Z N A L E C K Ý P O S U D E K - OKdrazby.cz

Z N A L E C K Ý
íslo: 4657 – 238 / 12
P O S U D E K
o obvyklé cen:
- objektu k bydlení .p. 235 na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p..
875/10 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 5/8 na tchto nemovitostech) v k.ú. Nmiky u
Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský
- pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj
Jihomoravský
- pozemk p.. 2194 a p.. 2195, v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec Vrbice, kraj Jihomoravský
(resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 na tchto nemovitostech)
- pozemk p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46, p..
5210/47 a p.. 5210/86 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 na tchto nemovitostech), v
k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj Jihomoravský
Vlastník nemovitostí dle LV : LV . 328 a LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí, LV .
11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic a LV . 1520 pro k.ú.
ejkovice:
pro vtší rozsah neuvedeno, podrobn viz. dále v posudku
nebo LV v píloze.
Objednatel:
Úel zpracování posudku:
Vypracovala:
Exekutorský úad Brno - msto
Mgr. Jaroslav Homola, soudní exekutor
Hlinky 41/104, 603 00 Brno
Stanovení obvyklé ceny nemovitého majetku pro úely
provedení exekuce prodejem nemovitostí
Ing. Eva Škabrahová
V Brn dne 10.10.2012
Ing. Lukáš Dínovský, Ph.D.
vedoucí znalecké sekce
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc.
vedoucí znaleckého ústavu

A. S I T U A C E :
1. Zadání znaleckého posudku :
Usnesením Exekutorského úadu Brno-msto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní
exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, .j. 030 EX 1972/03-167 ze dne
13.7.2012 je uloženo vypracovat znalecký posudek.
Pedmtem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé:
- objektu k bydlení .p. 235 na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a
pozemky p..St. 330 a p.. 875/10 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 5/8 na
tchto nemovitostech) v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj
Jihomoravský
- pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, v k.ú. Nmiky u Hustopeí,
obec Nmiky, kraj Jihomoravský
- pozemk p.. 2194 a p.. 2195, v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec
Vrbice, kraj Jihomoravský (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 na tchto
nemovitostech)
- pozemk p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p..
2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p.. 5210/86 (resp. ideálního spoluvlastnického
podílu 1/6 na tchto nemovitostech), v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj
Jihomoravský.
Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenní nemovitostí, jejich píslušenství,
jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký
ústav provede ocenní cenou obvyklou rovnž samostatn pro každou jednotlivou
nemovitost.
2. Podklady pro zpracování znaleckého posudku :
a) Usnesení .j. 030 EX 1972/03-167 ze dne 13.7.2012 vydané Exekutorským
úadem Brno-msto, Mgr. Jaroslavem Homolou, soudním exekutorem, se sídlem
Hlinky 41/104, 603 00 Brno
b) Výpis z KN, LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí, vyhotovený dálkovým
pístupem 13.7.2012
c) Výpis z KN, LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí, vyhotovený dálkovým
pístupem 13.7.2012
d) Výpis z KN, LV . 11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, vyhotovený dálkovým
pístupem 13.7.2012
e) Výpis z KN, LV . 1520 pro k.ú. ejkovice, vyhotovený dálkovým pístupem
13.7.2012
f) Kopie katastrální mapy, map. list VS VI-23-17 ze dne 24.7.2012 pro k.ú. Vrbice u
Velkých Pavlovic vyhotovený Katastrálním úadem pro Jihomoravský kraj, KP
Hustopee, . zak. PÚ 1541/2012-735
g) Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-6 ze dne
2

24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí vyhotovený Katastrálním úadem pro
Jihomoravský kraj, KP Hustopee, . zak. PÚ 1541/2012-735
h) Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-10 ze dne
24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí vyhotovený Katastrálním úadem pro
Jihomoravský kraj, KP Hustopee, . zak. PÚ 1541/2012-735
i) Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-14 ze dne
24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí vyhotovený Katastrálním úadem pro
Jihomoravský kraj, KP Hustopee, . zak. PÚ 1541/2012-735
j) Informace o oceovaných nemovitostech vetn pístupových parcel poízené na
internetových stránkách www.cuzk.cz
k) Místní šetení provedené dne 22.8.2012 zástupcem znaleckého ústavu Stavexis,
s.r.o.
l) Fotodokumentace poízená pi místním šetení
m) Zákon . 151/1997 Sb., o oceování majetku, v platném znní
n) Informace z trhu nemovitostí, z databáze MOISES a z vlastní databáze
o) Informace z registru UIR-ADR povodové databáze Kooperativa pojišovny, a.s.
3. Místní šetení :
Pro potebu zpracování znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu
zpístupnní nemovitosti, svoláno místní šetení na den 22.8.2012 v 10 hodin ped
rodinným domem .p. 235 v Nmikách. Na toto místní šetení se dostavila povinná
paní Ludmila Varmužová a její dva synové. Pi místním šetení byla provedena
prohlídka a zamení nemovitosti z exteriéru a interiéru, pítomnými byly sdleny
informace týkající se stáí a provedených rekonstrukcí rodinného domu a
píslušenství, dále byla poízena fotodokumentace nemovitosti a zahrady tvoící
funkní celek se stavbou. Prohlídka ostatních oceovaných pozemk probhla po
dohod již pouze zástupcem znaleckého ústavu.
B. N Á L E Z :
1. Vlastnické a evidenní údaje :
Vlastník nemovitostí dle LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí:
Varmuža František, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/8
Varmuža Radek, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/8
Varmužová Eliška, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/8
Varmužová Ludmila, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 5/8
3

Nemovitosti: - pozemky v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, Jihomoravský
kraj
p..St. 330 zastavná plocha a nádvoí
p.. 875/10 zahrada
- objekt k bydlení .p. 235 na pozemku p..St. 330
Vlastník nemovitostí dle LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí:
Varmužová Ludmila, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi
Nemovitosti: - pozemky v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, Jihomoravský
kraj
p.. 944/5 vinice
p.. 944/1 pozemek ve ZE – parcela pvod PK
p.. 2767 pozemek ve ZE – parcela pvod PK
Vlastník nemovitostí dle LV . 11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic:
Varmuža Augustin, Kaštanová 302, Bezno, 431 45 Bezno u Chomutova podíl id 1/2
Varmuža František, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Varmuža Radek, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Varmužová Ludmila, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Nemovitosti: - pozemky v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec Vrbice, Jihomoravský
kraj
p.. 2194 pozemek ve ZE – parcela pvod PK
(pvodní k.ú. ejkovice)
p.. 2195 pozemek ve ZE – parcela pvod PK
(pvodní k.ú. ejkovice)
Vlastník nemovitostí dle LV . 1520 pro k.ú. ejkovice:
Varmuža Augustin, Kaštanová 302, Bezno, 431 45 Bezno u Chomutova podíl id 1/2
Varmuža František, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Varmuža Radek, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Varmužová Ludmila, Nmiky 235, 691 07 Nmiky u Beclavi podíl id 1/6
Nemovitosti: - pozemky v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec Vrbice, Jihomoravský
kraj
p.. 2200/3 ostatní plocha-neplodná pda
p.. 2200/4 ostatní plocha-neplodná pda
p.. 2200/5 vinice
p.. 2200/6 ostatní plocha-neplodná pda
p.. 2200/8 vinice
p.. 2277/52 ostatní plocha-neplodná pda
p.. 5210/46 orná pda
p.. 5210/47 orná pda
p.. 5210/86 orná pda
4

2. Dokumentace a skutenost :
Pedmtem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé:
- objektu k bydlení .p. 235 na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a
pozemky p..St. 330 a p.. 875/10 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 5/8 na
tchto nemovitostech) v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj
Jihomoravský
- pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, v k.ú. Nmiky u Hustopeí,
obec Nmiky, kraj Jihomoravský
- pozemk p.. 2194 a p.. 2195, v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec
Vrbice, kraj Jihomoravský (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 na tchto
nemovitostech)
- pozemk p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p..
2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p.. 5210/86 (resp. ideálního spoluvlastnického
podílu 1/6 na tchto nemovitostech), v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj
Jihomoravský.
Objekt bydlení je adový koncový, má dv nadzemní a jedno podzemní podlaží.
Píslušenství objektu tvoí vedlejší stavba ve dvoe (dílna, sklady, chlév, zemní
sklep), venkovní úpravy (zpevnné plochy, zídky ped domem, septik, venkovní
schodišt, oplocení v. brány a branky), pozemky p..St. 330 a p.. 875/10 a trvalé
porosty.
Obec Nmiky leží v okrese Beclav, 10 km od nájezdu na dálnici D2 v
Hustopeích, v lenitém terénu jihovýchodního výbžku Ždánického lesa. Nejnižší
místo katastru obce je ve výšce 177 m n.m., nejvyšší 316 m n. m. Prchozí silnice
spojují Nmiky se sousedními Velkými Pavlovicemi, Horními Bojanovicemi,
Boleradicemi a Boeticemi. Doprava je zde pouze autobusová. V obci se nachází
základní a mateská škola, obecní úad, pošta, obchod, sportovní areál s koupalištm
a lyžaským svahem s umlou sjezdovkou, nov byla vybudována bobová dráha.
Jedná se o vinaskou obec, ve které se nachází množství vinných sklípk.
V posledních letech zde dochází k rozvoji cestovního ruchu.
Oceovaný objekt k bydlení s pozemky p..St. 330 a p.. 875/10 se nachází
v zastavné ásti obce, pi boní komunikaci, nedaleko hbitova. Zástavba v míst je
tvoena pevážn obdobnými objekty k bydlení s pilehlými zahradami. Pozemek
p..St. 330 je zastavn stavbou objektu k bydlení, vedlejší stavbou a dvorem, p..
875/10 tvoí zahradu za vedlejší stavbou.
Pístup a píjezd k oceovanému objektu .p. 235 a pozemkm p..St. 330 a
p.. 875/10 je zcela bezproblémový ze zpevnné veejné komunikace na pozemku
p.. 3849/1 ve vlastnictví obce Nmiky, Nmiky 221, 691 07. Dle vyhledávání
adres v registru UIR-ADR je adresa oceovaného objektu .p. 235 vedena v databázi
Kooperativy pojišovny, a.s. s kódem záplavy 1, tedy bez rizika záplav.
Pozemek p.. 944/5 tvoí uzavený oplocený dvr, na kterém jsou postaveny 2
pístešky a který je v užívání jiných osob a pozemek p.. 944/1 tvoí neudržovaný
travnatý okraj vinice za tímto dvorem. Je na nm nkolik málo náletových trvalých
porost. Oba pozemky jsou umístny v centru obce Nmiky. Pístup k tmto
5

