Obecná cena oceňovaného souboru movitých věcí ... - Sreality.cz

Obecná cena oceňovaného souboru movitých věcí ... - Sreality.cz Obecná cena oceňovaného souboru movitých věcí ... - Sreality.cz

from img.sreality.cz More from this publisher

26.10.2012 Views

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5375 / 2012 o ceně nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 265 s příslušenstvím a souvisejícími pozemky parc.č. St.356 a 30/4, vše uvedeno ve výpisu z Katastru nemovitostí, LV č. 673 pro k.ú. a obec Pustějov, okres Nový Jičín Objednatel znaleckého posudku: BONA ELECTA s.r.o. pan Vlastimil Štrbavý Poštovní 1794/17 Ostrava, Moravská Ostrava Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro veřejnou dražbu dle Zák.č.26/2000 Sb. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2012 znalecký posudek vypracoval: Ing. Pavel Burček Bezručova 472 742 13 Studénka telefon: +420 603 534 440 e-mail: Pavel.Burcek@spo.cz Znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. Ve Studénce, 6.1.2012

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 5375 / 2012

o ceně nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 265 s příslušenstvím a souvisejícími

pozemky parc.č. St.356 a 30/4, vše uvedeno ve výpisu z Katastru nemovitostí,

LV č. 673 pro k.ú. a obec Pustějov, okres Nový Jičín

Objednatel znaleckého posudku: BONA ELECTA s.r.o.

pan Vlastimil Štrbavý

Poštovní 1794/17

Ostrava, Moravská Ostrava

Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny

pro veřejnou dražbu dle Zák.č.26/2000 Sb.

Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č.

237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva

financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č.

364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni 5.1.2012 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Pavel Burček

Bezručova 472

742 13 Studénka

telefon: +420 603 534 440

e-mail: Pavel.Burcek@spo.cz

Znalecký posudek obsahuje 36 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh.

Objednateli se předává v 2 vyhotovení.

Ve Studénce, 6.1.2012

Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v § 2, odst.1, zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování

majetku):

„ Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob

oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při

prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné

služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností

trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,

důsledky přírodních či jiných kalamit.

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi

prodávajícím a kupujícím.

Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z

osobního vztahu k nim.“

Ocenění je vypracováno k datu uvedenému na titulní straně znaleckého posudku. Jeho platnost je

omezena různými faktory, které mohou nastat po tomto uvedeném datu a mohou mít vliv na

obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění v obvyklé (tržní) ceně.

1. Znalecký úkol

Vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti objektu občanské vybavenosti č.p. 265 s

příslušenstvím a souvisejícími pozemky parc.č. St.356 a 30/4, vše uvedeno ve výpisu z Katastru

nemovitostí, LV č. 673 pro k.ú. a obec Pustějov, okres Nový Jičín , pro účely majetkoprávního

řízení, stanovení obvyklé - tržní ceny v daném místě a daném čase

2. Informace o nemovitosti

Název nemovitosti: objekt občanské vybavenosti

Adresa nemovitosti: Pustějov 265

742 43 Pustějov

Kraj: Moravskoslezský

Okres: Nový Jičín

Obec: Pustějov

Katastrální území: Pustějov

Počet obyvatel: 996

Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 35,0000 Kč/m 2

kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000)

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k) : 35,- Kč/m 2

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.1.2012 za přítomnosti zástupce

zadavatele ocenění.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

- výpis z Katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 673 pro katastrální území Pustějov, obec

Pustějov, okres CZ0804 Nový Jičín vyhotovený dálkovým přístupem dne 2.1.2012

- 2 -

- informační údaje z Katastru nemovitostí získané z internetu ke dni platnosti zpracování

odhadu

- oceňovací předpisy, vyhlášky a odborná literatura s tématikou oceňování související

- informace a údaje zjištěné při místním šetření dne 5.1.2012 při spoluúčasti zástupce vlastníka

nemovitosti, objednatele ocenění

- kopie snímku katastrální mapy

- dostupná projektová a písemná dokumentace

- fotodokumentace pořízená přístrojem Panasonic Lumix DMC - TZ3 Digital

5. Vlastnické a evidenční údaje

Vlastníci stavby: pan Jiří Faldík, Pod strání 983/14, 743 01 Bílovec, vlastnictví: SJM,

vlastnický podíl: 1 / 2

paní Daniela Faldíková, Pod strání 983/14, 743 01 Bílovec, vlastnictví:

SJM, vlastnický podíl: 1 / 2

Vlastníci pozemku: pan Jiří Faldík, Pod strání 983/14, 743 01 Bílovec, vlastnictví: SJM,

vlastnický podíl: 1 / 2

paní Daniela Faldíková, Pod strání 983/14, 743 01 Bílovec, vlastnictví:

