parc.�. 944/6 o vým��e 59550 m2 (ostatní plocha), 

pozemek parc.�. 944/7 o vým��e 344 m2 (ostatní plocha) 

pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely p�vod Pozemkový katastr (PK), 

parc.�. 926 o vým��e 2759 m2 

parc.�. 933 o vým��e 2602 m2 

parc.�. 934 o vým��e 1782 m2 

parc.�. 940 o vým��e 1279 m2 

parc.�. 941 o vým��e 1074 m2 

parc.�. 942 o vým��e 1138 m2 

parc.�. 943 o vým��e 1305 m2 

parc.�. 944 o vým��e 6747 m2 

parc.�. 947 o vým��e 970 m2 

parc.�. 948 o vým��e 1225 m2 

parc.�. 949 o vým��e 5426 m2 

parc.�. 950 o vým��e 5246 m2 

parc.�. 955 o vým��e 2542 m2 

parc.�. 956 o vým��e 2634 m2 

parc.�. 957 o vým��e 3307 m2 

parc.�. 959 o vým��e 3092 m2 




parc.�. 960 o vým��e 14976 m2 

parc.�. 961 o vým��e 7739 m2 

parc.�. 962 o vým��e 6148 m2 

parc.�. 2507/1 díl 1 o vým��e 1044 m2 

katastrální území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zapsané na LV �. 136 

pozemky 

pozemek parc.�. 300/8 o vým��e 13734 m2(ostatní plocha) 

pozemek parc.�. 300/9 0 vým��e 2481 m2(ostatní plocha) 

pozemek parc.�. St. 300/10 o vým��e 136 m2(ostatní plocha) 

pozemky ve zjednodušené evidenci - parcely p�vod Pozemkový katastr (PK), 

parc.�. 286 o vým��e 639 m2 

parc.�. 291 o vým��e 72 m2 

parc.�. 292 o vým��e 189 m2 

parc.�. 293 o vým��e 506 m2 

parc.�. 294 o vým��e 265 m2 

parc.�. 300 o vým��e 408 m2 

parc.�. 301 o vým��e 1209 m2 

parc.�. 302 o vým��e 1892 m2 

parc.�. 303 o vým��e 544 m2 

parc.�. 309/1 o vým��e 2660 m2 

parc.�. 309/2 o vým��e 2902 m2 

parc.�. 310 o vým��e 4894 m2 

parc.�. 316 o vým��e 125 m2 

parc.�. 317 o vým��e 1711 m2 

parc.�. 318 o vým��e 1466 m2 

parc.�. 324 o vým��e 1426 m2 

parc.�. 325 o vým��e 1130 m2 

parc.�. 336 o vým��e 51 m2 

katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví �. 207 

pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela p�vodn� pozemkový katastr (PK), 

parc.�. 209 o vým��e 2540 m2 

katastrální území Bernartice u Dolních Kralovic, obec Bernartice, zapsaný na LV �. 309 

pozemek ve zjednodušené evidenci - parcela p�vodn� pozemkový katastr (PK), 

parc.�. 984 o vým��e 8757 m2 




3.2 Podklady pro vypracování posudku 

� Výpisy z katastru nemovitostí pro všechny k.ú. ze dne 04.05.2010 

� Snímky katastrálních a pozemkových map všech pozemk� 

� �ást projektové dokumentace ve stupni pro stavební povolení a provedení stavby od 

roku 2007 

� Položkový rozpo�et odstran�ní stavby (Ing.Najman, soudní znalec pro rozpo�ty 

staveb) 

� Informace zjišt�né místním šet�ením 

� Informace sd�lené panem Vackem starostou obce Loket 

3.3 Ú�el ocen�ní 

Ocen�ní pozemk� a staveb spole�nosti BDL Czech, a.s., I�:27231453, Jemnická 5/345, 140 

00 Praha 4-Michle zapsaných na LV 152 v k.ú. Brzotice, LV 136 v k.ú. Loket u Dolních 

Karlovic, LV 207 v k.ú. Alberovice a LV 309 v k.ú. Bernartice u Dolních Kralovic pro ú�ely 

exeku�ního �ízení na základ� usnesení sp.zn. 095 Ex 158/10/U 02 – 55 

Dále se znalci ukládá: „Stanovit obvyklou cenu nemovitostí, ocenit jednotlivá práva a závady 

s nemovitostmi spojené, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou, a stanovit tržní 

cenu nemovitostí. 

Vzhledem ke specifickému ur�ení p�edm�tných nemovitostí (projekt outletového centra), 

jemuž byly pod�ízeny parametry doposud zbudovaných inženýrských sítí a železobetonových 

konstrukcí, se ustanovený znalec zam��í na možnosti a rozsah využití pozemk� a staveb v 

sou�asném stavu, tj. stanoví pravd�podobné technické a finan�ní nároky spojené s dostavbou 

�i p�estavbou stávajících inženýrských sítí a konstrukcí nezbytnou k p�edstavitelnému 

efektivnímu využívání nemovitostí v daném míst� a �ase. Pokud znalec shledá, že technické 

obtíže a náklady spojené s dostavbou �i p�estavbou nemovitostí ve stávajícím stavu by byly 

neúm�rné, stanoví pravd�podobné technické a finan�ní nároky spojené s demolicí a likvidací 

stávajících inženýrských sítí a konstrukcí nebo jejich demontáží a p�esunem k využití na 

jiném míst�.“ 

3.4 P�edm�t ocen�ní - popis 

P�edm�tem ocen�ní je rozestav�ná budova a inženýrské sít� a pozemky v Obci Loket 

okr.Benešov, souvisejících s plánovanou stavbou outletového (OC) centra EXIT 66 

spole�ností BDL Czech, a.s. Celkem zastav�né plochy OC zabírají cca 13500m2, dalších cca 

76 200m2 je pozemk� p�ímo dot�ených stavbou (stavební povolení) a 106 700m2 pozemk� 

mimo výstavbu. Celkem se oce�uje 196 155 m2 pozemk�. 

Místopis: 

Obec Loket leží poblíž dálnice D1, která spojuje Prahu a Brno v nadmo�ské výšce cca 450 m. 

Sou�ástí obecního ú�adu v Lokti jsou dále vesnice Alberovice, Bezd�kov, Brzotice, Ka�erov, 

N�m�ice, Všebo�ice a Radíkovice. Celý územní celek se rozprostírá po obou b�ezích vodní 

nádrže Švihov. 

Rozhodující pro volbu umíst�ní OC Exit 66 byla pro investory poloha obce v blízkosti dálnice 

D1 mezi Prahou a Brnem. Podle zprávy projektu jde o dopravn� spádovou oblast 




s dojezdností do 1hodiny pro cca 3 až 4mil.obyvatel. Dobrá je dostupnost také pro severní 

Rakousko a západní Slovensko. 

Vesnice má velmi omezenou ob�anskou vybavenost i infrastrukturu odpovídající velikosti 

obce. 

Obec Loket - statistická data �SÚ 

První písemná zpráva 1352 

Po�et obyvatel k 1.1.2005 523 

Podíl žen 49,7 % 

Pr�m�rný v�k 41,5 

Základní školy v r. 2004 0 

Podnikatel. subjekty v r. 2004 98 

Popis projektu: 

Zám�rem spole�nosti BDL Czech, a.s., byla výstavba obchodního centra o celkové ploše cca 

12 tis.m2 prodejních ploch v první etap�. Jednalo se o maloobchodní prodej od�v� a dopl�k� 

výrobc� p�edních sv�tových zna�ek, p�evážn� pro mladší zákazníky s dopl�kovými službami 

jako restaurace, kavárny, bary, herny, apod. 

