ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-189/12 - Sreality.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-189/12 - Sreality.cz ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-189/12 - Sreality.cz
– 8 – Ocenění porovnávací metodou Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací). Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Při použití zjednodušené metody přímého porovnání: Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverů je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.) - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.) - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.) - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.) - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné) - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní) - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd). Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment)
– 9 – Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek) Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - velká plocha pozemku Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nabídka nemovitostí je výrazně vyšší než poptávka - v případě pozemků ostatní plochy, ostatní komunikace neexistuje realitní trh mimo odkup jednotlivých obcí, v tomto případě je velmi malá pravděpodobnost prodeje těchto nemovitostí v dražbě - exekuční řízení Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná, v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty: Č. Lokalita Oceň. objekt změna dle územního plánu Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1 Cena Pozemek m 2 Příbor ne 280536 35067 orná půda (1) (2) (3) (4) (5) (6) 1 Příbor ne 62982 3499 2 Bartošovice ne 1075226 73159 3 Příbor ne 65000 3642 4 Kozlovice ne 563030 56303 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč Koef. redukce na pramen ceny Jiné Prodej orné půdy o výměře 3499 m2 na okraji obce Příbor. Přístup z obecní komunikace. Nabízíme k prodeji ornou půdu , louku se sadem v obci Bartošovice na Moravě o celkové výměře 73 159 m2. Pozemek o vým. 3642 m2, určen k zemědělským účelům, obdélníkového tvaru, nachází se v Klokočově nad zahradkářskou osadou. K pozemku je obecní příjezdová cesta. pozemky se nachází v KÚ Kozlovice Prodám soubor zemědělských pozemků KÚ Kozlovice,obec Kozlovice,okres Frýdek Místek PZE1511/1,1511/2,1511/3,1521,1522/1,2561/2,2562,2565,2566,2568, celková výměra 56303m2 cena 10Kč/m2 Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2 Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K6 IO poloha velikost ÚP stav a vybavení úvaha znalce K1× … × K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího Kč
- Page 1 and 2: ZNALECKÝ POSUDEK č. 765-189/12 st
- Page 3 and 4: - 3 - V rozhodnutí Nejvyššího s
- Page 5 and 6: Výpočetní programy - 5 - Program
- Page 7: - 7 - a) Pozemky na LV číslo 2442
- Page 11 and 12: Č. Cena požadovaná resp. zaplace
- Page 13 and 14: D. Znalecká doložka - 13 - Znalec
- Page 15 and 16: "/\ il
- Page 17 and 18: VYPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokaz
- Page 19 and 20: Okres: CZO9OA Kat. území : 735329
- Page 21 and 22: Okres: CZO8OA Kat.území z 735329
- Page 23: Okres z CZOBOA Kat.území: 735329
– 9 –<br />
Adjustace je založena na následujících předpokladech:<br />
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti<br />
oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti<br />
porovnávané (než vzorek)<br />
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti<br />
oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti<br />
porovnávané (než vzorek)<br />
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:<br />
- velká plocha pozemku<br />
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí<br />
- nabídka nemovitostí je výrazně vyšší než poptávka<br />
- v případě pozemků ostatní plochy, ostatní komunikace neexistuje realitní trh mimo odkup<br />
jednotlivých obcí, v tomto případě je velmi malá pravděpodobnost prodeje těchto nemovitostí v<br />
dražbě<br />
- exeku<strong>č</strong>ní řízení<br />
Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná,<br />
v případě vhodnosti i cena minimální a maximální. K porovnání byly použity následující objekty:<br />
Č. Lokalita<br />
Oceň.<br />
objekt<br />
změna dle<br />
územního<br />
plánu<br />
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 1<br />
Cena<br />
Pozemek<br />
m 2<br />
Příbor ne 280536 35067 orná půda<br />
(1) (2) (3) (4) (5) (6)<br />
1 Příbor ne 62982 3499<br />
2 Bartošovice ne 1075226 73159<br />
3 Příbor ne 65000 3642<br />
4 Kozlovice ne 563030 56303<br />
Č.<br />
Cena<br />
požadovaná<br />
resp.<br />
zaplacená<br />
K<strong>č</strong><br />
Koef.<br />
redukce<br />
na<br />
pramen<br />
ceny<br />
Jiné<br />
Prodej orné půdy o výměře 3499 m2 na okraji obce Příbor. Přístup z<br />
obecní komunikace.<br />
Nabízíme k prodeji ornou půdu , louku se sadem v obci Bartošovice na<br />
Moravě o celkové výměře 73 159 m2.<br />
Pozemek o vým. 3642 m2, ur<strong>č</strong>en k zemědělským ú<strong>č</strong>elům, obdélníkového<br />
tvaru, nachází se v Kloko<strong>č</strong>ově nad zahradkářskou osadou. K pozemku je<br />
obecní příjezdová cesta.<br />
pozemky se nachází v KÚ Kozlovice Prodám soubor zemědělských<br />
pozemků KÚ Kozlovice,obec Kozlovice,okres Frýdek Místek<br />
PZE1511/1,1511/2,1511/3,1521,1522/1,2561/2,2562,2565,2566,2568,<br />
celková výměra 56303m2 cena 10K<strong>č</strong>/m2<br />
Tab. 1 - Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - list 2<br />
Cena po<br />
redukci na<br />
pramen ceny<br />
K<strong>č</strong><br />
K1 K2 K3 K4 K6 IO<br />
poloha <br />
velikost<br />
ÚP<br />
stav<br />
a<br />
vybavení<br />
úvaha<br />
znalce<br />
K1×<br />
… ×<br />
K6<br />
Cena oceňovaného objektu<br />
odvozená<br />
ze srovnávacího K<strong>č</strong>
Change language