ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6411-83/2013 - Sreality.cz
ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6411-83/2013 - Sreality.cz ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6411-83/2013 - Sreality.cz
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013 2.a.2) Zemědělské pozemky – § 29 § 29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 % Úprava celkem: + 40 % × 1,400 Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Zahrada 1014 768 4,71 6,5940 22914 5 064,19 Zahrada 1015 809 4,71 6,5940 22914 5 334,55 Součet: 1 577 10 398,74 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: × 1 / 2 Cena po úpravě: = 5 199,37 Kč Zemědělské pozemky – zjištěná cena: 5 199,37 Kč Ceny pozemků: a) Pozemky 35 259,56 Kč b) Zemědělské pozemky 5 199,37 Kč Cena pozemků činí celkem: 40 458,93 Kč Cena po zaokrouhlení: 40 460,– Kč 3) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků: V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), stránka č. 10
ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013 - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), - rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.) 1) RD Tetčice, okres Brno-venkov Rodinný dům o dispozici 4+1 v obci Tetčice,okr. Brno-venkov. Dům se nachází v klidné části obce. Celková plocha je 834 m 2 , z toho zastavěná činí 308 m 2 , na níž navazuje zahrada o výměře 526 m 2 , která společně s budovou tvoří jeden funkční celek. Budova je cihlová je částečně zateplena (z čelní a boční strany). Dům je napojený na kompletní rozvody IS - obecní vodovod, odpad, zemní plyn, elektro. Budovu lze alternativně vytápět buď kotlem na tuhá paliva, event. kotlem na plyn (jsou přítomny oba dva). V přízemí domu se nachází kuchyň 10,5 m 2 , obývací pokoj 24 m 2 , pokoj 13,5 m 2 , pokoj 18 m 2 ., garáž (průjezd) 25 m 2 . Celý obývací prostor má na podlaze dřevotřísku, pod ní je beton. Vstup do garáže je z domu. Koupelna 3,5 m 2 , toaleta 1,3 m 2 , předsíň 11,7 m 2 , komora 7,1 m 2 , terasa 10,3 m 2 , kotelna 9 m 2 . Z chodby vede schodiště do obytného podkroví, kde je jeden pokoj 20 m 2 - ložnice, okna jsou situovaná na jih. Zbytek prostoru tvoří zatím neupravená půda. Na terase je vybudována udírna a sklad na nářadí, zahrada za domem je pěkná a udržovaná. Jedná se o klidné a tiché místo, základní občanskou vybavenost zajišťuje obec. Obec Tetčice je vyhledávaným místem pro svoji dobrou dostupnost z Brna a občanskou vybavenost. Průkaz energetické náročnosti budovy zpracovává vlastník nemovitosti. Nabídková CENA: 3 500 000,- Kč 2) RD Rosice, okres Brno-venkov Dvougenerační rodinný dům ve výborném technickém stavu se zahradou, kolaudován v r. 2002. Nachází se v klidné části Rosic a je zde posezení s pěkným výhledem na okolí. V přízemí: byt 2+1, koupelna, WC zvlášť, technická místnost, vstup na dvůr - posezení, na dvoře sklep. 1.patro: byt 3+1, koupelna s WC, vstup na terasu. Zahrada o výměře 226 m 2 , zastavěná plocha a nádvoří 181 m 2 , plocha užitná cca 180 m 2 . Vytápění plynovým kotlem, radiátory s termoreg. hlavicemi, okna plastová, střešní okna vyměněna před rokem, dům je zateplený. Před domem dvě parkovací stání. V domě zůstávají obě kuchyňské linky včetně spotřebičů - vyrobeny na míru. Nabídková CENA: 3 540 000,- Kč stránka č. 11
- Page 1 and 2: Oceňovací a znalecká kancelář
- Page 3 and 4: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 5 and 6: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 7 and 8: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 9: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 13 and 14: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 15 and 16: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 17 and 18: ZNALECKÝ POSUDEK č. 6411-83/2013
- Page 20 and 21: A B VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ
- Page 22 and 23: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prok
- Page 24: VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prok
<strong>ZNALECKÝ</strong> <strong>POSUDEK</strong> č. <strong>6411</strong>-<strong>83</strong>/<strong>2013</strong><br />
2.a.2) Zemědělské pozemky – § 29<br />
§ 29 – Zemědělské pozemky<br />
Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku<br />
Úprava podle přílohy č. 23:<br />
Obce se 2–5 tisíci obyvateli – vlastní území + 40 %<br />
Úprava celkem: + 40 % × 1,400<br />
Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000<br />
Jedn. cena [Kč/m 2 ]<br />
Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč]<br />
Zahrada 1014 768 4,71 6,5940 22914 5 064,19<br />
Zahrada 1015 809 4,71 6,5940 22914 5 334,55<br />
Součet: 1 577 10 398,74<br />
Úprava ceny vlastnickým podílem<br />
Vlastnický podíl: × 1 / 2<br />
Cena po úpravě: = 5 199,37 Kč<br />
Zemědělské pozemky – zjištěná cena: 5 199,37 Kč<br />
Ceny pozemků:<br />
a) Pozemky 35 259,56 Kč<br />
b) Zemědělské pozemky 5 199,37 Kč<br />
Cena pozemků činí celkem: 40 458,93 Kč<br />
Cena po zaokrouhlení: 40 460,– Kč<br />
3) Ocenění porovnávací metodou<br />
Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v<br />
publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk<br />
Zazvonil.<br />
Výběr porovnatelných vzorků:<br />
V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu<br />
nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.<br />
Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány,<br />
často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více<br />
kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný<br />
výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času<br />
proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi<br />
nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak<br />
musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny<br />
vzorku.<br />
Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,<br />
aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:<br />
- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,<br />
předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),<br />
stránka č. 10
Change language