SJM, vlastnický podíl: 1 / 2

blíže nezkoumány

6. Dokumentace a skutečnost

K oceňované nemovitosti je dostupná písemná a projektová dokumentace určující její původní

stav a stáří. Odhad je prováděn na podkladě měřením ověřené zastavěné a obestavěné plochy

jednotlivých částí nemovitosti a ostatního příslušenství k nemovitosti a dle zjištěných údajů při

provedeném místním šetření dne 5.1.2012

7. Celkový popis nemovitosti

Jedná se o samostatně stojící, cele podsklepený, jednopodlažní objekt s plochou střechou krytou

lepenkou, evidentně min.v jednom místě narušenou - do objektu zatéká. Jedná se o typizovaný

panelový objekt postavený v rámci akce „Z” užívaný od roku 1972, dnes již dlouhodobě

neužívaný, odpojený od zdroje el.energie, kotel na pevná paliva odpojený, nefunkční. Objekt je

situovaný v centrální části obce u hlavní průjezdné komunikace, je napojen na veřejný řad pitné

vody.

8. Obsah posudku

- nákladové ohodnocení (věcná cena)

1. Ocenění staveb

1.1. Výnosová hodnota

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

- výnosová cena (příjmová)

- srovnávací cena (tržní, statistická, obvyklá)

- 3 -

Stanovení ceny obvyklé

Ocenění nemovitosti je prováděno pro účel zjištění obvyklé - tržní ceny.

Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi

základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod:

- metoda nákladového ohodnocení (věcná)

Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení

přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase

hodnocení). Tato cena se vypočítává více způsoby, a to dle THÚ daných renomovanými

ročenkami a institucemi, dle obestavěného prostoru nebo zastavěné plochy a jednotkové ceny,

dle různých softwarů různých firem zabývajících se touto problematikou a také dle platné

vyhlášky Ministerstva financí České republiky, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posledně jmenovaný způsob se mi jeví v tomto

případě jako nejlépe vypovídající a zejména nejlépe se přibližující se věcné ceně v dané oblasti a

čase.

- metoda výnosová (příjmová)

Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je

charakteristikou užitkovosti. Nemovitost se výnosově hodnotí, protože typ hodnocené

nemovitosti se v dané lokalitě běžně pronajímá, obvyklé nájemné lze objektivně zjistit.

- metoda srovnávací (tržní, statistická)

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. S

nemovitostmi tohoto typu se na trhu s nemovitostmi v dané lokalitě a čase běžně neobchoduje,

údaje o cenách srovnatelných nemovitostí nelze zjistit a vyhodnotit.

Pro ocenění bude proto použito kombinace metody nákladové a výnosové.

Nákladové ohodnocení budov, inženýrských sítí a venkovních úprav

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č.

3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011

Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku.

1. Ocenění staveb

1.1. Výnosová hodnota

Nákladové ocenění staveb pro zjištění nákladů a odpisů

Hostinec

Vstup do objektu po předložených schodech se závětřím. V suterénu centrální chodba, kotelna,

uhelna, sklad piva se shozovou šachtou, skladové místnosti, sprchové kouty, umývadla.

V přízemí vstup, restaurace s výčepem, WC muži a ženy, kuchyň, sklad, 2x salonky, kancelář a

WC personálu.

- 4 -

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Budova § 3 H. budovy pro obchod (společné stravování)

Svislá nosná konstrukce montovaná z dílců betonových plošných

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 123

Zastavěné plochy a výšky podlaží:

Název Zastavěná.

plocha

1.pp. 22,10 * 12,00 265,20m 2

1.np. 22,10 * 12,00 +

3,70 * 3,85

279,45m 2

Součet 544,65 m 2

Průměrná výška podlaží: PVP = 1 995,81 / 544,65 = 3,66 m

Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 544,65 / 2 = 272,33 m 2

- 5 -

Konstr. Součin

výška

3,10 m 822,12 m 3

4,20 m 1 173,69 m 3

1 995,81 m 3

Obestavěný prostor:

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení)

Název Typ Obestavěný

prostor

1.pp. PP (22,10 * 12,00)*(3,10) = 822,12 m 3

1.np. NP (22,10 * 12,00 + 3,70 * 1 173,67 m

3,85)*(4,20) =

3

Obestavěný prostor - celkem:

1 995,79 m 3

Výpočet koeficientu K4:

