ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. 

se sídlem Želatovská 2590/5, Přerov, kancelář Palackého 1498/3, Přerov 

tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com 

zapsaná v obchodním rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka 50822 

ZNALECKÝ POSUDEK 

číslo: 1820-1050/2010 

O ceně nemovitosti - rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. St. 1235, včetně pozemku 

p.č. St. 1235 - zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 357/276 - orná půda, vše v k.ú. Litovice, 

obec Hostivice, okres Praha-západ. 

Objednatel posudku: JUDr. Tomáš Vrána 

soudní exekutor, Exekutorský úřad Přerov 

Komenského 38 

750 00 Přerov 

IČ: 66246750 

DIČ: CZ6205200980 

Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu 

exekučního řízení č.j. 103 Ex 33916/09-37 

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá 

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a 

vyhlášky č. 460/2009 Sb., podle stavu ke dni 6. 10. 2010 posudek vypracoval: 


znalecký ústav 

Želatovská 2590/5, 750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotovení 

je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 5 stran příloh. 

V Přerově, dne 19. 10. 2010

ZNALECKÝ POSUDEK č. 1820-1050/2010 

A. NÁLEZ 

1. Znalecký úkol 

Na základě usnesení, ze dne 22.9.2010 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. Tomáš 

Vrána, č.j. 103 Ex 33916/09-37, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí - 

rozestavěného rodinného domu, na pozemku p.č. St. 1235, včetně pozemku p.č. St. 1235 - 

zastavěná plocha a nádvoří, pozemku p.č. 357/276 - orná půda, vše v k.ú. Litovice, obec 

Hostivice, okres Praha-západ. 

Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se 

znalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí, 

a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi. 

Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze 

odborná literatura respektive znalecké standardy. 

V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční 

řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno: 

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí 

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona 

č.151/1997 Sb. 

V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována 

následujícím způsobem: 

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích 

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby 

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, 

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, 

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými 

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky 

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné 

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní 

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” 

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: 

Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného 

oceňovacího předpisu ke dni 6. 10. 2010, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České 

republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o 

oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb. a vyhlášky č. 460/2009 Sb.. Touto 

metodou jsou oceněny všechny stavby hlavní a pozemky, kromě vedlejších staveb §7 a trvalých 

porostů (§41 a § 42), neboť cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu 

posudku pouze pomocný indikační charakter (tyto objekty jsou však ve výsledné obvyklé 

hodnotě zohledněny). 

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz 

stránka č. 2


Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v 

současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a 

předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný 

oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z 

roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez 

koeficientu prodejnosti Kp. 

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu 

se jedná o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno 

uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. 

Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů 

nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 

měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. 

Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z 

denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, 

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. 

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti 

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 6. 10. 2010 za přítomnosti pracovníka 

znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. 

Povinná se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnila a nebyla pracovníkovi 

znaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohoto 

znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informace 

týkající se vnitřního vybavení byly z části sděleny sousedem z rodinného domu č.p. 2250. 

Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto 

znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost 

odhadnuta odborným odhadem zpracovatele. 

3. Podklady pro vypracování posudku 

Výpis z katastru nemovitosti č. 2345, pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ, 

vyhotovený objednavatelem dne 12.7.2010, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru 

nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz 

Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ, vyhotovená 

objednavatelem dne 12.7.2010, prostřednictvím dálkového přístupu do Katastru nemovitostí, 

prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz 

Údaje sdělené objednavatelem. 

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. 

stránka č. 3


4. Vlastnické a evidenční údaje 

Dle předložené kopie výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12.7.2010 je na listu vlastnictví č. 

2345, pro k.ú. Litovice, obec Hostivice, okres Praha-západ jako vlastník zapsán: 

Melenovská Lenka, Lipnická 1267, 396 01 Humpolec 

5. Celkový popis nemovitosti 

Ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 2345 je oceňovaná nemovitost vedena jako 

rozestavěná stavba. Bude se jednat o o zděný, přízemní, nepodsklepený rodinný dům s 

budoucím plně využitým podkrovím pod valbovou střechou krytou taškou pálenou. Objekt je 

situovaný do nepravidelného tvaru a je situovaný v zastavěné, okrajové části města Hostivice, v 

místní části Litovice, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Parkování bude možné ve 

vlastní garáži nebo na vlastním pozemku. Budoucí stav nemovitosti je zpracovateli uvažován 

ve standardním stupni vybavení a provedení (nebyla předložena projektová dokumentace). 

Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po zpevněné 

komunikaci, na pozemku p.č. 357/57 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Město Hostivice, 

Husovo nám. 13, Hostivice, 253 80. 

Ke dni ocenění není objekt zkolaudován. Opotřebení je uvažováno lineární metodou, při 

stáří 1 rok a celkové životnosti 100 roků. Celkový stavebně - technický stav a údržbu objektu 

uvažujeme jako velmi dobrý. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z 

ocenění. 

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to 

stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem 

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle 

místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech 

nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. 

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly 

zjištěny při místním šetření zpracovatele. 

6. Obsah posudku 

1) Objekty 

a) Rozestav. rod. dům na p.č. St. 1235 

2) Pozemky 

a) Pozemky 

3) Ocenění porovnávací metodou 

stránka č. 4


B. POSUDEK 

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění 

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: 

Okres: Praha-západ 

Obec: Hostivice 

Ocenění 

1) Objekty 

1.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 

1.a.1) Rozestav. rod. dům na p.č. St. 1235 – § 5 

Zatřídění pro potřeby ocenění 

Rodinný dům: typ A 

Konstrukce: zděná 

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 

Typ střechy: se sklonitou střechou 

Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 

Podlaží: s jedním nadzemním podlažím 

Polohový koeficient: 1,000 

Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové 

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové 

Koeficient změny ceny stavby: 2,173 

Koeficient prodejnosti: 2,313 (Rodinné domy) 

Podlaží: 

Název Zastavěná plocha 

I.NP 16,10×8,39+7,68×7,81+8,41×6,82 = 252,42 m 2 

Podkroví 16,10×8,39+7,68×7,81+8,41×6,82 = 252,42 m 2 

Součet: = 504,84 m 2 

Obestavěný prostor (OP): 

Vrchní stavba (16,10×8,39+7,68×7,51+8,41×6,82)×4,11 = 1 027,96 m 3 

Zastřešení (8,39×4,45/6)×(2×16,10+7,32)+(7,68×7,51×4,05)+(8,41 

×6,82×4,05×0,5)+2,38×2,30×2,51×0,5 = 602,52 m 3 

Obestavěný prostor – celkem: = 1 630,48 m 3 

stránka č. 5


Vybavení: 

Název, popis Obj. podíl Hodnocení 

1. Základy – betonové pasy s izolací 8,20 % Standardní 

2. Zdivo – zděné 21,20 % Standardní 

3. Stropy – betonové 7,90 % Standardní 

4. Střecha – valbová 7,30 % Standardní 

5. Krytina – taška pálená 3,40 % Standardní 

6. Klempířské konstrukce – plastové (žlaby, svody), měděné 0,90 % Standardní 

(parapety) 

7. Vnitřní omítky 5,80 % Standardní 

8. Fasádní omítky – kontaktní zateplovací systém 2,80 % Standardní 

9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 

10. Vnitřní obklady 2,30 % Standardní 

11. Schody 1,00 % Standardní 

12. Dveře 3,20 % Standardní 

13. Okna – plastová zdvojená 5,20 % Standardní 

14. Podlahy obytných místností – beton 2,20 % Standardní 

15. Podlahy ostatních místností – beton 1,00 % Standardní 

16. Vytápění 5,20 % Standardní 

17. Elektroinstalace 4,30 % Standardní 

18. Bleskosvod 0,60 % Standardní 

19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 

20. Zdroj teplé vody 1,90 % Standardní 

21. Instalace plynu 0,50 % Standardní 

22. Kanalizace 3,10 % Standardní 

23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní 

24. Vnitřní vybavení 4,10 % Standardní 

25. Záchod 0,30 % Standardní 

26. Ostatní 3,40 % Standardní 

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: 

Základní koeficient K4: 1,0000 

Úprava koeficientu K4: 

9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % – 0,0050 

Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,9950 

Ocenění: 

Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m 3 

Koeficient využití podkroví: × 1,1200 

Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9950 

Polohový koeficient K5: × 1,0000 

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1730 

Koeficient prodejnosti Kp: × 2,3130 

Základní jednotková cena upravená: = 12 826,61 Kč/m 3 

Základní cena upravená: 1 630,48 m 3 × 12 826,61 Kč/m 3 = 20 913 531,07 Kč 

stránka č. 6


Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 

3. Stropy 

7,90 % / 0,9950 × (100 – 80) % + 1,588 % 

6. Klempířské konstrukce 

0,90 % / 0,9950 × (100 – 70) % + 0,271 % 

7. Vnitřní omítky 

5,80 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 2,332 % 

8. Fasádní omítky 

2,80 % / 0,9950 × (100 – 80) % + 0,563 % 

10. Vnitřní obklady 

2,30 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 2,312 % 

11. Schody 

1,00 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 1,005 % 

12. Dveře 

3,20 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 3,216 % 

14. Podlahy obytných místností 

2,20 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 0,884 % 

15. Podlahy ostatních místností 

1,00 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 0,402 % 

16. Vytápění 

5,20 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 5,226 % 

17. Elektroinstalace 

4,30 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 2,161 % 

18. Bleskosvod 

0,60 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,603 % 

19. Rozvod vody 

3,20 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 1,608 % 

20. Zdroj teplé vody 

1,90 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 1,910 % 

21. Instalace plynu 

0,50 % / 0,9950 × (100 – 30) % + 0,352 % 

22. Kanalizace 

3,10 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 1,558 % 

23. Vybavení kuchyně 

0,50 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,503 % 

24. Vnitřní vybavení 

4,10 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 4,121 % 

25. Záchod 

0,30 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,302 % 

26. Ostatní 

3,40 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 3,417 % 

Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 34,334 % 

Úprava ceny: 20 913 531,07 Kč × 34,334 % – 7 180 451,76 Kč 

Cena stavby: = 13 733 079,31 Kč 

stránka č. 7


Výpočet opotřebení lineární metodou: 

Stáří: 1 rok 

Předpokládaná další životnost: 99 roků 

Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 99) = 1,000 % 

Odpočet opotřebení: 13 733 079,31 Kč × 1,000 % – 137 330,79 Kč 

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 13 595 748,52 Kč 

Rozestav. rod. dům na p.č. St. 1235 – zjištěná cena: 13 595 748,52 Kč 

1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 

1.b.1) Rozestav. rod. dům na p.č. St. 1235 – § 5 

Zatřídění pro potřeby ocenění 

Rodinný dům: typ A 

Konstrukce: zděná 

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží 

Typ střechy: se sklonitou střechou 

Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží 

Podlaží: s jedním nadzemním podlažím 

Polohový koeficient: 1,000 

Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové 

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové 

Koeficient změny ceny stavby: 2,173 

Obestavěný prostor: 1 630,48 m 3 

Koeficient vybavení stavby: 0,9950 

Ocenění: 

Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m 3 

Koeficient využití podkroví: × 1,1200 

Koeficient vybavení stavby K4: × 0,9950 

Polohový koeficient K5: × 1,0000 


Základní jednotková cena upravená: = 5 545,44 Kč/m 3 

Základní cena upravená: 1 630,48 m 3 × 5 545,44 Kč/m 3 = 9 041 729,01 Kč 

Určení podílu z ceny pro rozestavěné konstrukce a vybavení: 

