ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5384-1530/2012 - Sreality.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. 

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov 

tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com 

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876 

ZNALECKÝ POSUDEK 

číslo: 5384-1530/2012 

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitostí - bytové jednotky č. 1316/4 v 

budově č.p. 1316, příslušející k části obce Kopřivnice, na pozemku p.č. 1630/2, včetně 

spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 

7673/412668, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5641 a listu vlastnictví č. 4482, vše v k.ú. 

Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín. 

Objednatel posudku: JUDr. Tomáš Vrána 

soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov 

Komenského 38 

750 02 Přerov 

IČ: 66246750 

DIČ: CZ6205200980 

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu 

exekučního řízení č.j. 103 EX 08144/12-39 

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 

2.8.2012 posudek vypracoval: 


znalecký ústav 

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha 

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel 

a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 17 stran a 6 stran 

příloh. 

V Přerově, dne 3.8.2012

ZNALECKÝ POSUDEK č. 5384-1530/2012 

A. NÁLEZ 

1. Znalecký úkol 

Na základě usnesení, ze dne 17.7.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš 

Vrána, č.j. 103 EX 08144/12-39, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění ideálního 

spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitostí - bytové jednotky č. 1316/4, v budově č.p. 

1316, příslušející k části obce Kopřivnice, na pozemku p.č. 1630/2, včetně spoluvlastnického 

podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v rozsahu 7673/412668, vše zapsané 

na listu vlastnictví č. 5641 a listu vlastnictví č. 4482, vše v k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, 

okres Nový Jičín. 

Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. 

Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství 

uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 

Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze 

odborná literatura respektive znalecké standardy. 

V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o 

změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno: 

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí 

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona 

č. 151/1997 Sb. 

V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována 

následujícím způsobem: 

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích 

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby 

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, 

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými 

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky 

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné 

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní 

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” 

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: 

Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného 

oceňovacího předpisu ke dni 2.8.2012 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky 

č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování 

majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 

Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu 

účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. 

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu 

se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných 

prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, 

že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že 

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 

stránka č. 2


uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že 

se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. 

Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z 

denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, 

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 2.8.2012 za přítomnosti pracovníka 

znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinné paní Milady Petrové. 

3. Podklady pro vypracování posudku 

Výpis z katastru nemovitostí č. 5641, pro k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, 

vyhotovený objednavatelem dne 28.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru 

nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. 

Výpis z katastru nemovitostí č. 4482, pro k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, 

vyhotovený objednavatelem dne 28.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru 

nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. 

Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, vyhotovená 

objednavatelem dne 17.7.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, 

prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. 

Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 15.12.2008 dodaná objednavatelem znaleckého posudku. 

Údaje sdělené objednavatelem. 

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 

Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních 

serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, 

www.realitymorava.cz atd. 

Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto 

znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl 

předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, 

nepronajatý. 

stránka č. 3


4. Vlastnické a evidenční údaje 

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni 

vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje: 

Kraj: Moravskoslezský 

Okres: Nový Jičín 

Obec: Kopřivnice 

Katastrální území: Kopřivnice (669393) 

List vlastnictví číslo: 5641 

Vlastníci: 

1. Petr Rudolf Podíl: 1/2 

Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

2. Petrová Milada Podíl: 1/2 

Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

5. Celkový popis nemovitosti 

Jedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 nemovitostí - bytové 

jednotky č. 1316/4, v budově č.p. 1316, příslušející k části obce Kopřivnice, na pozemku p.č. 

1630/2, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemku v 

rozsahu 7673/412668, vše zapsané na listu vlastnictví č. 5641 a listu vlastnictví č. 4482, vše v 

k.ú. Kopřivnice, obec Kopřivnice, okres Nový Jičín, která se nachází ve II. nadzemním podlaží 

výše uvedeného panelového, nepodsklepeného, typového, bytového domu celkem se třinácti 

nadzemními podlažími. Objekt je vybaven jedním osobním a jedním nákladním výtahem. 

Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Pod Morávií. Bytový dům je napojen na 

elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z 

veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 1630/1, který je ve vlastnictví Města 

Kopřivnice. Parkování je možné na veřejné komunikaci a na veřejném parkovišti u objektu. Dle 

místního šetření a dle dostupných údajů byl objekt původně postaven v roce 1989. V roce 2003 

byla provedena výměna elektroinstalace ve společných prostorách, dále byla v roce 2005 

provedena výměna střešní krytiny, v roce 2006 byla provedena výměna stoupacího vedení a v 

roce 2008 byla provedena výměna původních oken za nová plastová zdvojená včetně parapetů, 

byl proveden fasádní kontaktní zateplovací systém objektu, zasklení lodžií a výměna vstupních 

dveří. 

Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální 

zázemí (koupelna, WC) je situováno v původním prefabrikovaném umakartovém bytovém 

jádru. Vytápění jednotky je ústřední (plynová kotelna pro celý objekt). V roce 2000 byla 

provedena nová plovoucí podlaha v chodbě a v roce 2003 byly instalovány měřiče na 

radiátorech. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako 

podprůměrnou. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto 

znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím 

objektu od 20 do 30 let včetně. 

stránka č. 4


Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to 

stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem 

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle 

místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech 

nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou (vyjma níže uvedeného věcného 

břemene). 

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly 

zjištěny při místním šetření zpracovatele. 

6. Obsah posudku 

Společné části domu a jeho příslušenství 

1) Pozemky 

a) Pozemky 

2) Věcná břemena 

a) Věcné břemeno zřizování a provozování vedení 

Byt 

3) Byt 

a) Bytová jednotka č. 1316/4 

4) Ocenění porovnávací metodou 

stránka č. 5


B. POSUDEK 

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění 

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 

Okres: Nový Jičín 

Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel 

Ocenění 

Společné části domu a jeho příslušenství 

1) Pozemky 

1.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 

1.a.1) Pozemky – § 28 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 197,76 Kč. 

Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (22 953 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 22 953 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku 

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100 

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,139 

Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,094 

Jednotková cena [Kč/m 2 ] 

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 

zastavěná plocha a 1630/2 

nádvoří 

468 197,76 43,7391 20 469,90 

Pozemky – zjištěná cena: 20 469,90 Kč 

stránka č. 6


2) Věcná břemena 

2.a) Cenový předpis 

2.a.1) Věcné břemeno zřizování a provozování vedení – § 18 zákona č. 

151/97 Sb. 

Jedná se o ocenění věcného břemene zřizování a provozování vedení rozvodů kabelové televize a 

přístupu za účelem jejich údržby a oprav, které bylo zřízeno listinou: Smlouva o zřízení věcného 

břemene - bezúplatná ze dne 13.6.2001, právní účinky vkladu práva ke dni 18.6.2001. Věcné 

břemeno je zřízeno ve prospěch: Kabelová televize Kopřivnice, s.r.o. Záhumenní 1152/4, 742 21 

Kopřivnice 1, IČO 60318988. 

Právo odpovídající věcnému břemenu se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku 

ve výši obvyklé ceny. Tento roční užitek se násobí počtem let užívání práva, nejvýše však pěti. 

Patří - li toto právo osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem ročního užitku. Nelze - 

li takovýto užitek zjistit ze smlouvy, příp. z jiných dokumentů, použije se simulovaný užitek ve výši 

obvyklé ceny. V tomto konkrétním případě nelze stanovit roční užitek z věcného břemene, 

proto je věcné břemeno oceněno paušálně dle odstavce 5, §18, zákona 151/1997 Sb. 

Podle § 18, odst. 5 se věcné břemeno ocení jednotně částkou 10 000,– Kč 

Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného × –1 

Hodnota věcného břemene: = –10 000,– Kč 

Byt 

3) Byt 

3.a) Vyhláška 387/2011 Sb. 

3.a.1) Bytová jednotka č. 1316/4 – § 25 

Podlahové plochy bytu (PP): 

kuchyň 8,04 m 2 

pokoj + 21,90 m 2 

pokoj + 12,12 m 2 

pokoj + 13,61 m 2 

chodba + 13,41 m 2 

koupelna + 2,87 m 2 

WC + 1,05 m 2 

lodžie + 3,67 m 2 

Podlahové plochy bytu – celkem: = 76,67 m 2 

stránka č. 7


Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: 

Kraj: Moravskoslezský 

Obec: Kopřivnice 

Počet obyvatel: 22 953 

Indexovaná prům. cena (IPC): 17 064,– Kč/m 2 

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 

U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětem 

ocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz odhad obvyklé ceny). 