pozemkm je možný pes pozemky jiných vlastník. Pozemek p.. 2767 je umístn
v lokalitách zvaných Dlouhý a Píný, jižn od Nmiek, tém na okraji
katastrálního území Nmiky u Hustopeí. Nedaleko se nachází letišt Boetice
LKANDR. ást pozemku tvoí obdlávaná zemdlská pda, na ásti jsou vzrostlé
ovocné stromy. Pes pozemek prochází zpevnná komunikace, která slouží
pedevším jako cyklostezka. Pístup a píjezd k pozemku je možný po této
komunikaci, která je veejn užívána.
Pozemky p.. 2194, p.. 2195, p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6,
p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p.. 5210/86 jsou umístny na
rozhraní lokalit zvaných Staré hory a Velký pasuk, nedaleko íky Vrbianky.
Pozemky spolu navzájem sousedí a leží na hranici katastr Vrbice u Velkých
Pavlovic a ejkovice, jihovýchodn od obce Vrbice a západn od obce ejkovice.
Pozemky p.. 2194, p.. 2195, p.. 5210/46 a p.. 5210/47 jsou zemdlsky
obhospodaovávány, p.. 2277/52, p.. 5210/86, p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/6
a p.. 2200/8 tvoí kovinatý pás mezi jednotlivými polnostmi a p.. 2200/5 tvoí okraj
vinice. Pístup k tmto pozemkm je možný pes pozemky jiných vlastník
Dle LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí ze dne 13.7.2012 jsou
oceované nemovitosti zatíženy v ásti C-LV tmito omezeními vlastnického práva:
• 5x Naízení exekuce, povinnost k: Varmužová Ludmila
• 12x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža Radek
• 11x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža František
• Zástavní právo smluvní k zajištní pohledávky vetn píslušenství do výše
500 000,- K, k zajištní budoucí pohledávky s píslušenstvím do výše
475 000,- K, oprávnní pro Stavební spoitelnu eské spoitelny, a.s.
• Zástavní právo smluvní k zajištní pohledávky s píslušenstvím do celkové
výše 770 000,- K a k zajištní budoucích pohledávek s píslušenstvím do
výše 731 500,- K, oprávnní pro Stavební spoitelnu eské spoitelny,
a.s.
• 5x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id 5/8, povinnost k: Varmužová
Ludmila
• 7x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id 1/8, povinnost k: Varmuža
Radek
• 9x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id 1/8, povinnost k: Varmuža
František
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: eská podnikatelská
pojišovna, a.s., povinnost k: Varmuža František
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: KEŠOVKA, a.s.,
povinnost k: Varmuža Radek
• Zástavní právo exekutorské k id. 5/8, oprávnní pro: eský inkasní kapitál,
a.s., povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: Kooperativa
pojišovna, a.s., povinnost k: Varmuža František
6

• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: s Autoleasing, a.s.,
povinnost k: Varmuža František
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: eská podnikatelská
pojišovna, a.s., povinnost k: Varmuža Radek
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: Bohemia Faktoring,
s.r.o., povinnost k: Varmuža Radek
• Zástavní právo exekutorské k id. 5/8, oprávnní pro: ZEPTER
INTERNATIONAL s.r.o., povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské k id. 5/8, oprávnní pro: Bohemia Faktoring,
s.r.o., povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/8, oprávnní pro: I.C.D.M. spol. s r.o.,
povinnost k: Varmuža Radek
V ásti D-LV jsou zapsány tyto zápisy:
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
23.11.2010, k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža Radek)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
16.12.2010, k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža Radek)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
18.1.2011, k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža František)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
18.1.2011, k id 1/8 (povinnost k: Varmuža Radek)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
5.12.2011, k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža František)
• Podán návrh na naíz. výkonu rozh. zízením soudc. zástav. práva k id. 1/8
ze dne 15.3.2012 (povinnost k: Varmuža František)
• Podán návrh na naíz. výkonu rozh. zízením soudc. zástav. práva k id. 1/8
ze dne 15.3.2012 (povinnost k: Varmuža Radek)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva k id. 1/8 doruen
dne 24.4.2012 (povinnost k: Varmuža Radek)
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
16.5.2012, k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža Radek)
Pozn. Dle LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí ze dne 13.7.2012 byly nemovitosti doteny
zmnou právních vztah. Tato zmna se s nejvtší pravdpodobností týkala podaných návrh na
naíz. výkonu rozh. zízením soudc. zástav. práva k id. 1/8 (povinnost k: Varmuža František a
Varmuža Radek). Ke dni vydání znaleckého posudku 10.10.2012 je dle náhledu do katastru
nemovitostí na LV . 328 nov zapsáno zástavní právo soudcovské, dle aktuálního náhledu do KN
nejsou na LV již žádné plomby zapsány.
Dle LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí ze dne 13.7.2012 jsou
oceované nemovitosti zatíženy v ásti C-LV tmito omezeními vlastnického práva:
• 5x Naízení exekuce, povinnost k: Varmužová Ludmila
• 5x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti, povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské, oprávnní pro: eský inkasní kapitál, a.s.,
povinnost k: Varmužová Ludmila
7

• Zástavní právo exekutorské, oprávnní pro: ZEPTER INTERNATIONAL
s.r.o., povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské, oprávnní pro: Bohemia Faktoring, s.r.o.,
povinnost k: Varmužová Ludmila
V ásti D-LV je zapsán tento zápis:
• Zahájeny pozemkové úpravy – vztah k parcelám PK 2767 a PK 944/1
Dle LV . 11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic ze dne 13.7.2012 jsou
oceované nemovitosti zatíženy v ásti C-LV tmito omezeními vlastnického práva:
• 5x Naízení exekuce, povinnost k: Varmužová Ludmila
• 12x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža Radek
• 11x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža František
• 2x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/6, povinnost k: Varmuža
František
• Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/6, povinnost k: Varmužová
Ludmila
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/6, oprávnní pro: s Autoleasing, a.s.,
povinnost k: Varmuža František
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/6, oprávnní pro: ZEPTER
INTERNATIONAL s.r.o., povinnost k: Varmužová Ludmila
V ásti D-LV je zapsán tento zápis:
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
5.12.2011, k id. 1/6 (povinnost k: Varmuža František)
Dle LV . 1520 pro k.ú. ejkovice ze dne 13.7.2012 jsou oceované
nemovitosti zatíženy v ásti C-LV tmito omezeními vlastnického práva:
• 5x Naízení exekuce, povinnost k: Varmužová Ludmila
• 12x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža Radek
• 11x Naízení exekuce, povinnost k: Varmuža František
• 2x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/6, povinnost k: Varmuža
František
• Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/6, povinnost k: Varmužová
Ludmila
• 2x Exekuní píkaz k prodeji nemovitosti k id. 1/6, povinnost k: Varmuža
Radek
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/6, oprávnní pro: s Autoleasing, a.s.,
povinnost k: Varmuža František
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/6, oprávnní pro: ZEPTER
INTERNATIONAL s.r.o., povinnost k: Varmužová Ludmila
• Zástavní právo exekutorské k id. 1/6, oprávnní pro: I. C. D. M. spol. s r.o.,
povinnost k: Varmuža Radek
8

V ásti D-LV je zapsán tento zápis:
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
5.12.2011, k id. 1/6 (povinnost k: Varmuža František)
• Zmna íslování parcel vznikla z ásti PK p.. 2195 – ZPMZ 1302/12 –
vztah k p.. 2200/6, p.. 2277/52, p.. 5210/47, p.. 5210/86, p.. 2200/5 a
p.. 2200/3
• Zmna íslování parcel vznikla z ásti PK p.. 2194 – ZPMZ 1302/12 –
vztah k p.. 5210/46, p.. 2200/4 a p.. 2200/8
• Nepravomocný exekuní píkaz o zízení zástav. práva doruen dne
24.4.2012, k id. 1/6 (povinnost k: Varmuža Radek)
Pozn. Ke dni vydání znaleckého posudku 10.10.2012 jsou nemovitosti na LV . 1520 pro k.ú.
ejkovice dle náhledu do katastru nemovitostí doteny zmnou právního vztahu. Tato zmna se týká
id podílu 1/6 náležejícího Františkovi Varmužovi.
Podrobnji viz. píslušná LV v píloze znaleckého posudku. Prodejem
oceovaných nemovitostí výše uvedená omezení vlastnického práva zaniknou.
3. Výet jednotlivých souástí oceovaného majetku:
Katastrální území Nmiky u Hustopeí:
3.1. Objekt k bydlení .p.235
3.2. Píslušenství
3.3. Pozemky
3.4. Trvalé porosty
Katastrální území Vrbice u Velkých Pavlovic:
3.5. Pozemky
Katastrální území ejkovice:
3.6. Pozemky
4. Popis jednotlivých souástí oceovaného majetku, výmry, stáí:
4.1. Katastrální území Nmiky u Hustopeí:
4.1.1. Objekt k bydlení .p.235 :
Objekt k bydlení je adový koncový, má dv nadzemní a jedno podzemní podlaží.
Konstrukní provedení a vybavení je podrobnji uvedeno v následující tabulce.
Stavební prvek
Základy
Svislé konstrukce
Popis
Betonové pasy
Smíšené (cihla, plynosilikátové tvárnice)
9