Konstrukce, vybavení Hodnocení Obj. podíl Část Koeficient Upravený

standardu [%] [%]

obj. podíl

1. Základy včetně zemních prací S 6,10 100 1,00 6,10

2. Svislé konstrukce S 15,30 100 1,00 15,30

3. Stropy S 8,10 100 1,00 8,10

4. Krov, střecha S 6,20 100 1,00 6,20

5. Krytiny střech S 2,90 100 1,00 2,90

6. Klempířské konstrukce P 0,60 100 0,46 0,28

7. Úprava vnitřních povrchů S 7,30 100 1,00 7,30

8. Úprava vnějších povrchů S 3,30 100 1,00 3,30

9. Vnitřní obklady keramické S 3,20 100 1,00 3,20

10. Schody S 2,70 100 1,00 2,70

11. Dveře S 3,70 100 1,00 3,70

12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00

13. Okna S 5,80 100 1,00 5,80

14. Povrchy podlah S 3,30 100 1,00 3,30

15. Vytápění C 4,80 100 0,00 0,00

16. Elektroinstalace C 5,90 100 0,00 0,00

17. Bleskosvod P 0,30 100 0,46 0,14

18. Vnitřní vodovod P 3,20 100 0,46 1,47

19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10

20. Vnitřní plynovod C 0,40 100 0,00 0,00

21. Ohřev teplé vody S 2,00 100 1,00 2,00

22. Vybavení kuchyní P 1,90 100 0,46 0,87

23. Vnitřní hygienické vybavení S 4,20 100 1,00 4,20

24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00

25. Ostatní C 4,40 100 0,00 0,00

26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00

Součet upravených objemových podílů 79,96

Ocenění:

Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 3 ] = 2 669,-

Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 4) * 1,0370

Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP) * 0,9442

Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP) * 0,8738

Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu) * 0,7996

Polohový koeficient K5 (příl. č. 14 - dle významu obce) * 0,8500

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle SKP) * 2,1520

Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 339,93

Plná cena: 1 995,79 m 3 * 3 339,93 Kč/m 3

= 6 665 798,89 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří (S): 40 roků

Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků

Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 80 = 50,000 % - 3 332 899,45 Kč

Hostinec - zjištěná cena = 3 332 899,45 Kč

Rekapitulace nákladových cen - stavby:

Hostinec = 3 332 899,45 Kč

3 332 899,45 Kč

Nákladové ceny - celkem: = 3 332 899,45Kč

Ocenění výnosovým způsobem:

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Druh objektu: Nemovitosti pro hromadné ubytování a stravování

Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,00 %

Úprava kapitalizace pro stavby s víceúčelovým užitím: 0,5 %

Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 8,50 %

Výnosy z pronajímaných prostor:

Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč]

- 6 -

hostinec s

příslušenstvím

1,00 120 000,- 120 000,-

Výnosy celkem 120 000,-

Ocenění:

Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 120 000,- Kč

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku:

Cena stavebního pozemku: 25 703,94 Kč

Výměra stavebního pozemku: 277 m 2

Skutečně zastavěná plocha: 277 m 2

Cena skutečně zastavěné plochy: 25 703,94 Kč

Odpočet 5 % z ceny zastavěného pozemku: - 1 285,20 Kč

Odpočet nákladů procentem ze zjištěného nájemného:

120 000,00 * 40 % = 48 000,00

Vypočtené odpočty celkem: - 48 000,- Kč

Roční nájemné upravené dle § 23 odst. 4: = 70 714,80 Kč

Míra kapitalizace 8,50 % / 8,50 %

Cena stanovená výnosovým způsobem = 831 938,80 Kč

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování:

Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast,

nemovitost nemá rozvojové možnosti

Ocenění nákladovým způsobem CN = 3 332 899,45

Ocenění výnosovým způsobem CV = 831 938,80

Rozdíl R = 2 500 960,65

Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny D):

CV + 0.10 R = 1 082 034,87 Kč

Cena stanovená kombinací výnosového a nákladového způsobu = 1 082 034,87 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky

Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

Úprava ceny - příloha č. 21 - tabulka 1:

1.3. Pozemek určený pro stavbu s komerční 100 %

využitelností nebo takovou stavbou již zastavěný, např.

hotely, administrativní budovy, obchodní domy,

parkoviště, sportoviště a rekreační plocha apod.:

Úprava cen: 100 %

- 7 -

2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 %

Úprava cen: 10 %

Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 %

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 0,5600

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby):

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:

2,1520

Zatřídění Zákl. cena

[Kč/m 2 ]

Koef. Ki Kp Úprava

[%]

Upr. cena

[Kč/m 2 ]

§ 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1520 0,5600 120,00 92,794

§ 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1520 0,5600 120,00 37,118

Typ Název Parcelní Výměra

číslo [m 2 Jedn. cena

] [Kč/m 2 Cena

] [Kč]

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a

nádvoří

St. 356 277,00 92,794 25 703,94

§ 28 odstavec 5 ostatní plocha 30/4 425,00 37,118 15 775,15

Stavební pozemky - celkem 41 479,09

Pozemky - zjištěná cena = 41 479,09 Kč

C. Rekapitulace

Rekapitulace výsledných cen

1. Ocenění staveb

1.1. Výnosová hodnota 1 082 034,90 Kč

1. Ocenění staveb celkem 1 082 034,90 Kč

2. Ocenění pozemků

2.1. Pozemky 41 479,10 Kč

2. Ocenění pozemků celkem 41 479,10 Kč

Celkem 1 123 514,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem 1 123 510,- Kč

Výsledná cena nemovitosti činí celkem 1 123 510,- Kč

slovy: Jedenmilionjednostodvacettřitisícpětsetdeset Kč

- 8 -

Stanovení hodnoty nemovitosti metodou srovnávací

V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nebo nedávno uskutečněných

prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou na trhu realit.

Předpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů

nemovitostí, by uskutečněné a vyhodnocované prodeje neměly být starší než 1 rok. To proto, že

za delší dobu by údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.

Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů

z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je

odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se

zohledněním současné situace na trhu pro srovnatelné nemovitosti.

Po srovnatelných nemovitostech v dané lokalitě, uvedeného typu, velikosti, vybavení a

zjištěného technického stavu je poptávka spíše menší, nebo je v souladu s nabídkou. S

přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení, způsobu využití a

zejména stávajícímu stavu perspektivy celého ekonomického vývoje v ČR jsem názoru, že

oceňovaná nemovitost je dosti obtížně obchodovatelná.

Jako podklady byly použity údaje z databáze spolupracujících odhadců, vlastní databáze,

databáze Realitních kanceláří získané prostřednictvím Internetu, databáze spolupracující RK

Marek ve Studénce a informace z nabídek z internetových stránek.

Závěr - zdůvodnění obvyklé ceny :

Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností,

odhaduji obvyklou cenu oceňované nemovitosti hostince č.p.265 s příslušenstvím a souvisejícími

pozemky ve výši :

1 100 000, - Kč

(jedenmiliónjednostotisíckorunčeských)

Ocenění je v souladu s Mezinárodními oceňovacími standardy, schválenými v roce 1994

Mezinárodním výborem pro normy oceňování aktiv (IVSC), zejména se standardy IVS 1

Oceňování na základě tržní hodnoty a IVS 4 Oceňování pro záruky půjček, hypotéky a

dluhopisy.

Je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v § 2, odst. 1 zákona č.151/1997 Sb.,

o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), která je citována

v Úvodu.

Předpokládá se, že právní závady uvedené na LV č. 673 v dražbě zaniknou a tyto nemají na tržní

cenu žádný vliv

Při místním šetření zjištěné drobné závady, stav a opotřebení prvků dlouhodobé a krátkodobé

životnosti stavby, jsou výše stanovenou obvyklou cenou respektovány a zohledněny a v důsledku

přechodu vlastnictví nezaniknou.

- 9 -

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

Koncesní listina pro předmět podnikání : „Oceňování majetku pro věci nemovité“ vydaná

Okresním úřadem Nový Jičín, Divadelní 3, 741 11 Nový Jičín, okresní živnostenský úřad, pod

čj.: 004434/00/07718A, ev.č.: 380401-29518-00 ze dne 21.9.2000 vydaná fyzické osobě dle čl.

VI bod 4 zákona č. 356/1999 Sb., kterým se mění zákon č. 455/1991 Sb., o živnostenském

podnikání, ve znění pozdějších předpisů z důvodů změny druhu a názvu živnosti. Tato koncesní

listina nahrazuje živnostenský list čj. 000063/97/01334S ze dne 17.2.1997 s předmětem

podnikání „Tržní oceňování majetku“.

Ve Studénce, 6.1.2012

D. Znalecká doložka

Ing. Pavel Burček

Bezručova 472

742 13 Studénka

telefon: +420 603 534 440

e-mail: Pavel.Burcek@spo.cz

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě

ze dne 6.10.1982, č.j.Spr 3645/82, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady

(nemovitostí).

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5375 / 2012 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 5375 - 3 / 2012.

- 10 -

KSOS 31 INS 11766/201 – A23

Znalecký posudek č. 143-03/2012

stanovení obecné ceny souboru movitého majetku – vybavení restaurace v Pustějově –

majitel : p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14, Bílovec, IČO- 45158584 – za účelem prodeje

Posudek vyžádal : Mgr. Dagmar Cenknerová

Insolvenční správkyně dlužníka p.Daniely Faldíkové,

Pod Strání 14, Bílovec, IČO: 45158584

se sídlem Studénka, Sjednocení 631, PSČ 74213

Ze dne : 5.leden 2012

Znalecký úkol : stanovení obecné ceny souboru movitého majetku – vybavení

restaurace v Pustějově– majitel: p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14,

Bílovec, IČO- 45158584 – za účelem prodeje

Termín vypracování : 16.leden 2012

Posudek vypracoval : Ing.Petr Šindler

znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady movitostí, vozidel,

zemědělské a manipulační techniky

Gregorova 11, 74101 Nový Jičín

V Novém Jičíně dne 14.ledna 2012

Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu, je celkem zpracován ve čtyřech vyhotoveních, z

nichž se tři předávají objednateli.