Popis znaku Hodnocení znaku Ti 

1 Situace na dílčím (segmentu) 

trhu s nemovitostmi 

III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 

2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 

0,00 

3 Vliv právních vztahů na 

prodejnost (např. prodej podílu, 

pronájem) 

3 

Index trhu (IT = 1 + Ti): 0,950 

i=1 

spoluvlastnictví) 

I. Negativní –0,05 

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 

Popis znaku Hodnocení znaku Pi 

1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 

2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se 

stavebním úřadem nebo banka nebo 

policie nebo pošta 

0,02 

3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 

4 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez významnější 0,03 

prostředí v okolí 

okolní zeleně 

5 Obchod, služby, kultura v okolí III. Kompletní síť obchodů a služeb, 

0,05 

nemovitosti 

pohostinské a kulturní zařízení 

6 Školství a sport v okolí 

nemovitosti 

III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04 

7 Zdravotnické zařízení v okolí 

nemovitosti 

III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05 

8 Veřejná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 

(MHD, příměstské linky vel. měst) 

0,05 

9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 

10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 

11 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 

nemovitosti 

0,00 

12 Vlivy neuvedené 

12 

II. Bez dalších vlivů 0,00 

Index polohy (IP = 1 + Pi): 1,240 

i=1 

stránka č. 8


Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 

Popis znaku Hodnocení znaku Vi 

1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,00 

2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 

sušárna, sklad 

0,00 

3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 

4 Umístění bytu v domě III. 2.- 4. NP s výtahem 0,05 

5 Orientace obyt. místností ke 

světovým stranám 

II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00 

6 Základní příslušenství bytu II. Příslušenství částečné nebo úplné mimo 

byt nebo umakartové bytové jádro 

–0,10 

7 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00 

užívané spolu s bytem 

lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 

9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 

10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - (předpoklad 0,85 * 

* Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetně 

Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,9 

9 

provedení menších stavebních úprav) 

Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,727 

i=1 

Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 0,950 × 1,240 × 0,727 = 0,856 

Cena upravená (CU = IPC × I): 17 064,– × 0,856 = 14 606,78 Kč/m 2 

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 76,67 × 14 606,78 = 1 119 901,82 Kč 

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství: 

Cena společných částí domu a jeho 

příslušenství = 10 469,90 Kč 

Spoluvlastnický podíl: × 7 673 / 412 668 

Hodnota spoluvlastnického podílu: = 194,67 Kč 

+ 194,67 Kč 

Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 1 120 096,49 Kč 

Úprava ceny vlastnickým podílem 

Vlastnický podíl: × 1 / 2 

Cena po úpravě: = 560 048,25 Kč 

Bytová jednotka č. 1316/4 – zjištěná cena: 560 048,25 Kč 

stránka č. 9


4) Ocenění porovnávací metodou 

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v 

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk 

Zazvonil. 

Výběr porovnatelných vzorků: 

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu 

nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. 

Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, 

často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více 

kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný 

výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času 

proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi 

nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak 

musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny 

vzorku. 

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, 

aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 

- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, 

předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), 

- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu 

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), 

- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. 

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro 

větší společnosti apod.), 

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně 

využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní 

apod.), 

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu 

k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela 

jedinečné), 

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, 

celostátní, nadnárodní), 

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám 

nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.). 

1) Byt 3+1, ul. 17. listopadu, Kopřivnice 

Byt 3+1 v osobním vlastnictví se zasklenou lodžií ve vyvýšeném přízemí o celkové výměře 76 m 2 , 

standardní úpravy, umakartové jádro, původní kuchyňská linka, podlahy - plovoucí podlahy, PVC, 

koberce. Dům kompletně po revitalizaci, plastová okna, zateplení, nová fasáda, výtah, vchody a 

nové parkoviště před domem. 