Stavební prvek
Stropy a podhledy
Zastešení mimo krytinu
Krytina stechy
Klempíské konstrukce
Vnitní omítky
Fasádní omítky
Vnitní obklady
Schody
Dvee, vrata
Okna
Podlahy
Vytápní
Elektroinstalace
Rozvod vody
Zdroj teplé vody
Instalace plynu
Kanalizace
Vybavení kuchyn
Vnitní hygienické vybavení
Ostatní
Popis
Betonové monolitické
Stecha polovalbová, devný krov
Pálené tašky
Z pozinkovaného plechu
Vápenné omítky
Bizolit, místy chybí, ásten je zachován keramický
venkovní obklad
Keramický obklad v místnostech WC a koupelen, ve
špatném stavu, místy chybí
Vnitní ŽB monolitické bez povrchové úpravy, vnjší
ŽB monolitické s teracovou dlažbou
Vstupní dvee plastové, vrata plastová, vnitní dvee
jsou devné plné i ásten prosklené v ocelových
zárubních
Plastová
Dlažba, beton, PVC, koberec
Kotel na tuhá paliva
Bžné rozvody
Bžné rozvody vody, napojení na obecní vodovod
El. bojler (nyní nefunkní)
Není
Odkanalizování do septiku
Kuchyská linka s dezem
2x vana, umyvadla, splachovací WC
Domácí vodárna - nepoužívaná
Stáí, technický stav :
Dle zjištných informací byl dm postaven na pelomu 70. a 80. let minulého
století. V roce 2005 probhla v dom ástená rekonstrukce rozvod topení, dále
byly provedeny nové omítky a nový SDK podhled v pedsíni a v garáži, byla
vymnna okna a v souvislosti s tímto bylo provedeno ástené i úplné zazdní
nkterých pvodních otvor a byly odstranny balkony. V 1 PP byly provedeny
v nkterých místnostech nové dlažby. Dále byla v tomto roce instalována nová
garážová vrata a provedena nová brána do dvora.
Dm je i pes provedenou ástenou rekonstrukci ve špatném stavu, místy
se na stnách vyskytuje plíse, je nanejvýše vhodné, resp. potebné zapoatou
rekonstrukci dokonit.
Zastavná plocha (m 2 )
Popis Výpoet / komentá Celkem m 2
1 PP 11.4*9.98-5.6*2 102,57
1 NP 11.4*9.98-5.6*2+5.11*1.91 112,33
2 NP 11.4*9.98-5.6*2 102,57
Zastavná plocha celkem: 317 m 2
10

Podlahová plocha (m 2 )
Popis Výpoet / komentá Celkem m 2
1 PP 4.11*10.52+3.28*2.13+4.15*4+4.01*1.47+3.28*1.8 78,62
1 NP 4.21*1.46+4.4*4.056+2.33*4.07++0.88*0.9+4*4.75
+4.38*4.02+1.11*2.3+2.31*1.8+1.43*0.91+1.96*1.
93+1.96*2.25
87,08
2 NP 0.89*2.39+4.02*2.53+4.09*4.03+5.43*4.06+3.72*4
.06+2.37*3
Podlahová plocha celkem: 239 m 2
Výkaz výmr (m 3 obestavného prostoru)
Popis Výpoet / komentá Celkem
73,04
Spodní stavba (11.4*9.98-5.6*2)*2 205,14
Vrchní stavba (9.4*9.98)*7.1+(5.11*1.91)*2.1+(5.8*2*5.9 755,00
)
Zastešení (9.4*9.98)*3/2-(3*1*0.5*1/3) 140,22
Celkem:
1 100,36 m 3 obestavného prostoru
4.1.2. Píslušenství :
Píslušenství objektu k bydlení tvoí vedlejší stavba ve dvoe (dílna, sklady,
chlév, zemní sklep) a venkovní úpravy (zpevnné plochy, zídky ped domem, septik,
venkovní schodišt, oplocení v. brány a branky). Jedná se o píslušenství, které je
v podstat samostatn neobchodovatelné a jako takové je zahrnuto do celkového
výsledného odhadu obvyklé ceny.
4.1.3. Pozemky :
Pedmtem posudku je celkem pt pozemk v k.ú. Nmiky u Hustopeí.
Pozemek p..St. 330 o výme 308 m 2 je zastavn stavbou objektu k bydlení
.p. 235, vedlejší stavbou a dvorem, p.. 875/10 o výme 292 m 2 tvoí zahradu za
vedlejší stavbou. Pozemky jsou rovinatého charakteru.
Pozemek p.. 944/5 o výme 66 m 2 tvoí ve skutenosti (oproti evidenci v KN,
kde je tento veden v druhu plochy vinice) uzavený oplocený dvr, který je v užívání
jiných osob. Pozemek p.. 944/1 o výme 32 m 2 tvoí travnatý pás za tímto dvorem.
Je na nm nkolik málo neudržovaných trvalých porost. Oba pozemky jsou
umístny v centru obce Nmiky.
Pozemek p.. 2767 o výme 3 216 m 2 je umístn v lokalitách zvaných Dlouhý
a Píný, jižn od Nmiek, tém na okraji katastrálního území Nmiky u
Hustopeí. Nedaleko se nachází letišt Boetice LKANDR. ást pozemku tvoí
obdlávaná zemdlská pda, na ásti jsou vzrostlé ovocné stromy. Pes pozemek
prochází zpevnná komunikace, která slouží pedevším jako cyklostezka. Pozemky
jsou rovinatého až svažitého charakteru.
4.1.4. Trvalé porosty:
Na oceovaných pozemcích se nachází nkolik trvalých porost rzného
druhu a stáí. Trvalé porosty jsou v podstat samostatn neprodejné. Existence
11

trvalých porost je zohlednna v návrhu obvyklé ceny oceovaného majetku.
4.2. Katastrální území Vrbice u Velkých Pavlovic:
4.2.1. Pozemky:
Pozemky p.. 2194 o výme 915 m 2 a p.. 2195 o výme 634 m 2 jsou
umístny na rozhraní lokalit zvaných Staré hory a Velký pasuk, nedaleko íky
Vrbianky. Leží na hranici katastr Vrbice u Velkých Pavlovic a ejkovice,
jihovýchodn od obce Vrbice a západn od obce ejkovice. Pozemky p.. 2194 a
p.. 2195 jsou zemdlsky obhospodaovávány a jsou rovinatého charakteru. Na
tchto pozemcích se nenachází žádné trvalé porosty.
4.3. Katastrální území ejkovice:
4.3.1. Pozemky:
Pozemky p.. 2200/3 o výme 98 m 2 , p.. 2200/4 o výme 246 m 2 , p..
2200/5 o výme 385 m 2 , p.. 2200/6 o výme 243 m 2 , p.. 2200/8 o výme 22 m 2 ,
p.. 2277/52 o výme 46 m 2 , p.. 5210/46 o výme 666 m 2 , p.. 5210/47 o výme
430 m 2 a p.. 5210/86 o výme 13 m 2 jsou umístny na rozhraní lokalit zvaných
Staré hory a Velký pasuk, nedaleko íky Vrbianky. Pozemky leží na hranici
katastr Vrbice u Velkých Pavlovic a ejkovice, jihovýchodn od obce Vrbice a
západn od obce ejkovice. Pozemky p.. 5210/46 a p.. 5210/47 jsou zemdlsky
obhospodaovávány, p.. 2277/52, p.. 5210/86, p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/6
a p.. 2200/8 tvoí kovinatý pás mezi jednotlivými polnostmi a p.. 2200/5 tvoí okraj
vinice. Pozemky jsou mírn svažitého až svažitého charakteru.
12

