Odhad obvyklé ceny nemovitosti - Sreality.cz

Odhad obvyklé ceny nemovitosti
číslo 4893-41/2013
6
NEMOVITOST: Objekt pro skladování a úpravu produktů, provozní objekt ČS na LV 148 v k.ú. Vratěnín
Adresa nemovitosti: Vratěnín 100
Katastrální údaje : Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Vratěnín, k.ú. Vratěnín, kód ČSÚ: 785 580, LV: 148
Ostatní stavby:
Pozemky: 524/8, 524/14, 524/15, 524/16
Vlastník stavby: ENWORD PETROL, s.r.o., Řeka 154, 73955 Řeka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
, , , spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku: ENWORD PETROL, s.r.o., Řeka 154, 73955 Řeka, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
, , , spoluvlastnický podíl: 1 / 1
OBJEDNATEL : Dražební společnost Morava s.r.o.; č. obj.:, 12.3.2013
Adresa objednatele: Dlouhá 4433, 760 01 Zlín
IČ: telefon: e-mail:
DIČ: fax:
,
ZHOTOVITEL : Ing. Jaroslav Fojtů
Adresa zhotovitele: Bělidla 1406, 76861 Bystřice pod Hostýnem
IČ: 11499559 telefon: 602750463 e-mail: j.Fojtu@seznam.cz
DIČ: CZ5704152201 fax:
ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad obvyklé ceny jako podklad pro dražbudle zák.26/2000 Sb. (ocenění stávajícího stavu)
Současný stav Budoucí stav
OBVYKLÁ CENA 2 300 000 Kč
Datum místního šetření: 13.3.2013 Datum zpracování : 15.3.2013
Počet stran: 9 stran Počet příloh: 6
Bystřici pod Hostýnem, dne 15.3.2013 Otisk razítka Ing. Jaroslav Fojtů

STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1995 změna stavby v r. rekonstrukce v r.
Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna,
dveře ostatní
SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované
kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné
Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání
bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt
Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna
ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna
Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace
Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn
/ elektro telefon / elektro telefon
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus
Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř
Poloha v obci: okrajová část - zástavba RD
Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná
Vytápění: lokální - elektřina
Prodejnost nemovitosti: prodejná nad 1 rok
KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč objekt není předmětem prodeje
negativní
vlivy okolní
zástavby
právní zánik
stavby (zánik
čp/čo)
RIZIKA
sociální riziko riziko
přístupu a
příjezdu
- 2 -
věcná
břemena
předkupní
právo
záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne
ostatní
omezení
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
Současný stav Budoucí stav
evidence v
KN
Porovnávací hodnota 0 Kč 0 Kč
Výnosová hodnota 1 091 000 Kč 0 Kč
Věcná hodnota 8 365 232 Kč 0 Kč
Obvyklá cena 2 300 000 Kč
- z toho hodnota pozemku 450 600 Kč 0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí
klady: - velmi dobrý stav objektu,objekt po drobných opravách ihned použitelný
- dostatečně velký pozemek kolem objektu
zápory: - minimální poptávka po daném druhu služeb vzhledem k současnému stavu na trhu s palivy
v ČR a sousedním Rakousku
- lokalita mimo hlavní trasy,vzhledem k současným cenám paliva v ČR a Rakousku je objekt
použitelný pouze v úzkém okruhu kolem Vratěnína
( objekt byl zajímavý v polovině 90.let,kdy byly ceny PHM v ČR nižší než v sousedním Rakousku )
Zdůvodnění obvyklé ceny:
Vzhledem k tomu,že není k dispozici statisticky významný soubor realizovaných prodejů podobných objektů,odhaduji
jeho obvyklou cenu kombinací věcné a výnosové hodnoty.