Stavební povolení bylo vydáno v srpnu 2007 a od podzimu 2007 probíhala výstavba, která 

skon�ila v 1pol.2008. Ke dni ocen�ní jsou dostav�ny z cca 80% podzemní inženýrské sít�, 

spodní stavba budovy, vrchní železobetonové prefabrikované konstrukce svislé i vodorovné, 

hlavní schodišt�, zast�ešení ocelovými trapézovými plechy. Rozestav�ny jsou reten�ní nádrže 

pro zachytávání a plynulý odvod deš�ových srážek z areálu. Ornice z pozemk� byla komplet 

sejmuta. 

Odkaz na stránky projektu: 

http://exit66.eu/index.php?com=uvod 

Podobný projekt byl p�ed n�kolika lety zrealizován mezi Záh�ebem a Mariborem na ploše 

cca 35 tis.m2 pod názvem Roses Fashion Outlet Centar Vrankovec, a je úsp�šn� provozován. 

Odkaz na stránky projektu: 

http://rosesfashionoutlet.com 

Územní rozhodnutí bylo vydáno M�stským ú�adem ve Vlašimi dne 1.11.2006, zm�na 

územního rozhodnutí povolena rozhodnutím dne 11.05.2007. Stavební povolení vydáno 

M�stským ú�adem ve Vlašimi dne 08.07.2007. Podle podmínky �.6 ze stavebního povolení 

m�la být stavba dokon�ena do t�í let od nabytí právní moci tohoto povolení. Podmínky 

prodloužení platnosti jsme nezjiš�ovali. Lze p�edpokládat, že pokud bude nový stavebník 

ochoten v projektu pokra�ovat a budou spln�ny další podmínky obecn� technických 

požadavk�, budou podmín�né lh�ty prodlouženy. 

Ze strany obce (zastupitel�) je projekt podporován v jeho p�vodní podob�. Zájmem obce 

bylo zatraktivn�ní místa, p�íjem z daní, zvýšení zam�stnanosti, následný rozvoj služeb, 

vyvolané investice do infrastruktury (silnice, chodníky, trafo, kanalizace, atd.). 

Podle vyjád�ení starosty p.Vacka zastupitelstvo obce spíše není naklon�no zm�n� projektu, 

která by obci p�inesla zvýšené zatížení hlukem a prašností vyvolaných zvýšeným pohybem 

nákladních aut. 

Tento p�ístup zastupitelstva je do ur�ité míry limitující pro p�ípadnou konverzi projektu a 

dostavbu pro logistické ú�ely nebo t�žší výrobu. 




Podle vyjád�ení starosty Vacka ze 17.01.2011 nejsou v obci jiné developerské projekty 

v�tšího rozsahu (nad 10 mil.K�) 

K datu ocen�ní podle námi oslovených subjekt� (Obec Loket, Colliers, JaT, Orco) není 

mezi investory v sou�asnosti zájem o pokra�ování projektu outletového centra z d�vodu 

celosv�tové ekonomické krize a zm�ny strategie investor� v tomto odv�tví. 

Vzhledem k strategické pozici vedle dálnice D1 a rozsáhlou dostupností je možná zm�na 

stavby nap�íklad pro ú�ely lehké výroby, sklad� apod. 

3.5 Právní a ekonomické aspekty 

� Zástavní právo smluvní pohledávka 120 000 000,-K�, Pr�mstav, a.s., Št�tkova 

1638/18, Praha 4, Nusle 140 00, I� 25105825 

� Exeku�ní p�íkaz k prodeji Ex-158/2010/P 01-007 ze dne 19.04.2010 

� V�cné b�emeno z�izování a provozování vedení.�EZ distribuce, a.s., Teplická 874/8, 

D��ín IV–Podmokly, D��ín 405 02, I�: 27232425 (neomezuje využívání). Podle 

smlouvy ov��ené 16.01.2009 se jedná o trp�ní umíst�ní, provozování a údržby 

nadzemního kabelového vedení VN, nového sloupu a úsekového odpojova�e podle 

geometrického plánu. V�cné b�emeno bylo podle smlouvy sjednáno za jednorázovou 

úhradu ve výši 500,-K�. 

Zástavní právo a exeku�ní p�íkaz nebudou v posudku zohledn�ny, jelikož zaniknou 

prodejem nemovitostí ve ve�ejné dražb� nedobrovolné. 

Jednorázová úhrada oprávn�ného povinnému za z�ízení v�cného b�emene ve výši 500,-K� 

dle smlouvy bude exekutorem p�i prodeji zohledn�na ( oprávn�ný = �EZ, povinný= BDL). 

3.6 Použitá metoda, použité pojmy 

Použitá metoda 

Vyhlášková 

Podle vyhlášky MF �. 460/2009 Sb., kterou se m�ní vyhláška �. 3/2008 Sb., o provedení 

n�kterých ustanovení zákona �. 151/1997 Sb., o oce�ování majetku a o zm�n� n�kterých 

zákon�, ve zn�ní pozd�jších p�edpis� (oce�ovací vyhláška), ve zn�ní vyhlášky �. 456/2008 

Sb. 

Nákladová: 

Nákladová cena odpovídá výši náklad�, které by bylo nutno v dob� ocen�ní vynaložit na 

po�ízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti s ohledem na opot�ebení a skute�ný stav dané 

nemovitosti. 

Rozhodujícími ukazateli pro nákladové ocen�ní jsou zjišt�ný obestav�ný prostor, provedení, 

vybavení stavby a její opot�ebení. Cenovou úrove� obestav�ných objem� zjistíme na základ� 




statistických informací vydávaných �eským statistickým ú�adem pro daný typ konstrukce. 

Tato pr�m�rná cena se upraví dle standardu vybavení budovy. Zjišt�nou cenu upravíme 

koeficientem místa podle rozdílných skute�ných náklad� na výstavbu v konkrétním míst�. 

Tato výchozí cena je snížena o opot�ebení, odpovídajícím stavu a stá�í oce�ované 

nemovitosti. 

Porovnávací 

Tato metoda pro ocen�ní nemovitosti je založena na porovnání p�edm�tu nemovitosti 

s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob� realizovány na trhu, jsou známé a získané 

informace je možno vyhodnotit jak hodnotu samotné stavby tak i souboru staveb. 

Výnosová 

Výnosová metoda oce�uje nemovitost jako p�edm�t trvalého p�íjmu. Pomocí simulace p�íjm� 

plynoucích z pronajímání nemovitosti a náklad� na její nutnou údržbu a správu zjiš�ujeme 

�istý zisk (obvykle simulace 1 roku), kterého je možné dosahovat. Takto dosahovaný zisk 

z každého roku diskontujeme ke dni ocen�ní. Výnosová hodnota nemovitosti je sou�et 

diskontovaných ro�ních zisk�. Pokud se p�edpokládá na konci období prodej nemovitosti, 

diskontuje se i tato získaná �ástka. V p�ípad�, že p�edpokládáme nekone�né trvání pronájmu, 

jedná se z matematického hlediska o sou�et nekone�né �ady, výpo�et je shodný s výpo�tem 

v��né renty. 

Podle rozpo�tových ukazatel� 

Ocen�ní náklad� na demolici je provedeno v souladu s metodikou katalog� popis� a 

sm�rných cen stavebních prací vydaných ÚRS PRAHA a.s a popisem obvyklým pro práce, 

které nejsou zahrnuty v katalozích ÚRS, vše ocen�no v cenách obvyklých. Cenová úrove� je 

stanovena pro IVQ 2010. 

Použité pojmy 

Cena obvyklá podle §2 zákona �. 151/1997 Sb. o oce�ování majetku a o zm�n� 

n�kterých zákon� 

Obvyklou cenou se pro ú�ely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena p�i 

prodejích stejného, pop�ípad� obdobného majetku nebo p�i poskytování stejné nebo obdobné 

služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocen�ní. P�itom se zvažují všechny 

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimo�ádných 

okolností trhu, osobních pom�r� prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. 