C. P O S U D E K :
Znalecký posudek je zpracován na základ výše uvedených podklad
s využitím informací zjištných pi místním šetení. Pro potebu zpracování
znaleckého posudku bylo, vzhledem k pokusu zpístupnní nemovitosti, svoláno
místní šetení na den 22.8.2012 v 10 hodin ped rodinným domem .p. 235 v
Nmikách. Na toto místní šetení se dostavila povinná paní Ludmila Varmužová a
její dva synové. Pi místním šetení byla provedena prohlídka a zamení nemovitosti
z exteriéru a interiéru, pítomnými byly sdleny informace týkající se stáí a
provedených rekonstrukcí rodinného domu a píslušenství, dále byla poízena
fotodokumentace nemovitosti a zahrady tvoící funkní celek se stavbou. Prohlídka
ostatních oceovaných pozemk probhla po dohod již pouze zástupcem
znaleckého ústavu.
Zpracovatel nepebírá zodpovdnost za rozdíly a nedostatky v posudku
vzniklé nesprávnými podklady a za rozdíly a nedostatky vzniklé v souvislosti s výše
uvedenými skutenostmi.
Stanovován je odhad ceny obvyklé, která bude stanovena v souladu
s obvyklou metodikou oceování nemovitostí obvyklou cenou. Nemovitosti jsou
popsány v ásti B.4.
Ocenní majetku je provedeno na základ výše uvedených podklad
s využitím informací zjištných pi místním šetení, a to ke dni místního šetení
22.8.2012.
1. Metodika ocenní :
1.1. Stanovení obvyklé ceny nemovitosti :
Pro stanovení obvyklé ceny neexistuje žádný závazný pedpis. Obvyklá cena
majetku se stanovuje na základ více dílích oceovacích metod, které jsou reáln
použitelné v ekonomických podmínkách v R ke dni ocenní pro daný charakter
majetku a nejlépe vystihují jeho obvyklou cenu. Obvyklá cena je ovlivována mnoha
faktory, které se postupn vyvíjejí a mní.
1.2. Metoda stanovení vcné hodnoty :
Vcná hodnota je reprodukní cena nemovitosti snížená o opotebení.
Reprodukní cena odpovídá výši náklad, které by bylo nutno v dob ocenní
vynaložit na poízení stejné nebo porovnatelné nové vci. Ocenní mže tedy být i
podkladem v rozhodovacím procesu investora (potenciálního kupce), zda je
výhodnjší a ekonomicky efektivnjší koupit již existující nemovitost nebo vybudovat
nemovitost novou.
Vcnou hodnotu staveb je teba urit s pihlédnutím k opotebení, které s
ohledem na skutený stavebntechnický stav a morální zastarání stanovené pomocí
nkteré ze známých metod.
Nemovitosti zpravidla dlíme na:
13

- stavby
- venkovní úpravy
- pozemky (vetn vodních ploch)
Pi stanovení vcné hodnoty nemovitosti (krom pozemk) mají zásadní
význam vstupní údaje.
U staveb tmito vstupními údaji jsou:
- délka [m]
- zastavná plocha [m 2 ]
- obestavný prostor [m 3 ]
- vnitní využitelná (pronajmutelná) plocha [m 2 ]
- stáí stavby
- reprodukní poizovací cena 1 m 3 obestavného prostoru, 1 m 2 zastavné
plochy, píp. 1 m délky
- opotebení stavby
Pro výpoet opotebení stavby je nutné zjistit píp. stanovit:
- stáí stavby a stav bžné údržby
- technické a morální opotebení
- provedené opravy a výmna jednotlivých konstrukních prvk
- pedpokládanou životnost (další trvání stavby)
- metodu výpotu opotebení a odvodnit její použití
U venkovních úprav se vychází z reprodukní ceny s odpotem opotebení pro
každou venkovní úpravu. Je také možno stanovit hodnotu venkovních úprav
procentním podílem z hodnoty hlavních staveb s pihlédnutím k jejich stavu a
provedení.
U pozemk se vychází z výmr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo
geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavná plocha, orná pda, atd.). Uváží
se také umístní pozemku v dané obci a údaje z územn plánovací dokumentace.
Porovnáním s prodeji pozemk v dané lokalit se stanoví reálná tržní hodnota za
1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základ kterých se tato hodnota
odvodila. U všech pozemk je teba vycházet z územn plánovací dokumentace a
dalších podklad.
1.3. Metoda výnosová :
Zjistí se u nemovitostí z dosaženého roního nájemného sníženého o roní
náklady na provoz. Do tchto náklad by se mly zapoítat odpisy, prmrná roní
údržba, správa nemovitostí, da z nemovitostí apod. Vyjádení hodnoty nemovitosti
pomocí kapitalizaní míry je nutno provádt diferencovan pro každou nemovitost a v
jednotlivých faktorech prbžn zohledovat vývoj ekonomiky v R.
Souasná hodnota nemovitosti je pak urena podle tohoto schématu:
stanovení množství, spolehlivosti a délky trvání budoucího stabilizovaného
výnosu
stanovení odpovídající kapitalizaní míry (skladba faktor r1 - r4)
využití kapitalizace, tj. pevodu budoucích penz na jejich souasnou
kvantitativní úrove
Hodnota majetku vyjádená výnosovou metodou vyplývá ze vzorce
14

V = 100 * Z / r ,
kde
V je výnosová hodnota majetku
Z je istý roní stabilizovaný výnos
r je kapitalizaní míra
Kapitalizaní míra je stanovena na základ vyhodnocení souasné míry
ekonomické výnosnosti bezpených investic, vyhodnocení dalších ekonomických
vliv, bžných a specifických rizik ve vztahu k nemovitosti.
1.4. Metoda porovnávací :
Tato metoda pro ocenní nemovitosti (stavby a pozemky) je založena na
porovnání pedmtné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné dob
realizovány na trhu, jsou známé a ze získané informace je možno vyhodnotit hodnotu
nemovitosti. Využitelné jsou i nabídky realitního trhu s tím, že k takto získaným
informacím je teba pistupovat patin kriticky, vzhledem k tomu, že prvotní
nabídková cena zpravidla postupn klesá ke skutené realizované cen. S
množstvím a kvalitou informací o trhu zákonit roste i pesnost hodnocení a
schopnost znalce odlišit kvalitu a tedy i vliv jednotlivých parametr na cenu. Velký vliv
na kvalitu dosažených porovnávacích cen má ovená informace o prbhu prodeje,
pípadn stavu nabídky.
Cena nemovitosti se utváí na trhu v konkrétních podmínkách. Úkolem znalce
je co nejvrnji popsat všechny cenotvorné faktory a jejich pínos k tvorb výsledné
obvyklé ceny. Nemovitost je charakterizována kvalitativními parametry jako nap.
využitelný prostor (využitelná plocha), polohou, velikostí apod.
Kvalitativní parametry lze rozdlit do nkolika úrovní:
a) Základní dlení - objekty mohou být porovnány podle typu, podtypu a
speciální charakteristiky, dále dle materiálové charakteristiky, fyzického opotebení,
funkní a ekonomické zastaralosti a kvality provedení.
b) Charakteristika prostoru - podrobný popis jednotlivých konstrukcí a
vybavenosti. Popsat fyzické opotebení, funkní a ekonomickou zastaralost a kvalitu
jednotlivých konstrukcí.
c) Další dležitá charakteristika je poloha:
- Poloha v rámci R - okres, obec, katastrální území, poloha v míst, zóna a
poloha v zón
- Vybavenost obce (katastrálního území) a vybavenost konkrétní lokality, v níž
je nemovitost situována. Je dležité sledovat cenotvorné charakteristiky vydávané
statistickým úadem.
d) Velikost
- Užitný prostor
- Zastavná plocha
- Obestavný prostor
1.5. Aplikace metod :
Každá z výše popsaných metod má své klady a zápory. Nejprkaznjší z
15

metod je metoda porovnání tržních cen, jestliže pro použití této metody máme
dostatenou etnost aktuálních porovnatelných hodnot.
Z výpotových metod se asto používají hodnoty vypotené metodou
výnosovou a metodou stanovení vcné hodnoty. Metoda výnosová je významná pi
hodnocení nemovitostí komerního charakteru, tedy s uritým výnosovým
potenciálem. Vcná hodnota vystupuje spíše jako pomocná a umožující utvoení
pedstavy o rozsahu a nákladovosti majetku.
V tomto pípad bude urena hodnota vcná pro rodinný dm a pilehlé
pozemky a hodnota porovnávací pro veškeré oceované nemovitosti. Na základ
výsledk dílích metod ocenní bude stanoven výsledný návrh obvyklé ceny
nemovitosti. Výnosová hodnota stanovena není, nebo dosažitelné nájemné u
takovýchto nemovitostí by negenerovalo hodnotu s dostatenou vypovídací
schopností.
2. Ocenní oceovaného majetku :
2.1. Identifikaní údaje :
Kód katastrálního území: 703061
Název katastrálního území: Nmiky u Hustopeí
Kód obce: 584703
Název obce:
Nmiky
Poet obyvatel obce: 609
Datum stanovení potu obyvatel: 01.01.2011
Kód okresu:
CZ0644
Název okresu:
Beclav
Název kraje (oblasti):
Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
Kód katastrálního území: 785962
Název katastrálního území: Vrbice u Velkých Pavlovic
Kód obce: 585041
Název obce:
Vrbice
Poet obyvatel obce: 1138
Datum stanovení potu obyvatel: 01.01.2011
Kód okresu:
CZ0644
Název okresu:
Beclav
Název kraje (oblasti):
Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
Kód katastrálního území: 619001
Název katastrálního území: ejkovice
Kód obce: 586102
Název obce:
ejkovice
Poet obyvatel obce: 2511
Datum stanovení potu obyvatel: 01.01.2011
Kód okresu:
CZ0645
Název okresu:
Hodonín
Název kraje (oblasti):
Jihomoravský kraj (Jihovýchod)
16