Věcná hodnota : 8 365 232,- Kč
Výnosová hodnota: 1 091 000,- Kč Průměr Naegelli při váze 5:1:
Kč
Odhad obvyklé ceny stávající: 2 300 000,- Kč
NÁLEZ
- 3 -
2 303 372,-
Situace
Přehled podkladů 1) výpis z KN LV 1489 ze dne 14.3.2013
2) snímek z pozemkové mapy - internetová verze
3) metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení u bank.ústavů
Charakteristika obce Vratěnín: Jihomoravský kraj,okres Znojmo - CZ0647,obec Vratěnín -
595110,k.ú.Vratěnín - 785580,počet obyvatel: 297 (lexikon obcí)
Vratěnín - pohraniční obec na hranici s Rakouskem - přechod Drosendorf asi 20 km
západně od Vranova nad Dyjí.Oceňovaný objekt leží na V okraji obce směrem k
hraničnímu přechodu poo pravé straně silnice naproti fotbalovému hřišti.
Jedná se o ČS PHM v době prohlídky prázdnou již víáce než rok nepoužívanou.
Objekt je napojeny na rozvody veřejného vodovodu kanalizace a sítě NN a je příjezdný
po zpevněné vozovce napojené na silnici III.tř. č.409.Obec má základní občanskou
vybavenost a technickou infrastruktůru a pouze autobusové spojení s okolím.
Poloha nemovitosti Objekt po pravé straně silnice na konci obce ve výjezdu k hraničnímu přechodu.
Popis omezení rizik nemovitostí
Sociální riziko Riziko nezjištěno
Negativní vlivy v okolní
zástavbě
Riziko nezjištěno
Záplavová oblast/zátopové
území
Riziko nezjištěno
Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno
Věcná břemena Riziko nezjištěno
Předkupní právo Riziko nezjištěno
Ostatní omezení Riziko nezjištěno
Evidence v KN viz. oddíl C) výpisu v příloze - zástavní právo smluvní ve prospěch fyzické osoby - viz. výpis v
příloze
Obvyklá cena objektu je propočtena bez výše uvedených vlivů. viz. výpis v příloze
Právní zánik stavby Riziko nezjištěno
Popis jednotlivých staveb
Základní popis Stávající stav
1) prodejní budova na pozemku p.č.524/14
Přízemní objekt s valbovou střechou nepodsklepený dispozičně řešena jako prodejní a
skladové prostory se sociálním zařízením.
2) přístřešek nad výdejním stojanem na pozemku p.č.524/15 - část
Ocelový přístřešek nad výdejním stojanem - ocelové nosné sloupy,příhradový sedlový
vazník a sedlová střecha,objekt bez opláštění
3) venkovní úpravy
přípojky inženýrských sítí,zpevněné plochy,podzemní zasypané nádrže s výdejním
stojanem a příslušné rozvody ( technologická část ).
4) pozemky
Pozemky vedené jako zastavěná plocha a pozemky vedené jako ostatní plocha vše ve
funkčním celku v obci,která nemá zpracovanou cenovou mapu.Pozemky s možností