3. Stropy 

7,90 % / 0,9950 × (100 – 80) % + 1,588 % 

6. Klempířské konstrukce 

0,90 % / 0,9950 × (100 – 70) % + 0,271 % 

7. Vnitřní omítky 

5,80 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 2,332 % 

8. Fasádní omítky 

2,80 % / 0,9950 × (100 – 80) % + 0,563 % 

10. Vnitřní obklady 

2,30 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 2,312 % 

stránka č. 8


11. Schody 

1,00 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 1,005 % 

12. Dveře 

3,20 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 3,216 % 

14. Podlahy obytných místností 

2,20 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 0,884 % 

15. Podlahy ostatních místností 

1,00 % / 0,9950 × (100 – 60) % + 0,402 % 

16. Vytápění 

5,20 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 5,226 % 

17. Elektroinstalace 

4,30 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 2,161 % 

18. Bleskosvod 

0,60 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,603 % 

19. Rozvod vody 

3,20 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 1,608 % 

20. Zdroj teplé vody 

1,90 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 1,910 % 

21. Instalace plynu 

0,50 % / 0,9950 × (100 – 30) % + 0,352 % 

22. Kanalizace 

3,10 % / 0,9950 × (100 – 50) % + 1,558 % 

23. Vybavení kuchyně 

0,50 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,503 % 

24. Vnitřní vybavení 

4,10 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 4,121 % 

25. Záchod 

0,30 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 0,302 % 

26. Ostatní 

3,40 % / 0,9950 × (100 – 0) % + 3,417 % 

Podíl rozestavěných konstrukcí na ceně stavby: = 34,334 % 

Úprava ceny: 9 041 729,01 Kč × 34,334 % – 3 104 387,24 Kč 

Cena stavby: = 5 937 341,77 Kč 

Výpočet opotřebení lineární metodou: 

Stáří: 1 rok 

Předpokládaná další životnost: 99 roků 

Opotřebení: 100 × 1 / (1 + 99) = 1,000 % 

Odpočet opotřebení: 5 937 341,77 Kč × 1,000 % – 59 373,42 Kč 

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 877 968,35 Kč 

Rozestav. rod. dům na p.č. St. 1235 – zjištěná cena: 5 877 968,35 Kč 

stránka č. 9


2) Pozemky 

2.a) Vyhláška 460/2009 Sb. 

2.a.1) Pozemky – § 28, 32 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,15 Kč. 

Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (7 074 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 074 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku 

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: 

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100 


Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 2,313 

Jednotková cena [Kč/m 2 ] 

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] 

Zastavěná plocha a St. 1235 

nádvoří 

250 400,15 2 212,3349 553 083,73 

§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem 





Koeficient prodejnosti Kp: (Rodinné domy) × 2,313 

Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 



Orná půda 357/276 1 368 400,15 884,9339 1 210 589,58 

Součet cen všech typů pozemků: = 1 763 673,31 Kč 

Pozemky – zjištěná cena: 1 763 673,31 Kč 

stránka č. 10


2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 460/2009 Sb. 

2.b.1) Pozemky – § 28, 32 

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 400,15 Kč. 

Cena je určena podle písm. b): ZC = Cp × 5,00, kde Cp = 35 + (7 074 – 1 000) × 0,007414 

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 7 074 je počet obyvatel v obci. 

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří 




Koeficient změny cen staveb Ki: × 

Jednotková cena [Kč/m 

2,173 

2 ] 


Zastavěná plocha a St. 1235 

nádvoří 

250 400,15 956,4785 239 119,63 

§ 32 odst. 2 – Jiné pozemky ve funkčním celku se stavbou a stavebním pozemkem 





Koeficient úpravy dle §32 odst.2: × 0,400 



Orná půda 357/276 1 368 400,15 382,5914 523 385,04 

Součet cen všech typů pozemků: = 762 504,67 Kč 

Pozemky – zjištěná cena: 762 504,67 Kč 

stránka č. 11


3) Ocenění porovnávací metodou 

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v 

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk 

Zazvonil. 

Výběr porovnatelných vzorků: 

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu 

nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. 

Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, 

často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více 

kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný 

výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času 

proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi 

nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak 

musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny 

vzorku. 

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, 

aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: 

- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, 

předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), 

- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu 

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), 

- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. 

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro 

větší společnosti apod.), 

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně 

využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní 

apod.), 

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu 

k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela 

jedinečné), 

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, 

celostátní, nadnárodní), 

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám 

nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) 

1) RD Hostivice, okr. Praha-západ 

Rodinný dům o užitné ploše 220 m2, který se nachází v obci Hostivice, Praha - západ. Rodinný 

dům o dispozici 6+1 a užitné ploše 220 m2 je umístěn na rovinatém pozemku o výměře 881 m2 v 

obci Hostivice.V přízemí domu se nachází hala, obývací pokoj, pokoj pro hosty, koupelna se 

sprchovým koutem a WC, kuchyň vybavená kuchyňskou linkou s vestavěnými spotřebiči a komora. 