Vyhotovení č.3

- 11 -

Obsah :

1 Úvod ...................................................................................................................................... 13

1.1 Znalecký úkol ................................................................................................................ 13

1.2 Podklady pro zpracování posudku ................................................................................ 13

1.3 Názvosloví ..................................................................................................................... 14

2 Nález ...................................................................................................................................... 15

2.1 Identifikace – soubor movitého majetku ....................................................................... 15

2.2 Údaje z dokladů vlastníka ............................................................................................. 16

2.3 Údaje o opravách či údržbě ........................................................................................... 17

2.4 Technická prohlídka souboru movitého majetku .......................................................... 17

3 Posudek ................................................................................................................................. 17

3.1 Stanovení základní amortizace, technické hodnoty movitých věcí ............................... 17

3.2 Stanovení obecné ceny movitých věcí– COB ............................................................... 17

3.3 Stanovení výchozí ceny movitých věcí – CN ............................................................... 18

3.4 Koeficient prodejnosti movitých věcí – Kp .................................................................. 18

3.5 Výpočet obecné ceny movitých věcí - COB ................................................................. 18

4 Rekapitulace .......................................................................................................................... 19

5 Znalecká doložka ................................................................................................................... 20

6 Příloha ................................................................................................................................... 21

- 12 -

Úvod

Posudek vyžádal: Mgr. Dagmar Cenknerová

Insolvenční správkyně dlužníka p.Daniely Faldíkové,

Pod Strání 14, Bílovec, IČO: 45158584

se sídlem Studénka, Sjednocení 631, PSČ 74213

Ze dne : 5.leden 2012

Znalecký úkol

Znalecký úkol :

Úkolem znalce je ocenění souboru movitých věcí – vybavení restaurace v Pustějově –

majitel: p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14, Bílovec, IČO- 45158584 – za účelem prodeje.

Termín vypracování posudku : 16.leden 2012

Obecná cena souboru movitého majetku je stanovena k datu prohlídky – 6.leden 2012

Celý výpočet obecné ceny je v cenové hladině s DPH.

Podklady pro zpracování posudku

1. Zákon č.36/67 Sb., o znalcích a tlumočnících

2. Vyhláška č.37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících

3. Zákon č.151/1997 Sb., o oceňování majetku

4. Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc., Ing.Pavel Krejčíř, Ing.Alena Hallerová,CSc. – Úřední

oceňování majetku

5. Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc. – Soudní inženýrství

6. Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc., Ing.Pavel Krejčíř – Obecné zásady oceňování majetku

7. Doc.Ing.Albert Bradáč,DrSc., JUDr.Miroslav Kledus, Ing.Pavel Krejčíř - Úvod do soudního

znalectví

8. Doc.Ing. František Drozen,CSc. – Oceňování movitého majetku

9. Ing.Jan Heřman,CSc. - Oceňování movitého majetku

10. Doc.Ing.Jaromír Makovec,CSc. – Oceňování strojů a výrobních zařízení

11. Informace zjištěné znalcem, informace poskytnuté Mgr.Dagmar Cenknerovou

12. Ceníky prodejců nábytku – SCONTO nábytek s.r.o., IKEA Česká republika s.r.o., EUROPA

MÖBEL OSTRAVA, www.mt-nabytek.cz, www.mabyt.cz,

13. Ceníky prodejců gastronomických zařízení - Gastrotechnik CZ s.r.o., Gastropolis 24 CZ,

Gastro Praha CZ, Gastroart CZ, spol. s r.o.

- 13 -

Názvosloví

Úvodem jsou nejprve definovány základní pojmy z oblasti oceňování.

Cena

Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně

zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah hodnotě, kterou věci

přisuzují jiné osoby. Cena je nebo není zveřejněna, zůstává však historickým faktem.

Životnost

Období, ve kterém je movitá věc schopna plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu

při stanoveném systému údržby a oprav.

Údržba

Souhrn činností zajišťujících technickou způsobilost, pohotovost a hospodárnost movité věci.

Oprava

Souhrn výkonů, jimž se odstraňují následky opotřebení, mechanického poškození nebo

výrobních vad movité věci. Opravou se obnovují správné funkce.

Běžná oprava ( BO )

Oprava, při níž se odstraňují jednotlivé vady některého dílu movité věci výměnou za nové,

opravené nebo renovované, často bez celkové demontáže.

Generální oprava ( GO )

Oprava celková, spočívající v úplné demontáži movité věci na díly až součásti a výměně

vadných dílů za náhradní.