napojení na všechny inženýrské sítě.
Druh stavby - účel využití V současné době prázdný a nevyužívaný objekt čerpací stanice PHM.
Dispoziční řešení Prodejní budova rozdělena na prodejní,skladovou a adm.část s příslušným sociálním
zařízením.
Popis tech. stavu stavby Stávající stav
1) prodejní budova na pozemku p.č.524/14
Zděný objekt na betonových základech,stropy s rovným podhledem pravděpodobně
keramické,dřevěný polovalbový krov a krytina z bet.tašek.Vnitřní hladké omítky s
malbou,venkovní s barevnou stěrkou a obloženým soklem.Klempířské konstrukce
kombinace FeZn plechu a plastové žlaby a svody,betonové podlahy a keramická
dlažba,plastová okna,dřevěné dveře do ocel. zárubní.Na soc. zařízení standartní
umyvadla,spl. WC a pisoáry.Standartní rozvody ZTI a elektro 400/240 V.Vytápění el.
přímotopy.
Objekt v poměrně dobrém stavu,nutné drobné opravy zejména omítek.
Příslušenství stavby
Analýza tržního nájemného
2) přístřešek nad výdejním stojanem na pozemku p.č.524/15 - část
Betonové patky,ocel. sloupy s nátěrem ,pravděpodobně ocelový příhradový vazník s
dřevěným opláštěním,polovalbový krov a krytina z bet.tašek.Klempířské konstrukce
kombinace FeZn plechu a plastových žlabů a svodů.Na krovu zavěšená podhled,rozvod
400/240 V.
Objekt ve velmi dobrém technickém stavu odpovídajícímu stáří a opotřebení.
3) venkovní úpravy
Přípojky inženýrských sítí pravděpodobně vody,kanalizace,přívod silnoproudu a
zejména napojení komunikační - příjezdové komunikace z obalovaného kamenina
upravena pravděpodobně pro pojezd těžkých vozidel,pod přístřeškem kolem výdejního
stojanu konstrukce ze zámkové dlažby.Dále technologické zařízení - podzemní
zasypané nádrže na PHM,l ks výdejního stojanu na 3 druhy PHM a k tomu příslušné
technologické rozvody
OCENĚNÍ
Obsah odhadu
1.1. Ocenění nákladovou metodou
1.1.1 prodejní objekt na p.č.524/14
1.1.2 přístřešek na p.č,524/16 - část
1.1.3 zpevněné plochy ze zámk.dlažby na p.č.524/15 - část
1.1.4 zpevněné plochy asfaltové na p.č.524/16 - část
1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
1.2.1 technologické zařízení
1.3. Ocenění pozemků
1.3.1 pozemky
1.4. Ocenění porovnávací metodou
1.4.1 provozní areál na LV 148
1.5. Ocenění výnosovou metodou
1.5.1 provozní areál na LV 148- stávající stav
1.1. Ocenění nákladovou metodou
1.1.1 prodejní objekt na p.č.524/14
Zděný objekt na betonových základech,stropy s rovným podhledem pravděpodobně keramické,dřevěný polovalbový krov
a krytina z bet.tašek.Vnitřní hladké omítky s malbou,venkovní s barevnou stěrkou a obloženým soklem.Klempířské
konstrukce kombinace FeZn plechu a plastové žlaby a svody,betonové podlahy a keramická dlažba,plastová
okna,dřevěné dveře do ocel. zárubní.Na soc. zařízení standartní umyvadla,spl. WC a pisoáry.Standartní rozvody ZTI a
- 4 -

elektro 400/240 V.Vytápění el. přímotopy.
Objekt v poměrně dobrém stavu,nutné drobné opravy zejména omítek.
Seznam podlaží
Název Zastavěná plocha Užitná plocha
I.NP 117,71 m 2 94,17 m 2
Výpočet obestavěného prostoru
Název Obestavěný prostor
vrchní část 10,95*10,75*3,10 = 364,91 m 3
střešní část 10,95*10,75*2,40/2 = 141,25 m 3
Obestavěný prostor - celkem: = 506,17 m 3
Konstrukce Popis
1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované
2. Svislé konstrukce zděné tl. do 40 cm
3. Stropy keramické
4. Krov, střecha dřevěný vázaný
5. Krytiny střech betonová krytina
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech,plast
7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky
8. Úprava vnějších povrchů vápenné hladké
9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady
10. Schody chybí
11. Dveře hladké plné dveře
12. Vrata
13. Okna plastová
14. Povrchy podlah běžná keramická dlažba
15. Vytápění přímotopy
16. Elektroinstalace světelná třífázová
17. Bleskosvod bleskosvod
18. Vnitřní vodovod plastové trubky
19. Vnitřní kanalizace plastové potrubí
20. Vnitřní plynovod chybí
21. Ohřev teplé vody chybí
22. Vybavení kuchyní chybí
23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, pisoáry
24. Výtahy chybí
25. Ostatní chybí
26. Instalační pref. jádra
Současný stav
Zastavěná plocha [m 2 ] 118
Obestavěný prostor [m 3 ] 506,17
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 4 646
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 2 351 666
Stáří roků 17
Další životnost roků 63
Opotřebení % 21,25
Věcná hodnota (VH) Kč 1 851 937
1.1.2 přístřešek na p.č,524/16 - část
Betonové patky,ocel. sloupy s nátěrem ,pravděpodobně ocelový příhradový vazník s dřevěným opláštěním,polovalbový
krov a krytina z bet.tašek.Klempířské konstrukce kombinace FeZn plechu a plastových žlabů a svodů.Na krovu zavěšená
podhled,rozvod 400/240 V.
Objekt ve velmi dobrém technickém stavu odpovídajícímu stáří a opotřebení.
- 5 -