Tržní hodnota podle International Valuation Standards 2005 

Tržní hodnota je odhadnutá �ástka, za kterou by m�l být majetek sm�n�n k datu 

ocen�ní mezi dobrovolným kupujícím a dobrovolným prodávajícím p�i transakci mezi 

samostatnými a nezávislými partnery po náležitém marketingu, ve které by ob� strany jednaly 

informovan�, rozumn� a bez nátlaku. 




Náležitým marketingem se rozumí, že majetek by m�l být na trhu vystaven 

nejvhodn�jším zp�sobem tak, aby za n�j byla získána nejlepší cena rozumn� p�icházející 

v úvahu p�i spln�ní definice tržní hodnoty. Délka doby vystavení se m�že m�nit v závislosti 

na podmínkách trhu, ale musí být dostate�ná k tomu, aby majetek mohl být zaznamenán 

odpovídajícím po�tem kupujících. Období vystavení p�edchází datu ocen�ní. 

Cena obvyklá se pro ú�ely tohoto posudku stanoví na úrovni tržní hodnoty. 


4. POSUDEK A OCEN�NÍ 

4.1 Vyhlášková metoda 

Brzotice: 

Podklady pro stanovení koeficientu K p : 

Obec: Loket 

Katastrální území: 613495, BRZOTICE 

1. Hala 

Ocen�no podle § 3 vyhlášky 

SKP: 46.21.14.2.. 



Charakteristika stavby: 

Stá�í [roky]: 2011 - 2008 = 3 

Konstrukce: montované z dílc� betonových ty�ových 

Po�et nadzemních podlaží: 0 

Po�et podzemních podlaží: 0 

Ú�el užití: spole�enské a kulturní ú�ely 

Typ: A 

Podlaží: 

1. NP (výška 6,22 m): 12517 + 603,19 13 120,19 m 2 

2. NP (výška 4,22 m): 603,19 + 603,19 m 2 

Zastav�ná plocha podlaží celkem = 13 723,38 m 2 

Pr�m�rná výška podlaží (PVP) 6,133 m 

Pr�m�rná zastav�ná plocha podlaží (PZP) 6 861,690 m 2 

Obestav�ný prostor: 

1. NP: 13120,19×0,1 + 12517×6,25 + 603,19×5,61 82 927,17 m 3 

2. NP: 603,19×4,22 + 2 545,46 m 3 

Obestav�ný prostor celkem = 85 472,63 m 3 

Vybavení: 

1. Základy a vybavení Železobetonové N 0,073 

2. Svislé konstrukce montované z dílc� n N 0,174 

3. Stropy X -1,852 × 0,073 

4. Zast�ešení mimo krytinu S 

4. Zast�ešení mimo krytinu X -1,852 × 0,082 × 

0,50 

5. Krytiny st�ech X -1,852 × 0,023 

6. Klempí�ské konstrukce X -1,852 × 0,006 

7. Úpravy vnit�ních povrch� (B) X -1,852 × 0,071 

8. Vn�jší povrchy X -1,852 × 0,033 

9. Vnit�ní obklady (B) X -1,852 × 0,028 

10. Schody X -1,852 × 0,010 × 

0,50 

10. Schody S 

11. Dve�e (B) X -1,852 × 0,038 

12. Vrata X -1,852 × 0,000 




13. Okna (B) X -1,852 × 0,057 

14. Povrchy podlah (B) X -1,852 × 0,040 

15. Vytáp�ní (B) X -1,852 × 0,048 

16. Elektroinstalace X -1,852 × 0,063 

17. Bleskosvod X -1,852 × 0,003 

18. Vnit�ní vodovod X -1,852 × 0,033 

19. Vnit�ní kanalizace X -1,852 × 0,031 

20. Vnit�ní plynovod X -1,852 × 0,003 

21. Oh�ev vody (B) X -1,852 × 0,018 

22. Vybavení kuchyní (B) X -1,852 × 0,000 

23. Vnit�ní hygien. vybavení (B) X -1,852 × 0,042 

24. Výtahy X -1,852 × 0,010 

25. Ostatní (B) X -1,852 × 0,041 

Celkem n = -1,062 

S = Standard, P = Podstandard, N = Nadstandard, X = Nevyskytuje se, J = Jiná konstrukce 

Výpo�et opot�ebení lineární metodou: 

Stá�í: 3 rok� 

P�edpokládaná životnost: 100 rok� 

Opot�ebení: 100 × 3 / 100 = 3,000 % 

Ocen�ní: 

Základní cena 2 055,00 K�/m3 Koeficient druhu konstrukce K1 × 0,998 

Koeficient K2 = 0,92 + (6,60 / PZP) × 0,921 

Koeficient K3 = max(0,60, 0,30 + (2,80 / PVP)) × 0,757 

Koeficient vybavení K4 = 1 + (0,54 × n) × 0,426 

Koeficient polohy K5 × 0,850 

Koeficient inflace Ki × 2,163 

Koeficient prodejnosti Kp × 0,612 

Základní cena upravená = 685,38 K�/m3 Obestav�ný prostor × 85 472,63 m3 Cena stavby = 58 581 231,15 K� 

Odpo�et za opot�ebení: 58 581 231,15 K� × 0,030 00 - 1 757 436,93 K� 

Cena objektu po ode�tení opot�ebení = 56 823 794,21 K� 

Výsledná cena objektu 56 823 794,21 K� 

2. Venkovní úpravy 

Ocen�no podle § 10 vyhlášky 

Název: kanalizace deš�ová 

SKP: 46.21.41.4 

Položka: 13.1 300 mm 

Konstr. char.: z trub betonových 

Základní cena 1 785,00 K�/m 

Po�et m�rných jednotek × 1 000,00 m 







Cena po úpravách = 2 130 109,76 K� 

stá�í: 0 rok�, životnost: 100 rok� => opot�ebení: 0,000 % 

Odpo�et za opot�ebení: 2 130 109,76 K� × 0,000 00 - 0,00 K� 


Název: kanalizace splašková 

SKP: 46.21.41.4 


Konstr. char.: z trub z plastických hmot 


Po�et m�rných jednotek × 1 000,00 m 




Cena po úpravách 


= 2 581 191,82 K� 

Odpo�et za opot�ebení: 2 581 191,82 K� × 0,000 00 - 0,00 K� 


Název: vodovod 

SKP: 46.21.31.2 


Konstr. char.: z trub z plastických hmot 


Po�et m�rných jednotek × 350,00 m 






= 375 610,41 K� 

Odpo�et za opot�ebení: 375 610,41 K� × 0,000 00 - 0,00 K� 

Cena objektu po ode�tení opot�ebení = 375 610,41 K� 

Název: revizní šachty 

SKP: 46.21.41.4 

Položka: 2.2.7 Kanaliza�ní šachta vodot�sná betonová - hloubka 2.00 m 

Základní cena 8 900,00 K�/ks 

Po�et m�rných jednotek × 30 ks 






= 318 621,46 K� 

Odpo�et za opot�ebení: 318 621,46 K� × 0,037 50 - 11 948,30 K� 


Název: reten�ní nádrž 

Základní cena (§ 10 odst. 2) 1 200,00 K�/m 3 

Po�et m�rných jednotek × 800,00 m 3 


Koeficient prodejnosti K p 



× 0,976 

Cena po úpravách = 936 960,00 K� 


Odpo�et za opot�ebení: 936 960,00 K� × 0,000 00 - 0,00 K� 


Venkovní úpravy celkem 6 330 545,14 K� 

3. Pozemky 

Ocen�no podle § 27 - § 30, § 32 - § 31 vyhlášky 

Název: 194 

SKP: 46.21.14.2.. 