Nabídková CENA: 699 900,- Kč 

stránka č. 10


2) Byt 3+1, ul. Kadláčkova, Kopřivnice 

Byt v osobním vlastnictví 3+1 o výměře 74 m 2 s balkónem ve druhém nadzemním podlaží nově 

revitalizovaného panelového domu. Dům je po revitalizaci (zateplení, balkóny, nový vchod). Byt je 

po částečné rekonstrukci - obložené jádro (částečně zděné), plastová okna, korková dlažba, 

elektroinstalace v kuchyni a koupelně, kuchyňská linka s vestavnou elektrickou horkovzdušnou 

troubou a plynovou deskou. V pokojích dřevěné přebroušené a nalakované parkety. 


3) Byt 3+1, Kopřivnice 

Byt 3+1 v osobním vlastnictví v původním, dobrém stavu ve 4. patře z dvanácti, celková plocha 77 

m 2 , prosklená lodžie, PVC okna, omítky v obývacím pokoji, kuchyni a pokoji, chodba nástřik, 

koupelna umakartové jádro oblepeno tapetou, podlahy lino, plechová kuchyňská linka, měřiče 

topení a vody, termoventily, omítky, vyměněny stoupačky. Byt je umístěn v domě na okraji města, 

vzdáleného cca 10 min. chůze do centra. 


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: 

V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahové 

plochy. 

Kvantitativní porovnávací analýza: 

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými 

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, 

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek 

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu 

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají 

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. 

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, 

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán 

termín adjustace (adjustment). 

Adjustace je založena na následujících předpokladech: 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek), 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek). 

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: 

- bytová jednotka s lodžií 

- lokalita vhodná k bydlení 

- bytový dům po provedené revitalizaci 

- dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti 

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: 

- některé prvky vnitřního vybavení v původním technickém stavu 

- omezené parkovací možnosti v místě 

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu 

- sociální zázemí situováno v původním prefabrikovaném umakartovém jádru 

stránka č. 11


Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, 

resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v 

souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, 

vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný 

(bez zohlednění váznoucího věcného břemene). 

Seznam porovnávaných objektů: 

Byt 3+1, ul. 17. listopadu, Kopřivnice 

Výchozí cena (VC): 699 900,– Kč 

Množství (M): 76,00 m 2 

Kpolohy: 1,00 

Kkonstrukce: 1,00 

Kstav budovy: 1,00 

Kstav bytu: 1,05 

Kvybavení bytu: 1,00 

Kumístění v domě: 0,95 

Kobjektivizační: 1,05 

Jednotková cena (JC): 8 792,66 Kč 

Váha (V): 1,0 

Byt 3+1, ul. Kadláčkova, Kopřivnice 



Kpolohy: 1,00 








Váha (V): 1,0 

stránka č. 12


Byt 3+1, Kopřivnice 



Kpolohy: 1,00 








Váha (V): 1,0 

kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě × 

Kobjektivizační) 

Minimální jednotková cena za m 2 : 8 658,01 Kč 

Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V): 8 741,89 Kč 

Maximální jednotková cena za m 2 : 8 792,66 Kč 

Stanovení porovnávací hodnoty: 

Stanovená jednotková cena za m 2 : 8 750,– Kč 

Množství: × 76,67 m 2 

Porovnávací hodnota: = 670 860,– Kč 

Úprava ceny vlastnickým podílem 

Vlastnický podíl: × 1 / 2 

Cena po úpravě: = 335 430,– Kč 

Úprava ceny koeficientem: 

Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního 

spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje 

žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla 

odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S 

ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s 

cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše 

uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%. 

vliv spoluvlastnictví × 0,800 

Cena po úpravě: = 268 344,– Kč 

Výsledná porovnávací hodnota: 

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno, bez zohlednění 

268 344,– Kč 

váznoucích práv a závad): 

270 000,– Kč 

stránka č. 13


C. REKAPITULACE 

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze 

věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny 

v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem 

nabídky a poptávky. 

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto 

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které 

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit 

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu 

nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, 

tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská 

vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní 

prostředí atd. 

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší 

než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na 

trhu úzká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu 

průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou 

nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. 

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, 

a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za 

obvyklou. 