Cena pořizovací ( PC )

Též „cena historická“, cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení bez odpočtu

opotřebení.

Obecná cena - COB

Cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo

koupit. Obvykle se obecná cena zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi

obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena

se tvoří dohodou až při konkrétním prodeji respektive koupi a může se od zjištěné hodnoty i

výrazně odlišovat. Není možno ji přesně stanovit.

Koeficient prodejnosti -Kp

Poměr mezi zprůměrovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami věcí

určitého, resp.srovnatelného typu v rozhodné době a v rozhodném místě.

Základní amortizace - ZA

Základní amortizace je snížení technického života věci movité v procentech , stanovených podle

amortizačních stupnic nebo amortizačních křivek v závislosti na stáří nebo době provozování

movité věci.

Doba provozu ( DP v rocích )

- 14 -

Doba provozu je počet roků od uvedení movité věci do provozu k datu ocenění. Pokud se nedá

zjistit, kdy byla movitá věc uvedena do provozu, zvažuje se doba provozu od roku následujícího

po roku výroby. Byla-li provedena generální oprava movité věci, uvažuje se pro výpočet

základní amortizace doba od jejího provedení a výchozí technická hodnota je 90%.

Technická hodnota - TH

Zbytek technického života movité věci ke dni ocenění v porovnání s movitou věcí továrně

novou ( TH = 1 resp. v procentech TH = 100% ) a jeho celkovou předpokládanou životností.

Platí, že TH + A=1, resp.v procentuálním vyjádření TH(%) + A(%) = 100%.

Technickou hodnotu movité věci vypočtu podle vzorce :

TH =

THNx( 100 � ZA)

x(

100 � PS)

10000

kde

THN – je výchozí technická hodnota movité věci

ZA – základní amortizace

PS – přirážka nebo srážka dle zjištěného technického stavu

Výchozí technická hodnota – THN

Technická hodnota movité věci po generální opravě ve vztahu k hodnotě movité věci továrně

nové. Výchozí technická hodnota továrně movité věci se stanoví ve výši 100% a u movitých

věcí po generální opravě provedené ve specializované opravně nebo výrobním závodě ve výši

90%.

Výchozí cena – CN

Výchozí cena movité věci je v podstatě reprodukční cenou, tj. cenou, kterou by bylo nutno

vynaložit k pořízení stejné nebo srovnatelné movité věci v době oceňování. Výchozí cenou pro

výpočet časové ceny je :

A/ v případě, že oceňovaná movitá věc je dostupná na trhu, je výchozí cenou pořizovací

cena nové movité věci stejného typu zjištěná u výrobce, u oficiálního prodejce či dovozce

B/ v případě, že oceňovaná movitá věc se jako nová již nevyrábí, nedováží ani není

dostupná na trhu, stanoví se srovnatelná výchozí cena cenovým porovnáním nebo přepočtem

historické pořizovací ceny.

Ve výchozí ceně je třeba vždy zohlednit technickou úroveň oceňované movité věci a vliv

morálního opotřebení.

Nález

Identifikace – soubor movitého majetku

Předmětem znaleckého posudku je stanovení obecné ceny souboru movitého majetku –

vybavení restauracev Pustějově - majitel : p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14, Bílovec, IČO-

45158584 – za účelem prodeje

K ocenění – ke stanovení obecné ceny - nebyl ze strany objednatele posudku předložen

žádný seznam movitého majetku umístěného v restauraci v Pustějově. Seznam souboru movitého

- 15 -

majetku byl sepsán přímo při prohlídce dne 6.ledna 2012 v restauraci v Pustějově ve Studénce za

přítomnosti insolvenční správkyně Mgr.Dagmar Cenknerové a znalce Ing.Petra Šindlera.

Do souboru movitého majetku je byl zapsán druh movitého majetku, počet jednotlivých

kusů, seznam neobsahuje pořizovací ceny jednotlivých kusů movitého majetku, neobsahuje ani

datum pořízení či zařazení movitého majetku do používání.

Seznam movitého majetku :

Pol.č. Název

Počet

ks

- 16 -

Pořizovací Pořizovací cena

cena/ks ( Kč) celkem ( Kč)

Datum

pořízení Obr.č.