Úpravy základní ceny: 

1.2.4 Výhodnost polohy na území obce 100 % 

1.3 Pozemek ur�ený pro komer�ní stavbu 100 % 

Úprava za položky 1.1, 1.2 a 1.3 celkem = 200 % 

Úprava za ostatní položky celkem = 0 % 

Ocen�ní: 

Obec: Loket 

Po�et obyvatel: a = 545 

a je nižší než 1000 => pro výpo�et se použije: a = 1000 

Cena pozemku: C p = 35 + (a - 1000) × 0,007 414 = 35,000 K�/m 2 

Základní cena dle §28 (1) k): ZC = C p × 1,00 35,00 K�/m 2 

Pozemek se oce�uje dle §28 (2) × 1,000 

Základní cena po úprav� = 35,00 K�/m 2 

Úprava ceny za položky 1.1, 1.2 a 1.3: 35,00 K�/m 2 × 200 % + 70,00 K�/m 2 

Cena po úprav� = 105,00 K�/m 2 

Úprava ceny za ostatní položky: 105,00 K�/m 2 × 0 % + 0,00 K�/m 2 

Cena po úprav� = 105,00 K�/m2 Koeficient inflace Ki × 2,163 


Upravená základní cena 138,99 K�/m2 Vým�ra pozemku × 8 470,00 m2 Cena pozemku = 1 177 282,40 K� 

Název: 195 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 















Upravená základní cena 138,99 K�/m2 Vým�ra pozemku × 4 338,00 m2 Cena pozemku = 602 957,62 K� 

Název: 196 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 












Upravená základní cena 138,99 K�/m2 Vým�ra pozemku × 411,00 m2 Cena pozemku = 57 126,69 K� 

Název: 89/5 

SKP: 46.21.11.2 

Ocen�ní: 

Obec: Loket 









Základní cena po úprav� = 14,00 K�/m2 Koeficient inflace Ki × 2,174 


Upravená základní cena 18,63 K�/m2 Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 K�: 


Název: 944/6 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 













Název: 944/7 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 
















Název: 926 

SKP: 46.21.13.2 


2.9.1 Ochranné pásmo -5 % 

2.6 Negativní ú�inky okolí -10 % 


Úprava za ostatní položky celkem = -15 % 

Ocen�ní: 

Obec: Loket 





Pozemek se oce�uje dle §28 (3) b) × 0,800 




Úprava ceny za ostatní položky: 28,00 K�/m 2 × -15 % - 4,20 K�/m 2 




Název: 933 

SKP: 46.21.13.2 





Ocen�ní: 

Obec: Loket 
















Název: 934 

SKP: 46.21.13.2 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 

Po�et obyvatel: a = 545 a je nižší než 1000 => pro výpo�et se použije: a = 1000 











Název: 940,941,942,943,944 

SKP: 46.21.13.1. 










Ocen�ní: 

Obec: Loket 













Název: 947 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 





Pozemek se oce�uje dle §28 (3) a) × 0,400 







Upravená základní cena 15,75 K�/m2 Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 K�: 





Název: 948 

SKP: 46.21.14.2.. 

Ocen�ní: 

Obec: Loket 









Název: 949,950,955,956 

SKP: 46.21.14.2.. 




2.1 P�ístup po nezpevn�né komunikaci -10 % 




Ocen�ní: 

Obec: Loket 













Název: 957,959,960,961,962,2507/1 

SKP: 46.21.14.2.. 









Ocen�ní: 

Obec: Loket 









Pozemky celkem 12 630 936,01 K� 

III. Rekapitulace 

Cena bez opot�. Cena [K�] 

1. Hala 58 581 231,15 56 823 794,21 

2. Venkovní úpravy 6 342 493,45 6 330 545,14 

3. Pozemky 12 630 936,01 12 630 936,01 

Cena bez opot�ebení celkem [K�]: 77 554 660,61 

Cena celkem [K�]: 75 785 275,36 

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky: 75 785 280,00 K� 

Loket u Dolních Karlovic 

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 

Obec: Loket 

Katastrální území: 686492, LOKET U DOLNÍCH KRALOVIC 

1. Pozemky 


Název: 300/8 

SKP: 46.21.14.2.. 





Ocen�ní: 

Obec: Loket 















Název: 300/9 

SKP: 46.21.14.2.. 





Ocen�ní: 

Obec: Loket 













Název: 300/10 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 
















Název: 286,291,292,293,294,300,301,302,303,309/1,309/2,310,316,317,318,324,325,336 

SKP: 46.21.14.2.. 






Ocen�ní: 

Obec: Loket 













Pozemky celkem 2 375 900,43 K� 



1. Pozemky 2 375 900,43 2 375 900,43 

Cena bez opot�ebení celkem [K�]: 2 375 900,43 

Cena celkem [K�]: 2 375 900,43 




Zjišt�ná výsledná cena: 2 375 900,43 K� 

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky: 2 375 900,00 K� 

Alberovice 


Obec: Loket 

Katastrální území: 702919, ALBEROVICE 

1. Pozemky 


Název: 209 

Ocen�ní: 

Obec: Loket 




Pozemek se oce�uje dle 32 (1) × 0,300 


Upravená základní cena nesmí být nižší než 20,00 K�: 

Upravená základní cena 20,00 K�/m 2 

Vým�ra pozemku × 2 540,00 m 2 

Cena pozemku = 50 800,00 K� 

Pozemky celkem 50 800,00 K� 



1. Pozemky 50 800,00 50 800,00 

Cena bez opot�ebení celkem [K�]: 50 800,00 

Cena celkem [K�]: 50 800,00 

Zjišt�ná výsledná cena: 50 800,00 K� 

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky: 50 800,00 K� 

Bernartice u Dolních Karlovic 


Obec: Loket 

Katastrální území: 602655, BERNARTICE U DOLNÍCH KRALOVIC 

1. Pozemky 


Název: 984a 

Ocen�ní: 

BPEJ: 72901 

Základní cena (§ 29 odst. 1) 7,04 K�/m 2 






Název: 984b 

Ocen�ní: 

BPEJ: 74700 

Základní cena (§ 29 odst. 1) 5,26 K�/m 2 



Pozemky celkem 55 009,88 K� 



1. Pozemky 55 009,88 55 009,88 

Cena bez opot�ebení celkem [K�]: 55 009,88 

Cena celkem [K�]: 55 009,88 

Zjišt�ná výsledná cena: 55 009,88 K� 

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky: 55 010,00 K� 

Cena s opot�ebením [K�] 

1. Hala 56 823 794,21 

2. Venkovní úpravy 6 330 545,14 

3. Pozemky 15 112 646,32 

Cena bez opot�ebení celkem [K�]: 

Cena celkem [K�]: 78 266 985,67 

Po zaokrouhlení podle §46 vyhlášky: 78 266 990,00 

Zjišt�ná výsledná cena: 78 266 990,-K� 




4.2 Náklady na odstran�ní stavby 

Ocen�ní náklad� na demolici rozestav�ných budov a staveb je provedeno v souladu 

s metodikou katalog� popis� a sm�rných cen stavebních prací vydaných ÚRS PRAHA a.s a 

popisem obvyklým pro práce, které nejsou zahrnuty v katalozích ÚRS, vše ocen�no v cenách 

obvyklých. Cenová úrove� je stanovena pro IVQ 2010. 