2.2. Vcná hodnota oceovaného majetku :
a) objekt pro bydlení .p. 235
Zatídní:
JKSO: 803 60
Domky rodinné jednobytové
SKP: 46.21.11.00
Domy jednobytové a dvoubytové
Materiálová charakteristika: zdné z cihel,tvárnic,blok
Zastavná plocha (m 2 )
Popis Výpoet / komentá Celkem m 2
1 PP 11.4*9.98-5.6*2 102,57
1 NP 11.4*9.98-5.6*2+5.11*1.91 112,33
2 NP 11.4*9.98-5.6*2 102,57
Zastavná plocha celkem: 317 m 2
Podlahová plocha (m 2 )
Popis Výpoet / komentá Celkem m 2
1 PP 4.11*10.52+3.28*2.13+4.15*4+4.01*1.47+3.28*1.8 78,62
1 NP 4.21*1.46+4.4*4.056+2.33*4.07++0.88*0.9+4*4.75+4.38*4.02+
87,08
1.11*2.3+2.31*1.8+1.43*0.91+1.96*1.93+1.96*2.25
2 NP 0.89*2.39+4.02*2.53+4.09*4.03+5.43*4.06+3.72*4.06+2.37*3 73,04
Podlahová plocha celkem: 239 m 2
Výkaz výmr (m 3 obestavného prostoru)
Popis Výpoet / komentá Celkem
Spodní stavba (11.4*9.98-5.6*2)*2 205,14
Vrchní stavba (9.4*9.98)*7.1+(5.11*1.91)*2.1+(5.8*2*5.9) 755,00
Zastešení (9.4*9.98)*3/2-(3*1*0.5*1/3) 140,22
Celkem:
1 100,36 m 3 obestavného prostoru
Výpoet reprodukní ceny:
Základní hodnota:
Hodnota po mat. charakteristice:
3 748 K/m 3 obestavného prostoru
4 045 K/m 3 obestavného prostoru
Koeficient úpravy základní hodnoty: 1,1407
Výpoet: 4 045 * 1,1407 = 4 614
Výchozí hodnota jednotková: 4 614 K/m 3 obestavného prostoru
Výpoet: 4 614 * 1 100,36 = 5 077 061
Výchozí hodnota celková:
5 077 061 K
Úprava výchozí hodnoty:
strukturou stavebních díl
Název stavebního dílu Podíl 1 Hodnota (K) Koef Podíl 2 RC (K)
Základy a zemní práce 7,967 404 489 0,9000 9,781 364 040
Svislé konstrukce 25,844 1 312 116 0,8000 28,202 1 049 693
Stropy a podhledy 8,209 416 776 0,8000 8,958 333 421
17

Konstrukce stechy 4,196 213 033 0,8000 4,579 170 426
Krytina stechy 2,584 131 191 0,8000 2,820 104 953
Klempíské konstrukce 0,912 46 303 0,9000 1,120 41 673
Vnitní omítky 3,679 186 785 0,8000 4,015 149 428
Vnjší omítky 2,615 132 765 0,9000 3,210 119 489
Vnitní obklady 1,216 61 737 1,0000 1,659 61 737
Vnjší obklady 0,882 44 780 1,0000 1,203 44 780
Schodišt 3,314 168 254 0,8000 3,616 134 603
Dvee 4,074 206 839 0,8000 4,446 165 471
Okna 2,797 142 005 0,8000 3,052 113 604
Podlahy obytných místností 3,010 152 820 0,8000 3,285 122 256
Podlahy ostatních místností 3,497 177 545 0,8000 3,816 142 036
Vytápní 3,709 188 308 0,6000 3,036 112 985
Elektroinstalace 1,672 84 888 1,0000 2,281 84 888
Bleskosvod 0,426 21 628 0,0000 0,000 0
Vnitní vodovod 2,584 131 191 0,7000 2,467 91 834
Zdroj teplé vody 1,976 100 323 0,3000 0,809 30 097
Vnitní plynovod 1,003 50 923 0,0000 0,000 0
Vnitní kanalizace 2,706 137 385 0,8000 2,953 109 908
Vybavení kuchyn 0,821 41 683 0,5000 0,560 20 842
Vybavení koupelny 3,618 183 688 0,4000 1,974 73 475
WC 0,821 41 683 0,5000 0,560 20 842
Ostatní 5,868 297 922 0,2000 1,601 59 584
Celkem 100,000 5 077 060 0,7331 100,000 3 722 065
Koeficient úpravy výchozí hodnoty: 0,7331
Výpoet: 5 077 061 * 0,7331 = 3 722 065
Reprodukní cena celková:
3 722 065 K
Výpoet: 3 722 065 / 1 100,36 = 3 382,5884
Reprodukní cena jednotková nezaokr.: 3 382,5884 K/m 3 obestavného prostoru
Reprodukní cena jednotková:
3 383 K/m 3 obestavného prostoru
Výpoet vcné hodnoty:
Opotebení:
Stáí:
Celková životnost:
analytické
36 rok
100 rok
Název stavebního dílu Stáí Život. Podíl 2(%) Opot.(%) P.opot(%) VH (K)
Základy a zemní práce 36 150 9,781 24,000 2,347 276 670
Svislé konstrukce 36 150 26,792 24,000 6,430 757 881
Svislé konstrukce 7 150 1,410 4,667 0,066 50 032
Stropy a podhledy 36 150 8,510 24,000 2,042 240 727
Stropy a podhledy 7 150 0,448 4,667 0,021 15 897
Konstrukce stechy 36 150 4,579 24,000 1,099 129 524
Krytina stechy 36 60 2,820 60,000 1,692 41 981
Klempíské konstrukce 36 50 1,120 72,000 0,806 11 668
Vnitní omítky 36 40 4,015 90,000 3,614 14 943
Vnjší omítky 36 40 3,210 90,000 2,889 11 949
Vnitní obklady 36 50 1,659 72,000 1,194 17 286
Vnjší obklady 36 50 1,203 72,000 0,866 12 538
Schodišt 36 150 3,616 24,000 0,868 102 298
Dvee 36 60 4,001 60,000 2,401 59 564
Dvee 7 60 0,445 11,667 0,052 14 630
Okna 7 60 3,052 11,667 0,356 100 350
Podlahy obytných místností 36 50 3,285 72,000 2,365 34 232
Podlahy ostatních místností 36 50 3,816 72,000 2,748 39 770
18

Vytápní 36 40 2,732 90,000 2,459 10 167
Vytápní 7 40 0,304 17,500 0,053 9 333
Elektroinstalace 36 40 2,281 90,000 2,053 8 489
Bleskosvod 0 40 0,000 0,000 0,000 0
Vnitní vodovod 36 40 2,467 90,000 2,220 9 183
Zdroj teplé vody 7 30 0,809 23,333 0,189 23 074
Vnitní plynovod 0 40 0,000 0,000 0,000 0
Vnitní kanalizace 36 60 2,953 60,000 1,772 43 963
Vybavení kuchyn 36 40 0,560 90,000 0,504 2 084
Vybavení koupelny 36 40 1,974 90,000 1,777 7 348
WC 36 40 0,560 90,000 0,504 2 084
Ostatní 36 60 1,601 60,000 0,961 23 834
Celkem 0 0 100,000 44,348 44,348 2 071 404
Míra opotebení: 44,348 %
Výpoet: 3 722 065 * (1 - 0,44348) = 2 071 404
Vcná hodnota:
2 071 404 K
Objekt pro bydlení .p. 235 - celkem:
Reprodukní cena
Vcná hodnota
3 722 065 K
2 071 404 K
b) Píslušenství :
Píslušenství objektu k bydlení tvoí vedlejší stavba ve dvoe (dílna, sklady,
chlév, zemní sklep) a venkovní úpravy (zpevnné plochy, zídky ped domem, septik,
venkovní schodišt, oplocení v. brány a branky). Jedná se o píslušenství, které je
v podstat samostatn neobchodovatelné.
Vzhledem k tomu, že se jedná o píslušenství, které z hlediska svého
technického stavu a druhu zásadním zpsobem nepekrauje bžný rozsah, není
jeho podrobná analýza na úrovni vcné hodnoty z hlediska stanovení návrhu obvyklé
ceny nezbytná a úelná. Z tohoto dvodu bude stanovení vcné hodnoty
píslušenství provedeno pouze zjednodušen, ovšem v pimené výši, která
odpovídá rozsahu píslušenství, tj. v tomto pípad jako 15% podíl z reprodukní
hodnoty hlavní stavby. Existence píslušenství je zohlednna v návrhu obvyklé ceny
oceovaného majetku.
Pímá metoda
Výpoet reprodukní ceny :
Název ásti
RC (K)
Píslušenství 558 310
Reprodukní cena celková :
558 310 K
Výpoet vcné hodnoty :
Opotebení :
pímé
Název ásti P.opot (%) VH (K)
Píslušenství 50,00 279 155
19

Míra opotebení : 50,00 %
Výpoet : 558 310 (1 - 0,5000) = 279 155
Vcná hodnota :
279 155 K
Píslušenství - celkem :
Reprodukní cena
Vcná hodnota
558 310 K
279 155 K
c) Pozemky :
Použité jednotkové ceny pozemk vychází z analýzy trhu se srovnatelnými
pozemky, a to v obdobných lokalitách. Pro úely tohoto ocenní je uvažována jako
reálná hodnota pozemku p.. St. 330 zastavného rodinným domem, na základ
níže uvedených srovnávacích nemovitostí ve výši 250,- K/m 2 . Pro pozemek p..
875/10, který slouží jako funkní zahrada je uvažována reálná hodnota pozemku na
základ níže uvedených srovnávacích nemovitostí ve výši 100,- K/m 2 .
Pímá metoda
íslo Popis Plocha (m 2 ) Jednot. cena Hodnota
St. 330 zastavná plocha a nádvoí 308,00 250,00 77 000,00
875/10 zahrada 292,00 100,00 29 200,00
Plocha (m 2 ): 600,00
Celková hodnota:
106 200 K
Pozemky - celkem:
Jednotková cena: 250 a 100 K/m 2
Vcná hodnota
106 200 K
d) Trvalé porosty :
Podrobná analýza trvalých porost na úrovni vcné hodnoty není z hlediska
stanovení návrhu obvyklé ceny nezbytná a úelná. Existence trvalých porost je
zohlednna v návrhu obvyklé ceny oceovaného majetku.
Rekapitulace majetku
Název
Reprodukní cena
[K]
Vcná hodnota
[K]
Objekt pro bydlení .p. 235 3 722 065 2 071 404
Píslušenství 558 310 279 155
Pozemky 106 200 106 200
Objekt pro bydlení Nmiky - celkem 4 386 575 2 456 759
20