1 stůl bílý obdélníkový 8 0 nezjištěna nezjištěno 1

2 stůl modrý obdélníkový 1 0 nezjištěna nezjištěno 1

3 stůl bílý čtvercový 1 0 nezjištěna nezjištěno 1

4 žídle bílá 26 0 nezjištěna nezjištěno 2

5 stoleček bílý obdélníkový 4 0 nezjištěna nezjištěno 1

6 skříňka policová 1 0 nezjištěna nezjištěno 3

7 skříňka dvoudveřová 1 0 nezjištěna nezjištěno 3

8 skříňka jednodveřová se zásuvkami 1 0 nezjištěna nezjištěno 3

9 nástěnná polička 4 0 nezjištěna nezjištěno 3

10 kuchyňský stůl bílý 1 0 nezjištěna nezjištěno 4

11 regál kovový bílý 1 0 nezjištěna nezjištěno 5

12 židle dřevěná 2 0 nezjištěna nezjištěno 6

13 sporák bílý 1 0 nezjištěna nezjištěno 6

14 pracovní deska 2 0 nezjištěna nezjištěno 6

15 pracovní deska se dřezem 1 0 nezjištěna nezjištěno 6

16 soubor nábytku Princip 1 0 nezjištěna nezjištěno 7

17 mrazící box 1 0 nezjištěna nezjištěno 7

18 křeslo 2 0 nezjištěna nezjištěno 8

19 konferenční stolek 1 0 nezjištěna nezjištěno 8

20 koberec 1 0 nezjištěna nezjištěno 8

Údaje z dokladů vlastníka

Ze strany objednatele posudku ani ze strany vlastníka nebyly předloženy žádné doklady o

pořizovacích cenách jednotlivých kusů movitého majetku, o datu pořízení či nákupu, o datu

zařazení do užívání.

Údaje o opravách či údržbě

Ze strany objednatele posudku ani ze strany vlastníka nebyly předloženy žádné doklady o

provedených opravách či údržbě jednotlivých kusů movitého majetku.

Technická prohlídka souboru movitého majetku

Jednotlivé kusy movitého majetku byly prohlédnuty dne 6.ledna 2012 v odpoledních

hodinách za přítomnosti insolvenční správkyně Mgr.Dagmar Cenknerové v prostorách restaurace

v Pustějově. Jednotlivé oceňované kusy movitého majetku byly používány při provozu

restaurace, včetně kuchyně. U všech jednotlivých kusů movitého majetku byla provedena

technická prohlídka a byla stanovena základní amortizace.

Většina kusů movitého majetku je silně opotřebovaná, u většiny kusů movitého majetku

lze konstatovat, že technický stav neodpovídá běžnému způsobu používání, technický stav je

horší. Při technické prohlídce nebyla provedena funkční zkouška sporáku a mrazícího boxu, byla

provedena pouze vizuální prohlídka.

Posudek

Stanovení základní amortizace, technické hodnoty movitých věcí

Dobu životnosti jednotlivých kusů movitého majetku předpokládám podle druhu a typu

movitého majetku a způsobu používání - 5 až 15 let, základní amortizaci stanovuji podle 1.až 3.

amortizační stupnice ( doporučená amortizační stupnice Ústavem soudního inženýrství při VUT

Brno ).

Technickou hodnotu jednotlivých kusů movitého majetku pak stanovím podle vzorce :

THNx( 100 � ZA)

x(

100 � PS)

TH =

10000

kde

THN – je výchozí technická hodnota

ZA – základní amortizace

PS – přirážka nebo srážka dle zjištěného technického stavu

Protože nebyly předloženy žádné doklady či údaje o prováděné údržbě jednotlivých kusů

movitého majetku, opravách či generálních opravách, předpokládám THN = 100.

Stanovení obecné ceny movitých věcí– COB

Pro stanovení obecné ceny jednotlivých kusů movitého majetku použiji tento výpočet :

časová cena – obecný výpočet CČ = CN x TH / 100 ( Kč )

obecná cena – obecný výpočet COB = CČ x Kp ( koeficient prodejnosti )

tedy COB = CN x TH x Kp / 100

- 17 -

Stanovení výchozí ceny movitých věcí – CN

Výchozí cena jednotlivých movitých věcí byla stanovena s využitím dostupných

podkladů cenovým porovnáním s novým nebo srovnatelným výrobkem na trhu k datu ocenění

s přihlédnutím k morálnímu a technickému zastarání jednotlivých kusů movitého majetku.

Koeficient prodejnosti movitých věcí – Kp

Koeficient prodejnosti Kp jednotlivých movitých věcí byl stanoven na základě dostupných

podkladů uskutečněných prodejů těchto nebo srovnatelných movitých věcí – a to v rozsahu 0,4

– 1.

Výpočet obecné ceny movitých věcí - COB

Celý výpočet obecné ceny jednotlivých movitých věcí jsem provedl podle výše uvedeného

postupu a přehledně je zpracován v následující tabulce – celý výpočet je proveden v cenách

s DPH.