P�ehled náklad�: K� 

Rekapitulace HSV K� 8 935 118 

Náklady na umíst�ní stavby a kompleta�ní �innost % 1,60 142 962 

Náklady celkem bez DPH K� 9 078 079 

Rekapitulace HSV K� 

Zemní práce K� 1 121 838 

Dokon�ující konstrukce a práce K� 322 500 

Demolice železobetonové prefabrikované konstrukce K� 7 490 780 


Položkový rozpo�et viz p�íloha 

V rozpo�tu demolice nebyly zahrnuty náklady na odstran�ní IS (kanalizace, vodovod), 

protože se jedná o stavby, která zhodnocují stavební pozemky i v p�ípad� ukon�ení projektu. 

V p�ípad� nového projektu je možné tyto IS využít nebo je upravit podle aktuálních pot�eb. 

V rozpo�tu jsou zahrnuty i výnosy z prodeje ocelových �ástí konstrukce jako druhotné 

suroviny a náklady na skládkování nevyužitelných �ástí. 

4.3 Nákladová metoda 

Pomocí nákladové metody ur�íme náklady na dokon�ení projektu: 

Pro p�íklad uvádíme n�kolik nákupních center postavených �i projektovaných v uplynulých 2 

letech a náklady spojené s jejich výstavbou: 

projekt stav 

náklady 

celkem 

náklady pouze 

stavební 

podlah. 

plocha 

K�/1m2 

Kaskády Zlín nestaví se 1 500 000 000 1 200 000 000 32000 37 500 

Oaza Kladno postaveno 750 000 000 600 000 000 17800 33 708 

CityPark Jihlava postaveno 1 300 000 000 1 040 000 000 25000 41 600 

ArkádyPankrác postaveno 3 000 000 000 2 400 000 000 45000 53 333 

EXIT 66 600 000 000 480 000 000 12644 37 963 




4.3.1 Nákladová metoda – dostavba OC EXIT 66 

Náklady na stavbu outletcentra (vyšší stavební náklady, vyšší standard vybavení): 

náklady p�ímé stavební: 

podl.plocha pr�m. výška m3 K�/1m3 K� celkem 

1NP 13298 6,3 celkem 

2NP 603 3,7 celkem 85472 4200 358 982 400 

ostatní náklady: 

% z ceny stavby K� 

terén, k�ižovatky, rozší�ení silnic, parkovišt� Q 1000K�/1m2 59 550 000 

okolí další, zele�, mobiliá�, osv�t. 2,00% 7 179 648 

vybavení komer�ní 7,00% 25 128 768 

rezerva 5,00% 17 949 120 

projekt 3,00% 10 769 472 

fee profesní 7,35% 26 385 206 

marketing 1,75% 0 

provize RK 3,50% 0 

fee development 4,00% 0 

celkem 505 944 614 

4.3.2 Nákladová metoda – dostavba objektu pro jiné využití 

Náklady na stavbu za p�edpokladu zm�ny projektu pro ú�ely lehká výroba, skladování, 

manipulace. 

náklady p�ímé stavební: 

podl.plocha pr�m. výška m3 K�/1m3 K� celkem 

1NP 13298 6,3 celkem 

2NP 603 3,7 celkem 85472 3000 256 416 000 

ostatní náklady: 

% z ceny stavby K� 

terén, k�ižovatky, rozší�ení silnic, parkovišt� Q 500K�/1m2 29 775 000 

okolí další, zele�, mobiliá�, osv�t. 1,00% 2 564 160 

vybavení komer�ní 1,00% 2 564 160 

rezerva 2,00% 5 128 320 

projekt 3,00% 7 692 480 

fee profesní 3,00% 7 692 480 

marketing 1,75% 0 

provize RK 3,50% 0 

fee development 4,00% 0 

celkem 311 832 600 




Náklady na dostavbu OC Exit 66 podle nákladové metody mínus již vynaložené investice 

podle vyhlášky 443 mil.K� 

Náklady na dostavbu budov se zm�nou využití a nižším standardem vybavení podle 

nákladové metody mínus již vynaložené investice podle vyhlášky 248 mil.K� 

4.4 Srovnávací metoda – cena pozemk� 

4.4.1 Popis pozemk� 

Seznam a popis oce�ovaných pozemk�: 

Katastrální území Brzotice, obec Loket, zapsaných na listu vlastnictví �. 152 




pozemek parc.�. 944/6 o vým��e 59550 m2 (ostatní plocha), 

celkem 72796 m2 

Jsou pozemky komplet stavební, ur�ené pro stavbu OC , kde probíhá výstavba inženýrských 

sítí a vlastní budovy. Pozemky se nacházejí na severní stran� silnice II t�ídy 150 �echtice, 

Lede� n.Sázavou. Na pozemku 944/6 je vybudována kanalizace odd�lená kanalizace 

splašková a deš�ová (bez napojení), reten�ní nádrže pro akumulaci a plynulý odvod 

deš�ových srážek ze zpevn�ných ploch OC. Dále zde stojí (pozemky 194, 195, 196) vlastní 

skelet OC, tedy jeho podzemní a nadzemní �ást do kone�né výšky dvou nadzemních podlaží, 

vodorovné i svislé nosné konstrukce a zast�ešení provedené trapézovým plechem s kotvením. 


Tento pozemek je stavební, nachází se u silnice �.150 v JZ �ásti areálu, je sou�ástí plánované 

výstavby etapy II kde by m�l být sou�ástí KFC fastfoodu spole�n� s pozemkem 300/9. 

Doposud není sou�ástí stavby na které bylo vydáno stavební povolení. 

pozemek parc.�. 89/5 o vým��e 270 m2 (trvalý travní porost) 

Tento pozemek leží na okraji obce Brzotice sm�rem na Lede� n.S. cca 30m jižn� od silnice 

150. Souvislost pozemku se stavbou se nám nepoda�ilo zjistit. Jde o stavební pozemek 

v intravilánu obce s p�íjezdovou cestou po pozemku jiného vlastníka. Pozemek je vhodný pro 

stavbu RD. 

parc.�. 926 o vým��e 2759 m2 pozemkový katastr (PK) 

Jedná se o pás nezastav�ného pozemku mezi areálem zem�d�lské farmy a silnicí (parcelní 

�íslo 187). Pozemek je v intravilánu obce, je stavební, ovšem leží v ochranném pásmu 

komunikace II t�ídy a pravd�podobn� se zde budou nacházet IS. 







Pozemky tvo�í spolu s jinými zastav�nou plochu a nádvo�í budov a staveb zem�d�lské farmy 

(parcelní �íslo 930/1). Pozemek je v intravilánu obce s dostupnými IS, je stavební a podle ÚP 

využitelný pro stavbu zem�d�lských staveb apod. Vzhledem ke geometrii jsou samostatn� 

h��e zastavitelné. 







Pozemky v této �ástí leží v sousedství dálni�ního t�lesa D1 a jsou podle ÚP stavební s funk�ní 

specifikací pr�mysl, výroba. Nejsou sou�ástí stavebního povolení a stavba OC na nich 

neprobíhá. Pozemky leží v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. IS jsou 

dostupné na hran� pozemku. Pozemky jsou v �ásti zem�d�lsky využívány. 


Pozemek leží u k�ižovatky Brzotice - Bermartice, leží v intravilánu obce, je tedy stavební. 

Pravd�podobn� však leží v ochranném pásmu silnice 150 a je sou�ástí stavebního povolení na 

výstavbu OC, respektive navazující výstavby kruhové k�ižovatky, která byla podmínkou 

výstavby OC. 


Parcela je stavební (pr�mysl, výroba), není sou�ástí stavebního povolení OC. Je zastavitelná 

odpovídající stavbou. IS jsou v dosahu staveništ�. V p�ípad� dostavby OC je velmi dob�e 

obchodovatelný. Parcela není zem�d�lsky využívána. 








neprobíhá. Pozemky leží �áste�n� v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. 