2.3. Porovnávací hodnota oceovaného majetku :
Porovnávací hodnota oceovaného majetku je stanovena s využitím dále
uvedených srovnávacích nemovitostí, které byly v minulosti již obchodovány nebo
jsou v souasné dob nabízeny na realitním trhu. Jedná se o do jisté míry
srovnatelné nemovitosti situované také v okresech Beclav a Hodonín. V pípad
níže uvedených nabídkových cen realitních kanceláí je pi zohlednní tchto
informací zapotebí uvažovat s jistým poklesem cen, nebo obvykle bývají nabídky
realitních kanceláí vyšší, než pozdji skuten obchodované ceny.
a) Nemovitosti v k.ú. Nmiky u Hustopeí, tj. objekt k bydlení .p. 234 s
píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p.. 875/10:
Srovnávací nemovitost .1: Rodinný dm v obci Kostice, prodej v dubnu 2011 za
1.630.000,- K. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, .záznamu 18812.
Kompletní záznam s podrobnjší specifikací domu v píloze.
Srovnávací nemovitost .2: Rodinný dm v obci Moravská Nová Ves, prodej
v listopadu 2011 za 1.500.000,- K. Zdroj informace: realitní databáze MOISES,
.záznamu 18075. Kompletní záznam s podrobnjší specifikací domu v píloze.
Srovnávací nemovitost .3: Rodinný dm v obci Moravská Nová Ves, prodej
v listopadu 2010 za 1.300.000,- K. Zdroj informace: realitní databáze MOISES,
.záznamu 16215. Kompletní záznam s podrobnjší specifikací domu v píloze.
Srovnávací nemovitost .4: Rodinný dm v obci Podivín, prodej v íjnu 2010 za
1.200.000,- K. Zdroj informace: realitní databáze MOISES, .záznamu 16757.
Kompletní záznam s podrobnjší specifikací domu v píloze.
21

Srovnávací nemovitost .5: Prostorný RD 5+1, dvojgaráž, vinný sklep ve vinaské
obci Nmiky. Jedná se o ásten podsklepený dm v dobrém stavu z roku 1988.
Dispoziní ešení: v suterénu se nachází kotelna, sklad. V pízemí je vstupní chodba,
hala na kuleník, obývací pokoj, kuchyn, koupelna a WC. V pate jsou 3 pokoje,
pracovna, koupelna a WC. Vstup na prostornou pdu po devných schodech. Ve
dvoe je garáž pro 2 auta s montážní jámou, kvelbem, vinný sklep s lisovnou a menší
hospodáské stavení. Za garáží je zahrada 141 m 2 , pozemky celkem 494 m 2 . Chybí
fasáda. Užitná plocha rodinného domu iní 274 m 2 . Nabídková cena realitní
kanceláe iní 1.700.000,- K.
Srovnávací nemovitost .6: RD ve vinaské obci Vrbice, 4+1, koupelna, WC, spíž.
Z druhé strany domu jsou postaveny 2 garáže, dílna a pokoj pro hosty. Píslušenství
tvoí dvr, hospodáské budovy a zahrada. Dm je možný i pro dv rodiny. Užitná
plocha rodinného domu iní 150 m 2 , k domu náleží pozemek o velikosti 400 m 2 . Dm
je napojen na veejnou kanalizaci, plynovod a elektro, voda je pivádna ze studny.
Nabídková cena realitní kanceláe iní 1.060.000,- K.
Výpoet a komentá:
22
1 1 630 000 K 1,00 1 630 000 K 1,01 1,00 1,00 1,04 1,00 1,00 1,05 1 551 790 K
2 1 500 000 K 1,00 1 500 000 K 1,01 1,02 1,02 1,01 1,01 1,02 1,09 1 371 913 K
3 1 300 000 K 1,00 1 300 000 K 1,01 1,03 1,03 1,00 1,03 1,03 1,14 1 143 597 K
4 1 200 000 K 1,00 1 200 000 K 1,02 1,01 1,01 0,98 1,00 1,01 1,03 1 165 174 K
5 1 700 000 K 0,85 1 445 000 K 1,00 1,00 1,00 1,01 0,99 1,00 1,00 1 445 145 K
6 1 060 000 K 0,85 901 000 K 1,00 1,01 1,01 0,98 0,98 1,01 0,99 910 560 K
Celkem prmr
1 264 696 K
Minimum
910 560 K
Maximum
1 551 790 K
Porovnávací hodnota
1 264 696 K
K1 poloha K3 píslušenství K5 velikost, resp. vliv pozemku
K2 stav a vybavení K4 velikost domu K6 úvaha znalce

Pro stanovení porovnávací hodnoty byly vybrány výše popsané srovnávací
nemovitosti. Uvedené nemovitosti jsou s oceovanou pomrn dobe srovnatelné.
Úpravnými koeficienty K1 – K6 jsou pokud možno eliminovány rozdíly v umístní,
stavu a vybavení objektu, v rozsahu píslušenství, velikosti objektu a velikosti
pozemk. Porovnávací hodnota je stanovena ve výši 1.264.696,- K.
Objekt k bydlení .p. 235 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p.. 875/10–
celkem:
Porovnávací hodnota
1 264 696,- K
b) Pozemky v k.ú. Nmiky u Hustopeí, Vrbice u Velkých Pavlovic a
ejkovice :
Srovnávací nemovitost .1: Prodej stavebního pozemku v Novém Perov o
velikosti 242 m 2 , prodej v kvtnu 2011 za 54.934,- K, tj. 227,- K/m 2 . Zdroj: Realitní
databáze MOISES, kompletní záznam . 17850 v píloze posudku.
Srovnávací nemovitost .2: Prodej stavebního pozemku v obci
Nmiky. Celková plocha iní 1300 m 2 , šíe pozemku je 10 m.
Pozemek se svažuje do kopce a na konci pozemku je vinohrad.
Všechny inženýrské sít jsou na hranici pozemku a k pozemku vede
asfaltová silnice. Nabídková cena realitní kanceláe iní 300.000,-
K, tj. 231,- K/m 2 .
Srovnávací nemovitost .3: Prodej pozemku pro výstavbu RD v
klidné obci Boleradice. Pozemek má 1600 m 2 je možné ho rozdlit
na dv stavební místa. Nabídková cena realitní kanceláe iní
800.000,- K, tj. 500,- K/m 2 .
Srovnávací nemovitost .4: Prodej pozemku o minimální
výme 600 m 2 , v plánované nov vznikající zahrádkáské kolonii
v Beclavi. Možnost zahrad rzných výmr. Zajímavá lokalita s
pijatelnou dostupností z msta, pitom v blízkosti les a
cyklostezek oblasti Pohansko. Nabídková cena realitní kanceláe iní 130,- K/m 2 .
K/m 2 .
Srovnávací nemovitost .5: Prodej pozemku o výme 1 605 m 2
u zahrádkáské kolonie v Beclavi u letišt. Pozemek je vhodný k
vybudování zahrady s možností stavby chaty. Na okraji pozemku
je potok a lze se napojit na el. sí. Lze zakoupit i menší pozemek.
Nabídková cena realitní kanceláe iní 240.750,- K, tj. 150,-
23

Srovnávací nemovitost .6: Prodej pestárlé vinice v k.ú. Pítluky o velikosti 1 000
m 2 , prodej v prosinci 2010 za 5.000,- K, tj. 5,- K/m 2 . Zdroj: Realitní databáze
MOISES, kompletní záznam . 16841 v píloze posudku.
Srovnávací nemovitost .7: Prodej orné pdy v k.ú. Moravská Nová Ves o velikosti
19 414 m 2 , prodej v listopadu 2011 za 174.726,- K, tj. 9,- K/m 2 . Zdroj: Realitní
databáze MOISES, kompletní záznam . 18492 v píloze posudku.
Srovnávací nemovitost .8: Prodej orné pdy v k.ú. Brumovice o celkové výme
10 900 m 2 .. Nabídková cena pozemk je 119.900,- K, tj. 11,- K/m 2 .
Srovnávací nemovitost .9: Prodej zemdlských pozemk v k.ú. Nikolice, jedná
se o 3 na sebe navazující parcely o celkové výme 4 553 m 2 . Nabídková cena
pozemk je 36.823,- K, tj. 8,- K/m 2 .
Srovnávací nemovitost .10: Prodej pozemku v k.ú. Staroviky u
Hustopeí: 1700 m 2 (bývalý ovocný sad - zanedbaný neudržovaný
porost) a 1665 m 2 orná pda - pole, které je v souasné dob v
pronájmu ZD. Píjezd po polní cest, asfaltová komunikace
vzdálena cca 500 m. Nabídková cena realitní kanceláe iní
121.140,- K, tj. 36,- K/m 2 .
Komentá:
Porovnávací hodnota oceovaných pozemk bude urena na základ analýzy
výše uvedených srovnávacích nemovitostí. Je zapotebí zohlednit atraktivnost
lokality, svažitost terénu, situování svahu (pozemku). Je rovnž nutné zohlednit, zda
výše uvedené srovnávací nemovitosti jsou v minulosti realizované prodeje nebo zda
se jedná o nabídky realitních kanceláí, kde je zapotebí uvažovat s možným
poklesem pvodní nabídkové ceny ke skutené cen pozdji obchodované.
Jednotková porovnávací hodnota je pro stavební pozemek, který nyní plní
funkci dvora na p.. 944/5 (k.ú. Nmiky u Hustopeí) stanovena na 250,- K/m 2 ,
pro pozemek p.. 2767 (k.ú. Nmiky u Hustopeí), který slouží jako sad, orná pda
a komunikace, je jednotková porovnávací hodnota stanovena na 20,- K/m 2 , pro
pozemky p.. 944/1 (k.ú. Nmiky u Hustopeí), p.. 2277/52, p.. 5210/86, p..
2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/6 a p.. 2200/8 a p.. 2200/5 (k.ú. ejkovice) , které
tvoí okraj vinice a kovinatý pedl mezi polnostmi, je stanovena jednotková
porovnávací hodnota ve výši 5,- K/m 2 . Pro obhospodaovávané zemdlské
pozemky p.. 5210/46, p.. 5210/47 (k.ú. ejkovice), p.. 2194 a p.. 2195 (k.ú.
Vrbice u Velkých Pavlovic) je stanovena jednotková porovnávací hodnota na 9,-
K/m 2 .
24