Seznam podlaží
Název Zastavěná plocha Užitná plocha
I.NP 146,40 m 2 139,08 m 2
Výpočet obestavěného prostoru
Název Obestavěný prostor
vrchní část 12,00*12,20*4,50 = 658,80 m 3
střešní část 12,00*12,20*2,10/2 = 153,72 m 3
Obestavěný prostor - celkem: = 812,52 m 3
Konstrukce Popis
1. Základy včetně zemních prací betonové patky izolované
2. Svislé konstrukce kovové sloupy bez opláštění
2. Svislé konstrukce chybí opláštění
3. Stropy zavěšené, nepochozí,
4. Krov, střecha kovový vazník
5. Krytiny střech betonová krytina
6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech,plast
7. Úprava vnitřních povrchů nátěry
8. Úprava vnějších povrchů nátěry
9. Vnitřní obklady keramické
10. Schody chybí
11. Dveře chybí
12. Vrata chybí
13. Okna chybí
14. Povrchy podlah chybí
15. Vytápění
16. Elektroinstalace třífázová
17. Bleskosvod bleskosvod
18. Vnitřní vodovod
19. Vnitřní kanalizace
20. Vnitřní plynovod
21. Ohřev teplé vody
22. Vybavení kuchyní
23. Vnitřní hygienické vybavení
24. Výtahy
25. Ostatní chybí
26. Instalační pref. jádra
Současný stav
Zastavěná plocha [m 2 ] 146
Obestavěný prostor [m 3 ] 812,52
Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 2 105
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 710 355
Stáří roků 17
Další životnost roků 43
Opotřebení % 28,33
Věcná hodnota (VH) Kč 1 225 760
1.1.3 zpevněné plochy ze zámk.dlažby na p.č.524/15 - část
zámková dlažba kolem výdejního stojanu pod přístřeškem upravená pro těžký provoz
Současný stav
Jednotkové množství jedn. 144,00
Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 2 967
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 427 236
Stáří roků 17
Další životnost roků 33
Opotřebení % 34,00
- 6 -

Věcná hodnota (VH) Kč 281 976
1.1.4 zpevněné plochy asfaltové na p.č.524/16 - část
asfaltové příjezdové komunikace upravené pro těžký provoz v celkové výměře 600 m 2
Současný stav
Jednotkové množství jedn. 600,00
Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 3 200
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 919 928
Stáří roků 17
Další životnost roků 23
Opotřebení % 42,50
Věcná hodnota (VH) Kč 1 103 959
1.2. Ocenění ostatních staveb nákladovou metodou
1.2.1 technologické zařízení
Ocenění technologického zařízení k datu 19.7.2008: 5 075 000,- Kč
Snížení za opotřebení: 3% x 5 let = 15% - 761 250,- Kč
Cena po opotřebení: 4 313 750,- Kč
Snížení cen mezi roky 2008 a 2013: odhad 20%
Cena k datu 15.3.2013: 4 313 750,- x 0,80 = 3 451 000,- Kč
Současný stav
Jednotkové množství jedn. 1,00
Jednotková cena (JC) [Kč/jedn.] 3 451 000
Rozestavěnost % 100,00
Reprodukční hodnota (RC) Kč 3 451 000
Stáří roků 16
Další životnost roků
Opotřebení % 0,00
Věcná hodnota (VH) Kč 3 451 000
1.3. Ocenění pozemků
1.3.1 pozemky
Základní popis
oceňovaných pozemků
Pozemek p.č.524/14 zast.plocha o výměře 113 m 2 a ostatní plochy p.č.524/8,15 a
16 o výměrách 2 455 m 2 ,843 m 2 a 1095 m 2 (viz.situace )
Pozemky v rovině z hlediska SÚP obce určeny k zástavbě,obec nemá zpracovanou
cenovou mapu.Pozemky bez závad s možností napojení na všechny inženýrské sítě.
Obvyklá cena zainvestovaných pozemků se v dané lokalitě pohybuje kolem 100,- Kč/m 2
plochy dle velikosti pozemků
Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená
/kupní cena cena celkový cena
m2 Kč Kč/m2 KC Kč/m2 pozemky porovnávané 100,00 1,00 100,00
Průměrná jednotková cena 100,00 Kč/m 2
Stanovení a zdůvodnění
jednotkové ceny pozemků:
Cena obdobných pozemků se v lokalitě pohybuje kolem 300,- Kč/m 2
Druh pozemku Parcela č. Výměra
m 2
- 7 -
Jednotková cena
Kč/m 2
Celková cena
pozemku Kč