REKAPITULACE 

Cena bytů podle cenového předpisu 560 050,– Kč 

Cena zjištěná porovnávacím způsobem (bez zohlednění váznoucích 

práv a závad) 270 000,– Kč 

Ostatní movité věci 0,– Kč 

Práva a závady, které dražbou nezaniknou (věcné břemeno) 90,– Kč 

stránka č. 14


Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí 

270 000,– Kč (Obvyklá hodnota, bez zohlednění váznoucích práv a závad) 

Cena slovy: dvěstěsedmdesáttisíc Kč 

Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek 

Ing. Štěpán Orálek 

Ing. Jan Horalík 

Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek 

V Přerově, dne 3.8.2012 

........................................ 

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. Ing. Tomáš Vingrálek 

znalecký ústav jednatel 

stránka č. 15


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA 

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 

36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 

264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v 

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady 

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a 

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační 

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, 

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, 

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a 

odhady podnikových investic. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5384-1530/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu. 

................................................... 


znalecký ústav 

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha 

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

stránka č. 16


E. SEZNAM PŘÍLOH 

Fotodokumentace 

Výpis z katastru nemovitostí 

Kopie katastrální mapy 

stránka č. 17

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 

prokazující stav evidovaný k datu 28.05.2012 09:35:02 

Okres: CZ0804 Nový Jičín Obec: 599565 Kopřivnice 

A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl 

B 

Vlastnické právo 

Petr Rudolf, Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1 

Petrová Milada, Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1 

Jednotky 

Č.p./ 

Č.jednotky Způsob využití 

B1 Jiná práva 

C Omezení vlastnického práva 

Typ vztahu 

Oprávnění pro 

Budova 

Parcely 

- Bez zápisu 

Vlastnictví bytu a nebytového prostoru 

Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 08144/12 pro Soudní exekutor Vrána 

Tomáš, JUDr. 

Kat.území: 669393 Kopřivnice List vlastnictví: 5641 

Nemovitosti 

V kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě 

Způsob ochrany 

Kopřivnice, č.p. 1316, LV 4482, byt.dům 

Povinnost k 

630317/2304 

665227/1835 

o Věcné břemeno zřizování a 

provozování vedení 

rozvodů kabelové televize a přístupu za účelem jejich údržby a oprav 

Kabelová televize Kopřivnice, 

s.r.o., Záhumenní 1152/4, 

Kopřivnice, 742 21 Kopřivnice 1, 

RČ/IČO: 60318988 

Jednotka: 1316/4 

V-8502/2009-804 

Listina Smlouva o zřízení věcného břemene - bezúplatná ze dne 13.06.2001. Právní účinky 

vkladu práva ke dni 18.06.2001. 

V-2078/2001-804 

o Zástavní právo smluvní 

k zajištění pohledávky ve výši 150.000,-Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty do výše 

300.000,-Kč do 1.10.2019 

Gardiančík Tomáš Mgr. Ing., 

Šilheřovická 558/36, Petřkovice, 

725 29 Ostrava 29, RČ/IČO: 

751226/5420 


V-5468/2010-804 

Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 22.09.2010. Právní účinky 


V-5468/2010-804 

o Zástavní právo smluvní 

k zajištění pohledávky ve výši 100.000,- Kč s příslušenstvím a smluvní pokuty do výše 

200.000,- Kč, která může vzniknout do 1.5.2024 

Gardiančík Tomáš Mgr. Ing., 

Šilheřovická 558/36, Petřkovice, 

725 29 Ostrava 29, RČ/IČO: 

751226/5420 


V-1792/2011-804 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR 

Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Nový Jičín, kód: 804. 

strana 1 

1/2 

1/2 

Podíl na společných 

částech domu a pozemku 

1316/4 byt 7673/412668 

na parcele 1630/2 

1630/2 zastavěná plocha a nádvoří 468m2







Typ vztahu 



Povinnost k 

Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 28.03.2011. Právní účinky 


V-1792/2011-804 

o Nařízení exekuce 

soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského 

Petr Rudolf, Pod Morávií 1316/16, Z-19098/2011-804 


RČ/IČO: 630317/2304 

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 53 EXE 1768/2011-9 ze dne 23.11.2011.; uloženo 

na prac. Nový Jičín 

Z-19098/2011-804 

o Exekuční příkaz k prodeji 

nemovitosti 

soudního exekutora JUDr. Víta Novozámského, k id. 1/2 

Petr Rudolf, Pod Morávií 1316/16, Z-19499/2011-804 


RČ/IČO: 630317/2304, Jednotka: 

1316/4 

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 056 EX 9313/2011-11 (53 EXE 1768/2011-9) 

ze dne 12.12.2011. 