Parcela .
Jednotková
Výmra
Porovnávací hodnota
(m 2 Druh pozemku, zpsob využití dle KN porovnávací
)
hodnota (K/m 2 celkem (K)
)
k.ú. Nmiky u Hustopeí
944/5 66 vinice - ve skutenosti dvr za domem 250,00 16 500,00
Výmra
944/1 32 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 5,00 160,00
2767 3216 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 20,00 64 320,00
celkem (m 2 )
3 314
Porovnávací hodnota pozemk celkem (K)
80 980,00
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková
porovnávací
hodnota (K/m 2 )
Porovnávací hodnota
celkem (K)
2194 915 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 8 235,00
2195 634 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 5 706,00
Výmra
celkem (m 2 )
1 549
Porovnávací hodnota pozemk celkem (K)
k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic
13 941,00
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková
porovnávací
hodnota (K/m 2 )
Porovnávací hodnota
celkem (K)
2200/3 98 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 490,00
2200/4 246 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 230,00
2200/5 385 vinice 5,00 1 925,00
2200/6 243 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 215,00
2200/8 22 vinice 5,00 110,00
2277/52 46 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 230,00
5210/46 666 orná pda 9,00 5 994,00
5210/47 430 orná pda 9,00 3 870,00
5210/86 13 orná pda 5,00 65,00
Výmra
celkem (m 2 )
2 149
Porovnávací hodnota pozemk celkem (K)
k.ú. ejkovice
15 129,00
Pozemky v k.ú. Nmiky u Hustopeí - celkem:
Porovnávací hodnota
80 980,- K
Pozemky v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic - celkem:
Porovnávací hodnota
13 941,- K
Pozemky v k.ú ejkovice – celkem:
Porovnávací hodnota
15 129,- K
25

2.4. Obvyklá cena oceovaného majetku :
Na základ provedené analýzy v píslušné lokalit a po posouzení ostatních
cenotvorných faktor, které mají vliv na hodnotu nemovitostí, je návrh obvyklé ceny
oceovaného majetku stanoven s využitím výsledku metody porovnávací. Vcná
hodnota (u rodinného domu v k.ú. Nmiky u Hustopeí) byla v tomto pípad
stanovena pouze jako hodnota dílí, resp. doplková, která nemá pro obvyklou cenu
nemovitosti zásadní vypovídací schopnost, poskytuje pouze pedstavu o rozsahu,
provedení a nákladovosti majetku.
Majetek má následující silné stránky:
Pomrn velké pozemkové zázemí u objektu pro bydlení
Právn bezproblémový pístup i píjezd k objektu pro bydlení
Vlastní garáž pímo v dom
Mezi slabé stránky patí:
Špatný stavebntechnický stav objektu
Horší pístup k nkterým pozemkm
Horší využitelnost nkterých pozemk
Na základ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu objektu k bydlení
.p.235 na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p..875/10,
vše v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský, ve výši:
Obvyklá cena
1 250 000,- K
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 5/8 na objektu k bydlení .p.235
na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p..875/10 ve
vlastnictví paní Ludmily Varmužové iní (po mírném zaokrouhlení):
Obvyklá cena id 5/8
781 000,- K
Dle LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí ze dne 13.7.2012 je id podíl
5/8 oceovaných nemovitostí zatížen naízeními exekuce, zástavními právy
smluvními, zástavními právy exekutorskými a exekuními píkazy k prodeji
nemovitosti. Vše podrobnji viz. Dokumentace a skutenost výše v posudku a
LV v píloze.
Na základ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemk p..
944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, vše v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj
Jihomoravský ve vlastnictví paní Ludmily Varmužové ve výši (po mírném
zaokrouhlení):
Obvyklá cena
81 000,- K
26

Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková obvyklá
cena (K/m 2 )
Obvyklá cena celkem
(K)
k.ú. Nmiky u Hustopeí
944/5 66 vinice 250,00 16 500,00
944/1 32 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 5,00 160,00
2767 3216 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 20,00 64 320,00
Výmra
celkem (m 2 )
3 314
Obvyklá cena pozemk celkem (K)
80 980,00
Dle LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí ze dne 13.7.2012 jsou
oceované nemovitosti zatíženy naízeními exekuce, zástavními právy
exekutorskými a exekuními píkazy k prodeji nemovitosti. Vše podrobnji viz.
Dokumentace a skutenost výše v posudku a LV v píloze.
Na základ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemk p..
2194 a p.. 2195, vše v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec Vrbice, kraj
Jihomoravský, ve výši:
Obvyklá cena 13 941,- K
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková obvyklá
cena (K/m 2 )
Obvyklá cena celkem
(K)
k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic
2194 915 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 8 235,00
2195 634 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 5 706,00
Výmra
celkem (m 2 )
1 549
Obvyklá cena pozemk celkem (K)
13 941,00
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 1/6 na pozemcích p.. 2194 a p..
2195 ve vlastnictví paní Ludmily Varmužové iní (po mírném zaokrouhlení):
Obvyklá cena id 1/6
2 300,- K
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková
obvyklá
cena(K/m 2 )
Obvyklá
cena celkem
(K)
Id podíl 1/6
náležející
Ludmile
Varmužové
Obvyklá
cena id
podílu
2194 915 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 8 235,00 1/6 1 372,50
2195 634 pozemek ve ZE, parcela pvod PK 9,00 5 706,00 1/6 951,00
Výmra
celkem (m 2 )
1 549
Obvyklá cena pozemk celkem (K)
k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic
13 941,00 2 323,50
Dle LV . 11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic ze dne 13.7.2012 je id
podíl 1/6 oceovaných nemovitostí zatížen naízeními exekuce, zástavním
27

právem exekutorským a exekuním píkazem k prodeji nemovitosti. Vše
podrobnji viz. Dokumentace a skutenost výše v posudku a LV v píloze.
Na základ porovnávací hodnoty odhadujeme obvyklou cenu pozemk p..
2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46,
p.. 5210/47 a p.. 5210/86, vše v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj Jihomoravský,
ve výši:
Obvyklá cena
15 129,- K
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití dle KN
Jednotková obvyklá
cena (K/m 2 )
Obvyklá cena celkem
(K)
2200/3 98 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 490,00
2200/4 246 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 230,00
2200/5 385 vinice 5,00 1 925,00
2200/6 243 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 215,00
2200/8 22 vinice 5,00 110,00
2277/52 46 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 230,00
5210/46 666 orná pda 9,00 5 994,00
5210/47 430 orná pda 9,00 3 870,00
5210/86 13 orná pda 5,00 65,00
Výmra
celkem (m 2 )
2 149
Obvyklá cena pozemk celkem (K)
k.ú. ejkovice
15 129,00
Potom obvyklá cena ideálního podílu ve výši 1/6 na pozemcích p.. 2200/3, p..
2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47
a p.. 5210/86 ve vlastnictví paní Ludmily Varmužové iní (po mírném zaokrouhlení):
Obvyklá cena id 1/6
2 500,- K
Parcela .
Výmra
(m 2 )
Druh pozemku, zpsob využití
dle KN
Jednotková
obvyklá cena
(K/m 2 )
Obvyklá cena
celkem (K)
Id podíl 1/6
náležející
Ludmile
Varmužové
Obvyklá
cena id
podílu
2200/3 98 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 490,00 1/6 81,67
2200/4 246 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 230,00 1/6 205,00
2200/5 385 vinice 5,00 1 925,00 1/6 320,83
2200/6 243 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 1 215,00 1/6 202,50
2200/8 22 vinice 5,00 110,00 1/6 18,33
2277/52 46 ostatní plocha, neplodná pda 5,00 230,00 1/6 38,33
5210/46 666 orná pda 9,00 5 994,00 1/6 999,00
5210/47 430 orná pda 9,00 3 870,00 1/6 645,00
5210/86 13 orná pda 5,00 65,00 1/6 10,83
Výmra
celkem (m 2 )
2 149
Obvyklá cena pozemk celkem (K)
k.ú. ejkovice
15 129,00 2 521,50
28

