ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4893-1039/2012 - e-aukce

ZNALECKÝ POSUDEK č. 4893-1039/2012
2) Byt 2+1, ul. Fintajslova, Břeclav
Byt v osobním vlastnictví o velikosti 2+1, nacházející se ve zděném bytovém domě v blízkosti
centra města - klidná a žádaná lokalita. Byt je udržovaný a je v dobrém stavu. Má nová plastová
okna a kuchyňskou linku. Byt je situovaný ve čtvrtém patře. Byt má balkon a dále k němu náleží
sklep. Občanská vybavenost v místě.
Nabídková CENA: 795 000,- Kč
3) Byt 2+1, Břeclav
Byt o dispozičním řešení 2+1 v osobním vlastnictví v cihlovém domě s pěti bytovými jednotkami v
klidné části a přitom nedaleko centra města. Bytová jednotka se skládá ze vstupní chodby, dvou
samostatných místností, šatny, koupelny s vanou a samostatného WC. Byt je bez úprav, v dobrém
stavu. Vytápění plynové lokální. K dispozici dva zděné sklepy, parkování u domu.
Nabídková CENA: 750 000,- Kč
Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:
V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahové
plochy.
Kvantitativní porovnávací analýza:
Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými
vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,
najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek
a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu
oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají
relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.
Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,
„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán
termín adjustace (adjustment).
Adjustace je založena na následujících předpokladech:
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti
oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti
porovnávané (než vzorek),
- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti
oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti
porovnávané (než vzorek).
Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:
- možnost parkování na vlastním pozemku
- kompletní občanská vybavenost města Břeclav
- dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti
- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, MHD
Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:
- jednotka bez balkónu či lodžie
- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu
- údržba a stavebně technický stav objektu na horší úrovni
- nebyla umožněna vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí
stránka č. 11