IS jsou dostupné na hran� pozemku. Pozemky jsou v �ásti zem�d�lsky využívány. 






parc.�. 2507/1 díl 1 o vým��e 1044 m2 pozemkový katastr (PK) 





Parcely jsou stavební (pr�mysl, výroba), nejsou sou�ástí stavebního povolení OC. Jsou 

zastavitelné odpovídající stavbou. IS jsou v dosahu staveništ�. V p�ípad� dostavby OC jsou 

velmi dob�e obchodovatelné. Nyní jsou �áste�n� využívány pro deponii staveništ� a �áste�n� 

jsou zem�d�lsky využity. 

Katastrálním území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zapsaných na listu 

vlastnictví �. 136 



pozemek parc.�. St. 300/10 o vým��e 136 m2 (ostatní plocha) 


Tyto pozemky jsou stavební v souladu s ÚP a jsou zahrnuty ve stavebním povolení na stavbu 

OC. Nemají doposud žádný stavební zásah. Nejsou zem�d�lsky využívány. Humusní vrstva 

je odstran�na a deponována. 










parc.�. 309/1 o vým��e 2660 m2 pozemkový katastr (PK) 

parc.�. 309/2 o vým��e 2902 m2 pozemkový katastr (PK) 











neprobíhá. Pozemky leží v ochranném pásmu dálnice což omezuje stavební využití. IS jsou 

dostupné na hran� pozemku.Pozemky jsou z v�tší �ásti zem�d�lsky využívány. 

Katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví �. 207 


Pozemek není sou�ástí stavební parcely pro OC. Leží cca 1,5km od tohoto staveništ� po 

silnici 150 sm�rem na �echtice. Pozemek leží vedle areálu družstva PEVAK Pelh�imov. 




Pozemek má nepravidelný tvar a p�ístup z cizího pozemku. Vodovod a el. vedení jsou na 

hranici pozemku. Jiné IS dostupné nejsou. Pozemek je �áste�n� zarostlý vyšší vegetací. 

Katastrálním území Bernartice u Dolních Kralovic, obec Bernartice, zapsaný na listu 

vlastnictví �. 309 


Jedná se o nestavební pozemek sousedící, který sousedí se stavebním pozemkem. 

Pozemek je bonitován a zem�d�lsky obhospoda�ován. Oce�uje se jako zem�d�lský pozemek 

s vyšší bonitou. 

4.4.2 Srovnatelné prodeje 

Srovnávací metoda stanovuje cenu nemovitosti na základ� srovnání s obdobnými, 

jejichž prodej byl realizován v nedávné dob� anebo jsou v aktuální nabídce realitních 

kancelá�í. Podobnost s oce�ovanou nemovitostí je žádoucí co nejvyšší, p�ípadné odchylky se 

upravují koeficienty, aby výsledná cena byla co nejbližší cen� obvyklé. 

Velká Bíteš Cena: 600,-K�/1m2 

Cena: 31 054 800,- K� 

Adresa: Nové Sady 

Datum vložení: 21.10.2010 

Plocha pozemku: 51 758 m2 

Voda: Dálkový vodovod 

Plyn: Plynovod 

Odpad: Kanalizace 

Elekt�ina: 230V 

CENTURY 21 Reality 21 

51758m2, u D1(Velká Bíteš). Pozemky s p�ímým sjezdem z D1, na úrovni Velké Bíteše, ÚP 

vhodný pro komer�ní výstavbu (autocentrum, truckcentrum, STK, drive in restaurant, 

motorest, prodejna atp.). 

Humpolec komer�ní zóna Cena: 600,-K�/1m2 

Celková cena: 21 000 000,- K� 

Adresa: Humpolec 


Zástavba: Komer�ní 


RE/MAX A-City 

V Humpolci v pr�myslové zón�, 2 km od exitu 90 D. Celkem 35000 m2, mírn� svažitý 

pozemek východním sm�rem, v územním plánu jako pr�myslová zóna s nízkým zatížením 

na životní prost�edí. Inženýrské sít� v dosahu do 100 metr� od pozemku.Regula�ní stanice 

plynu na hranici pozemku. Možná zm�na územního plánu na bytovou výstavbu. Prodej 

pouze celého pozemku. 

Jihlava Bed�ichov Cena: 1000,-K�/1m2 




Cena: 26 600 000,- K� 

Adresa: Jihlava 

Datum aktualizace: 19.01.2011 


AKROPOL reality 

Prodej komer�ního pozemku o rozloze 24 000 m2 v pr�myslové zón� v Jihlav�-Bed�ichov�, 

ur�eném dle územního plánu pro komer�ní výstavbu – prodejny velkoobjemového zboží, 

stavby pro �emeslnou výrobu a výrobní služby, administrativu, lehkou pr�myslovou výrobu, 

sklady, obslužné komunikace, parkovišt�. Veškeré sít� u pozemku. Výhodná poloha s 

p�ímým nájezdem na p�ivad�� k D1 

Jihlava pr�m.zóna Cena: 450,- K� za m² 

Celková cena: 20 700 000,- K� 

Cena zahrnuje: bez provize 

Poznámka k cen�: informace v kancelá�i 

Adresa: Heroltická, Jihlava 


Datum aktualizace: 13.01.2011 


Reality group.cz 

Pozemek blízko výrobních hal BOSCH a dálni�ního p�ivad��e. Vhodné pro komer�ní využití 

- jedná se o jeden z posledních volných pozemk� v pr�myslové zón� Jihlavy. Podle 

územního plánu ur�ený k výstavb� pr�myslových, skladovacích, logistických apod. objekt�. 

Velikost parcel je celkem cca 46 000 m2 . 

Modletice - Praha Cena: 3 500,-K�/1m2 

Celková cena: 234 500 000,- K� 

Adresa: Panelové sídlišt�, Modletice 



FARAON reality, s.r.o. 

11. kilometr dálnice D1, katastrální území Modletice, Jažlovice. Pozemek ur�en pro 

komer�ní výstavbu - v územním plánu vedeno jako smíšená podnikatelská za�ízení. Vhodné 

pro obchodní centrum, �erpací stanici, restauraci, motorest, sklady apod. Rovinatý pozemek, 

mírn� vyvýšený nad úrove� dálnice D1. P�es pozemek vede nadzemní vedení vysokého 

nap�tí a plynovod. 

Podle srovnatelných prodej� pozemk� pro odpovídající ú�el ( nerušící výroba, sklady, 

obchod) se ceny za 1m pohybují takto: 

Pozemky v lokalit� do 20km od Prahy u dálnic a silnic 

komer�ní min max poznámka 

K�/1m2 K�/1m2 K� za 1m2 

A 2000 3500 Pozemky v komer�ních zónách s novou infrastrukturou do 10tis 

m2, u páte�ních komunikací 




B 1200 2500 Pozemky v odlehlejších komer�ních zónách nad 10 tis.m2 

s p�vodní zástavbou nebo bez vy�ešených komunikací 

C 600 800 H��e dostupné pozemky p�ed zm�nou ÚP s omezenou možností 

rozší�ení v útlumových oblastech do 20 tis.m2 

Pozemky v lokalit� do 100km od Prahy u dálnic, vedle menších m�st a obcí. 

komer�ní min max poznámka 

K�/1m2 K�/1m2 K� za 1m2 

A 800 1200 Pozemky v komer�ních zónách s novou infrastrukturou nad 10 tis. 

m2, u páte�ních komunikací. 

B 400 600 Pozemky se zm�nou ÚP na komer�ní využití v pr�m. zónách do 

20tis.m2 s p�vodní zástavbou nebo bez vy�ešených komunikací 

a IS 

C 50 200 V�tší pozemky (do 20tis.m2) p�vodn� zem�d�lské, p�ed zm�nou 

ÚP s dostupnými sít�mi a bez vybudovaných komunikací a napojení 

IS. Pozemky s omezením – ochranné pásmo, ztížené základové 

podmínky, podmínka budování infrastruktury apod. 