Dle LV . 1520 pro k.ú. ejkovice ze dne 13.7.2012 je id podíl 1/6
oceovaných nemovitostí zatížen naízeními exekuce, zástavním právem
exekutorským a exekuním píkazem k prodeji nemovitosti. Vše podrobnji viz.
Dokumentace a skutenost výše v posudku a LV v píloze.
Celkovou obvyklou cenu oceovaného majetku nacházejícího se v k.ú.
Nmiky u Hustopeí, Vrbice u Velkých Pavlovic a v k.ú. ejkovice
náležejícího paní Ludmile Varmužové odhadujeme ve výši :
Obvyklá cena
866 800,- K
2.5. Závry znaleckého ústavu Stavexis, s.r.o., Brno :
2.5.1. Zadání znaleckého posudku :
Usnesením Exekutorského úadu Brno-msto, Mgr. Jaroslav Homola, soudní
exekutor, se sídlem Hlinky 41/104, 603 00 Brno, .j. 030 EX 1972/03-167 ze dne
13.7.2012 je uloženo vypracovat znalecký posudek.
Pedmtem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé:
- objektu k bydlení .p. 235 na pozemku p..St. 330 s píslušenstvím a
pozemky p..St. 330 a p.. 875/10 (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 5/8 na
tchto nemovitostech) v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj
Jihomoravský
- pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, v k.ú. Nmiky u Hustopeí,
obec Nmiky, kraj Jihomoravský
- pozemk p.. 2194 a p.. 2195, v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec
Vrbice, kraj Jihomoravský (resp. ideálního spoluvlastnického podílu 1/6 na tchto
nemovitostech)
- pozemk p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p..
2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p.. 5210/86 (resp. ideálního spoluvlastnického
podílu 1/6 na tchto nemovitostech), v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj
Jihomoravský.
Úkolem znaleckého ústavu je provést ocenní nemovitostí, jejich píslušenství,
jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených, a to cenou obvyklou. Znalecký
ústav provede ocenní cenou obvyklou rovnž samostatn pro každou jednotlivou
nemovitost.
2.5.2. Odpovdi zpracovatele znaleckého posudku :
Obvyklou cenu ideálního podílu 5/8 na objektu k bydlení .p.235 na pozemku
p..St. 330 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p..875/10, vše v k.ú. Nmiky
u Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012 odhadujeme ve
výši 781.000,- K.
29

Obvyklou cenu pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, vše v k.ú.
Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši 81.000,- K.
Obvyklou cenu ideálního podílu 1/6 na pozemcích p.. 2194 a p.. 2195, vše v
k.ú. Vrbice u Hustopeí, obec Vrbice, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši 2.300,- K.
Obvyklou cenu ideálního podílu 1/6 na pozemcích p.. 2200/3, p.. 2200/4, p..
2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p..
5210/86, vše v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši 2.500,- K.
Celkovou obvyklou cenu oceovaného majetku nacházejícího se v k.ú.
Nmiky u Hustopeí, k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic a v k.ú. ejkovice ke dni
22.8.2012 odhadujeme ve výši 866.800,- K.
K oceovaným nemovitostem nebyla zjištna žádná práva a závady, krom
výše uvedených zástavních práv smluvních, zástavních práv exekutorských, naízení
exekucí a exekuních píkaz k prodeji. Tato omezení vlastnického práva však
nejsou, s ohledem na úel, pro který se znalecký posudek zpracovává, ve
výsledné obvyklé cen nijak zohlednna.
Píslušenství a trvalé porosty spojené s oceovanými nemovitostmi jsou
vyjmenovány v ásti B.4.2. a B.4.4. výše v posudku. Jedná se o píslušenství
doplující funknost stavby k bydlení a pozemkového zázemí. Toto píslušenství je
samostatn v podstat neobchodovatelné, jeho existence je však zohlednna
v obvyklé cen oceovaného majetku. Trvalé porosty jsou také v podstat
samostatn neprodejné, existence trvalých porost je zohlednna v návrhu obvyklé
ceny oceovaného majetku.
30

D. Z Á V R:
Obvyklou cenu ideálního podílu 5/8 na objektu k bydlení .p.235 na pozemku
p..St. 330 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p..875/10, vše v k.ú. Nmiky
u Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012 odhadujeme ve
výši:
781.000,- K
Slovy: sedmsetosmdesátjedentisíc korun eských
Obvyklou cenu pozemk p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, vše v k.ú.
Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši:
81.000,- K
Slovy: osmdesátjedentisíc korun eských
Obvyklou cenu ideálního podílu 1/6 na pozemcích p.. 2194 a p.. 2195, vše v
k.ú. Vrbice u Hustopeí, obec Vrbice, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši:
2.300,- K
Slovy: dvatisícetista korun eských
Obvyklou cenu ideálního podílu 1/6 na pozemcích p.. 2200/3, p.. 2200/4, p..
2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52, p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p..
5210/86, vše v k.ú. ejkovice, obec ejkovice, kraj Jihomoravský, ke dni 22.8.2012
odhadujeme ve výši:
2.500,- K
Slovy: dvatisíceptset korun eských
Celkovou obvyklou cenu oceovaného majetku nacházejícího se v k.ú.
Nmiky u Hustopeí, k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic a v k.ú. ejkovice ke dni
22.8.2012 odhadujeme ve výši:
866.800,- K
Slovy: osmsetšedesátšesttisícosmset korun eských
31

Pozn.: 1) Výše uvedená omezení vlastnického práva nejsou ve výsledných
obvyklých cenách zohlednna.
2) V obvyklých cenách je již zohlednna cena píslušenství oceovaných
nemovitostí a trvalé porosty.
V Brn dne 10.10.2012
Seznam píloh :
1. Fotodokumentace ze dne 22.8.2012
2. Mapy oblasti
3. Kopie katastrální mapy, map. list VS VI-23-17 ze dne 24.7.2012 pro k.ú.
Vrbice u Velkých Pavlovic
4. Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-6 ze
dne 24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí
5. Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-10 ze
dne 24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí
6. Kopie katastrální mapy doplnná orientaním zákresem parcel dle dívjších
pozemkových evidencí – pvod pozemkový katastr, map. list VS V-23-14 ze
dne 24.7.2012 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí
7. Výpis z katastru nemovitostí, LV . 326 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí
8. Výpis z katastru nemovitostí, LV . 328 pro k.ú. Nmiky u Hustopeí
9. Výpis z katastru nemovitostí, LV . 11341 pro k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic
10. Výpis z katastru nemovitostí, LV . 1520 pro k.ú. ejkovice
11. Záznamy databáze MOISES
Posudek byl vyhotoven ve tech stejnopisech, obsahuje celkem 103 stran
textu, vetn titulního listu, znalecké doložky a píloh. Ve dvou vyhotoveních byl
pedán objednateli a jedno vyhotovení zstává v archivu kanceláe (znaleckého
ústavu).
32

Z N A L E C K Á
D O L O Ž K A
Znalecký posudek proveden znaleckým ústavem ve smyslu
§21, odst.1, zák.. 36/67 Sb., o znalcích a tlumonících ve
znní pozdjších pedpis, zapsaným do prvního oddílu
seznamu ústav, kvalifikovaných pro znaleckou innost v
oborech ekonomika a stavebnictví, s rozsahem znaleckého
oprávnní pro vlastnosti stavebních hmot a výrobk, stavby
obytné a prmyslové, tepelnou techniku, ceny a odhady
nemovitostí, tržní oceování majetku a tržní oceování podnik
rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti eské republiky .j.701/
92-OOD ze dne 7.12.1992 a .j. 230/97 - OOD ze dne
4.3.1998.
Znalecký posudek zapsán pod íslem 238/12 v seznamu
znaleckých posudk, vypracovaných znaleckou kanceláí
(ústavem).
Odmna útována piloženou fakturou.
Ing. Eva Škabrahová
zodpovdný zpracovatel
Prof. Ing. Rostislav Drochytka, CSc.
vedoucí znaleckého ústavu
33

Fotodokumentace ze dne 22.8.2012
Objekt k bydlení .p.235 s píslušenstvím a pozemky p..St. 330 a p.. 875/10,
v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec Nmiky
Objekt k bydlení .p.235 z píjezdové
komunikace
Objekt k bydlení .p. 235 – dvorní ást
Kuchyn v 1 NP
Jeden z pokoj v 1 NP
Pedsí v 1 NP
Koupelna v 1 NP
WC v 1 NP
WC v 2 NP
34

Koupelna ve 2 NP
Ložnice ve 2 NP
Jeden z pokoj ve 2 NP
Garáž v 1 PP
Technická místnost v 1 PP
Technická místnost v 1 PP
Dvorní ást
Zemní sklep ve vedlejší stavb
35

ást vedlejší stavby ve dvoe
Chlév ve vedlejší stavb
Pozemek p..875/10 tvoící zahradu za
vedlejší stavbou
Pohled na oceované nemovitosti ze
zahrady
Pozemky p.. 944/5, p.. 944/1 a p.. 2767, v k.ú. Nmiky u Hustopeí, obec
Nmiky
Pozemek p.. 944/5 Pozemek p.. 944/1
Pozemek p.. 2767
36

Pozemky p.. 2194 a p.. 2195, v k.ú. Vrbice u Velkých Pavlovic, obec Vrbice
Oceované pozemky
Pozemky p.. 2200/3, p.. 2200/4, p.. 2200/5, p.. 2200/6, p.. 2200/8, p.. 2277/52,
p.. 5210/46, p.. 5210/47 a p.. 5210/86, v k.ú. ejkovice, obec ejkovice
Oceované pozemky
Oceované pozemky
37

Katastrální území Nmiky u Hustopeí
Mapy oblasti
38

Katastrální území Vrbice u Velkých Pavlovic a katastrální území ejkovice
39