V 1. patře jsou čtyři ložnice s balkony, 2 koupelny s vanou, WC, bidetem a umyvadlem, šatna. Z 

obývacího pokoje v přízemí je vstup francouzským oknem na terasu. Dům má plastová okna. Na 

podlaze jsou položeny bukové parkety. Jedná se o dům kolaudovaný v roce 2006. V místě je dobrá 

dopravní dostupnost a občanská vybavenost. 

Nabídková CENA: 11.000.000,- Kč 

stránka č. 12



Patrový rodinný dům o rozloze 176 m2 parkování pro 1 auto v garáží, jedno na pozemku a 

zahradkou. V přízemí je toaleta, prostorný obývací pokoj s kuchyni. Kuchyňská linka je zařízená 

sklokeramickou deskou, troubou a lednici s mrazákem. V patře jsou tři pokoje a ložnice, k dispozici 

jsou dvě koupelny s vanou a toaletou. Na podlaze dlažba, koberce a plovoucí podla. 



S velkým citem vytvořené prostředí pro bydlení, dýchá historií, kamenné zdivo ve starší části domu 

je působivou součástí interiéru, ovlivňuje klima v každém slova smyslu. Samozřejmostí jsou pěkné 

koupelny, kuchyně, účelné využití všech prostor pro bydlení včetně komor a sklepa na uložení 

potravin. Nově zbudované dvě zimní zahrady ještě více rozvíjí možnosti využití domu. V novější 

části domu nad velkou dvougaráží, opět s kompletním sociálním zázemím, jsou prostory dle úvahy 

vhodné pro různé využití,velké možnosti změn a úprav. Výtvarník, podnikatel, výkonný sportovec, 

včetně rodiny zde najdou zázemí pro nejrůznější aktivity. V domě je velké množství místností, s 

možnostmi dispozičních úprav, okolo domu vkusná zahradní úprava s velkým venkovním bazénem 

s výkonnou filtrací. Vytápění domu je plynové, dvěma kotly, z toho jeden pro podlahová topení, v 

této souvislosti lze znovu zmínit velkou tepelnou setrvačnost zdiva . Dům je blízko zastávek MHD 

v klidné zóně města Hostivice s plnou občanskou vybaveností, s vynikající dostupností do Prahy v 

řádech minut, na dvě trasy metra, vlak, autobusy PID. 


Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku: 

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině 

případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky 

za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací 

hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za 

jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem 

k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět 

v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a 

snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu. 

Kvantitativní porovnávací analýza: 

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými 

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, 

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek 

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu 

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají 

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu. 

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, 

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán 

termín adjustace (adjustment) 

stránka č. 13


Adjustace je založena na následujících předpokladech: 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek) 

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti 

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti 

porovnávané (než vzorek) 

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: 

- možnost parkování na vlastním pozemku i ve vlastní garáži 

- dobrá dopravní dostupnost do správního centra oblasti města 

- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou 

- dobrá docházková vzdálenost k objektům občanské vybavenosti 

- lokalita vhodná k bydlení 

- možnost napojení na kompletní IS 

- občanská vybavenost města na dobré úrovni 

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí 

- ke dni ocenění není nemovitost zkolaudována 

- nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí 

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu 

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům (dokončený), uvedené velikosti, vybavení, 

resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v 

souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, 

vybavení a způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. 

Seznam porovnávaných objektů: 

RD Hostivice, okr. Praha-východ 

Výchozí cena (VC): 11 000 000,– Kč 

Množství (M): 1,00 celek 

Kpolohy: 1,00 

Kvybavení: 1,00 

Kobjektivzační: 1,02 

Kkonstrukce: 1,00 

Kpozemku: 1,00 

Ktechnického stavu: 1,00 

Jednotková cena (JC): 10 784 313,73 Kč 

Váha (V): 1,0 

stránka č. 14





Kpolohy: 1,00 







Váha (V): 1,0 




Kpolohy: 1,00 







Váha (V): 1,0 

kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kvybavení × Kobjektivzační × Kkonstrukce × Kpozemku × Ktechnického stavu) 

Minimální jednotková cena za celek: 10 061 919,50 Kč 

Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V): 10 445 476,44 Kč 

Maximální jednotková cena za celek: 10 784 313,73 Kč 

Stanovení porovnávací hodnoty: 

Stanovená jednotková cena za celek: 10 450 000,– Kč 

Množství: × 1,00 celek 

Porovnávací hodnota: = 10 450 000,– Kč 

stránka č. 15


C. REKAPITULACE 

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze 

věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v 

závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky 

a poptávky. 