4.4.3 Srovnávací metoda - ocen�ní 

Pozemky tržní cena – výpo�et: 

v katastrálním území Brzotice, obec Loket, zapsaných na listu vlastnictví �. 152 

pozemek m2 K�/ korekce K�/m2 K� d�vod korekce snížení/zvýšení 

1m2 

po 

korekci 

celkem 

p.�. St. 194 8470 500 100,00% 500 4 235 000 

p.�. St. 195 4338 500 100,00% 500 2 169 000 

p.�. St. 196 411 500 100,00% 500 205 500 

stavební RD, mimo projekt, geometrie, 

p.�. 89/5 270 500 80,00% 400 108 000 vsup p�es cizí 

p.�. 944/6 59550 500 70,00% 350 20 842 500 velikost, nejsou komplet IS 

p.�. 944/7 344 500 100,00% 500 172 000 

parc.�. 926 2759 200 50,00% 100 275 900 pozemek u silnice nezastavitelný 

parc.�. 933 2602 200 50,00% 100 260 200 pozemek u farmy zastav�ný 

parc.�. 934 1782 200 50,00% 100 178 200 pozemek u farmy zastav�ný 

parc.�. 940 1279 200 50,00% 100 127 900 ochranné pásmo D1 





parc.�. 947 970 200 80,00% 160 155 200 u k�ižovatky silnice 150 

parc.�. 948 1225 200 80,00% 160 196 000 stavební, mimo projekt 

stavební, mimo projekt, ochranné 

parc.�. 949 5426 200 50,00% 100 542 600 pásmo 


parc.�. 950 5246 200 50,00% 100 524 600 pásmo 


parc.�. 955 2542 200 50,00% 100 254 200 pásmo 


parc.�. 956 2634 200 50,00% 100 263 400 pásmo 



parc.�. 960 14976 200 80,00% 160 2 396 160 stavební, mimo projekt 




parc.�. 961 7739 200 80,00% 160 1 238 240 stavební, mimo projekt 


parc.�. 

2507/1 díl 1 1044 200 80,00% 160 167 040 stavební, mimo projekt 

celkem 37 215 060,-K� 

v katastrálním území Loket u Dolních Kralovic, obec Loket, zaps. na listu vlastnictví �. 136 


1m2 

po 

korekci 

celkem 

p.�.300/8 13734 500 70,00% 350 4 806 900 mimo instalované IS, v�tší pozemek 

p.�.300/9 2481 500 120,00% 600 1 488 600 mimo instalované IS, výhodné místo 


p.�.St.300/10 136 500 50,00% 250 34 000 pásmo 

parc.�. 286 639 200 50,00% 100 63 900 stavební, mimo projekt, ochranné pásmo 









parc.�. 309/1 2660 200 50,00% 100 266 000 stavební, mimo projekt, ochranné pásmo 

parc.�. 309/2 2902 200 50,00% 100 290 200 stavební, mimo projekt, ochranné pásmo 








celkem 8 538 400,-K� 

katastrální území Alberovice, obec Loket, zapsaný na listu vlastnictví �. 207 


1m2 

po 

korekci 

celkem 

parc.�. 209 2540 200 25,00% 50 127 00 mimo projekt, geometrie, vstup 

p�es cizí pozemek 

katastrální území Bernartice u Dolních Kralovic, zapsaný na listu vlastnictví �. 309 


1m2 

po 

korekci 

celkem 

parc.�. 984 8757 25 100,00% 25 218 925 zem�d�lský pozemek s dobrou bonitou 

Tržní cena pozemk� v aktuálním stavu 46 220 000,-K� po zaokrouhlení na desetitisíce dol�. 




K projektu OC jsou ur�eny pozemky p.�. 194, p.�. 195, p.�. 196, p.�. 944/6 . Ostatní pozemky 

s projektem p�ímo nesouvisí a mohou být prodány za tržní cenu cca 18 600 000,-K�, 

zaokrouhleno na desetitisíce dol�. 

Hodnota pozemk� zjišt�ná porovnávací metodou je 46 220 000,- K� 

4.5 Výnosová metoda 

4.5.1 Výnosová metoda – p�i dokon�ení projektu EXIT66 

Výnosová hodnota sou�asná za p�edpokladu dostavby outletcentra (podle standard� dle 

projektu): 

Podle výnosové metody by byla cena OC po dokon�ení p�i 90% obsazenosti budovy 

s pr�m�rnou cenou za pronájem obchodních jednotek 10EUR/1m2/m�s. (3000,-K�/1m2/rok) 

a 8% mírou kapitalizace kolem 345 mil. K� 

Ocen�ní: 

Výnosy z provozu, nájmu pro provozovatele 

EUR/m2 K�/rok m2 obsaze celkem 

/m�s 

nost K�/rok 

obchod 10 3 000 11 690 95,00% 33 315 588 

spole�né 

sklady 

Výdaje spojené s provozem a údržbou nemovitosti zajiš�ující trvalý výnos 

Odpisy - st�ádání na obnovu 5 059 446 

K�/rok (uvažováno 1,00 % z hrubé nákladové 

ceny) 

Pojišt�ní nemovitosti 252 972 

K�/rok (nebo 0.05násobek z hrubé nákladové 

ceny) 

Da� z nemovitosti 200 000 


ceny) 

Nájem z cizího pozemku 0 K�/rok Se neplatí 

Náklad na opravu a údržbu K� na 1m2 za 

Oprava a údržba 0* K�/rok rok 

Sklady 50-100, Kancelá�e 100-150 

Správa nemovitosti 200 000 K�/rok Náklad vlastníka na admin. správu 

Ostatní 0 K�/rok 

RO�NÍ VÝDAJE CELKEM 5 712 418 K�/rok 

*podle obvyklých obdobných pronájm� platí komplet veškeré náklady na údržbu a opravy 

nájemce. 

výpo�et: 

�istý ro�ní výnos K� 27 603 619 

míra kapitalizace 8% 0,08 

cena K� 345 039 619 




Vzhledem k vývoji v oblasti odlou�ených retail� je však situace specifická a zna�n� r�zná 

podle marketingové strategie, dalšímu plánovanému rozvoji (další investice) atd., tedy 

ukazatel�, které souvisí vždy s konkrétním zám�rem investora (know-how) a které lze 

z pohledu obvykle tržního h��e zobec�ovat. V p�ípad� dokon�ení projektu OC hrozí 

nebezpe�í vyšší neobsazenosti a ztráty výnosu. 

K datu ocen�ní podle námi oslovených subjekt� (Obec Loket, Colliers, JaT, Orco) není mezi 

investory v sou�asnosti zájem o pokra�ování projektu outletového centra z d�vodu 

celosv�tové ekonomické krize a zm�ny strategie investor� v tomto odv�tví. Nová OC se 

b�hem dvou let v �R stav�t nebudou. 