Pol.č. Název

Pořizovací

cena/ks

( Kč)

Počet

ks

- 18 -

Datum

pořízení

CN/ ks

( Kč)

ZA

(%)

PS

(%)

TH

( %) Kp

COB

celkem

( Kč )

1 stůl bílý obdélníkový 0 8 nezjištěno 2600 90 0 10 0,5 1 040

2 stůl modrý obdélníkový 0 1 nezjištěno 2600 90 0 10 0,5 130

3 stůl bílý čtvercový 0 1 nezjištěno 2400 90 0 10 0,5 120

4 žídle bílá 0 26 nezjištěno 1190 80 0 20 0,6 3 710

5 stoleček bílý obdélníkový 0 4 nezjištěno 2200 80 0 20 0,8 1 410

6 skříňka policová 0 1 nezjištěno 2250 50 0 50 0,5 560

7 skříňka dvoudveřová 0 1 nezjištěno 2450 50 0 50 0,5 610

8 skříňka jednodveřová se zásuvkami 0 1 nezjištěno 2650 50 0 50 0,5 660

9 nástěnná polička 0 4 nezjištěno 450 50 0 50 0,5 450

10 kuchyňský stůl bílý 0 1 nezjištěno 1850 80 0 20 0,5 190

11 regál kovový bílý 0 1 nezjištěno 750 50 0 50 0,5 190

12 židle dřevěná 0 2 nezjištěno 550 90 0 10 0,8 90

13 sporák bílý 0 1 nezjištěno 4500 90 0 10 0,8 360

14 pracovní deska 0 2 nezjištěno 1450 80 0 20 0,5 290

15 pracovní deska se dřezem 0 1 nezjištěno 1600 80 0 20 0,5 160

16 soubor nábytku Princip 0 1 nezjištěno 10000 90 0 10 0,8 800

17 mrazící box 0 1 nezjištěno 4500 90 0 10 0,4 180

18 křeslo 0 2 nezjištěno 2400 90 0 10 0,5 240

19 konferenční stolek 0 1 nezjištěno 1500 90 0 10 0,7 110

20 koberec 0 1 nezjištěno 2500 90 0 10 0,5 130

celkem s DPH 11 430

Rekapitulace

Obecná cena - soubor movitého majetku – vybavení restaurace v Pustějově – majitel :

p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14, Bílovec, IČO- 45158584 :

Pol.č. Název

- 19 -

Obecná cena ( Kč včetně DPH )

1 stůl bílý obdélníkový 1 040

2 stůl modrý obdélníkový 130

3 stůl bílý čtvercový 120

4 žídle bílá 3 710

5 stoleček bílý obdélníkový 1 410

6 skříňka policová 560

7 skříňka dvoudveřová 610

8 skříňka jednodveřová se zásuvkami 660

9 nástěnná polička 450

10 kuchyňský stůl bílý 190

11 regál kovový bílý 190

12 židle dřevěná 90

13 sporák bílý 360

14 pracovní deska 290

15 pracovní deska se dřezem 160

16 soubor nábytku Princip 800

17 mrazící box 180

18 křeslo 240

19 konferenční stolek 110

20 koberec 130

celkem s DPH 11 430

Obecná cena oceňovaného souboru movitých věcí :

COB = 11 430,- Kč s DPH

Slovy : jedenácttisícčtyřistatřicetkorunčeských s DPH

Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu

v Ostravě ze dne 5.6.2003 č.j. 2354/03 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady

movitostí, vozidel, zemědělské a manipulační techniky .

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 143-03/2012 znaleckého deníku. Znalečné

a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu ZN –143-03-2012.

V Novém Jičíně dne 14.ledna 2012.

- 20 -

Ing.Petr Šindler

Gregorova 11

Nový Jičín

Příloha

obr.č.1

obr.č.2 obr.č.3

- 21 -

obr.č.4 obr.č.5

obr.č.6

- 22 -

obr.č.7

obr.č.8

KSOS 31 INS 11766/201 – A23

- 23 -

Znalecký posudek č. 143-03/2012

stanovení obecné ceny souboru movitého majetku – vybavení restaurace v Pustějově –

majitel : p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14, Bílovec, IČO- 45158584 – za účelem prodeje

Posudek vyžádal : Mgr. Dagmar Cenknerová

Insolvenční správkyně dlužníka p.Daniely Faldíkové,

Pod Strání 14, Bílovec, IČO: 45158584

se sídlem Studénka, Sjednocení 631, PSČ 74213

Ze dne : 5.leden 2012

Znalecký úkol : stanovení obecné ceny souboru movitého majetku – vybavení

restaurace v Pustějově– majitel: p.Daniela Faldíková, Pod Strání 14,

Bílovec, IČO- 45158584 – za účelem prodeje

Termín vypracování : 16.leden 2012

Posudek vypracoval : Ing.Petr Šindler

znalec pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady movitostí, vozidel,

zemědělské a manipulační techniky

Gregorova 11, 74101 Nový Jičín

V Novém Jičíně dne 14.ledna 2012

Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu, je celkem zpracován ve čtyřech vyhotoveních, z

nichž se tři předávají objednateli.

Vyhotovení č.3

Obsah :

- 24 -