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto 

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které 

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit 

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu 

nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. 

např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská 

vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní 

prostředí, atd. 

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech 

srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných 

lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti 

polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových 

relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou. 

Zpracovatelem bylo zjištěno, že oceňované nemovitosti jsou nabízeny realitní kanceláří Reality 

BONUS, a to za nabídkovou cenu 8.000.000,- Kč, kterou v daném místě a čase považujeme za 

nadhodnocenou. 

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, 

která je uvažována jako obvyklá hodnota budoucí, po dokončení objektu. Tuto hodnotu je 

nutné upravit rozestavěností, která je dle výše uvedeného výpočtu 65,67%. V našem 

konkrétním případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) se 

dostáváme k hodnotě po zaokrouhlení 7.000.000,- Kč. 

REKAPITULACE 

Ceny podle cenového předpisu 

Cena objektů 13 595 750,– Kč 

Cena pozemků 1 763 670,– Kč 

Celková cena podle cenového předpisu 15 359 420,– Kč 

Věcná hodnota objektů podle vyhlášky 5 877 970,– Kč 

Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky 762 500,– Kč 

Stanovená věcná hodnota celkem 6 640 470,– Kč 

Cena zjištěná porovnávacím způsobem (budoucí stav, po 

dokončení) 10 450 000,– Kč 

Věcné břemeno 0,– Kč 

Ostatní movité věci 0,– Kč 

Práva a závady, které nezaniknou dražbou 0,– Kč 

stránka č. 16


Obvyklá (obecná, tržní) cena podle odborného odhadu činí 

7.000.000,- Kč 

Cena slovy: sedmmilionů Kč 

Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek 

Ing. Štěpán Orálek 

Ing. Radek Mikuláš 

Ondřej Mlčoch 

Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek 

V Přerově, dne 19. 10. 2010 

........................................ 

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. Ing. Tomáš Vingrálek 

znalecký ústav jednatel 

stránka č. 17


D. ZNALECKÁ DOLOŽKA 

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 

36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 

264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v 

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady 

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a 

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační 

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, 

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, 

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a 

odhady podnikových investic. 

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1820-1050/2010 samostatné evidence znaleckého ústavu. 

................................................... 


znalecký ústav 

Želatovská 2590/5 

750 02 Přerov 

e-mail: info@posudek.com 

www.posudek.com 

stránka č. 18


E. SEZNAM PŘÍLOH 

Fotodokumentace 

Výpis z katastru nemovitostí 

Kopie katastrální mapy 

stránka č. 19

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ 

prokazující stav evidovaný k datu 12.07.2010 14:38:40 

Okres: CZ020A Praha-západ Obec: 539244 Hostivice 

Kat.území: 645842 Litovice List vlastnictví: 2345 

A Vlastník, jiný oprávněný 

Vlastnické právo 

Identifikátor 

Melenovská Lenka, Lipnická 1267, 396 01 Humpolec 675805/0552 

B 

P 

P 

P 

Nemovitosti 

Pozemky 

Parcela 

B1 Jiná práva 

Výměra[m2] 

C Omezení vlastnického práva 

o 

Typ vztahu 

Oprávnění pro 

Nařízení předběžného opatření 

Listina 

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) 

St. 1235 

Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 33916/09 pro Soudní exekutor Vrána 

Tomáš, JUDr. 

357/276 

Stavby 

Typ stavby 

Část obce, č. budovy 

250 

1368 

P = právní vztahy jsou dotčeny změnou 

- Bez zápisu 

Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany 

zastavěná plocha a 

nádvoří 

orná půda zemědělský půdní 

fond 

Způsob využití 

Způsob ochrany Na parcele 

rozestav. St. 1235 

Povinnost k 

Stavba: rozestav. na parc. Z-5913/2009-210 

St. 1235 

Parcela: 357/276 

Z-5913/2009-210 

Parcela: St. 1235 

Z-5913/2009-210 

Listina Usnesení soudu o nařízení předběžného opatření 13 Cm-930/2005 -125 ze dne 