ostatní plochy 524/8 2 455 100 245 500
zastavěná plocha a nádvoří 524/14 113 100 11 300
ostatní plochy 524/15 843 100 84 300
ostatní plochy 524/16 1 095 100 109 500
Celková výměra pozemků 4 506 Hodnota pozemků celkem 450 600
1.4. Ocenění porovnávací metodou
1.4.1 provozní areál na LV 148
Lokalita Užitná
plocha
Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient
celkový
- 8 -
Upravená cena
Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc
Foto
m 2
m 2
Kč Kč/m 2
KC
Kč/m 2
Průměrná cena 0 Kč/m 2
Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 233,25 m 2
Porovnávací hodnota 0 Kč
1.5. Ocenění výnosovou metodou
1.5.1 provozní areál na LV 148- stávající stav
Dle sdělení pracovníka bývalého provozovatele byla průměrná výtoč před ukončením provozu do 1000 l PHM denně .Při
celoroční provozu by celková výtoč činila cca 365 000 l ročně.Při průměrné marži 1,- Kč z 1 l PHM je roční příjem 365
000,- Kč málo rentabilní.V případě započítání doplňkového prodeje zejména v příhraniční oblasti by se mohla rentabilita
zvednout .
Příjmy z PHM: 365 000,- Kč
Doplňkový prodej činí ročně cca 500 000,- Kč.Při marži kolem 30% vychází roční výnos cca 150 000,- Kč
Celkový roční příjem: 515 000,- Kč
Provozní náklady: energie,vodné stočné 120 000,- Kč
Mzdové náklady ( 1 pracovník-majitel) 200 000,- Kč
roční výnos: 195 000,- Kč
Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů
č. plocha - účel podlaží podlahová plocha nájem nájem nájem míra
kapitalizace
[m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%]
1.Provozní prostory 0 16 250 195 000 6,00
2.Provozní prostory 0 0 0 0 7,00
3.Provozní prostory 0 0 0 0 7,00
4.Skladovací prostory 0 0 0 0 7,00
5.Skladovací prostory 0 0
6.Skladovací prostory 0 0
7.Skladovací prostory 0 0
8.Skladovací prostory 0 0
9.Skladovací prostory 0 0
Celkový výnos za rok: 195 000
Výpočet hodnoty výnosovým způsobem
Podlahová plocha PP m 2 0
Reprodukční cena RC Kč 9 860 185
Výnosy (za rok)

Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* rok)
Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok 195 000
Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 %
Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok 185 250
Náklady (za rok)
Daň z nemovitosti Kč/rok 5 000
Pojištění 0,15 % * RC Kč/rok 14 790
Opravy a údržba 1,01 % * RC Kč/rok 100 000
Správa nemovitosti 0,00 % * RC Kč/rok 0
Ostatní náklady Kč/rok 0
Náklady celkem V Kč/rok 119 790
Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok 65 460
Míra kapitalizace % 6,00
Výnosová hodnota Cv Kč 1 091 000
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze:
Fotodokumentace nemovitosti 3
situování 1
Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.148 1
Snímek katastrální mapy 1
Koncesní listina: OkÚ Kroměříž - okresní živnostenský úřad pod č.j. Žk-253/2134/01-Ja/3 E.4.370800-27587-00
ze dne 19.3.2001
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v
Brně, ze dne 8.2.1989, č.j.Spr. 486/89 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady
nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné.
- 9 -