Z-19499/2011-804 


soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány 

Petrová Milada, Pod Morávií Z-3831/2012-804 

1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1, RČ/IČO: 665227/1835 

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 58 EXE 349/2012-9 ze dne 02.03.2012.; uloženo 

na prac. Nový Jičín 

Z-3831/2012-804 


nemovitosti 

soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, k id. 1/2 


1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1, RČ/IČO: 

665227/1835, Jednotka: 1316/4 

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 08144/2012-10 (58 EXE 349/2012-9) 

ze dne 09.03.2012. 



soudního exekutora Mgr. Jana Peroutky 


1316/16, Kopřivnice, 742 21 


Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 57 EXE-523/2012 -5 v Novém Jičíně ze dne 

06.04.2012.; uloženo na prac. Nový Jičín 




strana 2





Typ vztahu 


D Jiné zápisy 

Povinnost k 

o Zástavní právo exekutorské 

soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány pro pohledávku ve výši 89.699,- Kč s 

příslušenstvím a ostatní náklady, k id. 1/2 

CETELEM ČR, a.s., Karla Engliše Petrová Milada, Pod Morávií Z-5532/2012-804 

3208/5, Praha 5, Smíchov, 150 00 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Praha 5, RČ/IČO: 25085689 


665227/1835, Jednotka: 1316/4 

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 

08144/2012-12 (58 EXE 349/2012-9) ze dne 09.03.2012. Právní moc ke dni 

23.03.2012. 



soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány 

Petrová Milada, Pod Morávií 

1316/16, Kopřivnice, 742 21 



Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 57 EXE-323/2012 -7 v Novém Jičíně ze dne 




nemovitosti 

soudního exekutora JUDr. Tomáše Vrány, k id. 1/2 


1316/16, Kopřivnice, 742 21 


665227/1835, Jednotka: 1316/4 


Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex 07392/2012-20 (57 EXE 323/2012-7) 

ze dne 02.05.2012. 



soudní exekutorky JUDr. Ingrid Švecové 

Petr Rudolf, Pod Morávií 1316/16, Z-7610/2012-804 


RČ/IČO: 630317/2304 

Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 57 EXE 75/2012-7 v Novém Jičíně ze dne 



o 



Typ vztahu 

Vztah pro Vztah k 

Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen 

dne 20.4.2012, k id. 1/2 



1316/16, Kopřivnice, 742 21 


665227/1835, Jednotka: 1316/4 




strana 3





o 

E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu 

F 

Typ vztahu 

Vztah pro Vztah k 

Listina 

Nepravomocný exekuční příkaz o zřízení zástav. práva doručen 

Listina 

Listina 

o 


Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 135 EX 

1473/2012-11 (57 EXE 523/2012-5) ze dne 20.04.2012. 

dne 3.5.2012, k id. 1/2 


1316/16, Kopřivnice, 742 21 


665227/1835, Jednotka: 1316/4 

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám 



Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex 

07392/2012-22 (57 EXE 323/2012-7) ze dne 02.05.2012. 


Smlouva darovací o převodu družstevního bytu a pozemku do vlastnictví člena družstva ze 

dne 12.12.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 28.12.2009. 

Pro: Petrová Milada, Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1 

RČ/IČO: 665227/1835 

Petr Rudolf, Pod Morávií 1316/16, Kopřivnice, 742 21 

Kopřivnice 1 

630317/2304 

Vyhotovil: 



Vyhotoveno: 

V-8662/2009-804 

- Bez zápisu 

Upozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušném 

výpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovými 

prostory. 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: 


Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD 

28.05.2012 10:04:06 



strana 4

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5384-1530/2012 - Sreality.cz

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?