09.10.2006. Právní moc ke dni 12.06.2007. 

Z-5913/2009-210 

o Zástavní právo exekutorské 

na základě Usnesení 5Exe 1/2010-34 

ve výši 807.575,- Kč s příslušenstvím 

a dále dle exekučního příkazu 103Ex 02995/10-19 

Königová Marta, Tyršova 1483/2, Melenovská Lenka, Lipnická 1267, Z-1800/2010-210 

Předměstí, 571 01 Moravská Třebová 396 01 Humpolec, RČ/IČO: 

1, RČ/IČO: 675201/1266 

675805/0552, Stavba: rozestav. na 

parc. St. 1235 

Melenovská Lenka, Lipnická 1267, Z-1800/2010-210 

396 01 Humpolec, RČ/IČO: 

675805/0552, Parcela: 357/276 



675805/0552, Parcela: St. 1235 

Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti čj. 103 Ex 

02995/10-19 ze dne 01.02.2010. Právní moc ke dni 15.02.2010. 

Z-1800/2010-210 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR 

Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ, kód: 210. 

strana 1 

Podíl





Typ vztahu 

Oprávnění pro 

D Jiné zápisy 

Povinnost k 

o Exekuční příkaz k prodeji 

nemovitosti 

na základě Usnesení 38EXE 338/2010-50 



675805/0552, Stavba: rozestav. na 

parc. St. 1235 



675805/0552, Parcela: 357/276 



675805/0552, Parcela: St. 1235 

Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103Ex33916/09-16 ze dne 08.04.2010. 

Z-6149/2010-210 

o Nařízení exekuce 

Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální 

pracoviště Praha na základě listin: 38 EXE-338/2010 50; 



675805/0552 

o Zástavní právo exekutorské 

na základě Usnesení 38 EXE 338/2010-50 

ve výši 4.996.711,10 s příslušenstvím 

a dále dle exekučního příkazu č.j. 103 Ex 33916/09-16 

Königová Marta, Tyršova 1483/2, Stavba: rozestav. na parc. Z-6349/2010-210 

Předměstí, 571 01 Moravská Třebová St. 1235 

1, RČ/IČO: 675201/1266 


Z-6349/2010-210 


Z-6349/2010-210 

Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti č.j. 103 

Ex 33916/09-18 ze dne 08.04.2010. Právní moc ke dni 03.05.2010. 

Z-6349/2010-210 

o 

Typ vztahu 

Vztah pro Vztah k 

Podán návrh na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zástav.práva 

pro částku 5.365.138,- Kč s příslušenstvím 

Stavba: rozestav. na parc. 

St. 1235 



Listina 




Z-2394/2010-210 

Z-2394/2010-210 

Z-2394/2010-210 

Oznámení o podání návrhu na naříz.výkonu rozh.zřízením soudc.zást.pr. 5 E-33/2010 

-45 ze dne 01.02.2010. 

Z-2394/2010-210 

Listina Oznámení o opravě formální chyby v rozhodnutí ze dne 04.02.2010. 

Z-2394/2010-210 



strana 2






E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu 

Listina 

o 

o 

o 

o 

Pro: 

Pro: 

Pro: 

Pro: 



Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví ze dne 14.02.2005. Právní 

účinky vkladu práva ke dni 02.05.2005. 


Čestné prohlášení o rozestavěné budově ze dne 27.02.2006. 




F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám 

Parcela BPEJ Výměra[m2] 

357/276 

20110 1368 

Údaje tohoto výpisu jsou dotčeny změnou právních vztahů - č.j.: Z-10347/2010-210 

V-3000/2005-210 

RČ/IČO: 675805/0552 

Z-3892/2006-210 

RČ/IČO: 675805/0552 

Rozhodnutí Č.j.SÚ-4061/05-Chr ze dne 22.09.2005. Právní moc ke dni 19.10.2005. 

Z-3892/2006-210 

RČ/IČO: 675805/0552 

Stavební povolení Č.j.SÚ-3566/04-Chr ze dne 09.07.2004. Právní moc ke dni 16.08.2004. 

Vyhotovil: 

Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD 

Vyhotoveno: 

Z-3892/2006-210 

RČ/IČO: 675805/0552 

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován 

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: 


12.07.2010 15:00:33 



strana 3

ZNALECKÝ POSUDEK - OKdrazby.cz

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?