4.5.2 Výnosová metoda – p�i zm�n� projektu na sklady, lehká výroba 

Ocen�ní: 

Výnosy z provozu, nájmu pro provozovatele 

EUR/m2 K�/rok m2 obsaze celkem 

/m�s 

nost K�/rok 

sklady 4 1200 12 200 80,00% 11 712 000 

spole�né 

sklady 

Výdaje spojené s provozem a údržbou nemovitosti zajiš�ující trvalý výnos 

Odpisy - st�ádání na obnovu 3 110 000 


ceny) 

Pojišt�ní nemovitosti 155 500 

K�/rok (nebo 0.05násobek z hrubé nákladové 

ceny) 

Da� z nemovitosti 200 000 


ceny) 

Nájem z cizího pozemku 0 K�/rok Se neplatí 

Náklad na opravu a údržbu K� na 1m2 za 

Oprava a údržba 0* K�/rok rok 

Sklady 50-100, Kancelá�e 100-150 

Správa nemovitosti 200 000 K�/rok Náklad vlastníka na admin. správu 

Ostatní 0 K�/rok 

RO�NÍ VÝDAJE CELKEM 3 665 500 K�/rok 

*podle budoucí smlouvy platí komplet veškeré náklady na údržbu a opravy nájemce 

výpo�et: 

�istý ro�ní výnos K� 8 046 500 

míra kapitalizace 8% 0,08 

cena K� 100 581 250 

Rekapitulace výnosových metod ocen�ní: 

Hodnota projektu p�i dokon�ení outletového centra po dokon�ení je 345,0 mil. K� 

Hodnota projektu p�i zm�n� ú�elu stavby na sklady, lehká výroba podle výnos� je 100,5 

mil. K� 


Rozpo�et stavebních prací 

demolice 

Akce: Demolice outletového centra v lokalit� Loket na D1 

po�. Oce�ovaná ucelená �ást provedených prací 

cena 

�íslo m.j. celkem (K�) 

/1/ /2/ /3/ /4/ 

P�ehled náklad�: 

1 Rekapitulace HSV K� 8 935 118 

2 Náklady na umíst�ní stavby a kompleta�ní 

�innost % 1,60 142 962 

Náklady celkem bez DPH K� 9 078 079 

DPH 20,0 % K� 1 815 616 

Náklady celkem v�etn� DPH K� 10 893 695 

Rekapitulace HSV 

1 Zemní práce K� 1 121 838 

93 Dokon�ující konstrukce a práce K� 322 500 

97 Demolice železobetonové prefabrikované 

konstrukce K� 7 490 780 


Položka cena cena hmotnost hmotnost 

po�. množství jednotková celkem jednotková celkem 

�íslo �íslo popis m.j. (K�) (K�) (t) (t) 

1 Zemní práce 

(úprava terénu po v ybourání základových 

konstrukcí) 

1 12220-1103 Odkopávky a prokopávky nezapažené v 

hornin� 3 do 5000 m3 m3 2 422,00 77,00 186 494,00 

2 12220-1109 P�íplatek k cenám za lepivost v hornin� 3 m3 2 422,00 29,00 70 238,00 

3 16240-1105 Vodorovné p�emíst�ní výkopku z horniny 1 

až 4 do 1000 m m3 2 422,00 86,00 208 292,00 

4 16270-1109 P�íplatek k cen� za každých dalších i 

zapo�atých 1000 m m3 7 266,00 12,00 87 192,00 

5 17110-1103 Uložení sypaniny do násyp� s rozprost�ením 

ve vrstvách, s urovnáním a zhutn�ním p�es 

93 do 100 % PS m3 7 266,00 67,00 486 822,00 

6 18110-1101 Úprava plán� v hor. 1 - 4 bez zhutn�ním m2 13 800,00 6,00 82 800,00 

1 Zemní práce K� 1 121 838,00 

93 Dokon�ující konstrukce a práce 

1 PC 093-001 Vy�išt�ní prostranství m2 15 000,00 11,00 165 000,00 

2 PC 093-002 Vy�išt�ní komunikací soub 1,00 70 000,00 70 000,00 

3 PC 093-003 Pomocné stavební práce nezahrnuté v 

jednotkových cenách hod 350,00 250,00 87 500,00 

93 Dokon�ující konstrukce a práce K� 322 500,00 

Stránka 1


konstrukce 

demolice 

hmotnost 

jednotková 

(t) 

hmotnost 

celkem 

(t) 

1 

Zaklady: 

96105-5111 Bourání betonových patek m3 460,00 2 890,00 1 329 400,00 2,400 1104 

2 PC Demontáž prefa ŽB základových pás�, 

274123001 prah� hmotnosti p�es 1t do 4 t v obj.do 18 m kus 158,00 2 537,00 400 846,00 9,600 1516,8 

3 PC Demontáž prefa ŽB sloup� postupným 

331123001 rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 3 t v 

obj.do 18 m kus 230,00 1 410,40 324 392,00 2,770 637,1 

4 PC 

1. NP 

Demontáž prefa ŽB sloup� postupným 


obj.do 18 m kus 148,00 1 410,40 208 739,20 2,620 387,76 

5 PC Demontáž prefa ŽB sloup� postupným 


obj.do 18 m kus 80,00 3 138,00 251 040,00 3,930 314,4 

6 PC Demontáž prefa ŽB vazník� ze 

441125001 železobetonu hmotnosti p�es 10 do 15 t kus 76,00 3 980,00 302 480,00 11,770 894,52 

7 PC Demontáž prefa ŽB trám�, pr�vlak� nebo 

413123903 ztužidel hmotnosti do 5 t v budovy do 18 m 

kus 191,00 5 012,00 957 292,00 4,700 897,7 

8 PC 

331123001 

9 PC 

331123002 

10 PC 

413123903 

2. NP 


rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 3 t v 

obj.do 18 m 


rozebíráním z dutiny patky hmotnosti do 7 t v 

kus 6,00 1 410,40 8 462,40 2,620 15,72 

obj.do 18 m 

Demontáž prefa ŽB trám�, pr�vlak� nebo 

ztužidel hmotnosti do 5 t v budovy do 18 m 

kus 10,00 3 138,00 31 380,00 3,930 39,3 

kus 22,00 5 012,00 110 264,00 4,700 103,4 

hmotnost 

jednotková 

(t) 

hmotnost 

celkem (t) 

Zast�ešení 

11 76739-2803 Demontáž trapézových plech� p�ist�elených m2 13 300,00 63,00 837 900,00 0,013 172,9 

Odvoz suti a skládkovné 

12 97908-3117 Vodorovné p�emíst�ní suti na skládku do 

6000 m t 5 910,70 196,00 1 158 497,20 

13 97908-3191 P�íplatek k cen� za každých dalších 

zapo�atých 1000 m p�es 6000 m t 82 749,80 12,00 992 997,60 

14 PC 979-001 Poplatek za skládku su� - t�íd�ná t 5 910,70 160,00 945 712,00 

15 97908-3117 Vodorovné p�emíst�ní kovového odpadu do 

sb�rných surovin do 6000 m t 172,90 248,00 42 879,20 

16 97908-3191 P�íplatek k cen� za každých dalších 

zapo�atých 1000 m p�es 6000 m t 1 729,00 12,00 20 748,00 

17 PC 979-004 Kovový odpad - výzisk t -172,90 2 500,00 -432 250,00 


konstrukce K� 7 490 779,60 

Stránka 2 

stavební su� kovový odpad 

Hmotnost 

celkem 5 910,7 172,9

situa�ní mapa 

fotomapa aktuálního stavu

pohled do západní �ásti skeletu 

budoucí vnit�ní ulice 

pohled na západní �ást

detail kladení pr�vlak� a trám� 

stav dvoupodlažní �ásti v jihovýchodu 

pohled do vnit�ní �ásti ze severu

eten�ní nádrž 

revizní šachta kanalizace 

požární hydrant

detail spoje konstrukce 

degradace povrchu vlivem mrazu 

odpraskávání dobetonovaných �ástí

vizualizace kone�ného stavu outlet centra EXIT 66 

vizualizace kone�ného stavu outlet centra EXIT 66 

vizualizace kone�ného stavu outlet centra EXIT 66

katastrální mapa pozemk� v k.ú. Brzotice

4.4 Srovnávací metoda - Exekutorský úřad Praha 4 JUDr. Jana ...

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?